Vânzari cumparari.
Vânzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate în administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local. Conditii. Contract de închiriere si fisa de calcul a chiriei – dovada existentei raporturilor de închiriere.
– art.5 alin.4 si art.16 din Legea nr.550/2002
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A VIII-A CONTENCIOS ADMINISTRATIV SI FISCAL, DECIZIA NR.1393/23.06.2011)
Prin sentinta civila nr.923/17.03.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, SCAF a fost respinsa exceptia inadmisibilitatii/prematuritatii formularii actiunii, ca neîntemeiata.
A fost admisa în parte actiunea formulata de reclamanta S. C. M. P. în contradictoriu cu pârâtii COMISIA PENTRU VÂNZAREA SPATIILOR COMERCIALE SAU DE PRESTARI SERVICII – PRIMARIA SECTOR 1 BUCURESTI, si CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 1 BUCURESTI, astfel cum a fost formulata.
A fost obligata pârâta Comisia pentru Vânzarea Spatiilor Comerciale sau de Prestari Servicii din cadrul Primariei Sectorului 1, sa procedeze la vânzarea prin negociere directa a spatiului comercial situat în Bucuresti, str. Popa Tatu nr. …, sector 1, în suprafata de 101,73 mp, catre reclamanta.
În considerentele sentintei s-au retinut urmatoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei sectii sub nr.44734/3/CA/2009, reclamanta S. C. M. P., în contradictoriu cu pârâtii Comisia Pentru Vânzarea Spatiilor Comerciale sau de Prestari Servicii – Primaria Sector 1 Bucuresti si Consiliul Local al Sectorului 1 Bucuresti, a solicitat instantei sa dispuna obligarea pârâtei sa negocieze direct cu societatea reclamanta pretul de vânzare a spatiului comercial în suprafata de 184,43 mp situat în Bucuresti, sector 1, str. Popa Tatu nr. ….., in vederea încheierii cu paratul CLS 1 a contractului de vânzare cumparare al spatiului respectiv.
In motivarea actiunii se mentioneaza ca reclamanta, fosta C. D., are calitate de chirias si detine cu titlu de închiriere spatiul comercial mentionat, începând cu data de 14.05.1976 si pâna in prezent, conform contractului de închiriere nr. 747/14.05.1976, încheiat cu ICRAL Giulesti si contractului de închiriere nr. 747/2007.
Desi in contractul de închiriere mentionat spatiul comercial apare ca având o suprafata de 101,73 mp, iar in contractul de închiriere nr.747/01.08.2007 apare ca fiind închiriata o suprafata comerciala de 151,73 mp, si o curte de 118,50 mp, in realitate asa cum reiese si din masuratorile efectuate pentru întocmirea documentatiei cadastrale in vederea intabularii imobilului s-a dovedit ca acesta nu are curte, iar spatiul comercial de la parter are o suprafata 184,43 mp, fapt consemnat si in încheierea nr.240.709/25.04.2008 a OCPI Bucuresti – Sector 1.
Ca aceasta este suprafata imobilul închiriat rezulta si din adresa nr.2788/24.09.2008 emisa de locatorul SC R.-V. SA, sens in care s-a si încheiat actul aditional la contractul de închiriere din 01.08.2008 autentificat sub nr.2630 de catre BNP S. C. D. prin care se corecteaza eroarea cu privire la marimea suprafetei spatiului închiriat.
Totodata, mentioneaza reclamanta ca la data de 03.12.2002 a depus cerere pentru cumpararea acestui imobil in baza Legii nr.550/2002, înregistrata sub nr.483/04.12.2002 însa nu a primit nici un raspuns pâna in prezent din partea comisiei pârâte.
In drept au fost invocate dispozitiile art.16 din Legea nr.550/2002.
Prin întâmpinarea formulata in cauza de catre COMISIA PENTRU VÂNZAREA SPATIILOR COMERCIALE SAU DE PRESTARI SERVICII – PRIMARIA SECTOR 1 BUCURESTI (f.61-63), s-a solicitat respingerea actiunii ca inadmisibila întrucât din interpretarea coroborata a dispozitiilor art.17 si 18 din Legea nr.550/2002 rezulta ca numai in cazul in care comisia ar admite solicitarea societatii de cumparare a spatiului dupa ce in prealabil a constatat ca îndeplineste conditiile impuse de art.4 si 16 din Legea nr.550/2002, se trece la negocierea directa a vânzarii spatiului, astfel ca in speta nefiind emisa o astfel de decizie, actiunea este prematura.
Pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiata întrucât desi pârâta a solicitat reclamantei in mai multe rânduri sa completeze documentatia atasata cererii sale cu copie valabila a contractului de închiriere in vigoare la data aparitiei Legii nr.550/2002, cu privire la suprafata si destinatia spatiului si cu documentul de plata a chiriei aferente lunii decembrie 2002, potrivit art.7 alin.3 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr.550/2002, documentele depuse de reclamanta nu dovedesc nici ce numar postal a purtat imobilul de-a lungul anilor, respectiv daca a avut numarul postal 90 sau 90 – 92 fie 92, astfel ca nu se poate identifica imobilul pentru care reclamanta a formulat cerere.
In dosarul cauzei au fost depuse înscrisuri de catre parti.
Analizând întregul material probator administrat in vederea solutionarii exceptiei inadmisibilitatii/prematuritatii actiunii, dar si a cauzei pe fond, tribunalul in ceea ce priveste exceptia a retinut ca ca aceasta este neîntemeiata, întrucât in motivarea acesteia pârâta recunoaste ca practic a încalcat atributiile ce-i revin in baza Legii nr.550/2002, in conditiile in care nici pana in prezent nu a emis un raspuns cu privire la cererea reclamantei de a cumpara spatiul comercial din str. Popa Tatu nr. …… Sector 1, desi a fost investita cu o astfel de cerere înca din 04.12.2002.
In plus, in conditiile in care o astfel de situatie nu-si gaseste reglementarea expresa in Legea nr.550/2002, fiind vorba de o cererea adresata unei autoritatii administrative, nesolutionata in termenul legal, actiunea este admisibila in conformitate cu dispozitiile art.2 alin.2 din Legea nr.554/2004, astfel ca nu se poate retine inadmisibilitatea ori prematuritatea acesteia, in conditiile in care conform art.18 din Legea nr.550/2002, comisia avea obligatia sa comunice solicitantului decizia sa de admitere sau de respingere a cererii in termen de 30 de zile de la data primirii cererii.
Fata de considerentele acestea tribunalul a respins exceptia invocata ca neîntemeiata.
Cât priveste cauza pe fond tribunalul a constatat ca pe de o parte ca din actele dosarului reiese fara dubiu ca reclamanta detine si a solicitat cumpararea spatiului comercial situat la adresa postala din Bucuresti, str. Popa Tatu nr. ….. sector 1 astfel ca sustinerile pârâtei in sens contrar sunt neîntemeiate.
Totodata, potrivit art.16 din Legea nr.550/2002, vânzarea spatiilor comerciale, de prestari servicii si de productie catre comerciantii care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere în participatiune sau leasing, încheiat în conditiile legii si valabil la data intrarii în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe.
Legiuitorul a conditionat dreptul comerciantului de a negocia vânzarea spatiului de existenta unui contract care sa îl îndreptateasca sa foloseasca spatiul, iar reclamanta a sustinut ca fisele de calcul în baza carora plateste chiria dovedeste existenta contractul de închiriere, cu atât mai mult cu cât detinea spatiul comercial pe care doreste sa-l cumpere, in baza contractului de închiriere nr.747/1976, a carui valabilitate a fost prelungita, prin tacita relocatiune pâna in 2007 când a fost încheiat un nou contract de închiriere.
Studiind actele depuse la dosar de catre reclamanta, rezulta ca aceasta este în posesia unor fise de calcul pentru spatiul comercial din str. Popa Tatu nr. ….. sector 1, detinut, in suprafata de 101, 73 – conform înscrisurilor aflate la filele 82- 91 din dosar, în baza carora autoritatile locale au perceput contravaloarea dreptului de folosinta pentru spatiul comercial mentionat.
Asadar, reclamanta a folosit spatiul din Bucuresti, str. Popa Tatu nr. …. sector 1 în suprafata de 101,73 m.p., cu acceptul administratorului spatiului care i-a notificat obligatia de plata a contravalorii folosintei si care a primit de la reclamanta sumele respective, conform fisei de calcul, existând deci acordul partilor pentru derularea in fapt, a unui contract de închiriere, înca din 1976 si implicit la momentul aparitiei Legii nr.550/2002, chiar daca nu s-a întocmit si un înscris constatator al actului juridic intervenit între parti. Legea nr.550/2002 impune existenta unui contract de închiriere încheiat în mod valabil, iar cerinta existentei unui înscris constatator nu este prevazuta de art.1411 Cod civil ca o conditie esentiala pentru valabilitatea conventiei de închiriere.
De asemenea, reclamanta a dovedit prin actele depuse in dosar, ca nu a înregistrat restante la plata chiriei cel putin 6 luni consecutive, nu a subînchiriat si nu a divizat spatiul si nu exista cu privire la acesta nici o revendicare imobiliara (f.24- 28) si a formulat cerere de cumparare a spatiului in termenul legal înregistrând o cerere in acest sens sub nr.483/04.12.2002 (f.21-22), astfel ca aceasta îndeplineste conditiile prevazute de dispozitiile tezei a doua a art.16 din Legea nr.550/2002 pentru negocierea directa a vânzarii spatiului.
