Contract de arendă. Drept de preemţiune la vânzarea terenului. Efecte juridice.
Dreptul de preemţiune instituit pe cale contractuală în favoarea arendaşului nu poate produce efectele juridice prevăzute într-un act normativ abrogat la data încheierii contractului.
Dat fiind că dreptul de preemţiune poate izvorî doar dintr-o dispoziţie legală în speţă este vorba despre un drept de preferinţă, drept care conferă reclamantei doar posibilitatea de a obţine daune interese pentru nerespectarea contractului şi nu anularea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, dispoziţiile art. 969 Cod civil se circumscriu doar dreptului de preferinţă instituit în contract cu consecinţa obţinerii unor daune interese.
(Tribunalul Arad ,secţia civilă, decizia civilă nr. 1020/4 septembrie 2013,dosar nr. 2619/55/2013)
Prin sentinţa civilă nr.3134 din 16.04.2013 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr.2619/55/2013 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
Instanţa a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. F. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii F. M., P. V. şi P. C. şi a obligat reclamanta să le plătească pârâţilor P. V. şi P. C. suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, instanţa de fond a reţinut că aceasta este neîntemeiată întrucât acţiunea este întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 54/1998, iar la art. 14 alin. 2 din lege se prevede că acţiunea în constatarea nulităţii poate fi introdusă de orice persoană interesată. În speţă, în mod evident reclamanta este o persoană interesată atât timp cât invocă un drept de preemţiune asupra terenului din speţă.
Ca atare, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
Pe fondul cauzei, prima instanţă a reţinut următoarele:
Părţile au încheiat la data de 05.01.2010 un contract de arendă având ca obiect terenul în suprafaţă de 0,50 ha situat în extravilanul localităţii Şiria, aparţinând pârâtei, termenul arendării fiind de 10 ani.
La art. 8 lit. k) din contract s-a prevăzut în favoarea arendaşului (reclamanta) un drept de preemţiune în situaţia vânzării terenului de către arendatoarea pârâtă F. M.
La data de 27.11.2012 pârâta a vândut imobilul din litigiu d-lui P. V., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 10/27.11.2012 de BNP Morariu .
Prin prezenta acţiune reclamanta a solicitat anularea acestui contract de vânzare-cumpărare pentru încălcarea dreptului său de preemţiune.
Reclamanta a invocat dispoziţiile Legii nr. 54/1998 în susţinerea acţiunii sale, respectiv art. 14 alin. 1, potrivit cărora „nerespectarea dispoziţiilor art. 2 alin. (1) şi ale art. 12 alin. (1) şi (2) atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare sau, după caz, a contractului de schimb, iar nerespectarea dispoziţiilor art. 5 şi 6 atrage nulitatea relativă a contractului”. Potrivit art. 5 din aceeaşi lege, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor.
Instanţa de fond a constatat însă că la data încheierii contractului de arendă (2010) Legea nr. 54/1998 nu mai era în vigoare, fiind abrogată prin art. 8 din Legea nr. 247/2005. În această situaţie, având în vedere faptul că dreptul de preemţiune este un drept care poate izvorî doar din lege, lege care la momentul naşterii raportului juridic între părţi era abrogată, instanţa a reţinut că dreptul de preemţiune al reclamantei prevăzut în contractul de arendă este un simplu drept de preferinţă care însă nu îi conferă posibilitatea de a solicita anularea contractului de vânzare-cumpărare, ci doar dreptul la daune interese împotriva arendatorului care a încălcat dispoziţiile contractului de arendă. De asemenea, atât timp cât arendatorul a înstrăinat terenul care a făcut obiectul contractului de arendă, astfel că acesta nu se mai află în patrimoniul său, nu se poate dispune nici obligarea acestuia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
În consecinţă, pentru considerentele expuse mai sus, instanţa de fond a apreciat ca neîntemeiată acţiunea reclamantei, motiv pentru care aceasta a fost respinsă.
În baza art. 274 C.pr.civ., a fost obligată reclamanta să plătească pârâţilor P. V. şi P. C. suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat conform chitanţei nr. 549/25.03.2013.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta S.C. A. F. S.R.L. solicitând ca în urma admiterii căii de atac să fie modificată hotărârea primei instanţe în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost precizată, cu cheltuieli de judecată.
