Litigiul prin care se solicita obligarea proprietarului locuintei la înstrainarea acesteia catre chirias, în temeiul art.7 din Legea nr. 85/1992 este un litigiu de drept civil, de competenta în prima instanta a judecatoriei, chiar si în ipoteza în care unitatea detinatoare – proprietara locuintei este unitatea administrativ teritoriala – în speta localitatea Lehliu-Gara.
Litigiul prin care se solicita obligarea proprietarului locuintei la înstrainarea acesteia catre chirias, în temeiul art.7 din Legea nr. 85/1992 este un litigiu de drept civil, de competenta în prima instanta a judecatoriei, chiar si în ipoteza în care unitatea detinatoare – proprietara locuintei este unitatea administrativ teritoriala – în speta localitatea Lehliu-Gara.
Revine astfel instantei de drept comun obligatia de a verifica daca locuinta se încadreaza în categoria locuintelor ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 si, respectiv, daca aceasta este exceptata de la vânzare conform alin. (7) si (9) din aceasta lege.
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Lehliu-Gara sub nr. 1761/249/2006, reclamantul N.M. a chemat în judecata Consiliul Local Lehliu Gara pentru ca prin hotarâre judecatoreasca sa fie obligat sa încheie contract de vânzare cumparare pentru imobilul format din teren intravilan în suprafata de 377 m.p. si locuinta aflata pe acesta, compusa din 2 camere în suprafata de 34 m.p, bucatarie, baie si dependinte în suprafata de 31 m.p., teren situat în orasul Lehliu – Gara, str. P. nr. 4 între vecinii : N – Spitalul orasului Lehliu – Gara, E – Spitalul oras Lehliu – Gara, S – str. P.; V – parc si centrala termica.
În motivare, a aratat ca a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere pe o perioada de 1 an, cu începere de la 1.07.2000 pâna la 1.07.2001 în care, la art. 4 se prevede ca, daca la expirarea perioadei niciuna din parti nu reziliaza contractul, se prelungeste automat valabilitatea cu înca un an.
Cum chiria a fost platita în continuare, iar el a locuit în imobil cu acordul pârâtului, apreciaza ca a operat tacita relocatiune.
În anul 2002 a solicitat pârâtului ca în temeiul Legii nr. 85/2002 sa-i vânda imobilul care în opinia sa are caracterul unei locuinte de serviciu, dar pârâtul nu a dat curs cererii sale.
Prin încheierea din 7 iunie 2007 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie s-a admis cererea pârâtului si s-a stramutat cauza spre competenta solutionare, Judecatoriei Babadag.
Prin sentinta civila nr. 761/27 decembrie 2007, Judecatoria Babadag a admis actiunea si a obligat pârâtul sa încheie cu reclamantul contractul de vânzare – cumparare a imobilului situat în orasul Lehliu – Gara, format din teren intravilan în suprafata de 408,5 m.p. si locuinta, conform expertizei.
Împotriva acestei solutii, în termen legal a declarat apel pârâtul Consiliul local Lehliu – Gara, criticând-o ca fiind nelegala si netemeinica prin aceea ca în mod gresit a fost admisa actiunea.
În motivare, a aratat ca imobilul în litigiu are caracterul unei locuinte de protocol si nu se serviciu, cum gresit a retinut instanta, iar terenul în suprafata de 377 m.p. apartine domeniului public.
Instanta de control judiciar, functie de obiectul litigiului a pus în discutia partilor natura cauzei si implicit competenta de solutionare a cauzei în prima instanta.
Apelanta, prin aparator, a aratat ca este o cauza de contencios administrativ, iar competenta în prima instanta revine tribunalului.
Aparatorul intimatului a aratat ca natura cauzei estre una civila, iar prima instanta a avut competenta de a o solutiona.
Prin decizia civila nr. 128 din 19 septembrie 2008 Tribunalul Tulcea a admis apelul declarat de pârâtul Consiliul Local Lehliu-Gara, a anulat hotarârea atacata, cauza fiind trimisa spre rejudecare Tribunalului Tulcea – Sectia contencios-administrativ pentru solutionare în prima instanta.
Pentru a pronunta aceasta solutie, Tribunalul Tulcea a retinut, în esenta, ca actiunea promovata de reclamant are caracterul unei obligatii de a face, dar în legatura cu executarea unui contract de închiriere a unui imobil (locuinta si teren aferent) în care o parte este autoritate publica (Primaria Lehliu Gara), iar terenul este bun public al localitatii. S-a mai retinut ca prin intrarea în vigoare la data de 30 iunie 2006 a O.U.G. nr. 34/2006 au fost abrogate actele normative care permiteau încheierea de contracte cu autoritati publice, fiind date în competenta instantei de contencios administrativ eventualele litigii.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs N.M., care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod procedura civila sub aspectul solutionarii exceptiei de necompetenta materiala a Judecatoriei Babadag de a solutiona cauza în prima instanta.
Recurentul sustine ca instanta de apel a calificat gresit actul juridic dedus judecatii, apreciind ca ne aflam în sfera interpretarii sau executarii unui contract administrativ.
Actiunea dedusa judecatii a avut ca obiect obligarea pârâtei de a încheia cu reclamantul un contract de vânzare-cumparare în temeiul Legii nr. 85/1992, litigiu cu caracter civil, astfel cum a fost calificat si de alte instante din tara, conform jurisprudentei depusa la dosar.
