REZOLUŢIUNE ANTECONTRACT VÂNZARE – CUMPĂRARE
Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 12726/2012, pronunţată în dosarul nr. 3044/190/2012
Prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă cu numărul de mai sus, reclamanta D.V. a solicitat instanţei în contradictoriu cu pârâtul B.J. ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 22.05.2008, între reclamantă, în calitate de promitentă vânzătoare, şi pârât, în calitate de promitent cumpărător, în ceea ce priveşte suprafaţa de teren de 560 mp, valoarea acestui antecontract fiind de 15.000 euro – 64.5000 ron; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că, între părţi a intervenit antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 22.05.2008, având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 560 mp, situat în intravilanul comunei D, pentru preţul 5000 euro, din care s-a achitat la data semnării antecontractului un avans de 3000 euro, diferenţa nefiind achitată până în prezent. Reclamanta a precizat că pârâtul se află în posesia nestingherită a acestui teren, şi că nu s-a mai prezentat în vederea perfectării contractului în formă autentică, tocmai pentru că nu dorea să achite diferenţa de preţ.
Reclamanta arată de asemenea că, pârâtul a promovat cu rea credinţă o serie de acţiuni împotriva sa, încercând să eludeze plata preţului.
În drept s-au invocat prev.art. 1365 C.Civ, 1368, 1020-1021 C.civ, art. 274 C.pr.civ
În probaţiune s-au depus înscrisuri.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare şi acţiune reconvenţională, prin care a solicitat împrocesuarea numitului D.C., motivat de faptul că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat între ambii soţi D; admiterea acţiunii reclamantei, astfel cum a fost formulată; rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat în data de 22.05.2008 şi, pe cale de consecinţa, conform principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară, să se dispună obligarea reclamantei şi a soţului acesteia la plata către pârât a sumei de 3.000 euro, în echivalentul lei la data plăţii, precum şi a dobânzii legale raportat la rata de referinţă a BNR până la data restituirii efective a sumei datorată de reclamantă; să se constate dobândirea în favoarea pârâtului şi a soţiei acestuia B.S. a dreptului de retenţie asupra imobilului în litigiu, până la plata sumei datorată de reclamantă, si ce cale de consecinţă să se dispună înscrierea dreptului de retenţie al acestora în CF nr.472 a localităţii Domneşti, carte funciară în care este înscris terenul în litigiu.
În motivare arată că, într-adevăr în data de 22.05.2008 s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare menţionat însă, în data de 05.06.2008, a achitat reclamantei şi soţului acesteia suma de 3.000 euro, reprezentând avans din suma convenită cu titlul de preţ, respectiv din suma de 15.000 euro, dar apoi nu a mai putut plăti diferenţa de 12.000 de euro, din cauza crizei economice.
Faţă de această situaţie, arată că este de acord cu cererea reclamantei de constatare a rezoluţiunii contractului, cu condiţia repunerii părţilor în situaţia anterioară, în sensul obligării reclamantei şi a soţului acesteia la restituirea sumei de 3.000 euro, achitată ca avans la încheierea contractului. În ceea ce priveşte dobânda aferentă acestei sume de bani, pârâtul se prevalează de disp. art.1088 Cod civil.
Pârâtul consideră că sunt îndeplinite condiţiile pentru a i se recunoaşte dreptul de retenţie care conferă creditorului, în acelaşi timp debitor al obligaţiei de restituire a bunului altuia, posibilitatea de a reţine acel bun în stăpânirea sa şi de a refuza restituirea acestuia până când debitorul îşi va plăti datoria ce s-a născut în legătură cu bunul respectiv.
În drept s-au invocat disp. art.115-118, 119-120, 274 Cod procedură civilă, art.1020-1021, 1088 Cod civil, 2495-2499 Noul Cod civil- Legea nr.287/2009 şi OG 13/2011.
În probaţiune s-au depus înscrisuri.
În data de 17.05.2012, reclamanta a depus la dosarul cauzei Răspuns la întâmpinare prin care a solicitat pârâtului să respecte condiţiile din contractul de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţă de 560 mp, respectiv să achite diferenţa de preţ întrucât a pierdut avansul prin neachitarea acesteia. În caz contrar, reclamanta a cerut executarea silită a pârâtului cu privire la imobilul înscris în CF nr.472 nr. top 181/2 al localităţii D.
