Vicii ascunse. Condiţii pentru a fi considerate astfel.
Viciile ascunse sunt numai cele care nu pot fi descoperite în urma unei verificări serioase, pe cale obişnuită. Atunci când pentru sesizarea defecţiunilor este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoană calificată şi dacă nu o face, este propria sa culpă.
Clauză inserată în contract privind actualizarea ratelor cu indicele de inflaţie. Interpretare.
Pentru un calcul corect şi care să corespundă voinţei contractuale a părţilor, actualizarea trebuie calculată prin aplicarea la valoarea nominală a ratei lunare a inflaţiei pentru perioada cuprinsă între data de referinţă şi data scadenţei.
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială, reclamanta S.C. S. S.A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. P. S.A., solicitând să se dispună reducerea preţului vânzării pentru activul imobil, situat în Bucureşti, B-dul Aerogării nr. 17, sector 1, cu 2.600.000.000 lei, exclusiv T.V.A., respectiv de la 5.900.000.000 lei la 3.300.000.000 lei fără T.V.A., cu cheltuieli de judecată. Pe parcursul procesului reclamanta a formulat cerere de micşorare a câtimii obiectului cererii, în sensul reducerii preţului vânzării cu 1.698.953.311 lei, în funcţie de concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză.
Pârâta a formulat cerere reconvenţională, solicitând obligarea reclamantei pârâte la plata sumei de 13.935,35 EURO şi a sumei de 338.867.620 lei, cu titlu de daune moratorii pentru sumele achitate cu întârziere şi suplimentar de indexare de 2 % pentru ratele lunare din septembrie 2002 şi noiembrie 2002, cu cheltuieli de judecată.
Ulterior, pârâta reclamantă reconvenţională şi-a precizat cererea reconvenţională, ca urmare a achitării celor două facturi de către reclamanta pârâtă şi a faptului că s-au înregistrat debite noi. La data de 15.01.2004, pârâta reclamantă şi-a precizat cererea reconvenţională în sensul restrângerii pretenţiilor, întrucât reclamanta-pârâtă a achitat sumele solicitate la punctele 3 şi 5 din cererea reconvenţională precizată.
Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială a respins acţiunea şi cererea reconvenţională.
Împotriva sentinţei au declarat apel ambele părţi.
Apelanta reclamantă solicită schimbarea în parte a sentinţei apelate, în sensul admiterii cererii principale, astfel cum a fost precizată şi reducerea preţului vânzării pentru activul imobil, situat în Bucureşti, Bd. Aerogării nr. 17, sector 1, cu suma de 1.698.953.310 lei, respectiv de la suma de 5.900.000.000 lei la suma de 4.201.046.690 lei, fără T.V.A., având în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză.
S-a mai solicitat compensarea legală, la nivelul sumei mai mici, între creanţa apelantei de 1.685.749.295 lei, împotriva S.C. P. S.A. şi debitul către aceasta, în cuantum de 806.668.080 lei.
În dezvoltarea motivelor de apel, se susţine că prima instanţă şi-a însuşit punctul de vedere al pârâtei, fără a înlătura argumentele reclamantei şi probele administrate.
Instanţa de fond a fost în eroare când a analizat temeinicia cererii principale, deoarece a plecat de la premisa greşită că reclamanta ar fi invocat vicii ale structurii de rezistenţă a construcţiei. În realitate, acţiunea a fost motivată pe viciile ascunse datorită cărora ansamblul termohidroizolant al imobilului a fost afectat de masivele infiltraţii de ape pluviale şi nu pe vicii ale structurii de rezistenţă, aşa cum a reţinut greşit instanţa de fond.
Expertiza tehnică efectuată în cauză confirmă susţinerile reclamantei, astfel că hotărârea atacată este în contradicţie cu această probă.
Astfel, expertul concluzionează că viciul de fond de care cumpărătorul nu a avut cunoştinţă la încheierea tranzacţiei a fost: neexecutarea probei de etanşeitate a terasei, prin inundarea cu apă pe o înălţime de min. 30 cm. Şi menţinerea acesteia timp de 72 de ore.
Execuţia defectuoasă şi incompletă a lucrărilor de hidroizolaţie a terasei a avut drept consecinţă masive infiltraţii de ape pluviale care au provocat degradări ce afectează valoarea construcţiei la încheierea tranzacţiei.
