Prevederile art.1536C.civ. stabilesc că pentru înstrăinare, mandatul trebuie să fie special. Or, în cauză tocmai un mandat special a fost dat, astfel că un mandat ,,mai special’’, pentru fiecare operaţiune în parte care ar fi putut conduce la finalizarea vânzării, este excesiv a fi cerut.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare este o convenţie prin care părţile se obligă reciproc să încheie în viitor, în forma autentică cerută de lege, într-un termene determinat, o vânzare cumpărare ale cărei elemente esenţiale(lucrul vândut şi preţ) au fost deja convenite. Aşa fiind nu se poate susţine că promisiunea de vânzare cumpărare nu reprezintă un act săvârşit de mandatar pentru ducerea la îndeplinire a mandatului său, mandat ce constă în perfectarea vânzării cumpărării.
Decizia nr.752/12.12.2013 – dosar nr. 25100/212/2001
Prin sentinţa civilă nr.15428 din 03.10.2012 Judecătoria a Constanţa a admis în parte acţiunea reclamantului S.C.A. în contradictoriu cu pârâţii G.M., N.G., O.M., I.E., P.I., R.A., P.I. şi L.N. A respins capătul de cerere privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare ca neîntemeiat. A obligat pârâtul Lazăr Neculai la plata către reclamant a sumei de 9000 lei reprezentând de 3 ori acontul achitat de reclamant în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 07.06.2008. A respins cererea privind obligarea celorlalţi pârâţi la plata sumei de 30.000 euro ca neîntemeiată. A fost obligat pârâtul Lazăr Neculai la plata sumei de 654 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar).
A motivat instanţa de fond, în esenţă, că între reclamant în calitate de promitent cumpărător, prin mandatar F.C. şi pârâţi, în calitate de promitenţi vânzători, prin mandatar L.N., s-a încheiat la data de 07.06.2008 un antecontract de vânzare –cumpărare având ca obiect cota indiviza a acestora din dreptul de proprietate asupra terenului extravilan situat în localitatea Corbu şi care face obiectul titlului de proprietate nr. 18417/541. La data semnării s-a achitat cu titlu de acont suma de 3000 lei din preţul convenit, 30.000 de euro. La data de 24.06.2008 s-a suplimentat acontul cu suma de 4000 de euro, rămânând un rest de plată în sumă de 25.000 euro şi 600 lei. Totodată, s-a dispus prelungirea datei încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru 05.09.2008.La data de 20.08.2008 se încheie un act adiţional la acest antecontract în sensul că se mai achită suma de 8000 de euro. Ulterior, la data de 18.09.2008 s-a mai achitat suma de 2000 de euro şi 600 ron, rămânând un rest de plată în cuantum de 20.000 de euro, contractul de vânzare-cumpărare urmând a fi încheiat la ieşirea schiţei cadastrale. Părţile au prevăzut şi clauza contractuală potrivit căreia, în cazul în care vânzătorii se vor răzgândi şi nu vor perfecta actul de vânzare-cumpărare, vor restitui suma primită acont de 3 ori. Antecontractul şi actele adiţionale au fost încheiate prin intermediul mandatarul promitenţilor vânzători, L.N., în temeiul procurii speciale cu încheiere de autentificare nr. 5121/27.10.2006 BNP Doina Gheorghe.
A mai reţinut instanţa de fond că potrivit art. 1537 C.civ., mandatarul nu poate face nimic afară din limitele mandatului său, rezultând deci că mandatarul este obligat să respecte limitele împuternicirii primite. Întrucât în materia contractului de mandat nu este aplicabil principiul cine poate mai mult poate şi mai puţin (qui potest majus, potest et minus), în sensul că dacă a fost mandat să vândă terenul ce revine fiecărui mandant în urma partajului, mandatarul poate să vândă şi cota indiviză ce aparţine mandanţilor, instanţa a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare a cărui rezoluţiune se solicită a fost încheiat cu nerespectarea limitelor împuternicirii primite. În această situaţie, mandanţii nu sunt ţinuţi să execute obligaţiile ce rezultă din actele juridice încheiate de către mandatar cu depăşirea împuternicirii primite, în lipsa unei ratificări, exprese sau tacite, din partea acestora a actului încheiat în aceste împrejurări. Cu alte cuvinte pentru a analiza îndeplinirea în cauză a condiţiilor rezoluţiunii, instanţa trebuie să reţină în prealabil că s-a încheiat între părţi o convenţie valabilă, ceea ce nu este cazul în speţă.