În drept nu s-a invocat niciun temei legal.
În data de 22.08.2012, pârâtul a depus la dosarul cauzei Note de şedinţă, cu privire la cele învederate de către reclamanta D.V. prin răspunsul la întâmpinare.
În motivare se arată că susţinerile reclamantei sunt neîntemeiate întrucât au făcut obiectul mai multor litigii existente între părţi, intrând astfel sub autoritatea de lucru judecat, conform dispoziţiilor 1201 cod civil şi ale art. 166 Cod procedura civila.
În ceea ce priveşte dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului în litigiu, arată că acest drept a făcut obiectul mai multor dosare, respectiv al Dos. nr. 16514/2002 al Judecătoriei Braşov şi al Dos. nr. 4626/190/2006* al Judecătoriei Bistriţa, aflate la Curtea de Apel Cluj, solicitând ataşarea acestora pentru soluţionarea excepţiei invocate.
În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de dărâmare a anexelor gospodăreşti învederează că şi aceste solicitări fac obiectul unor alte dosare, respectiv al Dos. nr. 8722/190/2009 si al Dos. nr. 4122/190/2008, ambele dosare suspendate în prezent. Ori, faţă de existenţa altor două dosare pendinte pe rolul Judecătoriei Bistriţa, pârâtul a înţeles să invoce excepţia de litispendenţă, şi, în conformitate cu dispoziţiile art. 163 Cod procedura civila, a solicitat să se dispună disjungerea cererii de dărâmare a anexelor gospodăreşti, şi trimiterea acestei solicitări la Dos. nr. 4122/190/2008, în vedere soluţionării acestei cereri.
În drept nu s-a invocat niciun temei legal.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:
Între părţi a intervenit antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 22.05.2008, având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 560 mp, situat în intravilanul comunei D, pentru preţul 15000 euro, din care s-a achitat un avans de 3000 euro, aşa cum se arată în înscrisul depus la dosar,diferenţa nefiind achitată până în prezent.
Existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost contestată de pârâtul-cumpărător B.J. care a confirmat instanţei faptul că a achitat reclamantei suma de 3000 Euro, cu titlu de avans şi că nu a mai achitat diferenţa de preţ, in valoare de 12.000 euro, datorită crizei economice, fiind de acord cu rezoluţiunea acestuia, cu consecinţa repunerii pârtilor in situaţia anterioară, în sensul obligării numiţilor D.V. si D.C. la restituirea către pârât a sumei de 3.000 euro sau echivalentul acestei sume in lei la data plaţii efective, suma pe care a achitat-o in data de 05.06.2008.
Trebuie precizat că această convenţie dintre părţi s-a încheiat atât între pârât, în calitate de cumpărător şi reclamantă, în calitate de vânzătoare, dar si cu soţul acesteia, respectiv numitul D.C., intervenient în cauză.
Terenul în cauză este cel identificat in CF nr. 472 a localităţii D,în suprafaţa de 560 mp., situat în D, la nr. 58, fiind în vecinătatea casei reclamantei, ce se află la nr. 59.
Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 1020- art. 1021 Codul civil de la 1864, aplicabile speţei deoarece actul s-a încheiat la data de 22.05.2008, condiţia rezolutorie este întotdeauna subînţeleasă într-un contract sinalagmatic atunci când una dintre părţi nu îşi îndeplineşte obligaţiile, iar rezoluţiunea are ca efect repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Ori, ca o consecinţă firească, odată cu rezoluţiunea contractului, în sensul că rezoluţiunea operează retroactiv, instanţa de judecata va dispune si repunerea părţilor in situaţia anterioară, în sensul obligării reclamantei si a soţului acesteia la plata sumei achitate de pârât, de 3.000 euro sau echivalentul acesteia in lei, la data plăţii efective şi dobânda legală, calculată de la data pronunţării prezentei hotărâri şi până la data plăţii efective.
