PLÂNGERE CARTE FUNCIARĂ. RADIERE DREPT
Deliberand asupra cauzei civile, constata urmatoarele:
Prin adresa nr. …/25.06.2013, OCPI Buzau a inaintat plangerea formulata de petenta TD impotriva incheierii de carte funciara nr. …/28.05.2013, aceasta fiind inregistrata sub nr. …/200/2013 pe rolul Judecatoriei Buzau.
Prin plangerea formulata petenta a solicitat desfiintarea incheierii atacate si si radierea ipotecilor inscrise in cartea funciara. A solicitat citarea in cauza, pentru opozabilitate a SC Bancpost SA Sucursala Buzau.
In motivare a aratat ca a incheiat contractele de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere autentificate la Notariatul de Stat Buzau cu nr. …/30.01.1995 si nr. …/18.08.1995, debitorii acestor contracte grevand imobilele cu ipoteca, ipoteci care nu ii sunt opozabile.
A mai aratat ca prin sentinta civila nr. …/27.11.2012 pronuntata in dosarul nr. …/200/2011 al Judecatoriei Buzau s-a dispus rezolutiunea celor contracte de intretinere susmentionate, partile fiind repuse de drept in situatia anterioara, ceea ce presupune ca partile revin la situatia existenta inainte de incheierea acestora, iar creditorul ipotecar si-a asumat riscul contractului incheiat sub conditie rezolutorie, cu atat mai mult cu cat acordul sau nu a fost solicitat la instituirea ipotecilor.
In drept a invocat dispozitiile Legii nr. 7/1996.
In dovedirea cererii a inteles sa se foloseasca de proba cu inscrisuri si de orice alt mijloc de proba ar rezulta din dezbateri.
A anexat copie a cartii funciare nr. 20060, dovada comunicarii incheierii, incheierea de respingere nr. …, cerere de inscriere, cerere de reexaminare, incheiere de respingere nr. …, extras carte funciara, sentinta civila nr. …/27.11.2012.
Bancpost SA a formulat la data de 24.04.2014 intampinare (fila 56), prin care a aratat ca in anul 2008 intre vanzatoarea petenta si cumparatorii TM si TC s-a incheiat actul aditional nr. …/31.10.2008 la contractele de vanzare-cumparare autentificate cu nr. …/30.01.1995 si nr. …/18.08.1995 prin care s-a hotarat schimbarea naturii juridice a contractelor in contracte de vanzare-cumparare, vanzatoarea declarand in mod expres ca i-a fost achitata integral contravaloarea intretinerii.
In drept a invocat dispozitiile art. 205 C.p.c.
In dovedirea cererii a inteles sa se foloseasca de proba cu inscrisuri.
Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau la data de 28.05.2013 (fila 12) petenta TD a solicitat radierea ipotecii din cartea funciara nr. 20060.
Prin incheierea nr. …/20.05.2013 OCPI Buzau a respins cererea formulata pentru lipsa acordului creditorului in forma prevazuta de lege.
Impotriva acestei solutii petenta a formulat cerere de reexaminare (fila 13), cerere respinsa prin incheierea OCPI nr. …/29.05.2013 (fila 11).
In motivarea incheierii, s-a retinut ca potrivit prevederilor art. 28 alin. 6 si 7 din Legea nr. 7/1996 radierea unui drept se face la cererea titularului unui drept in baza unui inscris in forma ceruta de lege sau in baza unei hotarari judecatoresti prin care se dispune radierea dreptului, iar prin hotararea judecatoreasca s-a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere, dar nu s-a dispus si radierea dreptului de ipoteca din cartea funciara.
Impotriva incheierii nr. …/29.05.2013 petenta a formulat prezenta plangere, in termenul legal de 15 zile prevazut de lege.
Instanta investita cu solutionarea plangerii este tinuta sa verifice legalitatea si temeinicia solutiei pronuntate de registratorul de carte funciara, pe baza inscrisurilor avute in vedere de acesta si depuse la dosarul incheierii, astfel cum rezulta din interpretarea coroborata a dispozitiilor art. 71 ind. 1 alin. 5 si art. 72 alin. 2 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate aprobat prin Ordinul ANPC nr. 633/2006.