În ceea ce priveşte capătul 2 de cerere, instanţa a avut în vedere că părţile au inserat în antecontract o clauză penală. Însă, pârâtul mandatar L.N. nu a fost mandatat de către ceilalţi pârâţi pentru încheierea unei clauze penale, ci doar pentru vânzarea terenurilor ce le revin mandanţilor în urma efectuării partajului. Or, numai în temeiul unui mandat special având ca obiect încheierea unei clauze penale, mandatarul L.N. îi era permis să semneze în numele pârâţilor mandanţi o astfel de clauză. Cu atât mai mult cu cât, executarea mandatului, respectiv încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare/ contractului de vânzare-cumpărare pentru terenurile în cauză nu implică în mod necesar şi încheierea unei clauze penale. Dacă mandatarul nu respectă limitele împuternicirii primite, răspunderea acestuia va fi angajată atât faţă de mandant, cât şi faţă de terţul cu care a contractat. Întrucât nu există ratificare – expresă sau tacită a actelor juridice încheiat de pârâtul mandatar cu depăşirea împuternicirii primite, urmează a obliga doar pe pârâtul mandant la plata către reclamant a sumei stabilite potrivit clauzei penale, respectiv de 3 ori acontul primit la încheierea antecontractului. Pentru stabilirea cuantumului sumei datorate cu acest titlu, instanţa a reţinut că, acontul reprezintă parte din preţ. La încheierea antecontractului, când părţile au convenit şi asupra clauzei penale, acontul plătit a fost în sumă de 3000 ron, deci mandatarul pârât şi-a dat consimţământul la încheierea acestei convenţii accesorii raportat la suma primită la acest moment. Chiar dacă ulterior, la date diferite, reclamantul în calitate de promitent cumpărător a achitat diverse sume de bani, acestea reprezentă rest din preţul stabilit, neavând natura juridică a unui acont. Chiar dacă actul adiţional din data de 20.08.2008 s-a încheiat pe acelaşi formular folosit la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi s-a consemnat că s-a achitat cu titlu de acont suma de 8000 de euro, concluzia instanţei este aceeaşi, în sensul că suma achitată reprezintă rest din preţul stabilit şi nu acont.
Susţinerile părţilor din calea de atac;
Împotriva acestei soluţii a declarat apel reclamantul care a criticat hotărârea primei instanţe sub aspectul greşitei soluţionară a cauzei.
În esenţă, apelantul a susţinut că instanţa de fond a interpretat greşit clauzele convenţiei încheiate de către părţi, precum şi limitele mandatului acordat pârâtului Lazăr de către promitenţii vânzători.
S-a susţinut că obiectul vânzării cumpărării a fost reprezentat de imobilul teren, în ansamblul său şi nu de cota indiviză astfel cum a stabilit instanţa de fond. Mandatarul părţilor a intenţionat să vândă întreg imobilul şi nu o cotă indiviză, astfel că imobilul a fost individualizat în cuprinsul actului cu solă, parcelă, suprafaţă totală şi categorie. Termenul de cotă indiviză a fost folosit ca termen de explicitare în condiţiile în care în cuprinsul titlului de proprietate cu care s-au legitimat promitenţii vânzători figurau şi alte parcele de teren care însă nu făceau obiectul tranzacţiei părţilor. Tocmai de aceea în cuprinsul antecontractului s-a făcut trimitere şi la momentul eliberării schiţei cadastrale a bunului, schiţă în temeiul căreia bunul urma a fi şi mai exact delimitat şi identificat. În consecinţă interpretarea actului a fost greşit efectuată de către instanţa de fond.
A mai arătat apelantul că instanţa de fond a apreciat în mod rigid că mandatarul a depăşit limitele mandatului acordat, întrucât în cazul de faţă mandatarul trebuie să procure mandantului acel drept sau folos specific contractului de vânzare cumpărare. Din această perspectivă instanţa de fond în mod nejustificat a refuzat administrarea unor probe, cum ar fi interogatoriul pârâţilor promitenţi în legătură cu limitele mandatului acordat pârâtului Lazăr.
Apelantul a apreciat şi că în mod nejustificat instanţa nu a acceptat ca fiind în fiinţă clauza penală şi nu a dat eficienţă dreptului comun în materie de rezoluţiune, pârâţii îmbogăţindu-se fără just temei.
Intimaţii nu au formulat întâmpinare şi nici probatorii în cauză.
Procedând la soluţionarea cauzei, instanţa de apel a administrat proba cu interogatoriul pârâţilor precum şi proba testimonială.