In ceea ce priveşte cererea pârâtului de acordare şi a dobânzii legale a BNR, această solicitare având la bază dispoziţiile art. 1088 Cod civil, care prevăd ca, la obligaţiile care au ca obiect a da o suma de bani, se va adaugă dobânda legala, precum şi dispoziţiile art. 1 alin.2 , ale art. 3 alin. 1 si ale art, 6 din OG nr. 13/2011, dobânda datorata pentru obligaţiile de a plaţi o suma de bani denumită dobânda remuneratorie se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţa a BNR si constituie dobânda legala.
Cu privire la celelalte susţineri ale reclamantei, în sensul că suma de 3.000 euro ar avea caracter de arvuna, instanţa reţine că în conformitate cu principiul repunerii părţilor in situaţia anterioară, art. 1297- art. 1298 din vechiul Cod civil nu sunt aplicabile în speţă, deoarece suma de 3000 Euro plătită de pârâtul-cumpărător a avut natura juridică de avans.
Arvuna este un sistem de garantare apropiat ca regim unei clauze penalizatoare si reprezintă o suma de bani pe care o parte o plăteşte celeilalte pentru garantarea angajamentului său contractual, adică pentru garantarea asumării, iar uneori, şi a executării obligaţiilor negociate.
În cazul nefinalizării contractului sau neexecutării sale din partea celui căruia arvuna i-a fost plătita, ea acţionează penalizator, obligând pe acesta la plata unei sume duble celei primite. Aşadar, instituţional, plata arvunei se face anterior încheierii contractului, în vederea garantării încheierii sau/şi executării sale, daca in acest caz părţile i-au dat aceasta semnificaţie.
Contrar, plata unui avans are cel puţin două elemente distinctive în raport cu arvuna: presupune o convenţie deja încheiată, fapt ce s-a realizat în cauză, aşa cum reiese din actul întocmit ulterior antecontractului din data de 22.05.2008, respectiv la data de 05.06.2008, iar aceasta nu a garantat finalizarea angajamentului convenţional şi a reprezentat doar o structură de plată treptată a preţului, diferenţa de 12.000 euro urmând a fi achitată potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare „până la data de 31.12.2008”.
Aşadar, între arvună şi preţ există distincţii care nu permit de plano considerarea sinonimiei între ele. De aceea, in condiţiile in care potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 22.05.2008 suma de 3000 Euro nu a fot concepută ca arvună, ci doar ca avans de preţ, in condiţiile detaliate de părţi, acestei sume nu-i poate fi aplicat regimul juridic incident în cadrul arvunei.
În aceste condiţii, rezoluţiunea atrage, potrivit art. 1020-1021 Cod civil repetiţiunea prestaţiilor astfel ca pârâtul este îndreptăţit să primească preţul plătit ca avans la încheierea contractului, în sumă de 3000 Euro, cu atât mai mult cu cât părţile nu au înţeles să îi atribuie acest caracter , dar nici nu au prevăzut clauze de dezicere sau vreo clauză penală, care să fie prevăzute in mod expres prin antecontractul încheiat între ele.
În ceea ce priveşte constatarea dobândirii dreptului de retenţie, în favoarea pârâtului şi a cererii de înscriere a acestui drept in CF nr. 472 a localităţii D, carte funciara in care se regăseşte dreptul de proprietate al reclamantei, instanţa reţine că dreptul de retenţie este acel drept real, care conferă creditorului, în acelaşi timp, debitor al obligaţiei de restituire a bunului altuia posibilitatea de a reţine acel bun în stăpânirea sa şi de a refuza restituirea lui până când debitorul său va plăti datoria ce s-a născut in sarcina sa, in legătura cu bunul respectiv.
Astfel in conformitate cu definiţia dreptului de retenţie, în speţă se constată că sunt îndeplinite condiţiile pentru a se institui în favoarea pârâtului şi în sarcina reclamantei şi intervenientului un drept de retenţie, creanţa pârâtului fiind certă, lichidă şi exigibilă, aşa cum prevăd disp. art. 379 C.pr.civ.