Prin urmare, cererea dedusa judecatii este întemeiata si a fost admisa, in parte, iar tribunalul a obliga pârâta sa negocieze cu reclamanta vânzarea spatiului comercial din Bucuresti, str. Popa Tatu nr. …. sector 1 în suprafata de 101, 73 m.p., conform procedurii prevazute de art.16 din Legea nr.550/2002, prin metoda negocierii directe.
Totodata, tribunalul a mai retinut ca in speta nu se poate admite actiunea decât pentru suprafata de 101 ,73 mp. de spatiu comercial si nu pentru suprafata de 184,43 mp. asa cum a solicitat reclamanta, întrucât pe de o parte aceasta nu a facut dovada ca la data intrarii in vigoare a Legii nr.550/2002 detine o suprafata mai mare decât cea mentionata in contractul de închiriere nr.747/1976, respectiv, de 101,73 mp., iar mentiunile contractului de închiriere din 2007 nu au relevanta in cauza.
De asemenea, din fisele de calcul existente in dosar nu reiese ca de-a lungul timpului reclamanta ar fi platit chirie pentru o suprafata mai mare decât cea mentionata in contractul de închiriere din 1976 si, in plus, in lista cuprinzând spatiile comerciale si de prestari servicii proprietate privata a statului aflate in administrarea Consiliului General al Municipiului Bucuresti emisa in baza prevederilor art.5 alin.4 din Legea nr.550/2002, aprobata prin HCGMB nr.271/05.12.2002, spatiul comercial din str. Popa Tatu nr. …… figureaza cu o suprafata de 101,73 mp, (f.79) astfel ca doar acesta poate fi vândut in baza Legii nr.550/2002.
Împotriva acestei sentinte pârâta Comisia de aplicare a Legii nr.550/2002, Sector 1, prin reprezentantii sai legali a formulat recurs, invocând exceptia prematuritatii cererii de chemare în judecata, pentru urmatoarele considerente:
Din interpretarea coroborata a dispozitiilor art.17 si art.18 din Legea nr.550/2002 rezulta ca numai în cazul în care Comisia constituita la nivelul sectorului 1 ar admite solicitarea de cumparare a spatiului, dupa ce în prealabil a constatat ca îndeplineste conditiile impuse de art.4 si art.16 din legea mai sus mentionata, se trece la negocierea directa a vânzarii spatiului. Din acest moment începe a se desfasura procedura propriu-zisa de negociere a pretului de vânzare a spatiului în sensul art.19 din lege, pornindu-se de la pretul minim de vânzare a spatiului în sensul art.8 din lege.
Asa cum rezulta si din înscrisurile depuse la dosarul cauzei de catre reclamant, se poate constata cu usurinta faptul ca nu a fost emisa o decizie de admitere a cererii de cumparare a spatiului comercial din str. Popa Tatu nr. …., astfel cererea de chemare în judecata apare ca fiind prematura.
Asadar în nici un caz nu poate fi obligata la negocierea pretului de vânzare, întrucât se trece la negocierea directa a vânzarii spatiului numai daca solicitantul se încadreaza în conditiile prevazute la art.4, lit.b si la art.16.
Negocierea urmeaza în mod firesc deciziei de admitere a cererii de vânzare a spatiului, mai sus mentionat nu se poate pune problema negocierii a pretului de vânzare, întrucât negocierea implica în mod obligatoriu stabilirea pretului minim ca baza de negociere.
Mai mult, art.8 alin.2 din Normele metodologice de aplicare a legii nr.550/2002 cu modificarile si completarile ulterioare prevede ca “..dupa aprobarea cererii de cumparare se va proceda la stabilirea pretului prin negociere directa, pornindu-se de la pretul minim de vânzare, determinat potrivit art.8 din lege”.
Pe fondul cauzei, solicita instantei sa admita prezenta cerere de recurs având în vedere urmatoarele considerente:
Învedereaza instantei ca prin adresa nr.32823/27.01.2003, institutia recurenta a solicitat reclamantei sa completeze cererea conform art.16 din Legea nr.550/2002 cu urmatoarele documente :Copie contract valabil la data intrarii în vigoare la Legii nr.550/2002;Suprafata si destinatia spatiului;Copie dupa documentul de plata a chiriei aferente lunii decembrie 2002. Prevederile art.7, alin.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.550/2002 prevad ca cererea va cuprinde datele necesare identificarii spatiului si solicitantului, suprafata si destinatia spatiului, la aceasta anexându-se copii de pe actele în baza carora este detinut spatiul.
