DESPAGUBIRE CONTRACTUALA. Art.969, art.970, art.1073 Cod civil.
Conform art.969 Cod civil, conventiile legal facute cu putere de lege între partile contractante conform art.970 Cod civil, conventiile trebuie executate cu buna credinta.
Conform art.1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si în caz contrar are dreptul la dezdaunare.
În speta, recurentii au dobândit un imobil pe care îl pot locui, exploata sa închiria pentru activitati comerciale producatoare de venituri, iar valoarea bunului este mai mare decât sumele investite, astfel ca nu se poate vorbi de rea credinta si nici de neexecutarea conventiei.
DECIZIA CIVILA NR.2240/R/09 aprilie 2013
pronuntata în dosar nr.2544/177/2010
Prin sentinta civila nr. 768/12.04.2012 pronuntata de J.A. s-a dispus respingerea actiunii formulata de reclamantii P.T. si P.A. în contradictoriu cu pârâtii B.R. si B.G., si au fost obligati reclamantii la plata sumei de 1700 lei cheltuieli de judecata în favoarea pârâtilor.
Pentru a pronunta astfel, instanta de fond a retinut urmatoarele :
Conform art.969 din Codul civil, conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante, iar potrivit art. 1073 din Codul civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei, si în caz contrar are dreptul la dezdaunare.
În speta, instanta este chemata a stabili daca pârâtii si-au respectat obligatiile asumate prin conventia consensuala încheiata cu reclamantii, respectiv daca datoreaza despagubiri pentru neîndeplinirea acestor obligatii.
Reclamantii au sustinut ca au trimis pârâtilor suma de 42.500 dolari pentru ca acestia sa achizitioneze în favoarea lor un imobil. Imobilul a fost cumparat de SC C.C. SRL, societatea pârâtilor, care a efectuat ulterior lucrari de îmbunatatire si ridicare etaj cu banii primiti conform întelegerii, iar ulterior au refuzat transcrierea gratuita a imobilului pe numele reclamantilor. Pentru a intra în posesia imobilului, reclamantii au încheiat contractul autentificat sub nr. 3455, pretul fiind de 46.481 lei precum si folosinta gratuita de catre pârâti a spatiului comercial de la parter pentru o perioada de 10 ani.
Pârâtii au sustinut ca întelegerea între parti a fost ca sa se achizitioneze spatiul comercial în care functiona SC C.C. SRL, societate care avea prioritate la cumpararea imobilului, imobil ce urma sa fie proprietate comuna, iar în anul 2005 s-au înteles sa fie despagubiti pentru contributia la imobil (contributie ce a constat si în bani si în munca) cu suma de 20.000 dolari si folosinta parterului pe 10 ani.
Din actele dosarului, instanta a retinut ca reclamantii au trimis pârâtilor sume de bani prin virament bancar, în mai multe transe, în total suma de 42.500 dolari.
Pârâtii au achizitionat imobilul în care societatea acestora SC C.C. SRL era chiriasa, contractul fiind încheiat în baza hotarârii nr.9/2001 prin care s-a aprobat vânzarea mai multor spatii comerciale aflate în patrimoniul SC S. SA. Ulterior imobilul a fost demolat în totalitate, apoi reconstruit.
Cu privire la întelegerea dintre parti, instanta a retinut ca în scrisorile trimise reclamantilor, pârâtii au recunoscut ca achizitionarea imobilului si investitiile ulterioare s-au facut din banii acestora, în cuprinsul acestor înscrisuri existând însa si pasaje în care se arata ca “voi ne-ati spus la telefon sa ne gândim cât ar valora munca noastra….noi asa stim ca ceea ce s-a facut aici este pentru noi si pentru voi”, “noi am înteles ca vreti sa ne ajutati pe noi sa ne facem o pravalie jos, iar pentru voi sa facem o casa..” , “nu uitati ce ati spus cândva, ca ce facem aici, facem pentru voi si pentru noi”.
