JUDECĂTORIA INEU, JUDEŢUL ARAD Operator 2826
DOSAR NR.776/246/2013
SENTINŢA CIVILĂ NR.960/2013
Şedinţa publică din data de 17 iulie 2013
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 22.02.2013 reclamantul C. V. în contradictoriu cu pârâţii G.I. şi O.F., a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate că prin actul sub semnătură privată intitulat Convenţie încheiat la 21.02.2003 a cumpărat de pârâtul G.I. terenul arabil înscris în Titlul de proprietate, în suprafaţă de 6100 mp şi suprafaţa de 2600 mp teren arabil cu preţul de 400 lei pe care l-a achitat integral la data încheierii contractului; să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare; să se autorizeze întabularea în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinţei definitive; fără cheltuieli de judecată în cazul în care pârâtul nu se opune.
În fapt, a arătat că prin actul intitulat Convenţie încheiat la data de 21.01.2003 reclamantul a cumpărat de la pârâtul G.I. imobilul arătat în petitul acţiunii pentru preţul de 400 lei achitat integral la data încheierii contractului când s-a şi predat terenul.
Până la această dată pârâtul nu s-a prezentat la notariat în vederea perfectării actelor, precum şi în vederea reglementării situaţiei de carte funciară.
În drept a invocat prevederile art.5 pct.2 din Legea nr. 247/2005, art.896 şi 1179 Noul Cod civil, art.29 din Legea nr.7/1996, art.274 C.pr.civilă.
Reclamantul a solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.
În probaţiune reclamantul a anexat cererii următoarele înscrisuri: înscris sub semnătură privată intitulat convenţie din data de 21.02.2003.
Cerere este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru conform chitanţei (fila 3), cu taxă judiciară de timbru conform chitanţei (fila 16) şi cu timbru judiciar (fila 15), în temeiul art.2 alin.1 lit.c din Legea nr.146/1997 şi art.3 alin.2 teza a II-a din O.G. nr.32/1995
Pârâţii, deşi au fost legal citaţi cu menţiunea de a se prezenta pentru a răspunde la interogatoriu sub sancţiunea prevăzută de art. 358 Noul Cod proc.civ., nu s-au prezentat la instanţă şi nu au depus întâmpinare.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat „Convenţie” din data de 21.02.2003 (fila 5) este încheiat între pârâtul G.I. în calitate de promitent-vânzător şi reclamantul C.V. în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobilele în suprafaţă de 6100 mp, 2600 mp, pentru preţul de 400 lei.
Imobilele care fac obiectul înscrisului sub semnătură privată, sunt menţionate în titlul de proprietate eliberat de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad (fila 9). În acest titlu de proprietate sunt înscrişi ambii pârâţi G.I. şi O.F. Cu toate acestea instanţa constată că reclamantul a încheiat contractul sub semnătură privată doar cu pârâtul G.I.
Conform certificatul nr. 7315/13.03.2013 eliberat de BCPI Ineu (fila 17), imobilele menţionate nu sunt înregistrate în cartea funciară.
În drept, din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate şi, pe cale de consecinţă a nulităţii, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere aceste prevederi legale, întrucât înscrisul sub semnătură privată intitulat „Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” este încheiat în data de 21.02.2003, instanţa constată că prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 sunt aplicabile în prezenta cauză.
Prin art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevăzut că în situaţia în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, ce poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Din reglementările legale enunţate rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acţiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiţii, şi anume, să existe un antecontract valabil încheiat; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părţi să refuze autentificarea actului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunţării sentinţei.
Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Însă, întrucât această hotărâre are caracter constitutiv de drepturi, condiţia esenţială pentru pronunţarea ei este ca, la momentul judecăţii, promitentul vânzător să fie proprietar asupra bunului care face obiectul promisiunii.
În consecinţă, instanţa constată că antecontractul de vânzare-cumpărare are ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de vânzare-cumpărare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vânzător la cumpărător. Instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, doar dacă se face dovada că imobilul se găseşte în patrimoniul vânzătorului la momentul judecăţii şi nu există alte impedimente legale.
Având în vedere că înscrisul sub semnătură privată este semnat în calitate de promitent-vânzător, doar de către pârâtul G.I., coproprietar al terenurilor, instanţa constată că nu poate suplini consimţământul celuilalt coproprietar, pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, cu privire la întregul imobil, astfel cum a solicitat reclamantul.
Astfel, instanţa constată că absenţa calităţii pârâtului, promitent-vânzător, de proprietar exclusiv al bunurilor care formează obiectul antecontractului, constituie un impediment legal pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, art.3, 4 şi art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, instanţa va respinge acţiunea formulată de reclamant ca nefondată.