Intimata a depus adresa nr.503646M/386/13.03.2006 referitoare la situatia juridica a spatiului cu alta destinatie situat în imobilul str. Popa Tatu nr. …, dar si adresa nr.72630/6488/17.04.2008 referitoare la situatia juridica a terenului aferent spatiului cu alta destinatie situat în imobilul din str. Popa Tatu nr ….
Se poate observa cu usurinta ca în evidentele cadastrale întocmite pe baza de declaratii în anul 1986, se vorbeste de imobilul care figureaza cu urmatoarele date: str. Popa Tatu nr. …, un imobil proprietate de stat, compus din teren si constructii, si respectiv imobilul situat la adresa postala str. Popa Tatu nr. ….-…. înscris cu teren si constructie.
Si prin adresa nr.778455/16606/03.11.2008, Primaria Municipiului Bucuresti, comunica reclamantei date privind spatiului cu alta destinatie situat în imobilul din str. Popa Tatu nr. …., aratând ca în evidentele cadastrale figureaza înscris imobilul cu adresa str. Popa Tatu nr. …..
Cu toate acestea, tot Primaria Municipiului Bucuresti comunica intimatei, prin adresa nr.778459/16605/05.12.2008, faptul ca imobilul, probabil se refera la spatiu comercial este inclus în imobilul care a purtat de-a lungul anilor diferite adrese postale, însa fara sa se arate clar faptul ca, vreodata spatiul comercial a purtat/poarta fie adresa postala nr. …., fie adresa postala nr. …. – …., fie adresa postala nr. …..
În aceste conditii Comisia de aplicare a Legii nr.550/2002 Sector 1 se afla în imposibilitatea de a identifica spatiul comercial, în conditiile în care nici administratorul în numele Municipiului Bucuresti – singurul titular al dreptului de proprietate publica/privata al unitatii administrativ-teritoriale – nu poate oferi date necesare identificarii spatiului comercial.
Mai mult decât atât, instanta de fond a obligat Comisia pentru Vânzarea Spatiilor Comerciale Sector 1 la vânzarea catre intimata a unei suprafete de 101,73 mp din spatiul comercial. In acest context, sustine ca îi este foarte greu, daca nu chiar imposibil de determinat aceasta suprafata, în conditiile în care instanta de fond nu a clarificat care este aceasta si cum se poate delimita.
Fata de cele mai sus-mentionate, solicita admiterea recursului si desfiintarea hotarârii primei instantei ca nelegala si netemeinica.
În drept, au fost invocate prevederile art.299 si urmatoarele din Codul de procedura civila si pe prevederile Legii nr.550/2002 cu modificarile si completarile ulterioare.
În dovedire au fost atasate în fotocopie adresele mentionate în cuprinsul motivelor de recurs, contractul de închiriere din 2007, cererea adresata reclamantei privind completarea documentatiei.
Împotriva aceleiasi sentinte a formulat recurs si reclamanta S. C. M. P., solicitând in conformitate cu prevederile art.304 ind.9, art.304 ind.1 si art.312 Cod procedura civila admiterea cererii de recurs, modificarea, in parte, a hotarârii atacate in sensul obligarii intimatei-parate, Comisia pentru vânzarea spatiilor comerciale sau de prestari de servicii din cadrul Primariei sectorului 1-Bucuresti ca, în conformitate cu prevederile Legii nr.550/2002, cu modificarile ulterioare, si cu normele de aplicare ale acesteia, sa procedeze la vânzarea, prin negociere directa, catre recurenta-reclamanta, a spatiului comercial din Bucuresti, str. Popa Tatu nr. …., parter, sector 1, în suprafata de 184,43 mp, si nu numai in suprafata de 101,73 mp, cum, in mod nelegal, a hotarât instanta de fond.
În motivare, recurenta-reclamanta a învederat urmatoarele:
In fapt, S.C.M. P., fosta C. D., are calitatea de chirias si detine cu titlu de închiriere spatiul comercial in suprafata de 184,43 mp, situat in Bucuresti, str. Popa Tatu nr. …., parter, sector 1, începând cu data de 14.05.1976 si pâna in prezent, in conformitate cu Contractul de închiriere nr.747 din 14.05.1976, încheiat intre I.C.R.A.L. Giulesti în calitate de locator si C. D., in calitate de locatar.
Acest contract, încheiat initial pana la data de 31.12.1980, a fost prelungit prin acordul pârtilor, exprimat prin tacita relocatiune, pâna la data de 01.08.2007, când s-a încheiat in forma scrisa contractul cu acelasi numar ca cel initial, adica 747/01.08.2007, contract in derulare si la data prezentei.
Cu privire la spatiul comercial închiriat arata ca acesta este si in prezent acelasi spatiu închiriat înca din 1976, numai ca, din eroare, acesta a figurat cu marimi diferite in cele doua contracte mai sus mentionate, diferite si acestea de suprafata reala închiriata.