Se mai arată că în momentul încheierii contractului viciul a existat şi acesta este grav, fiind evident că, dacă ar fi avut cunoştinţă despre acesta în momentul încheierii contractului reclamanta nu ar fi plătit preţul cu care a fost achiziţionat activul în litigiu.
Contravaloarea reparaţiilor necesare pentru înlăturarea degradărilor ce afectează imobilul sunt, potrivit expertizei în sumă totală de 2.021.754.370 lei, cu T.V.A., adică 1.698.953.310 lei, fără T.V.A.
Potrivit deciziei fostului Tribunal Suprem, nr. 1936/1984, condiţia pentru ca viciul să fie ascuns este ca el să nu poată fi constatat la prima vedere sau cu prilejul examinării bunului. În această categorie de vicii ascunse intră şi lucrările executate prin abateri de la normele tehnice, care vor da în viitor deficienţe, aceasta fiind situaţia în speţa de faţă.
Instanţa de fond în mod greşit a reţinut lipsa de diligenţă a reclamantei, neţinând seama de concluziile raportului de expertiză, în conformitate cu care „la data încheierii tranzacţiei viciile construcţiei nu puteau fi sesizate de către cumpărător în nici un mod, în lipsa executării probei susmenţionate şi nepredarea către cumpărător a cărţii tehnice a construcţiei, întocmită şi prezentată conform legii.
Apelanta pârâtă a solicitat schimbarea în parte a sentinţei apelante, în sensul admiterii cererii reconvenţionale.
În motivarea apelului se susţine că intimata pârâtă reconvenţională nu a contestat niciodată, cum greşit reţine prima instanţă, modalitatea de indexare a ratelor contractuale, mai mult, a achitat valoarea ratelor indexată cu indicele de inflaţie aşa cum a fost facturată.
Corectitudinea metodei folosite de apelantă pentru indexarea ratelor contractuale prin aplicarea indicelui de inflaţie este susţinută şi de Centrul de Cercetări Financiare şi Monetare „Victor Slăvescu”, aflat sub egida Academiei Române, al cărui punct de vedere este cuprins într-un raport depus la dosarul cauzei.
Prima instanţă în mod greşit a considerat ca fiind corectă „metoda liniară” de actualizare a ratelor contractuale şi nu „metoda actualizată” folosită de reclamantă.
Metoda liniară asigură actualizarea ratei contractuale numai pentru luna precedentă, fără a asigura actualizarea ratelor contractuale faţă de momentul încheierii contractului, când vânzătorul ar fi trebuit să primească întreg preţul stipulat.
Examinând sentinţa atacată, în limita motivelor de apel, în raport de probele administrate şi de dispoziţiile legale în materie, curtea a reţinut următoarele:
Cu privire la apelul reclamantei :
Obiectul acţiunii principale îl constituie reducerea preţului bunului imobil cumpărat, pentru vicii ascunse.
În conformitate cu art. 1352 Cod civil, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut dacă din cauza lor nu poate fi întrebuinţat potrivit destinaţiei sale sau întrebuinţarea lui este atât de micşorată încât se presupune că dobânditorul nu l-ar fi achiziţionat sau nu ar fi convenit vânzarea la preţul stabilit, dacă ar fi cunoscut viciile. Pe de altă parte, art. 1353 Cod civil prevede că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.
Din aceste texte de lege rezultă condiţiile ce se cer pentru ca viciile bunului vândut să poată angaja răspunderea vânzătorului.
Una dintre condiţii este ca viciul să fie ascuns, adică să nu poată fi constatat la prima vedere sau cu prilejul examinării bunului. Viciile ascunse sunt cele care nu pot fi descoperite în urma unei verificări serioase, pe cale obişnuită. Lipsa de informare, de experienţă sau nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse. Atunci când pentru sesizarea defecţiunilor este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul poate apela la o persoană calificată şi, dacă nu o face, el este în culpă. Dacă s-ar considera că sunt vicii ascunse şi acelea care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa, s-ar ajunge cu uşurinţă la desfiinţarea unor contracte sau modificarea unor clauze contractuale, deci la nerespectarea obligaţiilor asumate prin contract.
În speţă, expertul constructor desemnat în cauză a constatat că viciul de fond care a provocat degradările construcţiei, la doi ani după încheierea contractului de vânzare-cumpărare este neexecutarea probei de etanşeitate a terasei, prin inundarea cu apă pe o înălţime de minim 30 cm şi menţinerea acesteia timp de 72 de ore, potrivit normativelor în vigoare. Expertul susţine că acesta este un viciu ascuns, întrucât executarea necorespunzătoare a lucrării de înlocuire a hidroizolaţiei terasei nu puteau fi sesizate, în lipsa efectuării acestei probe şi a prezentării Cărţii tehnice a construcţiei.
