Constatarea nulităţii absolute parţiale a unor contracte de vânzare cumpărare privind transmiterea în proprietate exclusivă a unui bun aflat în coproprietatea forţată a mai multor coindivizari. Art. 948 Cod civil.
Câtă vreme contractul de vânzare cumpărare a privit un bun asupra căruia vânzătorii nu aveau o proprietate exclusivă, lucru ce rezulta în mod evident din actele de proprietate ale acestora, buna-credinţă este înlăturată prin aplicarea principiului diligenţei bunului proprietar, ce obligă persoana respectivă să cunoască cu minime eforturi neregularitatea actului a cărui nulitate se invocă. În cazul în care terţul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligenţe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului autorului său, ceea ce înseamnă reaua-credinţă a acestuia, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului subachizitorului, conform art. 948 cod civil.
Curtea de Apel Ploieşti.Decizia civilă nr.527/ 24 iunie 2011
Prin Decizia civilă nr. 527/24.06.2011, Curtea de Apel Ploieşti a admis recursul formulat împotriva deciziei civile nr. 153 pronunţată la 29 martie 2011 de Tribunalul Prahova, şi pe cale de consecinţă a modificat în parte decizia susmenţionată în sensul că a respins apelul pârâtei şi a menţinut soluţia instanţei de fond cu privire la admiterea capătului de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare cumpărare 1334/1998 şi nr. 2099/1998 privind spaţiul casa scării din imobilul din Sinaia, str. Avram Iancu, nr. 46.
Pentru a pronunţa această hotărâre Curtea de Apel a reţinut că Tribunalul Prahova a încălcat dispoziţiile art. 948 Cod civil, având în vedere faptul că în speţă erau întrunite condiţiile de admisibilitate a unei acţiuni în constatarea nulităţii parţiale a contractelor de vânzare cumpărare nr.1334/1998 şi nr.2099/1998 cu privire la includerea spaţiului “casa scării” din imobilul litigios în proprietatea exclusivă a cumpărătorilor.
În privinţa spaţiului intitulat „casa scării” se constată că, deşi din actele anterioare de proprietate rezulta că aceasta se află în coproprietatea forţată a tuturor proprietarilor apartamentelor din imobilul din litigiu, iar autorii pârâţilor nu au avut-o în proprietate exclusivă, acest spaţiu a fost trecut în proprietatea pârâţilor AN şi TA odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare al acestora cu familia S, când a avut loc o recompartimentare a apartamentului iniţial, fără ca el să fi făcut obiectul vânzării iniţiale încheiate între vânzătorii L şi cumpărătorii S, aceştia din urmă neputând transmite mai multe drepturi decât aveau ca urmare a contractului încheiat .
De asemenea, câtă vreme contractul de vânzare cumpărare a privit un bun asupra căruia vânzătorii nu aveau o proprietate exclusivă, lucru ce rezulta în mod evident din actele de proprietate ale acestora, în mod corect instanţa de fond a apreciat că buna-credinţă este înlăturată în cauza de faţă prin aplicarea principiului diligenţei bunului proprietar, ce obligă persoana respectivă să cunoască cu minime eforturi neregularitatea actului a cărui nulitate se invocă, respectiv împrejurarea că spaţiul denumit „casa scării” nu a făcut niciodată parte din patrimoniul autorilor, în condiţiile în care în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare încheiat la notar se face referire la actele autorilor iniţiali care au avut proprietatea apartamentului dobândit de cei doi pârâţi, acte care au fost prezentate de vânzători şi din care rezultă fără putinţă de tăgadă că vânzătorii nu aveau vreun drept de proprietate asupra spaţiului casa scării, spaţiu pe care, cu toate acestea, l-au înstrăinat prin actul sus-indicat.
Judecătoria a acordat eficienţă considerentelor deciziei civile nr. 1812/1984, a fostului Tribunal Suprem, apreciind în mod corect că în cazul în care terţul achizitor cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligenţe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului autorului său, ceea ce înseamnă reaua-credinţă a acestuia, operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului subachizitorului.
Este cert faptul că pârâta a cunoscut despre destinaţia de spaţiu aflat în coproprietate forţată a casei scării de acces la podul comun al imobilului câtă vreme din menţiunea făcută ulterior în actul de vânzare-cumpărare prin care pârâtul TA i-a înstrăinat cota sa indiviză de 1 din apartament, rezulta faptul că „se menţine dreptul de acces la pod pentru ceilalţi colocatari din casa scării existente”.
Această clauză nu a fost cuprinsă însă în actul de vânzare-cumpărare prin care cei doi pârâţi au cumpărat apartamentul de la familia S, astfel că, deşi nu se constituie prin niciun act anterior vreun astfel de drept de acces la podul imobilului prin casa scării, totuşi se menţine acest drept printr-un act subsecvent, astfel încât prezumţia bunei-credinţe a subdobânditorului cu titlu oneros a unui imobil, ce guvernează raporturile juridice civile, nu poate fi reţinută în cauza de faţă.
Reţinând că între cerinţele de valabilitate a obiectului actului juridic civil se regăseşte şi condiţia suplimentară ca cel care se obligă să fie titularul dreptului subiectiv civil ce se transmite, cerinţă care este necesară în cazul actelor juridice constitutive sau translative de drepturi şi care este fundamentată pe principiul de drept potrivit căruia nimeni nu poate transmite ceea ce nu are sau mai mult decât are, în mod corect instanţa de fond a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1334/1998, încheiat între vânzătorii S şi pârâţii AN şi TA, cu privire la spaţiul identificat sub denumirea de casa scării şi, pe cale de consecinţă, potrivit anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal, a constatat şi nulitatea absolută parţială cu privire la actul de vânzare-cumpărare încheiat între vânzătorul TAurel şi cumpărătoarea AN,act autentificat sub nr. 2099/28 iulie 1998.
S-a reţinut de asemenea că Tribunalul Prahova a greşit atunci când, admiţând apelul pârâtei, a schimbat sentinţa judecătoriei în sensul respingerii acestui capăt de cerere, câtă vreme menţionarea existenţei dreptului de acces la pod pentru ceilalţi colocatari din casa scării existente în contractul de vânzare cumpărare sus arătat, nu este de natură a înlătura faptul că, deşi acest spaţiu se afla în coproprietate, el a fost inclus în proprietatea exclusivă a pârâţilor, fiind menţinut doar un eventual drept de acces al celorlalţi coproprietari, ceea ce echivalează cu un drept de folosinţă şi nu cu un drept de coproprietate.