Astfel în contractul de închiriere nr.747/14.05.1976 apare o suprafata închiriata de 101,73 mp. iar în contractul de închiriere nr.747/01.08.2007 apare, ca închiriata, o suprafata comerciala de 151,73 mp. si o curte de 118,50 mp, curte care nu a existat niciodata.
La sesizarea recurentei-reclamante si cu ocazia efectuarii masuratorilor pentru întocmirea documentatiei cadastrale în vederea intabularii imobilului s-a adeverit faptul ca imobilul nu are curte si ca suprafata spatiului comercial de la parterul imobilului este de 184,43 mp.
Acest aspect este mentionat in încheierea nr.240.709 din 25.04.2008 a O.C.P.I. Bucuresti Sectorul 1, anexata in copie certificata, in care se specifica faptul ca se “admite intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat in strada Popa Tatu nr. …. etaj, parter, cu numarul cadastral 25219/0; 1 înscris in Cartea Funciara Speciala cu numarul 80871 a localitatii Bucuresti Sector 1 la PI/1 in favoarea lui Statului Roman asupra cotei de 1/1 cu titlul de PROPRIETATE la Pll/1”, iar în anexa 11-Plan de amplasament si delimitare a imobilului se arata ca suprafata din masuratori este de 184,43 mp, ca suprafata din act este de 101,72 mp si ca terenul intravilan aferent este ocupat 100% de constructie.
De asemenea, in Extrasul de carte funciara pentru informare din 09.05.2008 al O.C.P.I. Bucuresti Sectorul 1, anexat, este mentionat faptul ca imobilul situat in strada Popa Tatu nr. …., parter, compus din spatiu comercial cu o suprafata totala de 184,43 mp, si teren in proprietate (cota indiviza) situat sub constructie, are numarul cadastral 25219/0; 1 si este înscris in Cartea Funciara Speciala cu numarul 80871 a localitatii Bucuresti Sector 1 la PI/1 in favoarea lui Statului Roman asupra cotei de 1/1 cu titlul de proprietate.
Fata de acestea, la cererea recurentei-reclamante, locatorul S.C. R.-V. S.A, prin adresa nr.2788/24.09.2008, confirma faptul ca suprafata reala închiriata este de 184,43 mp si ca nu exista nicio curte aferenta imobilului din str. Popa Tatu nr. …..
În consecinta, la data de 10.10.2008 s-a încheiat Actul aditional la Contractul de închiriere din 01.08.2008, autentificat sub nr.2630 de catre B.N.P. S. C. D., din Bucuresti, prin care se corecteaza eroarea cu privire la marimea suprafetei spatiului închiriat.
La data de 03.12.2002, ca urmare a aparitiei Legii nr.550/2002, si in termenul prevazut de aceasta, societatea recurenta, in calitate de chirias, a depus la Primaria sector 1 Bucuresti o cerere de cumparare a spatiului in discutie, înregistrata sub nr.32.823 din 03.12.2002, înregistrata in registrul special privind cererile formulate in baza Legii nr.550/2002 sub nr.483/04.12.2002.
Având in vedere aceasta situatie de fapt, dovedita prin probatoriul administrat, sustine ca instanta de fond a pronuntat o hotarâre nelegala atunci când a admis numai in parte cererea de chemare in judecata, obligând “parata Comisia pentru vânzarea spatiilor comerciale sau de prestari de servicii din cadrul Primariei sectorului 1-Bucuresti sa procedeze la vânzarea prin negociere directa a spatiului comercial situat in Bucuresti, str. Popa Tatu nr. …., sector 1, in suprafata de 101,73 mp, catre reclamanta”, când, în mod legal, trebuia sa admita in tot cererea de chemare in judecata, adica pentru întreg spatiul comercial folosit cu titlu de închiriere de catre societatea recurenta, înca din anul 1976 si pana in prezent, adica si la data intrarii în vigoare a Legii nr.550/2002, dovedit a avea o suprafata de 184,43 mp, deoarece:
1.Asa cum reiese din încheierea de intabulare nr.240.709/09.05.2008 cât si din documentatia cadastrala anexata, imobilul din str. Popa Tatu nr. …. este un teren in suprafata de 184.43 mp, ocupat în totalitate de constructia – parter, care are si aceasta o suprafata construita tot de 184,43 mp, iar în subsolul Anexei nr.11 – Plan de amplasament si delimitare a imobilului gasindu-se mentiunea ca “Suprafata din act = 101,73 mp;
2.În conformitate cu prevederile Legii nr.550/2002 are dreptul de a cumpara, prin metoda negocierii directe, spatiul comercial pe care îl detinea cu titlu de închiriere la data intrarii in vigoare a acestei legi, or, în ceea ce ne priveste, din 1976 si pâna în prezent a folosit unul si acelasi spatiu, pentru care a platit chiria stabilita de catre locator, fata de pretul unitar si suprafata pe care acesta le-a considerat;
