Noul Cod Pr. Civilă. Acţiune în evacuare. Procedură specială.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău la data de 30.09.2013 sub numărul ……/200/2013, reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială …..a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. ………S.R.L., pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea acesteia din spaţiul închiriat situat în incinta Casei de cultură…… În motivarea cererii, se susţine că, la data de 23.02.2009, S.C. ……..S.R.L. a semnat cu Primăria comunei ……contract de închiriere nr. 461 pentru spaţiul cu destinaţia disco-bar situat în incinta casei de cultură….., pentru o perioadă de 5 ani, cu începere din 01.02.2009 până la 31.12.2014, valoarea chiriei fiind stabilită la 1500 lei.
Ulterior, S.C. ………S.R.L. a subînchiriat spaţiul către pârâta S.C. ……..S.R.L., moment din care plata chiriei nu a mai fost făcută la timp. În urma unor verificări, s-a constatat că pârâta are o restanţă la plata chiriei pentru perioada 2009-2012, în valoare de 17.598 lei, motiv pentru care, la data de 18.07.2013, pârâta a fost notificată în sensul rezilierii de plin drept a contractelor de închiriere nr. 461/23.02.2009 şi subînchiriere nr. 1/06.06.2011.
Întrucât pârâta nu a avut nicio reacţie la notificarea reclamantei, s-au efectuat verificări amănunţite cu privire la contractul de subînchiriere şi s-a constatat că, la data de 18.11.2011, S.C. …….S.R.L. a fost radiată ca urmare a intrării în faliment, astfel încât, în raport de dispoziţiile art. 1440 C. civ., contractul de închiriere s-a desfiinţat de plin drept, întrucât una din părţi a încetat să mai aibă fiinţă şi nu are succesori. Mai susţine reclamanta că evacuarea se impune cu atât mai mult cu cât, pentru imobilul în care se află spaţiul închiriat, există un proiect de modernizare.
Prin sentinţa civilă …… din data de: 05.11.2013, Judecătoria Buzău a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi a respins acţiunea pe acesta excepţie şi a obligat pârâta să plătească către reclamantă cheltuielile de judecată în cuantum de 1240 lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut următoarele:
Potrivit dispoziţiilor art. 1033 alin.1, dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de foştii locatari sau ale persoane.
Art. 1037 alin.1 C. pr. civ. prevede că, atunci când dreptul locatarului s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a amenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executoriului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data notificării, iar potrivit art. 1040 C. pr. civ., dacă locatarul refuză să evacueze imobilul locatarul va putea solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului.
În raport de dispoziţiile legale mai sus menţionate, se constată că reclamanta avea obligaţia notificării prin executor a pârâtei, cu privire la evacuarea acesteia din imobil, anterior introducerii acţiunii şi doar după trecerea unui termen de 30 de zile putea solicita concursul instanţei de judecată în acest sens.
Întrucât reclamanta nu a făcut dovada notificării pârâtei, prin executor judecătoresc, anterior introducerii acţiunii, apreciază că dreptul acesteia de a acţiona în instanţă în temeiul dispoziţiilor art. 1040 nu s-a născut, astfel încât excepţia inadmisibilităţii invocată de pârâtă apare ca întemeiată.
Întrucât reclamanta este partea căzută în pretenţii, la cererea pârâtei, a fost obligată către aceasta la cheltuieli de judecată în cuantum de 1240 lei constând în onorariu de avocat, conform chitanţei nr. 001622/09.10.2013 ( fila 137).
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ ……
În motivele de apel se arată că sentinţa atacata este nelegală şi netemeinică întrucât a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material şi procesual.
Dispoziţiile art. 1.037 alin. 3 din N.C.P.C., referitoare la notificare nu au valoarea unei proceduri prealabile în sensul dispoziţiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesară pentru punerea în întârziere a locatarului/ocupantului astfel-încât, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispoziţiile art. 1.079 C. civ. vechi, acesta să răspundă, de la data la care se află în întârziere, pentru orice pierdere cauzată de un caz fortuit, cu excepţia situaţiei în cazul în care cazul fortuit îl liberează pe debitor de însăşi executarea obligaţiei.
Mai mult decât atât, potrivit dispoziţiilor art. 1.440 din C. civ. vechi”, „contractul de locaţiune nu se desfiinţează prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului”. Astfel că moartea sau desfiinţarea uneia din părţile contractante nu va atrage încetarea contractului de locaţiune, întrucât acesta nu este încheiat intuitu persoanae, drepturile şi obligaţiile părţilor trec asupra moştenitorilor legali sau testamentari.