Analizând legalitatea hotarârii recurate, în raport cu criticile recurentului reclamant, se constata ca recursul este fondat pentru urmatoarele considerente:
Prin actiunea înregistrata initial pe rolul Judecatoriei Lehliu-Gara reclamantul a solicitat instantei ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa oblige pârâtul Consiliul Local Orasenesc sa îi vânda, în temeiul art.7 din Legea nr. 85/1992 imobilul cu destinatie de locuinta, pe care îl detine în orasul Lehliu-Gara, strada P. nr. 4, în baza contractului de închiriere nr. 2843 din 15 iunie 2000.
Conform dispozitiilor art. 7 alin.(1) din Legea nr. 85/1992, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pâna la data intrarii în vigoare a prezentei legi, altele decât locuintele de interventie, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a pretului, în conditiile Decretului-Lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi.
Art.7 alin.(2) si alin.(7) si (9) din aceeasi lege reglementeaza si modalitatea de vânzare a locuintelor care înainte de 06 martie 1945 au apartinut societatilor cu capital privat sau mixt, dar si exceptiile de la vânzare, prevazând expres ca nu se înstraineaza locuintele de interventie si locuintele de serviciu din mediul rural, destinate personalului medical, didactic, altor specialisti sau personalului Ministerului de Interne.
Caracterul de norma de justitie sociala dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 este recunoscut si de Curtea Constitutionala prin numeroase decizii date cu privire la constitutionalitatea art.7 alin.(1) din acest act normativ (Decizia nr. 201 din 14 aprilie 2005 – M.Of. nr. 472 din 03 iunie 2005; Decizia nr. 378 din 07 iulie 2005, M.Of. 798 din 02 septembrie 2005), decizii în cuprinsul carora a stabilit ca obligatia de vânzare catre chiriasi prevazuta de dispozitiile Legii nr. 85/1992 este o obligatie in rem (priveste locuinta construita din fondurile autoritatilor economice sau bugetare), iar nu o obligatie in personam care ar fi avut în considerare unitatea care o detine la data vânzarii.
Revine astfel instantei de drept comun – Judecatoriei Babadag, obligatia de a verifica daca locuinta se încadreaza în categoria locuintelor ce fac obiectul Legii nr. 85/1992 si, respectiv, daca aceasta este exceptata de la vânzare conform alin. (7) si (9) din aceasta lege.
În mod gresit Tribunalul Tulcea a calificat prezentul litigiu ca fiind unul de contencios-administrativ.
Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ asimileaza, sub aspectul naturii juridice a litigiului, actelor administrative si anumite contracte administrative, expres nominalizate, fiind vorba de contracte încheiate de autoritatile publice care au ca obiect punerea în valoare a bunurilor proprietate publica, executarea lucrarilor de interes public, prestarea serviciilor publice, achizitii publice.
În felul acesta s-a impus în legislatia româna institutia contractelor administrative, cu toate consecintele de ordin teoretic si practic. Este de necontestat atunci când ne referim la bunurile proprietate publica, de pilda, care trebuie consemnate si transmise generatiilor viitoare, ca punerea acestora în valoare sa se faca prin contracte de concesiune, guvernate de regulile dreptului comercial, care au ca fundament ideea de profit.
Stabilind în mod expres contractele administrative încheiate de autoritatile locale, se retine ca art. 2 alin.(11) lit.”c” din Legea nr. 554/2004 este expresia vointei legiuitorului de a include un anume contract de punere în valoare a unui bun sau de punere în executare a unei lucrari de interes public, în sfera caracterelor administrative, ceea ce va atrage competenta instantelor de contencios.
În speta, însa, nu sunt aplicabile dispozitiile art.2 lit.”c” din legea nr. 554/2004, obligatia de a face, respectiv obligatia localitatii Lehliu-Gara de a înstraina unui chirias locuinta pe care o detine acesta, în temeiul Legii nr. 85/1992 neputând fi circumscrisa unui contract de punere în valoare a bunurilor proprietate publica si cu atât mai putin unei operatiuni de achizitie publica, cum gresit a retinut Tribunalul Tulcea.
Conform dispozitiilor art.1 din O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achizitie publica, a contractului de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii, aceasta ordonanta reglementeaza procedurile de atribuire a contractelor de achizitie publica si a contractelor de concesiune de lucrari publice si de servicii, precum si modalitatile de solutionare a contestatiilor formulate împotriva actelor emise în legatura cu aceste proceduri.
Se retine din dispozitiile art.1 din O.U.G. nr.34/2006, cât si din explicitarea unor termeni precum „contract de achizitie publica”, „contract de concesiune de lucrari”, „contract de concesiune de servicii”, „procedura de achizitie”, astfel cum sunt expuse în art. 2 din actul normativ, ca aceste dispozitii legale nu sunt aplicabile în prezenta cauza, actiunea dedusa judecatii de catre reclamant având un caracter civil, iar nu de contencios administrativ.
În aceasta situatie, se retine ca în mod corect Judecatoria Babadag a solutionat aceasta actiune în prima instanta, apelul formulat împotriva sentintei civile nr. 761 din 27 decembrie 2007 fiind de competenta Tribunalului Tulcea – Sectia civila.
Constatându-se ca instanta de apel a solutionat în mod gresit exceptia necompetentei materiale a Judecatoriei Babadag si nu a analizat fondul apelului, în baza art. 312 Cod procedura civila se caseaza hotarârea recurata, cauza fiind trimisa Tribunalului Tulcea, Sectia Civila pentru solutionare în apel.