3.Asa cum reiese si din Anexa nr.12 a documentatiei cadastrale, din punct de vedere tehnic si functional, spatiul comercial închiriat este de tip “vagon”, cu încaperile dând dintr-una în cealalta, cu o singura intrare la strada, si care, in consecinta, nu poate fi folosit decât de catre un singur comerciant, cu s-a si întâmplat;
4.Chiar prin normele interne de functionare a comisiilor pentru vânzarea spatiilor comerciale sau de prestari de servicii se specifica faptul ca “Suprafetele spatiilor comerciale si de prestari de servicii din listele aprobate prin hotarârea C.G.M.B. nr.109/2003 sunt estimative. Formalitatile de vânzare potrivit Legii nr.550/2002 se fac pentru suprafetele reale existente si constatate de catre evaluator.”;
5.De altfel, chiar instanta de judecata, în vederea pronuntarii unei hotarâri legale si temeinice, in situatia in care existau nelamuriri asupra întinderii dreptului adus in discutie, avea obligatia de a dispune efectuarea unei expertize de specialitate, expertiza care în speta nu a mai fost necesara datorita depunerii la dosarul cauzei a documentatiei cadastrale a imobilului în cauza;
6.Eroarea facuta de locatorul imobilului constructie, rezultata, probabil, din faptul ca in timp nu se cunostea delimitarea exacta între imobilele din str. Popa Tatu nr. …. si …., a fost înlaturata odata cu intabularea celor doua imobile, documentatiile respective fiind depuse la dosarul cauzei;
7.În acest sens mentioneaza si punctul de vedere al reprezentantului Ministerului Public prin care acesta solicita admiterea actiunii, apreciind ca “reclamanta a facut dovada faptului ca imobilul a carui vânzare o solicita prin procedura negocierii directe a fost închiriat, ca a folosit acest imobil si nu l-a subînchiriat, adresele depuse de catre aparatorul reclamantei la dosarul cauzei fiind întrutotul doveditoare, chiar daca la un moment dat au existat anumite diferente de suprafata, aceasta chestiune fiind lamurita prin demersurile efectuate de catre reclamanta la Oficiul Cadastru”.
8.Prin hotarârea pronuntata, instanta de fond, in mod nelegal, face o confuzie regretabila între dreptul recurentei – reclamante, izvorât din prevederile Legii nr.550/2002, de a cumpara, prin metoda negocierii directe spatiul comercial închiriat la data intrarii in vigoare a legii, si cuantificarea acestui drept, care, in mod normal, urma sa se faca prin documentatia de evaluare, supusa si aceasta unei cai de atac in justitie, in situatia unor divergente;
În drept, au fost invocate dispozitiile art.3041 si 312 Cod procedura civila, Legii nr.550/2002 si ale Normelor de aplicare ale acesteia, cu modificarile ulterioare, precum si pe teoria si practica judiciara in materie.
Recurenta – pârâta Comisia pentru vânzarea spatiilor comerciale sau de prestari servicii Sector 1 si intimatul – pârât Consiliul Local al Sectorului 1, au formulat la data de 20.12.2010 întâmpinare fata de recursul formulat de catre S. C. M. P., prin care au solicitat respingerea recursului pentru urmatoarele considerente:
În conformitate cu prevederile art.6 alin.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.550/2002 privind vânzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestari de servicii, aflate în administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, cu modificarile si completarile ulterioare, aprobate prin Hotarârea Guvernului nr.1341/2002, modificata. “Vânzarea spatiilor comerciale si a celor de prestari de servicii se face prin negociere directa catre comercianti, respectiv prestatorii de servicii, persoane fizice sau juridice, care le folosesc efectiv la data intrarii în vigoare a legii, în baza unui contract de:
a)închiriere;
b)concesiune;
c)locatie de gestiune;
d)asociere în participatiune;
e)leasing.”
Astfel, pentru a putea beneficia de cumpararea spatiului comercial, recurenta trebuia sa-l detina la data intrarii în vigoare a Legii nr.550/2002 în baza unuia dintre contractele enumerate la lit.a)- e). Or, recurenta nu a facut dovada ca la data intrarii în vigoare a Legii nr. 550/2002 detinea o suprafata mai mare decât cea mentionata în contractul de închiriere nr.747/1976, respectiv, de 101,73 mp.
De asemenea, din fisele de calcul existente la dosar nu reiese ca de-a lungul timpului recurenta ar fi platit chirie pentru o suprafata mai mare decât cea mentionata în contractul de închiriere nr.747/1976.