Dispozitiile de drept material si procedural aplicabile spetei;
Art.295C.pr.civ. arata ca ,,instanta de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta”.
Dispozitiile art.1021C.civ. stipuleaza ca ,,este subinteleasa conditia rezolutorie intotodeauna in contractile sinalagamatice, in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau”.
Art. 1021C.civ prevede ca in acest caz ,,contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-I ceara desfiintarea, cu daune interese”.
Deasemei art. 1073C.civ. ii da posibilitatea creditorului de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunari.
Art.969C.civ dispune: ,,Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante”
Art.1537C.civ., în vigoare la data introducerii acţiunii, stipulează că ,,mandatarul nu poate face nimic afară de limitele mandatului său;’’ iar art.1536C.civ. statuează că ,,mandatul conceput în termeni generali cuprinde numai actele de administraţie. Când este vorba de înstrăinare, ipotecare, sau de facerea unor acte ce trec peste administraţia ordinară, mandatul trebuie să fie special’’.
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii actului. Pentru a fi admisibila rezolutiunea, se cer a fi intrunite urmatoarele conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-I revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Aprecierile tribunalului;
Tribunalul reţine, în esenţă, că principalele motive de critică constau în interpretarea greşită a raporturilor juridice statuate între părţi, rezultate din natura şi clauzele inserate în convenţiile încheiate de acestea. Sub acest aspect apelul este fondat şi va fi admis pentru considerentele ce urmează a fi expuse.
Reclamantul a încheiat cu mandatarul părţilor intimaţi, L.N., la data de 7.06.2008, antecontractul de vânzare cumpărare privind ,,imobilul situat în Corbu – 112/573/31 – cota indiviză a moştenitorii D.I. din 6500mp teren extravilan… respectiv 5000mp.’’ În cuprinsul antecontractului s-au menţionat moştenitorii autorului iniţial, precum şi promitenţii vânzători. S-a stipulat preţul final al vânzării, precum şi partea din preţ ce se acontează înaintea vânzării propriu-zise. Ulterior părţile au suplimentat acontul, suma totală fiind de 10.000euro, stabilindu-se ca actul în forma autentică să fie perfectat la ,,ieşirea schiţei cadastrale’’.
Pentru încheierea vânzării cumpărării, intimaţii promitenţi vânzători au încheiat cu numitul L.N. un contract de mandat, prin intermediul căruia s-a stabilit ca acesta să ,,efectueze contractul de partaj voluntar, pentru cota indiviză din terenul situat în extravilanul comunei Corbu, jud.Constanţa, din suprafaţa de 0,65ha, sola 112, parcela 573/31 precum şi pentru suprafaţa de 0,09 ha, sola 117, parcela 610/28, jud.Constanţa. Mandatarul a fost împuternicit de asemenea la vânzarea terenului ce vor reveni în urma partajului, în acest sens menţionându-se că este abilitat să obţină întreaga documentaţie specifică şi necesară vânzării.
Se reţine prin urmare că L.N. a fost împuternicit de către părţi să efectueze toate demersurile cu privire la vânzarea părţii din imobil ce aparţine intimaţilor pârâţi. Or, tocmai în îndeplinirea acestui scop a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare a cărei rezoluţiune se cere în prezenta cauză. Nu poate fi însuşită apărarea intimaţilor ca şi motivarea instanţei de fond referitoare la depăşirea limitelor mandatului prin încheierea promisiunii de vânzare cumpărare şi inserarea clauzei penale pentru argumentele ce succed.
În primul rând, tribunalul apreciază că promisiunea de vânzare cumpărare este o practică frecventă în derularea operaţiunilor de vânzare cumpărare, mai ales în situaţia în care părţile, viitori contractanţi în actul autentic, nu deţin toată documentaţia necesară încheierii actului în forma finală, dar nu doresc să scape oportunitatea finalizării tranzacţiei. O astfel de situaţie este prezentă şi în cauză, părţile neavând toate documentele specifice vânzării, respectiv schiţele cadastrale pentru parcele dezmembrate care urmau să facă obiectul vânzării. În atare împrejurări şi în condiţiile în care în cuprinsul procurii se face menţiune că vânzarea se va face de către mandatar ,,în condiţiile pe care le va considera favorabile’’ mandanţilor, se apreciază că împuternicirea acordată a avizat inclusiv încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
În al doilea rând, se observă că în cuprinsul procurii sunt menţionate, cu titlul exemplificativ, o serie de acte şi activităţi pe care mandatarul le poate efectua pentru ducerea la îndeplinire a mandatului, menţionându-se chiar că ,,va semna ulterior la notarul public’’ contractul de vânzare cumpărare. Încheierea promisiunii de vânzare cumpărare constituie un astfel de act premergător vânzării, pentru că în măsura în care s-ar fi dorit excluderea lui din aria activităţilor pe care ar fi trebuit să le desfăşoare mandantul s-ar fi menţionat în mod expres acest fapt.