De asemenea, cererea de evacuare formulată de reclamantă nu este întemeiata pe art. 480 si 481 Cod civ, astfel că instanţa va avea în vedere atât doctrina cât şi practica instanţelor judecătoreşti, care în mod repetat au statuat prin decizii de speţa, că, “Acţiunea in revendicare, fondata pe art. 480 C.civ. este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, acţiune reală deci, prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si, pe cale de consecinţa, sa-l oblige pe parat la restituirea posesiei bunului.”
Mai mult, au statuat atât instanţele de judecată cât şi literatura de specialitate: Spre deosebire de acţiunea în revendicare, acţiunea în evacuare, reglementată prin art. 1410 si urm. C.civ., este specifică raporturilor juridice de locaţiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locator, s-a obligat să procure celeilalte părţi, numită locatar un bun neconsumptibil in schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, nicidecum pe calea acţiunii in evacuare.
Deci, între pârât şi reclamantă şi intervenient nu există niciun drept de locaţiune, astfel încât aceştia să aibă dreptul să solicite evacuarea noastră din casă.
Instanţele de judecată, în asemenea cazuri, au respins cererile de evacuare considerând că dreptul real de proprietate nu se poate apară decât pe calea acţiunii in revendicare nu si pe calea acţiunii in evacuare. În acest sens este Dec. civ. nr.2102 din 17 martie 2005, a ÎCCJ – Secţia civilă şi de proprietate intelectuală.
Este si nefondata cererea reclamantei de evacuare (sau de revendicare) a terenului şi ar fi fost şi cea de dărâmare a construcţiilor efectuate de pârât, deoarece,în primul rând, prin cererea reconvenţională formulată de pârât s-a solicitat tocmai constatarea dobândirii dreptului de retenţie în favoarea sa .
Ori, atât timp cât se acorda acest drept de retenţie, până când reclamanta şi intervenientul D.C. vor restitui suma de 3.000 euro, echivalentul in lei la data plaţii si a dobânzii de referinţa, instanţa nu poate dispune in sensul predării imobilului si a dărâmării construcţiilor.
Esenţială este şi dispoziţia dată de instanţa de control judiciar în Decizia civilă nr. 17/A/2012 pronunţată în Dos. nr. 4626/190/2006*, decizie irevocabilă prin respingerea recursului de către Curtea de Apel Cluj, prin care s-a respins cererea având ca obiect evacuarea din CF 472 M şi demolarea construcţiilor aflate pe acest teren.
Pentru început trebuie spus că cererea depusă la dosar de reclamantă, având ca obiect demolarea construcţiilor fiind depusă în prezentul dosar, după prima zi de înfăţişare a fost respinsă de instanţă, ca tardiv formulată, urmare decăderii reclamantei din dreptul de a formula modificarea de acţiune după prima zi de înfăţişare.
Astfel, decăderea este o sancţiune procedurală care constă în pierderea dreptului privitor la declararea unei căi de atac sau la îndeplinirea unui alt act de atac de procedură ce nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege (art. 103 alin. 2). Decăderea precede şi determină nulitatea actului procedural săvârşit cu încălcarea unui termen legal ( nu judecătoresc), imperativ, care impune părţii o obligaţie procesuală (pentru termenele prohibitive, sancţiunea este nulitatea actului prematur). Pentru a opera decăderea, instanţa trebuie să o constate (căci nu există derogări de drept).
Prima zi de înfăţişare potrivit art. 134 din C.pr.civ. este socotită ca fiind aceea în care părţile, legal citate, pot pune concluzii. La prima zi de înfăţişare legea permite efectuarea unor acte de procedură menite a întregi cadrul iniţial al procesului şi de a suplini anumite lipsuri semnalate până la această dată. Neefectuarea acestor acte la prima zi de înfăţişare atrage, de regulă, sancţiunea decăderii din dreptul de a le mai putea îndeplini.
Codul de procedură civilă, prin art. 132, distinge două categorii de cereri: de întregire şi de modificare a cererii iniţiale.