Mai mult decât atât, în Lista cuprinzând spatiile comerciale si de prestari servicii, proprietate privata a statului, aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului Bucuresti, aprobata prin Hotarârea Consiliului General al Municipiului Bucuresti nr.271/05.12.2002, spatiul comercial situat în str. Popa Tatu nr. …. figureaza cu o suprafata de 101,73 mp, astfel ca doar aceasta suprafata poate fi vânduta catre recurenta.
De altfel, acelasi lucru rezulta si din adresa nr.503646M/386/1303.2006 a Primariei Municipiului Bucuresti – Directia Evidenta Imobiliara si Cadastrala – Serviciul Evidenta Proprietatii, potrivit careia “spatiul cu alta destinatie, în suprafata de 101,72 mp, situat în strada Popa Tatu nr. …., Sector 1 este înscris la pozitia nr.25 (SI ROMVIAL)…”.
Faptul ca ulterior aceasta a dobândit o suprafata mai mare din imobilul a carui cumparare o solicita nu are nici o relevanta în situatia de fata.
În raport de cele mai sus-mentionate, solicita respingerea recursului formulat ca neîntemeiat.
În drept, au fost invocate prevederile art.115 din Codul de procedura civila si pe cele ale Legii nr.550/2002 cu modificarile si completarile ulterioare.
În dovedire au fost atasate în fotocopie înscrisuri:contractul de închiriere încheiat în anul 1976, HCGMB nr.271/05.12.2002, schita anexa 12 privind spatiul în discutie, releveul privind acelasi spatiu.
Ulterior repunerii dosarului de recurs pe rol au fost atasate în fotocopie recomandare emisa de Comisia de Coordonare pentru aplicarea Legii nr.550/2002 de la nivelul Municipiului Bucuresti (fila 55), precum si schita plan anexa la contractul de închiriere din anul 1976 (fila 56).
Deliberând asupra celor doua recursuri, prin prisma motivelor invocate, a sustinerilor intimatilor, a probelor administrate, precum si a dispozitiilor legale aplicabile, Curtea va retine urmatoarele:
Criticile formulate de catre recurenta reclamanta sunt fondate întrucât dovada detinerii suprafetei de catre recurenta-reclamanta anterior intrarii în vigoare a Legii nr.550/2002 rezulta din împrejurarea necontestata de catre pârâti a faptului ocuparii spatiului în cauza în temeiul contractului de închiriere coroborat cu fisa de calcul a chiriei aferente suprafetei solicitata prin actiunea introductiva (fila 83 în care se mentioneaza ca imobilul în cauza ar fi compus din constructie de 101,73 m.p. si curte si gradina aferenta, precum si un sopron, suprafete avute în vedere la calcularea chiriei platita de catre recurenta-reclamanta).
Pe de alta parte se constata din analiza contractului de închiriere încheiat în anul 1976 ca respectiva cladire dispunea de 6 încaperi, astfel cum rezulta din înscrisul aflat la fila 56 recurs, necontestat de catre pârâti, din modul în care constructia a fost configurata rezultând ca era vorba prin definitie despre o singura constructie tip vagon, dispusa pe întreaga suprafata de teren mentionata în acest înscris – 188,50 m.p. – împrejurare confirmata de înscrisul aflat la fila 17 din dosarul de fond, delimitata de alte proprietati, nefiind dovedita de catre pârâti efectuarea unor extinderi ale suprafetei initial închiriate de catre recurenta-reclamanta, pârâtii neprezentând dovezi în sensul existentei si a unui teren aferent, în extinderea celui ocupat efectiv de constructia în cauza, simpla mentiune din contract necoroborata cu dovada efectuarii unor masuratori atestate la data încheierii contractului de închiriere neavând relevanta solicitata de catre recurenta-pârâta.
De asemenea Curtea retine ca recurenta-reclamanta a achitat chiria stabilita prin fisa de calcul a chiriei, astfel cum a fost calculata de catre locator(filele nr. 83-84 dosar fond) pentru întreaga suprafata de teren, care potrivit încheierii de intabulare, extrasului de Carte Funciara si adresei aflata la fila 49 a dosarului de fond prin care se atesta faptul ca suprafata este ocupata 100 % de constructie parter.
În plus se constata ca fisa de calcul a chiriei mentionata anterior a fost însusita de catre locator anterior intrarii în vigoare a Legii nr.550/2002, având semnificatia unei dovezi a existentei unui contract de închiriere încheiat în mod valabil între parti.