În cauza a fost administrata proba testimoniala, martorii declarând ca întelegerea era ca parterul sa fie al pârâtilor, iar etajul al reclamantilor.
Din expertiza în constructii efectuata în cauza a rezultat ca valoarea imobilului la data încheierii contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 3455/04.10.2005, pretul (stabilit în cuprinsul actului fiind de 46.481) era de 456.912 lei (respectiv 153.708 dolari, un dolar SUA echivalând la data de 4.10.2005 cu 2,9726 lei la cursul BNR).
Din contraexpertiza efectuata cu privire la contravaloarea folosintei imobilului a rezultat ca chiria ar fi de 4 euro/mp, cumulând pentru 10 ani o valoare de 180.061 lei.
Cu privire la pretul contractului, instanta a apreciat ca nu poate fi primita sustinerea reclamantilor cum ca acesta ar fi format din suma de 46.481 lei si din folosinta gratuita pe 10 ani. Pretul într-un contract de vânzare cumparare trebuie sa fie stabilit în bani si sa fie determinat sau precis determinabil. Instanta a apreciat ca în speta, contractului de vânzare cumparare i s-a alaturat un contract de comodat pentru parterul imobilului.
Din ansamblul probatoriului administrat în speta, instanta a retinut ca nu se poate accepta asertiunea reclamantilor cum ca pârâtii s-ar fi obligat sa faca toate demersurile pentru achizitionarea imobilului si mai departe lucrarile de demolare si reconstructie fara nicio contraprestatie.
Obligatia pârâtilor de a achizitiona un imobil reclamantilor a fost executata. În perioada 2001-2005 reclamantii au trimis pârâtilor 42.500 dolari în scopul de a dobândi în proprietate un imobil. În anul 2005 când reclamantii s-au întors în tara au devenit proprietari asupra unui imobil care valora 137.951 dolari (153.708 dolari reprezentând valoarea imobilului minus 15.757 dolari pretul stabilit în contract platit pârâtilor).
Împotriva acestei sentinte, in termen legal, au declarat apel reclamantii P.T. si P.A., solicitând ca în urma admiterii apelului sa se dispuna schimbarea în totalitate a hotarârii atacate în sensul admiterii cererii de chemare în judecata astfel cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr.302/A din 10 octombrie 2012 pronuntata de T.B. s-a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelantii P.T. si P.A. în contradictoriu cu intimatii B.R. si B.G. împotriva sentintei civile nr. 768 din 12.04.2012 pronuntata de J.A., care a fost pastrata totalitate.
Au fost obligati apelantii la plata sumei de 500 lei cheltuieli de judecata în favoarea intimatilor.
Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut urmatoarele :
În speta, instanta a fost chemata a stabili daca pârâtii si-au respectat obligatiile asumate prin conventia consensuala încheiata cu reclamantii, respectiv daca datoreaza despagubiri pentru neîndeplinirea întocmai a obligatiilor asumate în mod valabil.
Chiar daca conventia dintre parti intervenita în anul 2001 nu s-a materializat prin încheierea unui înscris – partile fiind rudenii – obiectul conventiei, drepturile si obligatiile asumate de parti, precum modalitatea de executare a obligatiilor asumate, rezulta din probatoriul administrat – declaratii de martori si o bogata corespondenta purtata de parti pe parcursul derularii lucrarilor.
Reclamantii apelanti au locuit pâna în anul 2005 în SUA, de unde au trimis pârâtilor, în mai multe transe, suma totala de 42.500 dolari, în vederea cumpararii si apoi renovarii unui imobil situat în centrul localitatii A.
Din ansamblul probatoriului administrat în speta, instanta a retinut în mod corect ca nu s-a putut accepta asertiunea reclamantilor cum ca pârâtii s-ar fi obligat sa faca toate demersurile pentru achizitionarea imobilului si mai departe lucrarile de demolare si reconstructie fara nici o contraprestatie.