În cauza de faţă, locatarul care a subînchiriat spaţiul din incinta Casei de Cultură, a fost desfiinţat la câteva luni după semnarea contractului de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, respectiv la data de 18.11.2011, iar drepturile şi obligaţiile acesteia nu au fost preluate de nici o altă societate, ori, în această situaţie, contractul de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, este desfiinţat de drept întrucât una din părţi, nu mai există ca persoană juridică şi nici nu există un act din care să rezulte că drepturile şi obligaţiile acesteia au fost preluate de către o altă societate.
In al doilea rând, contractele de închiriere nr.461/23.02.2009 şi de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, a spaţiului din incinta Casei de Cultură, au fost denunţate unilateral prin notificarea din data de 18.07.2013, în baza clauzei prevăzute la art. 17 din aceste contracte.
Potrivit art. 1.436 alin. 2 din C. civ. vechi, încetarea locaţiunii prin denunţare unilaterală, este însă condiţionată de respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp scurs, dintre data la care una din părţi şi-a manifestat intenţia de a înceta raporturile contractuale şi data la care locaţiunea urmează să înceteze.
Termenul de preaviz poate fi convenţional iar când lipseşte se va stabili după natura lucrului şi după obiceiul locului.
Manifestarea de voinţă efectivă prin care una dintre părţile contractante declară că nu mai doreşte continuarea raporturilor de locaţiune se numeşte concediu. Ca natură juridică concediul este un act juridic unilateral de voinţă.
Pentru denunţarea unilaterală a locaţiunii nu se cere o formă specială, ci trebuie doar făcută în scris.
Expirarea termenului de preaviz are drept consecinţă încetarea locaţiunii iar un nou contract poate fi încheiat numai prin acordul părţilor şi cu îndeplinirea tuturor condiţiilor impuse ad validitatem.
Prin notificarea din data de 18.07.2013, contractele de închiriere nr. 461/23.02.2009 şi de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, a spaţiului din incinta Casei de Cultură, au fost denunţate unilateral, fiind îndeplinite toate condiţiile prevăzute de lege referitore la notificare.
In speţa de faţă, reclamanta nu are calitate de locator şi pârâta nu are calitate de locatar întrucât între aceste două persoane nu există semnat un contract de închiriere motiv pentru care reclamanta are calitate de proprietar, iar a pârâta are calitate de ocupant, situaţie în care sunt incidente dispoziţiile art. 1038 N.C.P.C., reclamanta îndeplinind toate condiţiile referitoare la notificarea ocupantului.
De la data notificării pârâtei din data de 18.07.2013, au trecut aproape 90 de zile până în prezent, perioadă în care pârâta a fost notificată de mai multe ori să părăsească spaţiul închiriat, fiind în ultimul rând notificat chiar prin intermediul executorului judecătoresc, toate aceste notificări fiindu-i comunicate prin toate metodele prevăzute de lege şi la toate adresele respectiv sediu, punctul de lucru şi chiar prin afişare.
Prin actele depuse la dosar chiar de către pârâtă, rezultă în mod cert că aceasta a luat cunoştinţă despre toate notificările.
Potrivit interpretării date de profesorul universitar Mihaela Tăbârcă în cursul de Drept de procedură civilă nou, (fila 828 din volumul II), debitorul poate fi. pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul solicită executarea obligaţiei fie prin cererea de chemare în judecată. Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice mijloc care asigură dovada comunicării. Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligaţia într-un termen rezonabil, comunicat din ziua comunicării notificării. Creditorul poate exercita toate drepturile prevăzute de lege dacă debitorul îl informează că nu va executa obligaţiile la termenul stabilit sau dacă la expirarea termenului, obligaţia nu a fost executată.
Cererea de chemare în judecată formulată de creditor , fără ca anterior debitorul să fi fost pus în întârziere, conferă debitorului dreptul de a executa obligaţia într-un termen rezonabil, calculat de la data când cererea i-a fost comunicată şi nicidecum inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată. Dacă obligaţia este executată în acest termen, cheltuielile de judecată rămân în sarcina creditorului.
Cu toate aceste texte invocate de reclamantă prin reprezentantul său, atât prin răspunsul la întâmpinare cât şi prin concluziile expuse cu privire la excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată, instanţa de fond în mod nejustificat nu a ţinut seama de aspectele care impuneau respingerea excepţiei invocate de către pârâtă, pronunţând o hotărâre total nelegală şi netemeinică, prin faptul că a interpretat şi aplicat greşit normele de drept material şi procesual invocate de către reclamantă în răspunsul la întâmpinare şi în concluziile expuse pe excepţia-invocată de către pârâtă.