Dar, cumpărătorul avea posibilitatea să efectueze el însuşi proba de etanşeitate a terasei, înainte de încheierea contractului.
Cartea tehnică a construcţiei este un document cerut de Legea nr. 50/1991 iar imobilul în litigiu a fost construit anterior apariţiei acestei legi, ca urmare vânzătorul nu putea fi obligat la predarea acesteia.
Calitatea materialelor cu care s-au efectuat lucrările de reparaţie a hidroizolaţiei puteau fi constatate de către un specialist, la data efectuării tranzacţiei.
În raport de aceste considerente, s-a constatat că în mod corect prima instanţă a reţinut că acţiunea principală este neîntemeiată, ca urmare, apelul reclamantei a fost respins.
Apelul pârâtei a fost considerat întemeiat, pentru următoarele considerente:
Prin art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi preţul vânzării a fost stabilit la valoarea de 5.900.000.000 lei, exclusiv T.V.A., urmând a fi achitat astfel:
– rata 1, avansul reprezentând 10 % din valoarea contractului, respectiv 590.000.019 lei, exclusiv T.V.A., în maxim 15 zile calendaristice de la data autentificării contractului;
– ratele lunare de la nr.2 la 48, fiecare în sumă de 112.978.723 lei, exclusiv T.V.A.
S-a stipulat că valoare ratelor lunare de la nr. 2 la nr. 48 vor fi indexate cu indicele de inflaţie comunicat de Comisia Naţională de Statistică şi un procent anual de 2 %, în conformitate cu art. 3112 din H.G. 450/1999 şi se va achita până la data de 25 a fiecărei luni pentru luna curentă, începând cu luna următoare achitării primei rate.
Principala critică adusă de către pârâta reclamantă – reconvenţională sentinţei este interpretarea dată clauzei contractuale referitoare la actualizare ratelor contractuale prin aplicarea indicelui de inflaţie.
În acest sens, instanţa de fond a reţinut ca fiind corectă metoda liniară de calcul, constând în actualizarea ratei scadente nominale prin aplicare indicelui de inflaţie comunicat de Institutul Naţional de Statistică pentru luna precedentă lunii în care rata contractuală este scadentă.
Dar, este evident că pentru conservarea valorii creanţei vânzătorului este necesar ca fiecare rată lunară să aibă exact valoarea pe care suma de 112.978.723 lei ar fi avut-o în luna iulie 2000, care este data de referinţă, având în vedere că aceasta este luna pentru care s-a stabilit plata primei rate, neindexate.
Aplicarea metodei liniare, însuşite de instanţa de fond, nu satisface această cerinţă. Valoarea totală a sumei lunare de plată stabilită prin această metodă nu este egală cu valoarea pe care rata ar fi avut-o dacă plata ar fi fost făcută în momentul naşterii obligaţiei, ci cu valoarea pe care suma de 112.978.723 lei a avut-o în luna anterioară.
Relevantă în analiza metodei liniare de calcul este şi ipoteza formulată de expertul consilier al apelantei S.C. P. S.A. Astfel, în cazul în care cumpărătorul nu ar fi beneficiat de facilitatea plăţii preţului în 48 de rate, fiind obligat la achitarea acestuia în 2 rate lunare, rata a doua în sumă de 5.309.999.981 lei urmând a fi plătită în luna august 2000 şi indexată cu rata inflaţiei, actualizarea la inflaţie pentru o singură lună ar fi fost de 95.580.000 lei, mai mare decât actualizarea ratelor pentru 47 de luni, prin această metodă.
Ca urmare, pentru un calcul corect şi care să corespundă voinţei contractuale a părţilor, actualizarea trebuie calculată prin aplicarea la valoarea nominală a ratei lunare a inflaţiei pentru perioada cuprinsă între data de referinţă şi data scadenţei.
Aceasta este metoda pe baza căreia reclamanta reconvenţională a calculat obligaţiile lunar de plată ale pârâtei reconvenţionale şi care o perioadă au fost însuşite de către cea din urmă.
Decizia nr. 212/Ap din 19 noiembrie 2007 – red. G.C.