În primul rând, din corespondenta purtata între parti a rezultat ca reclamantii au fost înstiintati în prealabil asupra faptului ca imobilul, spatiu comercial, urmeaza a fi cumparat pe numele societatii pârâtilor, SC C.C. SRL, care o detinea în chirie la acea data si care, în calitate de chiriasa, era singura îndreptatita sa îl cumpere la un pret avantajos, conform hotarârii nr. 9 din 2001 a SC S. SA, de acest pret avantajos beneficiind în mod indirect inclusiv reclamantii din cauza.
Ulterior imobilul a fost demolat în întregime si reconstruit, cu spatiu comercial la parter si locuita la etaj.
Din probatoriul administrat nu rezulta ca pârâtii ar fi contribuit cu bani proprii la cumpararea, respectiv reconstruirea imobilului, însa au fost singurii care s-au preocupat de toate lucrarile, reclamantii întorcându-se în România doar în anul 2005 când noua constructie era deja finalizata.
Din corespondenta purtata între parti, coroborata cu declaratiile martorilor audiati în cauza, rezulta ca întelegerea partilor a fost ca din banii trimisi, pârâtii sa le achizitioneze reclamantilor un imobil, respectiv ca parterul sa fie al pârâtilor, iar etajul al reclamantilor.
Reclamantii s-au întors în România în cursul anului 2005, ocazie cu care s-a încheiat contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3455 din 04.10.2005, prin care SC C.C. SRL a vândut, iar reclamantii din cauza au cumparat întregul imobil, parter si etaj, achitând pretul de 46.841 lei, asigurând pârâtilor folosinta gratuita a spatiului comercial de la parter pe timp de 10 ani.
În acord cu instanta de fond, tribunalul a retinut ca obligatia asumata de pârâti de a achizitiona reclamantilor un imobil a fost respectata întocmai.
Reclamantii au trimis pârâtilor suma totala de 42.500 USD, adica 184.845 lei, prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3455 din 04.10.2005 au mai achitat pretul de 46.841 lei, iar folosinta pe timp de 10 ani a spatiului comercial de la parter a fost evaluata de expert la suma de 180.061 lei – în total suma de 411.747 lei.
În schimb, au obtinut dreptul de proprietate asupra unui imobil, care, conform expertizei evaluatoare de la dosar, are valoarea de circulatie de 456.912 lei, deci mai mare decât sumele cheltuite de reclamanti.
Coroborând probatoriul administrat, instanta de apel a retinut ca pârâtii si-au îndeplinit întocmai si cu buna credinta obligatiile pe care le-au asumat fata de reclamanti, respectându-se dispozitiile art. 969 si 1073 Cod civil.
Împotriva acestor hotarâri, în termen legal au declarat recurs reclamantii P.T. si P.A. solicitând modificarea acestora în sensul admiterii actiunii asa cum a fost aceasta formulata, cu consecinta obligarii pârâtilor în favoarea reclamantilor la 42500 USD sau echivalentul sumei în lei la data platii, cu cheltuieli de judecata în toate instantele.
În motivarea cererii lor, reclamantii au reiterat starea de fapt prezentata în fata instantelor, subliniind ca principala lor nemultumire a rezultat din faptul ca desi au avansat suma de 42.500 dolari SUA intimatilor pârâti pentru ca acestia sa le cumpere un imobil pe care sa îl amenajeze pentru a se putea muta din SUA în A, acestia au folosit banii respectivi pentru a cumpara un imobil în favoarea unei societati comerciale care le apartinea, nerespectând întelegerea initiala, obligându-i apoi pe recurenti sa îsi cumpere imobilul care de fapt le apartinea.
Prin întâmpinarea depusa, intimatii au solicitat respingerea recursului cu motivarea ca hotarârile pronuntate în cauza sunt legale si temeinice, recurentii fiind proprietari în prezent ai unui imobil care depaseste cu mult suma pe care au investit-o, astfel încât nu au nici un interes sa readuca în discutie anumite întelegeri care au existat de-a lungul timpului între ei, în diferite etape ale perfectarii proiectului.
