Drept de folosinţă. Limite.
Un alt mod de folosinţă exercitat pe parcursul timpului de către reclamanţi nu-i abilitează să primească o suprafaţă superioară, întrucât s-a fondat pe contestări provenind de la proprietari, dar chiar şi în lipsa acestora, toleranţa folosinţei nu se poate transforma într-un drept real în persoana lor, în lipsa actului de transfer ce ar fi trebuit încheiat între reclamanţi, familia P., ori între primii şi actualii pârâţi.
Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. I civ., decizia nr. 67/A/22 septembrie 2011
Prin sentinţa civilă nr. 1976/2011 pronunţată de Judecătoria Bistriţa a fost admisă, în parte, acţiunea principală formulată de reclamanţii MC şi MVM împotriva pârâţilor GSD şi GFD.
A fost admisă cererea reconvenţională formulată şi precizată de pârâţii GSD şi GFD, ca fiind întemeiată şi, în consecinţă:
– s-a constatat că reclamanţii au dobândit un drept de folosinţă (superficie) asupra suprafeţei de 181 mp din terenul situat în Bistriţa, str. ….. înscris în CF 2791 Bistriţa, nr. top. 93/46, evidenţiată pe planul de ansamblu şi planul de amplasament şi delimitare a imobilului cu nr. top. nou 93/46 – varianta nr. V din completarea III la raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul PV şi au fost obligaţi reclamanţii la plata unei despăgubiri anuale către pârâţi în sumă de 3.439 lei, reprezentând lipsa de folosinţă a terenului;
– reclamanţii au fost obligaţi să-şi ridice de pe terenul proprietatea pârâţilor, înscris în CF 2791 Bistriţa, nr. top. 93/46, magazia de lemne şi garajul – notate cu C2 =8 mp şi C3=18 mp pe planul de ansamblu – varianta nr. V, planşa nr. 2/V din completarea III la raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul PV, iar în caz de refuz autorizează pe pârâţii să le ridice, pe cheltuiala reclamanţilor;
– s-a dispus rectificarea înscrierii din CF 2791/S/II Bistriţa, nr. top. 93/46/S/II, în sensul radierii dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra „beci la parter” şi „magazie lemne”;
– s-a dispus rectificarea suprafeţei nr. top. 93/46 din CF 2791 Bistriţa de la 818 mp la 840 mp;
– s-a dispus întabularea în CF a drepturilor reale ale părţilor asupra imobilelor teren şi construcţii, potrivit tabelului de mişcare parcelară nr. 5 – varianta nr. V din completarea III la raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul PV, act ce face parte integrantă din sentinţă.
Au fost respinse ca fiind neîntemeiate celelalte capete de cerere formulate în cadrul acţiunii principale şi excepţia prescripţiei dreptului reclamanţilor la acţiune, invocată de pârâţi.
Reclamanţii au fost obligaţi să plătească pârâţilor suma de 3.512 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinţei expuse au declarat apel reclamanţii.
Examinând sentinţa apelată, tribunalul reţine:
Situaţia juridică a imobilelor în cauză s-a stabilit de către prima instanţă în deplină conformitate cu lucrările prezentului dosar şi ale celor acvirate.
Sentinţa civilă nr. 7052/1993 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr. 3076/1993 (definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului, respectiv, recursului, prin decizia 641/A/1994 a Tribunalului Bistriţa-Năsăud din dosar nr. 591/1994 şi decizia nr. 980/1995 dată de Curtea de Apel Cluj în dosar nr. 741/1995) consfinţeşte dobândirea dreptului de proprietate prin cumpărare, la data de 29 iulie 1980, de către numiţii PI şi PV, asupra terenului în suprafaţă reală de 818 mp, obiect şi al prezentului litigiu.
Până la dezlegarea stării proprietăţii prin sentinţa din anul 1993, soţii P deţineau în proprietate o casă de locuit în regim parter şi în folosinţă 100/700 mp întemeiat pe contractul autentic din 31 iulie 1990, despre care se aminteşte şi în sentinţă.