Cererile de întregire au ca obiect completarea lipsurilor din cuprinsul cererii iniţiale, cum ar fi, de exemplu, prezentarea unor elemente suplimentare pentru identificarea bunurilor sau pentru completarea elementelor de fapt. Din contră, cererile de modificare sunt acelea prin care reclamantul urmăreşte să schimbe unele elemente importante ale cererii de chemare in judecata, precum : părţile, obiectul cererii sau temeiul juridic al acesteia. Distincţia este importantă, deoarece, conform art. 132 si art. 134 C.pr.civ., cererea de modificare a acţiunii nu poate fi primită, fără acordul celorlalte părţi, decât la prima zi de înfăţişare, care este aceea în care părţile pot pune concluzii.
Conform art. 132 Cod procedură civilă reclamantul are dreptul la prima zi de înfăţişare, să ceară instanţei un termen pentru întregirea sau modificarea cererii de chemare în judecată. Întrucât textul de lege nu are caracter imperativ reclamantul poate şi după prima zi de înfăţişare să-şi modifice cererea dar numai dacă pârâtul nu se opune (Decizia nr. 1302/02.12.2008). Ori, în speţă pârâtul s-a opus cererii depusă de reclamantă la data de 03.10.2012, adică mult după prima zi de înfăţişare (30.05.2012).
Chiar şi pe fondul ei, cererea reclamantei de dărâmare a construcţiilor este neîntemeiată. Ca atare,în conformitate cu practica judecătoreasca precum si cu literatura de specialitate, dispoziţiile art. 494 din vechiul Cod civil, ridicarea sau desfiinţarea plantaţiilor si a construcţiilor poate fi solicitata de către proprietarul terenului numai in situaţia constructorului de rea-credinţă, şi nu în aceea a constructorului de bună-credinţă.
In speţa, funcţie de data edificării construcţiilor de către paraţi sau a autorului acestora, se analizează buna sau reaua credinţa. Ori, după cum rezulta din actele depuse la dosarul cauzei, construcţiile au fost edificate înainte de pronunţarea Sentinţei civile nr. 1468/2004 a Judecătoriei Braşov, pârâtul şi soţia sa, fiind constructori de buna credinţa. Mai mult decât atât la solicitarea expresă de eliberare a unei autorizaţii de demolare, aşa cum era legal, Primăria comunei M a refuzat eliberarea acestei autorizaţii pană la soluţionarea definitiva si irevocabila a problemei proprietăţii terenului de sub aceste construcţii, fiind foarte bine cunoscuta situaţia litigioasă existentă intre pârât, soţia sa si reclamanţi, precum si faptul ca intre aceste părţi mai exista, pe rolul instanţelor, diferite litigii care privesc terenul ce constituie curtea si gradina pârâtului.
Astfel, după cum rezultă din autorizaţia de construire nr. 8/20.10.1989,dar şi din considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în Dos. nr. 4626/190/2006*, această autorizaţie s-a emis pe numele antecesoarei pârâtului, V.M., astfel că se prezumă că este proprietatea pârâtului şi soţiei sale si nu proprietatea reclamantei.
Raportat la considerentele mai sus expuse, instanţa a admis în parte acţiunea civilă principală şi în întregime cererea reconvenţională, dispunând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 22.05.2008 si obligarea reclamantei si a soţului său, intervenientul D.C., la plata către pârât a sumei de 3.000 Euro sau echivalentul acestei sume în lei la data plăţii, precum si a dobânzii conform ratei de referinţa a BNR, calculată de la data pronunţării hotărârii pana la data plăţii efective, va dispune instituirea in favoarea pârâtului a dreptului de retenţie asupra imobilului în litigiu până la plata sumei datorată de reclamantă, şi va dispune înscrierea dreptului de retentie în favoarea pârâtului in CF nr. 472 a localităţii D, in care este înscris terenul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare şi se va respinge cererea de evacuare a pârâtului de pe terenul in litigiu ca neîntemeiata, precum şi cea de demolare a construcţiilor de pe acest teren, situate în D, la nr. adm.58, constând în casă, anexe gospodăreşti compuse din garaj, grajd şi coteţe, dintre vecinii O.D., casa cu nr. 57 şi D.C. (nr. casei fiind 59).
Conform art. 246 C.pr.civ., având în vedere cererea verbală a reclamantei, formulată în şedinţa publică din 17.10.2012, instanţa va lua act de renunţare la judecata cererii având ca obiect obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru terenul în cauză.