Instanta observa pentru inceput ca potrivit dispozitiilor art. 80 din Legea nr. 71/2011 actiunile in justitie intemeiate pe dispozitiile Legii nr. 7/1996 vor fi judecate in temeiul prevederilor de drept material in vigoare la data incheierii actului juridic si in temeiul dispozitiilor procedurale in vigoare la data introducerii cererii.
Potrivit art. 39 alin. 1 si 9 lit. a din Regulament cartea funciara cuprinde trei parti: A, B si C, partea C referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate cuprinzand dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, folosinţă, concesiune, administrare, servituţile în sarcina imobilului, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă.
Potrivit art. 74 din Regulament operaţiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din cartea funciară se fac în scopul opozabilităţii drepturilor reale imobiliare şi a celorlalte acte şi fapte juridice înscrise în cartea funciară, iar potrivit art. 75 radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului dreptului. Celelalte părţi interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere sau la moartea titularului drepturilor viagere.
Totodata, potrivit art. 89 alin. 1, 2 si 3 din Regulament rectificarea este operaţiunea de carte funciară care reprezintă radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Rectificarea unei înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată. Prin persoană interesată se înţelege acea persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară, drept ce a fost lezat prin înscrierile anterioare. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. În acest ultim caz, rectificarea de carte funciară se dispune prin încheiere, în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în nulitate, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului.
Potrivit art. 36 alin. 13 dreptul de ipotecă se radiază în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, conform caruia drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin act autentic notarial, insa potrivit dispozitiilor art. 76 din Legea nr. 71/2011, dispozitiile art. 885 alin. 2 C.civ. 2009 se aplica numai actelor si faptelor juridice incheiate, sau dupa caz produse si savarsite ulterior intrarii in vigoare a noului cod civil, or vazand data constituirii ipotecii, 13.12.2006, apreciaza ca aceste dispozitii nu sunt aplicabile.
In lumina dispozitiilor legale enumerate mai sus si interpretand sistematic dispozitiile Legii nr. 7/1996, instanta apreciaza ca radierea unui drept real din cartea funciara se poate face numai prin declaratie autentica a titularului dreptului sau pe baza hotararii judecatoresti prin care s-a constatat ineficacitatea actului in baza caruia s-a facut inscrierea.
Astfel, registratorul de carte funciara nu poate aprecia asupra ineficacitatii unui act juridic, in speta a contractului de ipoteca incheiat intre cumparatorii TM si TC si intimata Bancpost SA, ci poate numai radia dreptul in temeiul acordului partilor sau in temeiul dispozitiilor instantei.
O atare solutie este in acord si cu dispozitiile legale care reglementeaza incetarea contractelor. Astfel, acestea pot inceta fie prin vointa partilor, mutuus disensus, cat si in cazul desfiintarii lor.
In cauza nu se poate retine existenta unui acord al intimatei in sensul stingerii dreptului de ipoteca si nici existenta unui pact comisoriu care sa nu presupuna interventia instantei.
Petenta face vorbire despre dispozitiile art. 1020-1021 C.civ., insa si in acest caz rezolutiunea este una judiciara, presupunand deci interventia unei instante.
In sprijinul acestei solutii sunt si dispozitiile art. 24 alin. 4 din Lege: „Drepturile reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei: a) declaraţii în formă autentică a părţilor; b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii interesate; c) hotărâri judecătoreşti.”
In concluzie, avand in vedere ca prin sentinta civila nr. …/27.11.2012 pronuntata in dosarul nr. …/200/2011 al Judecatoriei Buzau s-a dispus numai rezolutiunea celor contracte de intretinere susmentionate, fara ca instanta sa fie investita si cu privire la contractul de ipoteca in baza caruia s-a facut inscrierea dreptului Bancposta SA in cartea funciara, in lipsa acordului titularului dreptului, instanta apreciaza ca in mod corect a procedat registratorul de carte funciara adoptand solutia de respingere a cererii de reexaminare.
In consecinta, va respinge ca neintemeiata plangerea.
Vazand dipsozitiile art. 9 C.p.c. va lua act ca petenta nu solicita cheltuieli de judecata.