Tot în acelaşi interval de timp, PI şi V au încheiat cu reclamanţii MC şi MVM un înscris, intitulat „Act de bună înţelegere şi colaborare reciprocă” în anul 1987. Prin prisma acestui înscris, reclamanţii au încercat, şi o fac în continuare, valorificarea drepturilor asupra etajului construit peste parterul proprietatea lui P. şi a dreptului de proprietate, în principal, sau a celui de folosinţă, în secundar, pentru cota de ? parte din teren.
Referitor la construcţii, prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bistriţa la data de 27 noiembrie 1990, înregistrată sub nr. 3695/1990, au susţinut că apartamentul lor, de la etaj, se compune din 4 camere, bucătărie, baie, 2 holuri şi scările de la intrare. Pretenţia astfel formulată echivalează cu o mărturisire judiciară şi în conformitate cu art. 1204 şi 1206 din Codul civil li se poate opune şi nu poate fi revocată, cu excepţia cazului în care mărturisirea s-a făcut din eroare de fapt, ipoteză ce nu subzistă în cauză.
Deşi în acest dosar s-au depus autorizaţia de înstrăinare a construcţiilor nr. 17595/25 octombrie 1990, în care se arată că în componenţa apartamentului nr. II ar intra şi o încăpere beci în parterul imobilului şi o magazie de lemne în curte, autorizaţia nr. 8213/30 iulie 1987, cu anexele de la filele 38-40, sentinţa nr. 1058/1991 a hotărât că acest apartament de la etaj cuprinde 4 camere, baie, bucătărie, hol şi scară de acces.
Comparând dispozitivul hotărârii cu întabularea operată în c.f. 2791/S/II nr. top 93/46/S/II se constată o eronată înscriere alături de spaţiile de mai sus a unor încăperi cu destinaţie beci la parter şi magazie cu lemne. Înscrierea s-a făcut tocmai în temeiul sentinţei 1058/1991, însă cu nesocotirea ei, adăugându-se eronat alte spaţii decât cele prevăzute în sentinţă, în baza unor documentaţii ce existau în dosarul 3695/1990 şi cărora instanţa nu le-a dat eficienţă. Greşeala nu-i poate favoriza pe pârâţi şi nici nu o pot folosi în contra intereselor pârâţilor GSD şi GFD, dobânditori de la foştii proprietari Pop a apartamentului nr. I, de la parter.
Privitor la teren, convenţia nu cuprinde clauze echivoce, îndoielnice, ori tacite, care permit şi obligă pe judecător să le interpreteze în baza art. 970, 978, 979, 980, 981, 983 Cod civil. Prevederile contractuale sunt exprese, din ele putându-se deduce cert voinţa reală a contractanţilor, înţelesul actului întreg şi întinderea convenţiei, interpretare efectuată prin raportare la art. 977, 982, 984 Cod civil.
Din lecturarea ei se desprinde cu claritate că PI şi V au consimţit la etajarea casei lor, cu obligaţia pentru reclamanţi de a conserva parterul ori de a îndrepta posibilele stricăciuni care i se pot aduce; au stabilit ca sarcini pentru reclamanţi revizuirea canalului de apă şi de scurgere prin cuplarea noii instalaţii necesare pentru casa supraetajată, refacerea gardului şi porţii de la intrare, au mai permis să-şi execute ieşire la stradă separată, precum şi îngăduinţa ca tinerii (reclamanţii) să-şi pună lemnele de foc la modelul pe care este posibil la locul de lângă lemnărie şi garaj.
Nu există niciun fel de trimitere în act despre asumarea obligaţiei de înstrăinare a vreunei porţiuni din terenul de sub şi de lângă casă sau de permisiune de a-l folosi, deşi în 1987 erau titularii unui drept de folosinţă pe 100/700 părţi, dar şi creditorii unei obligaţii de a face aflate în sarcina vânzătorilor AM şi WR, rezultând din antecontractul fin 29 iulie 1980, perfectat prin sentinţa civilă nr. 7052/1993, şi care i-au fi putut îndreptăţi să dispună, simetric, printr-un act privat asupra terenului. Dacă s-ar admite acţiunea introductivă de faţă, în principalul ei, atunci instanţa ar adăuga la contract, lucru ce-i este interzis.
Trimiterile recursului la legile anterioare anului 1990 (Legea 58/1974, Legea 4/1973) nu-i pot întemeia cererile. Supraetajarea şi înţelegerea analizată nu se subscriu ipotezelor respectivelor acte normative. S-a dublat capacitatea locativă a casei autorilor pârâţilor în condiţiile în care terenul, în final, s-a stabilit că este proprietatea exclusivă a familiei Pop. Neincidenţa legilor amintite se mai desprinde şi din faptul că în contextul autorizării supraetajării nu s-a acordat reclamanţilor, la rândul lor, o cotă parte din teren în folosinţă, şi mai mult, capetele de cerere din cererea de chemare în judecată nu s-au formulat în direcţia constatării îndrituirii lor la teren în consens cu legile indicate, ci s-a formulat o acţiune în prestaţie tabulară fundamentată pe convenţia din 1987, în care, aşa cum s-a motivat mai înainte nu cuprinde vreo îndatorire însuşită de pretinşii vânzători de a le acorda apelanţilor vreun drept asupra terenului. Concluzia este susţinută, coroborându-se cu înscrisul, şi de depoziţiile martorilor BI, fost coproprietar al terenului alături de soţii P. şi AL.
Pentru toate cele expuse, cei din urmă pot beneficia de un drept de folosinţă, dar numai în limita acordului proprietarilor terenului, adică cea dispusă prin sentinţă.
Un alt mod de folosinţă exercitat pe parcursul timpului de către reclamanţi nu-i abilitează să primească o suprafaţă superioară întrucât s-a fondat pe contestări provenind de la proprietari, dar chiar şi în lipsa acestora, toleranţa folosinţei nu se poate transforma într-un drept real în persoana lor, în lipsa actului de transfer ce ar fi trebuit încheiat între reclamanţi, familia P., ori între primii şi actualii pârâţi.
Plata sumei de 30.000 lei ca preţ al jumătăţii din teren nu a fost recunoscută de PI (interogatoriu pct. 3 din dosar nr. 3695/1990), nu rezultă din vreo chitanţă provenind de la proprietar, concomitentă cu încheierea actului de bună înţelegere şi colaborare reciprocă sau chiar ulterioară, şi nu este întărită de nici unul dintre martorii audiaţi în cauză.
În condiţiile arătate, apelanţii nu pot fi consideraţi ca nişte constructori de bună-credinţă, deoarece nu au putut avea reprezentarea că au cumpărat şi teren ori folosinţa lui, în lipsa vreunei dovezi în legătură cu încheierea unui act juridic în acest sens. Prin urmare, soluţia de demolare a sentinţei este temeinică şi legală.
Ceea ce s-a greşit prin hotărârea atacată, constituind motiv de apel, este determinarea cuantumului despăgubirilor ce se datorează de reclamanţi pârâţilor ca o contravaloare a folosinţei. Din terenul de 181 mp, o suprafaţă de 136 mp se află sub construcţie. Ori, acest edificat este deţinut în proprietate şi de pârâţi. Ca urmare o jumătate din suma aferentă celor 136 mp trebuie să o suporte secunzii, rămânând în sarcina apelanţilor obligaţia plăţii a 2147 lei, limită în care se va admite apelul şi se va schimba sentinţa.
Ambele părţi au avansat cheltuieli cu declanşarea căii de atac. Văzând măsura mică a încuviinţării cererilor, menţinerea sentinţei în proporţie majoritară, în baza art. 274, 276 Cod procedură civilă apelanţilor li se acordă suma de 50 lei, iar intimaţilor 1450 lei. După compensarea lor, rămâne în sarcina apelanţilor să plătească intimaţilor suma de 1400 lei.