Împrejurarea ca în lista cuprinzând spatiile comerciale si de prestari servicii proprietate privata a statului aflate in administrarea Consiliului General al Municipiului Bucuresti emisa in baza prevederilor art.5 alin.4 din legea nr. 550/2002, aprobata prin HCGMB nr.271/05.12.2002, spatiul comercial din str. Popa Tatu nr. …. figureaza cu o suprafata de 101,73 mp, (f.79) astfel ca doar acesta poate fi vândut in baza Legii nr.550/2002, nu poate fi retinuta de instanta de recurs având în vedere dispozitiile art.16 din Legea nr.550/2002 potrivit carora vânzarea spatiilor comerciale, de prestari de servicii si de productie catre comerciantii, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere în participatiune sau leasing, încheiat în conditiile legii si valabil la data intrarii în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe.
De asemenea se constata ca formarea pretului se realizeaza prin negociere plecându-se de la existenta unui raport de evaluare care are în vedere suprafata întregii constructii ocupata de catre recurenta-reclamanta în temeiul contractului de închiriere existent anterior intrarii în vigoare a Legii nr.550/2002 completat cu fisa de calcul a chiriei în modalitatea anterior mentionata.
Faptul ca în lista respectiva aprobata prin hotarâre a CGMB s-a mentionat în anexa suprafata de 101,73 m.p. nu poate conduce la refuzul de încheiere a contractului de vânzare-cumparare pentru întreaga suprafata închiriata în realitate recurentei-reclamante, respectiv aceea de 184,43 m.p. rezultata din schita de amplasament avuta în vedere la intabularea imobilului, terenul în cauza fiind ocupat în integralitate de constructia în cauza.
Mai mult se constata ca dispozitiile legale anterior mentionate instituie posibilitatea vânzarii spatiilor cu alta destinatie care au facut obiectul unor contracte de închiriere valabile la data intrarii în vigoare a Legii nr.550/2002, fiind evidenta intentia locatorului de a închiria recurentei-reclamante suprafata solicitata prin prezenta actiuni, iar nu numai o parte, percepând chirie pentru o suprafata de 188,50 mp, ocupata în întregime de constructia închiriata reclamantei.
În acest context, Curtea retine ca nefondate sustinerile recurentei-pârâte în sensul ca spatiul în cauza nu ar fi identificabil atât ca suprafata, cât si ca numar postal, în raport de considerentele mentionate anterior, cât si de faptul ca nu se pot confunda imobilele de la numerele postale …. si …., acesta din urma fiind intabulat în mod separat conform înscrisurilor atasate dosarului de fond, rezultând ca sunt doua imobile diferite.
De altfel, spatiul în cauza a fost mentionat chiar în lista cuprinzând spatiile comerciale si de prestari servicii proprietate privata a statului aflate in administrarea Consiliului General al Municipiului Bucuresti emisa in baza prevederilor art.5 alin.4 din legea nr. 550/2002, aprobata prin HCGMB nr.271/05.12.2002, ca situând-se în str. Popa Tatu nr. …., împrejurare care se coroboreaza cu adresa aflata la fila 7 recurs, în sensul ca imobilul în cauza identificat cu numarul cadastral 25219/0;1 a fost inclus în imobilul având la nivelul anului 1948 numerele postale …. si …. pe aceeasi strada, ulterior fiind intabulate în mod separat (filele 92 – 94 dosar fond).
De asemenea sustinerea recurentei-pârâte în sensul ca nu a fost înca admisa cererea recurentei-reclamante de a cumpara acest spatiu este nefondata având în vedere ca nu s-a dovedit încalcarea conditiilor art.16 din Legea nr. 50/2002, cererea de cumparare fiind formulata la data de 04.12.2002 (fila 22 dosar fond), însa recurenta-pârâta a refuzat sa comunice un raspuns reclamantei, desi aceasta din urma a facut dovada ca cererea acesteia este justificata conform mentiunilor din prezenta.
Pe de alta parte prematuritatea nu poate fi retinuta având în vedere ca nici la data solutionarii prezentului recurs recurenta-pârâta nu a facut dovada emiterii unei decizii de solutionare a cererii de cumparare, nefiind admisibila invocarea propriei culpe a pârâtei în cauza în sustinerea acestei exceptii, reclamanta efectuând toate demersurile legale în vederea finalizarii procedurii de vânzare-cumparare prin negociere directa a acestui spatiu.
În raport de toate aceste considerente, Curtea retine ca se impune în temeiul art.304 pct.9 Cod procedura civila – vizând gresita aplicare a dispozitiilor legale analizate de catre instanta de fond – admiterea recursului formulat de catre reclamanta, în sensul modificarii în parte a sentintei recurate, admiterii actiunii si obligarii pârâtei Comisia de aplicare a Legii nr.550/2002, sectorul 1 sa procedeze la vânzarea prin negociere directa a spatiului comerciala de 184,43 m.p., precum si respingerea ca nefondat a recursului pârâtei în cauza.