Prin motivele de recurs reclamanta a arătat că în opinia sa soluţia instanţei de fond este nelegală, având în vedere motivele pe care se sprijină. Astfel, convenţiile legal făcute au putere de lege intre părţile contractante fiind aplicabile dispoziţiile art. 969 alin. 1 C.civ. Obligaţia respectării dreptului de preemţiune rezultă din însăşi contractul de arendare încheiat între pârâtă şi reclamantă. Prin urmare, toate prevederile convenţiei trebuie respectate întocmai, aşa cum au fost ele prevăzute şi acceptate de către părţi la data încheierii actului juridic, altfel se încalcă unul din principiile care guvernează efectele actului juridic civil, şi anume principiul forţei obligatorii.
În consecinţă, chiar dacă nu există reglementare într-un act normativ pentru una din obligaţiile izvorâte din convenţia încheiată între părţi, aceasta îşi menţine caracterul obligatoriu, precum şi efectele cauzate ca urmare a nerespectării ei.
În ce priveşte efectele nerespectării dreptului de preemţiune, recurenta a arătat că potrivit art. 8 lit. k din contractul de arendare, arendaşul „are dreptul de preemţiune, în cazul înstrăinării prin vânzare – cumpărare de către arendator a terenului prevăzut în prezentul contract. ” Astfel, această clauză contractuală conferă recurentei (titulara dreptului de preemţiune) prioritate la încheierea unui contract de vânzare – cumpărare în raport cu terţii.
Nerespectarea dreptului de preemţiune, prevăzut în astfel de convenţii sau in alte instituţii de drept civil, atrage nulitatea relativă a contractului care a fost încheiat fără respectarea acestui drept.
În speţă, la încheierea contractului de vânzare – cumpărare între intimata F. M. şi intimaţii P. V. şi P. C., a fost nesocotit interesul arendaşului, SC A. F. SRL, acesta împrejurare atrăgând nulitatea relativă a actului juridic civil amintit anterior. Ori vătămarea interesului reclamantei, prin vânzarea terenului agricol fără a fi încunoştinţată, este cât se poate de evident, aceasta folosind terenul agricol in scop comercial şi pentru a obţine profituri băneşti în urma vânzării recoltei.
În drept, recurenta a invocat disp. art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea formulată, pârâţii intimaţi P. V. şi P. C. au solicitat respingerea recursului ca netemeinic şi nemotivat.
Astfel, prin cererea de recurs reclamanta – recurentă nu învederează niciunul din motivele de nelegalitate limitativ prevăzute de art. 304 din Cod pr.civ. Ori, în aceste condiţii motivul invocat de recurentă în sensul că în speţă ar interveni art. 304 pct.(9) din Cod pr.civ, este contrazis de motivarea acesteia atât timp cât în această motivare nu se arată care parte din hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal, care articol invocat de instanţă în susţinerea soluţiei este greşit aplicat ori interpretat, de ce, şi ce altă normă materială trebuia aplicată în schimb.
Faţă de fondul cererii de recurs, intimaţii au arătat că apreciază sentinţa atacată ca fiind temeinică şi legală, motivată în concret raportat la norma materială aplicabilă în speţă.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate şi în cadrul dat de art. 304-3041 Cod procedură civilă, tribunalul a constatat că nu este fondat şi că prima instanţă a reţinut o stare de fapt astfel cum rezultă din probele administrate în cauză.
Susţinerea reclamantei din recurs în sensul că art. 969 alin. 1 Cod civil ar putea înlătura lipsa de reglementare pentru obligaţiile izvorâte din convenţia încheiată de părţi este neîntemeiată.
În cauză este vorba despre un drept de preemţiune instituit în favoarea arendaşului, respectiv reclamanta ori la acel moment Legea nr. 54/1998 nu mai era în vigoare,fiind abrogată prin art. 8 din Legea nr. 275/2005.
Dat fiind că dreptul de preemţiune poate izvorî doar dintr-o dispoziţie legală în speţă avem de a face doar cu un drept de preferinţă, drept care conferă reclamantei doar posibilitatea de a obţine daune interese pentru nerespectarea contractului şi nu anularea contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, dispoziţiile art. 969 Cod civil se circumscriu doar dreptului de preferinţă instituit în contract cu consecinţa obţinerii unor daune interese.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 312 Cod procedură civilă, a respins recursul formulat de recurentă .
