Vânzari – Cumparari
Data publicarii pe portal: 08.02.2013
PROBLEME ANALIZATE – Imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în situaţia în care bunul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este bun succesoral, iar succesiunea nu a fost dezbătută (promitentul vânzător fiind o persoană cu vocaţie succesorală generală, care nu este însă recunoscut moştenitor printr-un certificat de moştenitor sau printr-o hotărâre judecătorească pronunţată în procedura dezbaterii succesorale).
Prin sentinţa civilă nr. 10235/26.11.2012, Judecătoria Slatina a respins cererea formulată de reclamantul S.C. R S.R.L. contradictoriu cu pârâtul I.C. neîntemeiată.
Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:
I.Susţinerile părţilor şi procedura în faţa instanţei
01.Prin cererea înregistrată la data de 27.09.2012 pe rolul Judecătoriei Slatina sub nr. 11052/311/2012 reclamanta S.C. R S.R.L a solicitat în contradictoriu cu pârâtul I.C. pronunţarea unei hotărâri prin care să se constatate că acesta i-a vândut imobilul teren arabil extravilan în suprafaţa de 0,8756 ha 9.200 m2, situat în Scornicesti, sat Teiuş, Jud. Olt, T 93/1 P 22, cu următoarele vecinătăţi: N – Zamfira Marian, E – Popescu Dumitru, S – Budriman Gheorghe, V – DC 949 şi pe cale de consecinţă să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.
În motivarea cererii s-a arătat că între cele două părţi s-a încheiat la data de 23.08.2009 un înscris sub semnătură privat denumit „promisiune de vânzare-cumpărare” prin care pârâtul a înţeles să-i vândă reclamantei imobilul identificat anterior contra sumei de 880 lei.
S-a mai susţinut că suma convenită pentru cumpărarea imobilului a fost integral achitată pârâtului la data semnării convenţiei, iar de la aceeaşi dată reclamanta a intrat în stăpânirea terenului.
S-a arătat de asemenea că prin aceeaşi convenţie pârâtul s-a obligat să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă în mod nejustificat a refuzat să se conformeze obligaţiei asumate.
În drept au fost invocate dispoziţiile art.111 C.p.c precum şi art.1074 şi 1077 C.civil.
02.Pârâtul nu s-a prezentat în instanţă şi nici nu a depus întâmpinare în cauză.
03.În cursul procedurii, pentru soluţionarea cererii, au fost admise proba cu înscrisuri (sens in care s-au depus la dosar actul sub semnătură privată, certificat de deces Ilinca Dumitru, titlul de proprietate nr. 24622/52/31.01.1995, certificat de sarcini eliberat de OCPI Olt – BCPI Slatina, acte de stare civilă) şi proba cu interogatoriul pârâtului (însă acesta nu s-a prezentat în instanţă pentru a răspunde la întrebările formulate de reclamantă).
II.Motivarea soluţiei pronunţate
Analizând cererea prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei şi a dispoziţiilor normative incidente în speţă, Judecătoria o găseşte neîntemeiată pentru următoarele considerente:
04.Din înscrisurile depuse la dosar Judecătoria reţine faptul că la data de 23.08.2009 între pârât şi reclamantă a intervenit o convenţie sub semnătură privată denumite ,,act de vânzare-cumpărare” prin care pârâtul a înţeles să vândă reclamantei terenul identificat în cererea de chemare în judecată pentru suma de 880 lei (fila 6).
05.Suprafaţa de teren cu privire la care s-a încheiat convenţia a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin titlul de proprietate nr. 24622/52/31.01.1995 eliberat pe numele defunctului I. D.
06.Judecătoria mai reţine că până la data pronunţării prezentei hotărâri reclamanta nu a făcut dovada dezbaterii succesiunii de pe urma autorului I. D. (deşi i s-au acordat trei termene în acest sens) şi nici nu a solicitat acest lucru instanţei în cadrul prezentei cauze, deşi avea această posibilitate pe cale oblică.
Raportând situaţia de fapt reţinută la dispoziţiile normative incidente în cauză, Judecătoria găseşte cererea întemeiată pentru următoarele considerente:
01.În speţă, convenţia sub semnătură privată intervenită între părţi nu are evident valenţele juridice ale unui contract de vânzare-cumpărare, deoarece are ca obiect un teren, iar pentru înstrăinarea terenurilor era necesar la data încheierii convenţiilor ca voinţa părţilor să îmbrace ad validitatem forma autentică, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
02.Ea poate valora cel mult promisiune bilaterală (antecontract) de vânzare-cumpărare între părţi, în temeiul principiului conversiunii, însă pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenurile respective în baza art. 1073-1077 C. civ. şi a dispoziţiilor normative instituite prin Titlul X al Legii nr. 247/2005, este necesar să fie îndeplinite condiţiile de validitate cerute de lege pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate de la pârât (promitent vânzător) către reclamant (promitent cumpărător).