Solicita admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei atacate în sensul respingerii excepţiei inadmisibilităţii cererii de . chemare în judecată şi pe fond admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.
În drept, cererea este întemeiată pe dispoziţiile art. 466 şi următoarele din N.C.P.C. raportat la art. 1.041 alin. 5 din N.C.P.C.
Intimata S.C. …..S.R.L., cu sediul în comuna ……judeţul Buzău, a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea apelului motivat de faptul că argumentele apelantei sunt total străine de natura pricinii, deoarece nu interesează nici o altă nici problemă în speţa de faţă, decât respectarea prevederilor art. 1033 şi urm. NCPC.
Apelanta trebuia să ne notifice, prin intermediu executorului judecătoresc, cu 30 de zile înainte de promovarea unei acţiuni în instanţă,obligaţie pe care nu a îndeplinit-o.
Nimeni nu împiedică apelanta să ne acţioneze în judecată după îndeplinirea acestei proceduri, dar legea nu poate fi interpretată după bunul plac al apelantei.
Acceptarea de către apelantă a unui contract echivalează cu recunoaşterea unor drepturi, drepturi recunoscute inclusiv prin faptul că am achita chiria la zi, în condiţiile acceptate de către apelantă.
Apelul este neîntemeiat .
Obiectul cererii de chemare în judecata îl reprezintă evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat situat în incinta Casei de cultură ……cerere întemeiată pe dispoziţiile art.1033-1046 din Noul Cod de procedura civila.
Ca urmare procedura de evacuarea dintr-un imobil este o procedura speciala reglementa de Noul cod de procedura civila, respectiv de Titlul XI din acest act normativ si nu procedura de drept comun.
Conform art. 1.040 din NCPC locatorul sau proprietarul imobilului poate să demareze procedura judiciară specială de evacuare în două ipoteze:
a)locatarul sau ocupantul notificat a refuzat evacuarea imobilului la expirarea termenului prevăzut în notificare;
b)locatarul a renunţat anterior prin act scris la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut dreptul de a folosi imobilul, indiferent de motiv.
Instanţa se va pronunţa asupra cererii prin sentinţă, cu caracter executoriu, dispunându-se evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Justificat prima instanţă a reţinut ca cererea de evacuare este inadmisibila din moment ce apelanta –reclamanta nu a notificat locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc că doreşte să intre în posesia imobilului ca urmare a neplăţii chiriei şi că nu a respectat prevederile art. 1037 alin. 1 din NCPC .
Chiar dacă contractele de închiriere nr. 461/23.02.2009 şi de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, a spaţiului din incinta Casei de Cultură, au fost denunţate unilateral prin notificarea din data de 18.07.2013, în baza clauzei prevăzute la art. 17 din aceste contracte, tribunalul constată că se impunea respectarea dispoziţiilor art. 1037 alin. 1 din NCPC, din moment ce acesta prevede că atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Textul de lege susmenţionat reglementează etapa notificării, prealabilă introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, în ipoteza în care între părţi a fost încheiat anterior un contract de locaţiune.
În consecinţă, ca regulă, premergător introducerii acţiunii la instanţa judecătorească, locatorul, dacă doreşte să intre în imobil, va comunica prin intermediul executorilor judecătoreşti o notificare scrisă către locatar, prin care îl va soma să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Dacă notificarea nu este comunicată prin intermediul executorilor judecătoreşti, ci prin alte mijloace de comunicare, aceasta este lovită de nulitate.
Dat fiind caracterul legal al termenului de 30 de zile, , reclamantul nu poate soma locatarul să elibereze imobilul într-un termen mai scurt, cu excepţia cazului în care părţile au convenit altfel prin contract, o atare concluzie decurgând din faptul că prin acordul părţilor poate fi şi eliminată în întregime această etapă prealabilă, prin raportare la art. 1037 alin. (4) NCPC.
Susţinerea apelantei reclamante precum că notificarea prealabilă nu are valoarea unei proceduri prealabile în sensul dispoziţiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesară pentru punerea în întârziere a locatarului/ocupantului astfel-încât, aşa cum prevede dispoziţiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispoziţiile art. 1.079 C. civ. vechi, ca acesta să răspundă, de la data la care se află în întârziere, pentru orice pierdere cauzată de un caz fortuit, cu excepţia situaţiei în cazul în care cazul fortuit îl liberează pe debitor de însăşi executarea obligaţiei va fi inlaturata.
Aşa fiind şi văzând si dispoziţiile art .40 alin.1 din C.proc. civ. apelul dedus judecăţii va fi respins ca nefondat.
În baza art. 453 alin. 1 din noul cod de procedura civilă, apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 372 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat .
