Dosar nr. 2558/317/2012 Cod operator 3924
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA TÂRGU-CĂRBUNEŞTI
TG-CĂRBUNEŞTI
Sentinţa Nr. 3617/2012
Şedinţa publică de la 14 Noiembrie 2012
Completul compus din:
PREŞEDINTE C.P.
Grefier M.Z.
Pe rol judecarea cauzei Civile privind pe reclamant G. C. şi G. M. şi pe pârât C. F., având ca obiect NULITATE CONTRACT VÎNZARE CUMPĂRARE.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică la data de 31.10.2012, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la aceea data care face parte integranta din prezenta hotărâre, când instanţa având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunţarea la data de 7.11.2012, apoi la data de 14.11.2012 când a hotărât următoarele:
INSTANTA
Deliberând asupra cauzei civile de faţă instanţa constată:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul instanţei la data de 27.06.2012, reclamanţii G. C. şi G.M., au chemat în judecată pe pârâtul C. F., să se constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 27. 01. 2011 şi autentificat sub nr. 560/27.01.2011 la BNP C. P., să se dispună restabilirea situaţiei anterioare încheieri contractului , să fie obligat pârâtul, să plătească daune interese potrivit dreptului comun, sa le restituie cheltuielile cu imobilele ce au făcut obiectul contractului – cheltuieli necesare, utile, inclusiv voluptuarii ce le apreciază la suma de 200 lei. In temeiul art 274 c.pr.civ solicită cheltuieli de judecată.
In motivarea acţiunii au arătat reclamantii că la data de 27. 01.- 2011 au încheiat cu pârâtul un contract vânzare cumpărare la Biroul Notarului Public C. P. contract autentificat sub nr. 560 /27. 01. 2011, că la data încheierii contractului pârâtul a declarat că bunurile nu sunt gravate de sarcini şi servituţi declarând că nu există litigii la instanţele judecătoreşti la bunurile ce au făcut obiectul vânzării însă pârâtul a indus în eroare nedeclarând situaţia reală.
La încheierea contactului autentic paratul a declarat că bunurile nu sunt grevate de sarcini şi servituţi rămânând răspunzători de orice evicţiune totală sau parţială conform art 1337 c.civ declarând de asemenea ă nu exista litigii la instanţe cu privire la titlul asupra bunurilor ce fac obiectul vânzării, că pârâtul a indis in eroare nedeclarând situaţia reală, legală a bunurilor ce fac obiect al vânzării, ca a întrebuinţat mijloace viclene ascunzând adevărul in privinţa bunurilor ce urma sa le cumpere precum şi faptul că se afla în litigiu fiind afectat caracterul liber al consimţământului, ca a fost afectata una din condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiei conform art 948 c.civ şi anume consimţământul valabil al părţii ce se obligă. La încheierea contractului de vânzare –cumpărare a cărei anulare o solicită, pârâtul a încălcat chiar şi dispoziţiile actelor normative în vigoare art. 15 Leg.54/1998 prin care sunt interzise sub sancţiunea nulităţi absolute înstrăinările sub orice forma a terenurilor cu privire la titlu cărora există litigii la instanţele judecătoreşti pe tot timpul soluţionării acestora litigii.
Au mai arătat reclamanţii că la data de 27. 01. 2011 pârâtul avea calitatea de pârât în dosarul nr. 2226/317/2009 al Judecătoriei Tg- Cărbuneşti reclamantă fiind P. A. care chemase în judecată pe mama si fratele pârâtului pentru servitute de trecere asupra bunurilor imobile ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare şi a ascuns acest lucru atât reclamanţilor, cât prin declaraţia dată în faţa notarului.
Prin acţiunea pe care o promovase P. A. împotriva numiţilor C. T., C. V. si C. F. aceştia solicitau instanţei să îşi stabilească o servite de trecere asupra fondului dominant terenurile imobile ce au făcut obiectul contractului de vanzare cumpărare . Instanta de fond initial a respins actiunea iar reclamanta P. A. a declarat apel impotriva sentintei civile 138/2011 apel ce a fost admis stabilindu-se prin decizia civilă 9/2012 o servitute de trecere pe o lăţime de 3 m pe toată lungimea bunurilor ce fac obiectul contractului de vanzare cumpărare a cărui anulare o solicită.
Mai susţin reclamanţii ca au cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 560/2011 de la parat bunuri situate in intravilanul satului S. oras intabulate in CF 35723 compuse din teren in suprafata de 688 curti constructii si livada cu nr. cadastral 35723 avand ca vecini la N P. A., la E N. C., la S Dc 2000, la V Most C. I. impreuna cu o casa de locuit cu suprafata construita la sol de 79 m.p. construita din caramida si lemn acoperita cu tigla, comupusa din patru camere şi dependinte, anexă C 2 sopron contruit din lemn si caramida, acoperit cu tigla cu suprafata construita la sol de 20 m.p. si anexa C 3 bucatarie contruita din caramida acoperita cu ţigla cu suprafata construta la sol de 12 m.p. situiate pe acest teren.
Susţin ca datorita existentei servituţii se poate observa cu uşurinţa ca terenul cumpărat este impracticabil trunchiat in totalitate de nefolosit in prezent, si cu siguranta daca s-ar fi prezentat situatia reală a acestui bun comparatorii nu ar fi fost de acord sa achiziţioneze bunurile.
Reaua credinţa rezultă atât din manoperele dolosive folosite pentru inducerea in eroare in scopul de a vicia consimţământul cat si prin faptul ca nu a învederat instanţei ca nu mai este proprietar al bunurilor asupra cărora se solicita a fi instituită servitutea, ajungându-se in situaţia ca in momentul la care reclamanta a încercat sa pusa in executare sentinţa sa fie suspendata executarea întrucât aceştia deveniseră proprietari ai bunurilor.
Potrivit art 1337 vânzătorul este obligat sa-l garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial să stăpânească netulburat bunul vandut, paratul vanzător avand ca obligatie principală la incheierea contractului de vanzare cumpărare de a garanta pe cumpărător contra evicţiunii ce rezultă fie din fapta proprie fie din fapta unui tert , in cazul de fată dreptul de proprietate fiind tulburat cauza evictiunii fiind anterioară vazării şi necunoscuta de proprietari.
Se impune rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare deoarece vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale bunului in prezent terenul fiind impropriu intrebuninţării după destinatie calitatea acestuia fiind inexistentă deci in cauza apreciază că sunt indeplinite condiţiile art 1352 existand viciul de consimţământ al erorii dolului. Mai solicita reclamantii sa fie restabilita situatia anterioară încheierii contractului de vanzare cumpărare.
In drept actiunea a fost întemeiată pe disp. art 1294 di urm c.civ art 942 c.civ legea 54/1998 si art 274 c.pr.civ.
Acţiunea a fost timbrată potrivit legii 146/1997.
În dovedirea acţiunii în cadrul probei cu înscrisuri a depus reclamanţi : contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 560 din 27. 01. 2011, copia unei cereri de chemare in judecata, copia unei întâmpinării nr. 2226/317/2009, dovada proceduri de citare din dosarul nr. 2226/317/2009, , copie întâmpinare depusă în dosarul 2226/317/2009, obiecţiuni la raportul de expertiză în dosarul nr. 2226/317/2009, fila decont privind justificarea cheltuielilor ocazionate cu efectuarea expertizei din dosarul nr. 2226/317/2009, sentinţa civilă nr. 138 din 20. 01. 2011 pronunţată de Judecătoria Tg- Cărbuneşti, din dosarul nr. 2226/317/2009, decizia civilă nr. 9/2012 pronunţată de Tribunalul Gorj în dosarul nr. 2226/317/2009, propunere drum servitute din dosarul nr. 2226/317/2009, 2 schiţe ale raportului de expertiză din dosarul nr. 2226/317/2009.
În termen legal in temeiul art 115-118 c.pr.civ a formulat întâmpinare, paratul C. F.. A susţinut ca acţiunea formulată împotriva sa este nefondată şi trebuie respinsă.
Că după ce a finalizat lucrările de cadastru mama sa, în prezenta pârâtului si a doi prieteni, a anunţat-o telefonic pe reclamanta despre acest lucru tot la acel moment încunoştinţând-o pe reclamanta despre faptul ca intre aceştia si matusa P.A. exista un dosar pentru servitute de trecere in legătura cu terenul acţiune care se si respinsese la Judecătoria Tg Cărbuneşti insa nu i se comunicare sentinţa, ca reclamanta a menţionat la telefon ca nu o interesează servitutea , ca mama sa a insistat sa nu se grăbească cu actele insa reclamanta a insistat ca acestea sa se întocmească, ca alături de reclamanta la telefon se afla si numita S.M. din S., ambele lucrând in Italia, că la data autentificării contractului de vânzare cumpărare terenului nu era grevat de sarcini şi nu se poate retine ca a incalcat vreo norma imperativă ce reglementează valabilitatea vânzării, ca nu a existat niciun litigiu in legătura cu titlul de proprietate asupra terenului, ca nu se poate retine ca ar fi fost de rea credinţa la încheierea vânzării. Construcţiile înstrăinate sunt vechi si acest lucru se putea observa cu uşurinţa la data încheierii înscrisului.
Susţine ca nu a folosit mijloace viclene pentru a determina sa cumpere iar bunurile nu au vicii ascunse.
Reclamanţii au formulat răspuns la întâmpinare prin care au susţinut ca au aflat cu stupoare ca C.F. in timp ce ştia că pe rolul instanţei se află dosarul avand ca obiect servitute a fost de acord sa meargă la notar pentru a încheia un act autentic de vânzare cumpărare a acestot bunuri, ca nu este adevărat ca au fost anunţaţi despre existenta servitutii si acestia din imprudenta au dorit sa cumpere proprietatea care avea sa se transforme ulterior, ca niciodată paratul nu a sunat-o cat timp s-a aflat in Italia.
Au depus reclamanţii procesul verbal încheiat la data de 3.05.2012 de BEJ C.C. chitanţa sub semnătura privata încheiata la data de 21.09.2010, decizia civilă cu nr. 9/17.01.2012, promisiune bilaterală de vânzare cumpărare autentificata sub nr. 1162/21.09.2010, înscrisuri medicale.
La solicitarea reclamanţilor a fost administrata proba cu interogatoriul paratului răspunsurile acestuia aflandu-se la fila 44.
In cursul cercetării judecătoreşti paratul a depus memoriu.
In dovedirea acţiunii si in apărare instanta a incuviintat proba testimonială în cadrul căreia au fost audiaţi martorii M. I., B.G., S.A., P. D.
Analizând cererea de fata instanţa reţine următoarea stare de fapt şi de drept:
Potrivit art 129 alin 6 c.pr.civ în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii.
Este adevărat că de regulă instanţa nu este ţinută de temeiul juridic invocat de către părţi, dar când in cauza reclamanţii sunt asistaţi de avocat şi la ultimul termen de judecata in şedinţa publica isi precizează clar obiectul cererii de chemare in judecată şi motivul de drept in limita căruia înţelege să se judece şi insistă punând şi concluzii pe fondul cauzei, instanţa este obligata sa judece cauza in aceste limite.
Astfel se retine ca obiect al cererii de chemare in judecata îl reprezintă anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat intre reclamanţi pe de o parte si parat pe de altă parte, si analiza pe fond a cauzei va fi făcuta raportat la acest obiect.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 27.01.2011 sub nr. 560 la BNP C.P. incheiat intre reclamanti si parat, paratul in calitate de vânzător vinde in deplina proprietate si linistita posesie reclamanţilor in cote egale teren in suprafaţa de 688 m.p. curti construcţii si livada situat in T 7 P 241,242 cu nr. cadastral 35723 împreuna cu o casă cu suprafaţa construita la sol de 79 m.p. construită din cărămida si lemn, acoperita cu tiglă, compusa din patru camere si dependinţe, anexă, şopron construit din lemn si cărămida, acoperite cu tiglă, cu suprafaţa construita la sol de 20 m.p. si anexa, bucătărie din cărămida, acoperita cu tiglă cu suprafata construita la sol de 12 m.p. situate pe acest teren.
Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 21.000 lei . Se arata in contract ca vânzătorul parat declara ca bunurile nu sunt grevate de sarcini şi servituţi, rămânând răspunzător de orice evicţiune parţială sau totală conform art. 1337 c.civ. si că nu exista litigii la instanţele judecătoreşti cu privire la titlul asupra bunurilor ce fac obiect al vânzării.
Reclamanţii cumpărători ai imobilelor, solicita in contradictoriu cu paratul vânzător anularea contractului de vânzare cumpărare întrucât le-a fost viciat consimţământul prin dol fiind indusi in eroare atat notarul cat si executorul judecătoresc, paratul ascunzând cu intentie faptul că in cauza s-a pronuntat o sentinţa civila prin care se stabilea servitutea de trecere tocmai pe terenul cumpărat , ca reclamanţii au fost in eroare asupra substantei obiectului avand credinţa că cumpăra un teren in final terenul dovedindu-se a fi o poteca întrucât diferenţa reprezintă drumul de trecere.
Este adevărat ca terenul ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare a făcut obiect al litigiului purtat intre paratul vânzător si numita P.A. A solicitat aceasta din urmă sa se dispună crearea unui drum de trecere pe terenul paraţilor cu lăţimea de 4 m şi lungimea de la terenul său situat in partea de S a terenului paraţilor şi pana la drumul S.–C. situat in partea de N a terenului paraţilor.
Prin sentinţa civila cu nr. 138/2011 a fost respinsa acţiunea. Împotriva sentinţei s-a formulat apel, a fost schimbată in tot sentinţa in sensul ca a fost admisa acţiunea, a fost stabilita servitutea de trecere pe o lăţime de 3 m pe toata lungimea.
Tribunalul Gorj s-a pronunţat la data de 17.01.2012. Împotriva sentinţei nu s-a mai exercitat recurs.
Contractul de vânzare cumpărare asupra aceluiaşi teren a fost încheiat la notariat la data de 27.01.2011, după ce a fost pronunţata sentinţa in prima instanţa de Judecătoria Tg Cărbuneşti.
Insa la aceasta data a fost autentificat contractul la notariat. Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare cu privire la aceleaşi imobile s-a încheiat la data de 21.09.2010 la BNP C.M. fila 56 o parte din preţul vânzării fiind achitat la aceasta data respectiv suma de 10000 lei urmând ca diferenţa de 11000 sa fie achitata la întocmirea contractului de vânzare cumpărare. Se arata in antecontract ca se cunoaşte situaţia de fapt si de drept a imobilelor in sensul ca acestea nu sunt grevate de sarcini si servituţi scutindu-se notarul public de cercetarea acestora, nu au ieşit din circuitul civil in bata vreunui act normativ de trecere in proprietatea statului.
Viciul de consimţământ invocat pentru anularea contractului este dolul si eroarea asupra substanţei obiectului contractului.
Potrivit art 962 c.civ convenţia facuta prin eroare, violenta sau dol nu este nulă de drept, dolul este viciu de consimtamant care consta in inducerea in eroare a unei persoane prin mijloace viclene in scopul de a o determina sa încheie contractul. Existenta dolului poate fi retinuta in cazul in care se regăseşte elementul intenţional, voinţa de a induce in eroare partea contractanta si elementul material, adică folosirea de mijloace viclene pentru inducerea in eroare. Tăcerea nu constituie prin ea insasi dol.
In speta reclamantii nu au dovedit existenta intentiei de inducere in eroare si folosirea de catre parat a unor mijloace viclene in acest sens
Ceea ce se invoca in cauza este faptul ca s-a procedat la achizitionarea unui teren asupra caruia este instituit un drept de servitute, si in cunostiinta de cauza reclamantii nu ar mai fi cumparat terenul, drept de servitute ce fusese instituit prin sentinta civila, despre care paratul cunostea si nu a adus la cunostinta reclamantilor acesta stare de fapt.
Potrivit art 954 c.civ ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamant in doua ipostaze cand cade asupra substantei obiectului prestatiei si cand se refera la persoana cu care se incheie actul.
Prin substanţa se înţelege orice calitate esenţială a obiectului conventiei pe care pârtile au avut-o in vedere, in principal, in momentul contractarii, si in a carei lipsa daca ar fi fost cunoscuta ele nu ar fi contractat.
Este adevarat ca situatia afectarii lucrului vandut de un viciu in sensul art 1352 c.civ prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii sau dolului asupra substantei obiectului contractului art 954 alin 1 c.civ ambele situatii fiind generate de cunoasterea inexacta a realităţii iar sancţiunea prevăzuta are ca scop sa ocrotească victima erorii. Intre aceste doua situaţii exista insa deosebiri esenţiale respectiv in cazul erori asupra substantei obiectului din cauza acestui viciu de consimtamant cumparatorul nu a putut cumpăra in substanta sa lucrul voit si poate cere anularea contractului, in cazul viciilor vizate de art 1352 c.civ cumpărătorul a cumpărat lucrul voit numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie din cauza viciilor care afectează valoarea de întrebuinţare deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului ci are o acţiune in garantie contra vânzătorului.
In speţa cumpărătorii au cumpărat lucrul voit respectiv terenul in suprafaţa de 668 m.p. si in temeiul acestui contract sunt proprietari ai acestui teren, insa terenul este afectat de sarcina unei servituţi, astfel încât nu poate fi exploatat in întregime.
De altfel în acest sens este şi menţiunea din contractul de vânzare cumpărare fila 5, potrivit careia bunurile nu sunt grevate de sarcini si servituţi, vanzătorul rămânând răspunzător de orice evicţiune parţială sau totală conform art 1337 c.civ
Cum reclamanţii invoca însa in acţiune eroarea asupra substanţei obiectului contractului, solicitând anularea contractului, iar în cauza de faţă ne aflam in situaţia viciilor reglementate de art 1342 c.civ instanţa apreciază ca acţiunea nu este întemeiată.
Prin urmare reclamanţii au deschisa angajarea răspunderii paraţilor pentru viciile lucrului, cauzele si consecinţele celor doua acţiuni fiind total diferite aşa cum am arătat mai sus.
Pentru considerentele de fapt si de drept mai sus arătate acţiunea reclamanţilor va fi respinsa.
In temeiul art 274 c.pr.civ culpa procesuală fiind a reclamanţilor, instanţa îi va obliga în solidar la plata către parat a sumei de 500 lei reprezentând onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge acţiunea formulată de reclamanţii G.C.M. şi G. M. domiciliaţi în oraşul T.- C., sat Ş. , judeţul G., în contradictoriu cu pârâtul C.F., domiciliat în oraşul T.C., str. E. nr. , judeţul G.
Obligă reclamanţii în solidar, la plata către pârât a sumei de 500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată onorariu avocat.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 14.11.2012.
Preşedinte,
C.P.
Grefier,
M.Z.
Red.C.P/tehn CP/ 19 12.2012/ 5 ex