În al treilea rând, prevederile art.1536C.civ. stabilesc că pentru înstrăinare mandatul trebuie să fie special. Or, în cauză tocmai un mandat special a fost dat, astfel că un mandat ,,mai special’’, pentru fiecare operaţiune în parte care ar fi putut conduce la finalizarea vânzării, este excesiv a fi cerut.
În plus, tribunalul reţine că promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare este o convenţie prin care părţile se obligă reciproc să încheie în viitor, în forma autentică cerută de lege, într-un termene determinat, o vânzare cumpărare ale cărei elemente esenţiale (lucrul vândut şi preţ) au fost deja convenite. Aşa fiind nu se poate susţine că promisiunea de vânzare cumpărare nu reprezintă un act săvârşit de mandatar pentru ducerea la îndeplinire a mandatului său, mandat ce constă în perfectarea vânzării cumpărării.
Că este aşa rezultă şi din cuprinsul răspunsului la interogatoriu al intimaţilor(fila 81-82) care atestă că mandatarul a fost împuternicit să efectueze toate operaţiile necesare vânzării, inclusiv promisiunea de vânzare.
Rămâne de analizat dacă părţile şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract.
Tribunalul observă că părţile s-au înţeles asupra înstrăinării unui bun individualizat, terenul fiind menţionat cu număr de tarla, parcelă şi suprafaţă aproximativă. În acest scop în act s-a menţionat că perfectarea actului autentic se va efectua la ,,ieşirea schiţei cadastrale’’ necesare vânzării. Ulterior actul nu a mai fost perfectat cu reclamantul din cauză, terenul fiind înstrăinat unei alte persoane, în acest sens stând dovadă extrasul de carte funciară depus la dosar (filele 17-19) şi contractul autentificat sub nr. 3697/2009(fila141-143). Aceasta în condiţiile în care reclamantul promitent cumpărător achitase o treime din preţul bunului.
În consecinţă, rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare se impune de vreme ce promitenţii vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţiile asumate, aceea de a prezenta actele necesare vânzării şi nu mai pot pune la dispoziţia reclamantului bunul, soluţia instanţei de fond fiind greşită sub acest aspect şi va fi reformată ca atare.
Cât priveşte eficienţa clauzei penale inserate în antecontractul de vânzare cumpărare, tribunalul reţine că părţile şi-au asumat obligaţia de dezdăunare în cazul în care actul nu se va finaliza: promitentul cumpărător va pierde suma achitată cu titlu de acont, respectiv 10.000euro, iar promitenţii cumpărători vor restitui de 3 ori suma acontată. În cauză se impune ca suma se 30.000euro cu titlu de daune în favoarea reclamantului să fie achitată de toţi intimaţii, inclusiv de către mandatarul pârât L.N. ca expresie a aplicării principiului neagravării situaţiei în propria cale de atac. Sub acest aspect se reţine că instanţa de fond a admis pe fond acţiunea în contradictoriu cu mandatarul L.N., stabilindu-i calitatea procesuală (aspect necontestat în cauză de apelant) şi instanţa de apel nu a fost investită decât cu calea de atac a reclamantului. În limitele efectului devolutiv al apelului şi în raport de principiul non reformatio in pejus, tribunalul va reţine măsura obligării la plata echivalentului în lei a sumei de 30.000euro în sarcina tuturor intimaţilor pârâţi chiar dacă raporturile de mandat dintre părţi ar fi impus o altă dezlegare a problemei răspunderii mandatarului faţă de terţi.
Cheltuieli de judecată;
In temeiul prevederilor art. 274 C.pr.civ. intimaţii vor fi obligaţi şi la suportarea cheltuielilor de judecata efectuate de către apelant cu plata taxelor judiciare de timbru pentru judecata în fond a cauzei, culpa procesuala pentru declanşarea acestuia aparţinându-i. Cât priveşte suma de 2108 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care apelantul a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plată, aceasta va fi suportată de către intimaţi şi va fi plătită în conturile Ministerului de Justiţie cu acest titlu