Raportat la soluţia adoptată instanţa va respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, întrucât faţă de cererea principală respectiv privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul nu s-a opus, iar celelalte capete de cerere formulate de reclamantă au fost respinse, astfel că pârâtul nu este în culpă procesuală.
În privinţa cererii pârâtului de obligare a reclamantei şi a intervenientului la plata cheltuielilor de judecată raportat la soluţia admiterii cererii reconvenţionale în întregime, în baza art. 274 C.pr.civ. instanţa va obliga reclamanta şi intervenientul să achite pârâtului suma de 1148 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocaţial.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta D.V., solicitând instanţei admiterea recursului şi în consecinţă modificarea în parte a sentinţei atacate în sensul de a admite cererea de evacuare a pârâtului de pe terenul în litigiu, cererea de demolare a construcţiilor de pe teren şi obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru terenul în cauză.
În motivare s-a arătat că sentinţa dată de instanţa de fond a fost greşită, nelegală întrucât reclamanta – recurentă fiind proprietara terenului nu a fost de acord ca pârâtul să mai aibă folosinţa terenului, nu a fost de acord ca pe terenul acesteia să fie amplasate construcţiile indicate.
De asemenea, s-a arătat că instanţa de fond în mod greşit a hotărât că reclamanta ar fi renunţat la obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosinţă a terenului. Reclamanta nicidecum nu a renunţat la acea cerere însă instanţa de fond a consemnat ce a crezut de cuviinţă ca să-i fie mai uşor de motivat în sentinţă, cauzându-i în acest fel mari prejudicii.
Totodată, recurenta a menţionat că va dezvolta motivele de recurs printr-un memoriu, care îl va depune până la primul termen de judecată.
În drept s-au invocat dispoziţiile art. 312 şi următoarele, art. 304 pct. 8, 9 Cod procedură civilă.
La data de 24.05.2013 recurenta D.V. a depus la dosarul cauzei un memoriu, prin care arată că ea şi soţul ei D.C. sunt proprietari pe terenul revendicat în CF nr. 472 D cu nr. top 181/2/a top 181/2 şi solicită evacuarea lui B.J. şi B.S. de pe proprietatea lor, demolarea construcţiilor pe cheltuiala lui B.J. şi B.S., astfel încât să le elibereze proprietatea din CF 472 D.
Se arată că prin decizia civilă nr. 62/R dosar nr. 1161/2005 eliberată de C.A. Braşov, irevocabilă, B.J. şi B.S. au fost obligaţi să plătească suma de 35.000.000 lei folosului de tras. A fost plătit până în anul 2004. Cei doi să fie obligaţi să plătească folosul de tras din anul 2004 şi până în prezent, 2013 contravalorii lipsei de folosinţă pentru terenul în cauză. Totodată recurenta solicită ca pârâtul – intimat să achite suma de 270 lei cheltuieli de judecată din dosar nr. 3859/190/2008 din sentinţa civilă nr. 3635/2009 eliberată de Judecătoria Bistriţa. Dacă pârâtul B.J. prin avocat a cerut avansul înapoi, doamna judecătoare M.N.L., în instanţă a cerut să pun la dosar cerere de demolare a construcţiilor, să pun chitanţa de 18 lei şi timbrul de 60 bani. Cererea a depus-o la dosar în data de 3.10.2012. Nu renunţă la folosul de tras şi nici nu plăteşte avocatul şi cheltuielile pârâtului pe dreptul lor de proprietate din CF nr. 472 D.
Susţine în continuare că nu a împrumutat bani de la pârâtul B.J., ca să-i întoarcă înapoi. Au încheiat un contract de vânzare – cumpărare la data de 22.05.2008 pe o suprafaţă de teren 13 m lăţime, 43 m lungime, adică locul de sub casă şi să strămute anexele gospodăreşti în termen de 15 zile pe această suprafaţă de teren de 560 mp, aşa cum scrie în procesul verbal întocmit de executor şi în contractul de vânzare cumpărare cu suma de 15.000 euro, din care a primit avans de 3000 de euro în contractul de vânzare cumpărare, nu scrie să-i dea avansul înapoi.
