Antecontractul de vânzare-cumpărare. Condiţiile şi efectele rezoluţiunii. Nedovedirea caracterului simulat al antecontractului.
-dispoziţiile art. 1020-1021 din Codul civil
Se constată că actul juridic dedus judecăţii este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe înţelesuri, situaţie în care, având în vedere conţinutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea dată de instanţe este corectă.
În situaţia în care în cauză nu s-a dovedit existenţa unui act secret încheiat între părţi, care să anihileze în tot sau în parte aparenţa juridică creată prin actul public, în mod corect instanţele au constatat că în cauză nu a fost realizată operaţiunea juridică a simulaţiei, cum a pretins pârâtul.
În situaţia în care în cauză nu s-a dovedit existenţa unui act secret încheiat între părţi, care să anihileze în tot sau în parte aparenţa juridică creată prin actul public, în mod corect instanţele au constatat că în cauză nu a fost realizată operaţiunea juridică a simulaţiei, cum a pretins pârâtul.
Curtea constată că în mod corect au apreciat instanţele că în cauză sunt întrunite condiţiile cerute pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare. Astfel, deşi intimatul reclamant şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare – cumpărare, aceea de a plăti preţul imobilului, pârâţii nu şi-au executat obligaţiile care le reveneau în urma încheierii acestui antecontract. Efectul esenţial al rezoluţiunii este desfiinţarea retroactivă a contractului, ceea ce presupune că părţile trebuie repuse în situaţia anterioară, prin restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul contractului. Susţinerea recurentului pârât în sensul că nu ar putea fi obligat la restituirea sumei întrucât nu ar fi primit-o de la reclamant nu este întemeiată.
(Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a-IV-a Civilă, decizia civilă nr.28/11.02.2013, dosar nr. 1007/302/2010)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, la data de 20.01.2010, sub nr. 1007/302/2010, reclamanţii N.D şi N.L. i-au chemat în judecată pe pârâţii V.I. şi V.E., solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, cu termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 10.04.2007 de BNP Zelcer Marinela; repunerea părţilor în situaţia anterioară; restituirea sumei de 31.000 euro reprezentând preţul vânzării, sumă achitată cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare menţionat.
La termenul de judecată de la 23.06.2010, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Nicola Lucica.
Prin sentinţa civilă nr. 6651/13.10.2010, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti a admis acţiunea reclamantului şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer Marinela, obligând pârâţii să plătească reclamantului suma de 31.000 Euro, în lei la cursul BNR de la data plăţii. Instanţa a respins cererea reclamantei N.L., formulată în contradictoriu cu pârâţii Vlad Ion şi Vlad Elena, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că, la data de 11.04.2006, s-a încheiat între părţi antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la BNP „Lotus” – Zelcer Marinela Natalia, prin care pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să vândă către reclamantul N.D., în calitate de promitent-cumpărător, imobilul situat în Bucureşti, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la preţul de 31.000 Euro. Din antecontractul de vânzare – cumpărare depus la dosar, rezultă că preţul de 31.000 Euro a fost achitat integral la data de 11.04.2006, în momentul încheierii convenţiei între părţi.
Din coroborarea probelor administrate în cauză (interogatoriul părţilor, notificarea nr. 235/15.03.2007 a BEJ Dobranici Doina Crenguţa), instanţa a reţinut că pârâţii au refuzat să se prezinte ulterior, în faţa notarului, pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Instanţa a constatat că reclamantul a făcut în mod indubitabil dovada existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi cea a îndeplinirii obligaţiei asumate prin contract de a plăti preţul imobilului. Astfel, instanţa a reţinut că la dosar a fost depus antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, iar pârâtul V.I., în cadrul administrării probei cu interogatoriul, a recunoscut că a citit şi a semnat respectivul antecontract, consemnând la sfârşitul acestuia faptul că a primit suma de 31.000 Euro.
Instanţa a constatat că pârâtul V.I s-a apărat invocând faptul că antecontractul încheiat între părţi a reprezentat un act simulat, intenţia reală a reclamantului fiind cea de a constitui o garanţie imobiliară pentru un împrumut acordat pârâţilor. De asemenea, instanţa a constatat că pârâtul a negat că ar fi primit suma de 31.000 Euro cu titlu de preţ şi a susţinut că această sumă constituie, de fapt, un cumul al unor împrumuturi cu dobândă acordate de reclamant. Faţă de aceste susţineri, instanţa a reţinut că, prin probele administrate, pârâţii nu au dovedit simulaţia antecontractului de vânzare-cumpărare în cauză şi lipsa intenţiei de a vinde în momentul încheierii convenţiei, nefiind dovedită nici existenţa unui act secret, constând în constituirea unei garanţii reale imobiliare. În acest sens, pârâţii nu au depus la dosar cauzei contraînscrisul sau începutul de dovadă scrisă care să nască prezumţia existenţei acestuia.
Faţă de condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru a opera rezoluţiunea unui contract, instanţa a constatat că pârâţii nu şi-au îndeplinit în mod culpabil obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, pârâţii au fost puşi în întârziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 prin care au fost somaţi să se prezinte la sediul notarului public Zelcer Marinela Natalia în vederea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1020-1021 din Codul civil, astfel că a admis acţiunea.