03.Este astfel necesar ca la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare (sau cel mai târziu la data pronunţării prezentei hotărâri) promitentul vânzător să fie proprietar exclusiv al bunului care face obiectul antecontractului, deoarece în cazul actelor juridice translative de proprietate, obiectului actului juridic necesită îndeplinirea unei condiţii speciale, respectiv condiţia ca cel care să obligă să transmită dreptul de proprietate cu privire la un bun să fie titularul exclusiv al acestui drept de proprietate, conform principiului de drept Nemo dat quod non habet (sau nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet).
04.În cauza dedusă judecăţii, Judecătoria constată că pârâtul – promitent vânzător (care s-a obligat prin convenţie să înstrăineze terenul) nu avea la momentul încheierii convenţiei calitatea de proprietar exclusiv al terenului, deoarece terenul este un bun succesoral rămas la decesul autorului Ilinca O. Dumitru (în beneficiul căruia s-a eliberat titlul de proprietate nr. 24622/52/31.01.1995), iar de pe urma acestuia nu s-a efectuat procedura de dezbatere succesorală pentru a se stabili calitatea de unic moştenitor a pârâtului.
05.Dovada calităţii de moştenitor (şi implicit dovada calităţii de proprietar exclusiv al bunurilor ce compun masa succesorală) nu se poate face decât în urma unei dezbateri succesorale finalizată prin eliberarea certificatului de moştenitor (dacă se face pe cale notarială) sau printr-o hotărâre judecătorească pronunţată în procedura succesorală (dacă se face pe cale judiciară).
06.În lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celui pe numele căruia s-a eliberat titlul de proprietate (operaţiune prin care să fie stabilite masa succesorală, persoanelor care moştenesc şi cotele care revin fiecăruia dintre moştenitorii), Judecătoria nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a pârâtului cu privire la terenul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, motiv pentru care nu poate să valideze transferul de proprietate deoarece acesta face parte dintr-o succesiune care nu a fost încă deschisă.
07.Certificatul de naştere ale pârâtului face în mod evident numai dovada filiaţiei (şi eventual a vocaţiei succesorale generale), iar sesizarea pentru deschiderea succesiunii eliberată de organele administraţiei publice este dată tocmai pentru efectuarea dezbaterii succesorale şi are numai rolul de a stabili persoanele care au vocaţie succesorală, nu şi pe cele care moştenesc efectiv.
08.De altfel această sesizare se eliberează la cererea unuia dintre prezumtivi moştenitori, care precizează persoanele care ar avea vocaţie succesorală, însă oficiu de stare civilă care eliberează sesizarea nu are competenţa de a se pronunţa cu privire la calitatea de moştenitori a persoanelor înscrise în această sesizare.
09.Stabilirea în concret a calităţii de moştenitor se face fie de către notarul public (în procedura graţioasă), fie de către instanţa de judecată (în procedura contencioasă), după cum părţile înţeleg să dezbată pe cale amiabilă sau în contradictoriu succesiunea rămasă la decesul autorului lor, cabinetele notariale şi instanţele judecătoreşti fiind singurele cărora legea le conferă această prerogativă.
10.În consecinţă, dat fiind faptul că nu poate identificat în persoana promitentului vânzător dreptul exclusiv de proprietate cu privire la imobilul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, Judecătoria constată că în speţă lipseşte una din condiţiile de validitate a actului juridic civil (respectiv condiţia ca cel care să obligă să fie unicul titular al dreptului – condiţie specială a obiectul actului juridic în contractele translative de drepturi), motiv pentru care cererea urmează să fie respinsă ca neîntemeiată.
11.În aceste condiţii, în lipsa deschiderii procedurii succesorale de pe urma autorului I. D., cerere pe care reclamantul nu a înţeles să o formuleze (deşi avea această posibilitate pe cale oblică), cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare urmează să fie respinsă ca neîntemeiată, dat fiind faptul că la momentul pronunţării prezentei hotărâri nu s-a făcut dovada calităţii de moştenitor a promitentului vânzător pentru bunul succesoral care au făcut obiectul convenţiei şi, pe cale de consecinţă, nu s-a făcut dovada calităţii acestuia de proprietar exclusiv al terenului (nefiind astfel întrunită condiţia ca cel care să obligă să transmită dreptul de proprietate să fie titularul acestui drept – condiţie specială a obiectul actului juridic în contractele translative de proprietate).
PENTRU ACESTE MOTIVE,
JUDECĂTORIA, ÎN NUMELE LEGII,
H O T Ă R Ă Ş T E
Respinge cererea formulată de reclamanta S.C. R S.R.L., cu sediul în (…), în contradictoriu cu pârâtul I. C., cu domiciliul în (…) ca neîntemeiată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 26.11.2012.