Pârâtul intimat B.J., legal citat, a formulat întâmpinare, solicitând pe cale de excepţie constatarea nulităţii recursului ca fiind nemotivat, iar pe fond respingerea acestuia ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că, în conformitate cu dispoziţiile art. 302/1 Cod procedura civilă, cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, menţiuni privind identificarea părţilor, arătarea hotărârii care se atacă, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor, sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, în termenul prevăzut de lege, şi semnătura. Recurenta nu a indicat nici prin cererea de recurs şi nici printr-un memoriu separat, depus înăuntrul termenului de recurs, în conformitate cu dispoziţiile art. 303 Cod procedură civilă, care dintre motivele de nelegalitate sau de netemeinicie prevăzute în art. 304/1 Cod procedura civilă înţelege să le invoce, fapt care atrage sancţiunea nulităţii recursului declarat.
Pe fond, se apreciază că recursul este neîntemeiat. Este real că la data de 22.05.2008 între intimatul B.J., reclamanta-recurentă şi soţul acesteia a fost încheiat antecontractul privind vânzarea unei bucăţi din terenul identificat in CF nr. 472 a localităţii D, teren în suprafaţa de 560 mp. Ulterior, încheierii acestui antecontract, în data de 05.06.2008, a achitat reclamantei şi soţului acesteia suma de 3.000 euro, reprezentând avans din suma convenită cu titlu de preţ, respectiv din suma de 15.000 euro. Plata făcută este consemnată în însăşi înţelegerea din data de 05.06.2008 depusă de reclamantă în probaţiune la dosarul cauzei, fiind confirmată şi de martorii audiaţi în faţa instanţei de fond. Ulterior acestei date, a încercat achitarea şi a diferenţei de preţ în valoare de 12.000 Euro, însă, datorită crizei economice, nu a mai putut achita diferenţa de preţ, motiv pentru care a fost de acord cu cererea reclamantei de constatare a rezoluţiunii contractului, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, în sensul obligării numiţilor D.V. şi D.C. la restituirea către intimaţi a sumei de 3.000 Euro, cu plata dobânzii legale.
Cu privire la celelalte susţineri ale reclamantei, privind obligarea acesteia şi a soţului ei la restituirea sumei de 3.000 euro, în echivalent lei la data plăţii, şi că suma de 3.000 euro ar avea caracter de arvună, se învederează că, în conformitate cu principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară, se impune, în mod imperios, obligarea ei la plata atât a sumei achitate cu titlu de avans din preţ, dar şi a dobânzii legale, conform dispoziţiilor legale incidente. Este evident ca reclamanta se referă la arvuna prevăzută de art. 1297- art. 1298 din vechiul Cod civil. Ori, dacă suma achitată cu titlu de avans ar fi avut caracter de arvună, ca şi clauza de dezicere sau ca şi clauza penală, acest caracter ar fi trebuit prevăzut în mod expres prin antecontractul încheiat între părţi. În acest sens, atât dispoziţiile legale, dar şi literatura de specialitate, susţine că în cazul în care arvunei i se conferă caracter de clauză penală, acest caracter, fiind derogatoriu, trebuia anume specificat în convenţie. Ori, rezultă din scriptele depuse la dosar, că avansului de 3.000 euro achitat de intimat nu i s-a atribuit caracter de clauză de dezicere sau de clauză penală, el fiind doar un acont din preţul stabilit de părţi.
Intimatul mai arată că sunt îndeplinite condiţiile pentru a constata că în favoarea lui s-a născut un drept de retenţie, creanţa sa este certă, lichidă şi exigibilă, dreptul de retenţie este invocat faţă de proprietarii bunului, şi între bun şi dreptul său de creanţă există o conexiune, în sensul că suma de 3.000 Euro a achitat-o tocmai ca avans pentru cumpărarea terenului în litigiu. Cu atât mai mult cu cât, după adoptarea Legii nr. 287/2009 – Noul Cod civil, acest drept de retenţie a primit şi reglementare legală prin dispoziţiile art. 2495-2499 Cod civil. Or, în conformitate cu dispoziţiile art. 2.495 Cod civil, dreptul de retenţie, astfel cum este definit – reflectă acelaşi caracter ca cel indicat de mai sus. Mai mult, dispoziţiile art. 2498 Cod civil, dreptul de retenţie este opozabil terţilor fără îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate.