Apelul declarat de pârâţi împotriva acestei sentinţe a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 365A/09.04.2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a III-a Civilă.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că, în mod corect prima instanţă, interpretând probele administrate în cauză, inclusiv răspunsurile pârâţilor la interogatoriu, a reţinut că pârâţii au fost cei care nu şi-au îndeplinit în mod culpabil obligaţia de a încheia contractul în formă autentică, obligaţie asumată prin antecontractul încheiat, cu atât mai mult cu cât aceştia au fost puşi în întârziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 să se prezinte la notariat, iar susţinerile privind neplata preţului vânzării au fost infirmate prin chiar răspunsurile lor la interogatoriu.
În ceea ce priveşte caracterul simulat al antecontractului, acesta nu a fost dovedit de nici o probă administrată în cauză, astfel încât, în mod corect prima instanţă a înlăturat apărările pârâţilor sub acest aspect.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul V.I, solicitând casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea recursului, recurentul pârât a arătat că instanţa de apel nu a reţinut caracterul simulat al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer Marinela, cu toate că a dovedit cu acte caracterul simulat al acestui act. În realitate, contractul menţionat mai sus a fost un contract de împrumut şi nu o promisiune de vânzare-cumpărare.
Recurentul-pârât a susţinut că suma din antecontract nu i s-a dat, în realitate aceasta reprezentând dobândă la o altă sumă provenită dintr-un alt contract.
Prin încheierea din 1.10.2012, Curtea a admis cererea de ajutor public judiciar şi a dispus scutirea recurentului Vlad Ion de la plata taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar.
Prin decizia civilă nr. 28/11.02.2013, a fost respins recursul, ca nefondat.
Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reţine următoarele:
Deşi recurentul pârât nu a încadrat în drept criticile formulate în cererea de recurs, având în vedere că aceste critici vizează natura juridică a actului încheiat între părţi precum şi obligarea sa la restituirea sumei de bani, în urma rezoluţiunii antecontractului de vânzare – cumpărare, Curtea va cerceta motivele de recurs invocate prin prisma art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă.
Susţinerile recurentului referitoare la greşita calificare a actului juridic încheiat între părţi nu sunt întemeiate. Astfel, intimatul reclamant a încheiat cu pârâţii antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la Biroul Notarului Public „Lotus” – Zelcer Marinela Natalia, prin care pârâţii, în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat să vândă intimatului reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, imobilul situat în Bucureşti, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la preţul de 31.000 Euro.
În temeiul acestui antecontract, ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare cumpărare, actul astfel încheiat având natura juridică a unui antecontract de vânzare – cumpărare. Curtea constată că actul juridic dedus judecăţii este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe înţelesuri, situaţie în care, având în vedere conţinutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea dată de instanţe este corectă.
Curtea constată că în mod corect au apreciat instanţele că în cauză sunt întrunite condiţiile cerute pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare. Astfel, deşi intimatul reclamant şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare – cumpărare, aceea de a plăti preţul imobilului, pârâţii nu şi-au executat obligaţiile care le reveneau în urma încheierii acestui antecontract. Aceste împrejurări au fost reţinute şi prin sentinţa civilă nr. 7.065/2.11.2009 pronunţată de Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, constatându-se că promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului şi a solicitat promitenţilor vânzători, prin notificarea nr. 235/15.03.2007 trimisă prin intermediul Biroului executorului judecătoresc Dobranici Doina Crenguţa, să se prezinte în vederea încheierii contractului, însă pârâţii nu şi-au îndeplinit în mod culpabil această obligaţie. Prin sentinţa respectivă a fost respinsă cererea reclamantului de restituire a sumei achitate în baza antecontractului, întrucât nu solicitase şi rezoluţiunea acestui contract. De asemenea, prin notificarea nr. 444/20.11.2009 trimisă prin intermediul Biroului executorului judecătoresc Răileanu Ionuţ Cătălin, pârâţii au fost somaţi să se prezinte la sediul notarului public Zelcer Marinela Natalia în vederea rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
În consecinţă, constatând îndeplinirea condiţiilor cerute de art. 1020, 1021 din Codul civil pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare în mod corect a dispus instanţa rezoluţiunea antecontractului. Efectul esenţial al rezoluţiunii este desfiinţarea retroactivă a contractului, ceea ce presupune că părţile trebuie repuse în situaţia anterioară, prin restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul contractului.
Susţinerea recurentului pârât în sensul că nu ar putea fi obligat la restituirea sumei întrucât nu ar fi primit-o de la reclamant nu este întemeiată. Astfel, în situaţia în care instanţele de fond au reţinut că pârâtul V.I, prin interogatoriu, a recunoscut că a citit şi a semnat antecontractul, efectuând menţiunea olografă, pe contract, prin care a arătat că a primit suma de 31.000 Euro, menţiune semnată de pârât, care la interogatoriu a arătat că este de acord să restituie o parte din sumă, în mod corect instanţele nu au reţinut apărarea acestuia în sensul că nu ar fi primit respectiva sumă de bani.
Reţinând că motivele de recurs invocate nu sunt întemeiate, văzând prevederile art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, Curtea va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-pârât V.I.