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut ca judecatoria si tribunalul au conturat în mod corect starea de fapt, creionând raportul juridic real dintre parti, ceea ce a permis stabilirea normelor aplicabile.
În primul rând s-a retinut faptul ca recurentii sunt în grad de rudenie apropiat cu intimatii care le sunt nepoti, ceea ce a determinat imposibilitate de întocmire a unor înscrisuri care sa ateste clauzele conventiei dintre parti dar, în acelasi timp, a determinat si o anumita mobilitate a acestor clauze, ideea de baza fiind aceea ca recurentii au avansat o suma de bani pentru a dobândi un imobil în loc. A, prin intermediul intimatilor.
Este reala apararea intimatilor ca imobilul cumparat are o valoare de circulatie mai mare decât pretul efectiv achitat, datorita pozitionarii sale în centrul orasului A. cu iesire la soseaua nationala.
Spatiul respectiv era unul cu destinatie comerciala, astfel încât nu putea fi cumparat potrivit legislatiei în vigoare decât la licitatie, ceea ce ar fi determinat majorarea pretului, singura exceptie constituind-o calitatea de chirias al imobilului, calitate care confera un drept de preemtiune, ori intimatii detineau aceasta calitate prin firma pe care au constituit-o si care îsi desfasura activitatea în spatiul respectiv.
Nu este o dovada de rea credinta, ci de buna gestionare, încheierea contractului de vânzare-cumparare în aceste conditii, cumparatorul fiind societatea celor doi intimati, cu atât mai mult cu cât nu s-a contestat nici un moment ca banii au provenit de la recurenti, neexistând nicio proba ca nepotii ar fi urmarit inducerea în eroare a reclamantilor prin modalitatea în care au fost încheiate actele juridice.
Ulterior, imobilul cumparat si în egala masura cele din jur fiind într-o stare avansata de degradare, proprietarii acestor imobile, de comun acord, au hotarât demolarea lor si construirea unui complex comercial, constructia ce apartinea acum deja partilor din prezenta cauza fiind refacuta în varianta parter si etaj, spatiul de jos având destinatie comerciala, iar cel de sus destinatia de locuinta.
Din probele administrate si de altfel partile nu au contestat acest lucru, au fost utilizati în continuare banii trimisi de recurenti, si, în egala masura, au fost investite anumite sume si de catre intimati care, mai mult, au si supravegheat întreaga operatiune si au desfasurat activitate pentru a eficientiza imobilul.
Potrivit expertizei efectuate în cauza, în schimbul sumei de 42.500 USD trimisi intimatilor, recurentii au devenit proprietarii uni imobil care valora 137.951 USD, astfel încât în patrimoniul lor nu s-a creat nici un prejudiciu, ci dimpotriva, astfel încât în mod corect actiunea lor a fost respinsa.
Potrivit unei evaluari mult mai elaborate facute de tribunal si detaliata în considerentele deciziei, s-a retinut ca recurentii au cheltuit cu acest imobil 411.747 lei, iar valoarea de circulatie a imobilului este de 456.912 lei, astfel încât nici din punctul de vedere al acestui calcul nu s-a putut retine un prejudiciu.
Pâna la urma, recurentii au dobândit un imobil în care pot nu numai locui, dar îl pot exploata sau închiria pentru desfasurarea unor activitati de natura comerciala, ceea ce le va aduce venituri, dupa expirarea contractului de folosinta pe care l-au încheiat cu pârâtii, iar valoarea bunului este mai mare decât sumele investite, în concluzie nefiind vorba nici de rea credinta din partea intimatilor si nici de o neexecutare a conventiei dintre parti.
Fata de cele retinute, s-a constatat ca hotarârile pronuntate în cauza sunt legale si temeinice, astfel încât în temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, instanta a respins recursul ca nefondat.
Cheltuieli de judecata desi solicitate de catre intimati nu au fost acordate, deoarece nu s-a facut dovada acestora.