Referitor la susţinerile recurentei reclamante privind nelegalitatea hotărârii pentru motivul ca nu i s-ar fi admis cererea de evacuarea, intimatul apreciază că instanţa de fond, în mod legal şi temeinic a constatat că cererea reclamantei este neîntemeiată, respingând-o şi însuşindu-şi motivele pârâţilor-intimaţi, respectiv: reclamanta D.V. nu a indicat ca modificarea acţiunii ar privi cererea de revendicare a terenului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare. De asemenea, acţiunea nu era întemeiata pe dispoziţiile art. 480 şi 481 Cod civ, deci cererea de evacuare formulată de reclamanta D.V. nu era întemeiată. Dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, nicidecum pe calea acţiunii în evacuare. Deci, reclamanţii nu pot solicita evacuarea, deoarece casa în care locuieşte intimatul cu familia sa este proprietatea lor, iar între ei şi reclamanţi nu există niciun drept de locaţiune, astfel încât aceştia să aibă dreptul să solicite evacuarea lor din casă.
Cu privire la cererea reclamantei de dărâmare – demolare a construcţiilor, prima instanţă, în mod legal şi temeinic a constatat că aceasta cerere a fost formulată cu mult după prima zi de înfăţişare, iar sancţiunea decăderii, operează, fiind cerută de pârât, reclamanta fiind decăzuta din dreptul de a-şi modifica cererea. În plus, şi pe fondul cauzei, instanţa a constatat că cererea reclamantei de demolare a construcţiilor este neîntemeiată, deoarece în conformitate cu practica judecătorească, precum şi cu literatura de specialitate, dispoziţiile art. 494 din vechiul Cod civil, ridicarea sau desfiinţarea plantaţiilor şi a construcţiilor poate fi solicitată de către proprietarul terenului numai în situaţia constructorului de rea-credinţă, şi nu în aceea a constructorului de bună-credinţă. Construcţiile au fost edificate înainte de pronunţarea Sentinţei civile nr. 1468/2004 a Judecătoriei Braşov, iar intimatul şi soţia sa au fost constructori de bună credinţă, motiv pentru care soluţia respingerii cererii de obligare la dărâmarea construcţiilor este corectă.
În ceea ce priveşte critica privind neadmiterea cererii de obligarea pârâtului-intimat la plata folosului de tras, critica adusă sentinţei prin cererea de recurs este nefondată. Astfel, conform încheierii de şedinţa din data de 17.10.2012, încheiere din dosarul de fond, recurenta, prezentă în şedinţă, când a fost întrebată dacă înţelege să îşi menţină aceasta solicitare, pentru a i se stabili taxa de timbru, a arătat în mod expres că nu mai susţine această cerere, înţelegând să renunţe la ea.
Tot legală şi temeinică este în opinia intimatului şi soluţia instanţei de fond, prin care aceasta, constatând că intimatul nu s-a opus admiterii acţiunii reclamantei nu a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată, însă având în vedere şi culpa procesuală a reclamantei, precum şi admiterea în totalitate a cererii reconvenţionale a pârâtului, a obligat recurenta la plata cheltuielilor de judecată.
În drept au fost invocate prevederile art. 299- art.316, art. 115 -art.118, art. 119- art. 120, art. 274 Cod procedura civila, art. 1020- art. 1021, art. 1088, art. 494 vechiul Cod civil, art. 2495-2499 Noul Cod civil – Legea nr. 287/2009, OG nr. 13/2011.
Prin încheierea din data de 21.06.2013 tribunalul a respins excepţia nulităţii recursului, apreciind că prin cererea de recurs din prezentul dosar, conţine suficiente elemente şi critici la adresa sentinţei atacate, recursul fiind considerat motivat.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 şi 3041 Cod procedură civilă hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât şi din oficiu, constată că aceasta este temeinică şi legală, nefiind dat nici un motiv de casare sau modificare a hotărârii.
