Rezolutiunea antecontractului de vânzare – cumparare în situatia neîndeplinirii culpabile a obligatiei asumate de catre promitentii vânzatori
Domeniu – contracte
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.40225/3/2010 – DECIZIA CIVILA NR.160 A/05.04.2012)
Prin actiunea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a IV-a Civila la data de 23.08.210 reclamantul M.A. i-a chemat în judecata pe pârâtii D.G., G.D., T.G., D.M., D.I., D.V. si P.A. solicitând instantei pronuntarea unei hotarâri prin care sa se dispuna rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 400/14.03.2007 de BNP L. si obligarea pârâtilor la plata dublului avansului încasat, astfel:
-579 447, 02 lei, echivalentul a 136 804 euro-G.D. si G.G.,
-77 935, 04 lei, echivalentul a 18 400 euro-T.G.,
-250 171, 48 lei, echivalentul a 59 064 euro-D.M. si D.I.,
-322 058, 08 lei, echivalentul a 76 036 euro-D.M. si D.I.,
-389 675, 2 lei, echivalentul a 92 000 euro-D.V. si P.A., cu cheltuieli de judecata.
În motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca la data de 14.03.2007 între parti s-a încheiat un antecontract prin care pârâtii s-au obligat sa-i transmita dreptul de proprietate asupra unor suprafete de teren în schimbul unui pret de 23 euro/mp, imobile terenuri învecinate, situate în extravilanul comunei B., judetul I., el achitând la momentul încheierii antecontractului, catre fiecare promitent-vânzator un avans de 10% din valoarea imobilului pe care urmau sa-l înstraineze.
A mai aratat reclamantul ca încheierea contractului în forma autentica urma sa aiba loc în termen de 25 de zile de la îndeplinirea formalitatilor necesare înstrainarii, pct.3.3 din contract, respectiv întocmirea documentatiei cadastrale, întabularea proprietatilor, precum si realizarea unui plan de urbansim zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si de scoatere din circuitul agricol.
Partile au stabilit ca, în situatia în care îndeplinirea acestor formalitati dureaza mai mult de 2 luni de zile, el sa achite tuturor promitentilor vânzatori înca un procent reprezentând 10% din pret, obligatie îndeplinita si confirmata prin actul aditional la antecontract autentificat sub nr. 1288/30.08.2007 la BNP L..
Reclamantul a sustinut ca dupa acest moment nu a mai fost contactat de pârâti si ca el a înteles sa-i convoace pe acestia la data de 1.07.2010, constatând ca, desi trecusera trei ani de la momentul încheierii antecontractului, acestia nu si-au îndeplinit obligatiile, prevalându-se de faptul ca antecontractul nu prevedea un termen cert în acest sens.
Fata de aceste aspecte, de faptul ca încheierea contractului pentru toate terenurile nu este posibila, deoarece acest lucru ar urma sa aiba loc într-un moment destul de îndepartat si, datorita schimbarilor majore ce au loc pe plan economic, atât la nivel national cât si mondial, obtinerea unui credit în vederea achitarii restului de pret va fi mult prea oneroasa pentru el, reclamantul a sustinut îndeplinirea tuturor conditiilor prevazute de art. 1020 Cod civil pentru rezolutiunea antecontractului.
A mai aratat reclamantul ca, desi urmare a culpei pârâtilor era în drept sa solicite de 10 ori arvuna, potrivit clauzei penale de la pct.5.1 din antecontract, întelege sa solicite doar dublul acestei sume, pentru a evita prejudicierea excesiva a pârâtilor.
În drept, actiunea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 1020, 1066, 1079 Cod civil, 132 Cod procedura civila.
Pârâta G.D. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea actiunii, ca neîntemeiata.
A mentionat pârâta ca, în ceea ce o priveste, a finalizat formele de publicitate imobiliara conform încheierii nr. 77154/12.06.2007 emisa de OCPI-Ilfov si ca, întrucât ceilalti promitenti vânzatori nu si-au îndeplinit obligatiile, reclamantul nu a dorit sa încheie contractul în forma autentica.
Prin urmare, a apreciat ca nu se poate retine în sarcina sa vreo culpa la neexecutarea obligatiilor asumate, astfel încât, în ceea ce o priveste, nu poate fi angajata clauza penala.
Prin sentinta civila nr.1652/05.10.2011, Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a admis actiunea reclamantului, a dispus rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 400/14.03.2007 la BNP “L.”-Notar Public M.R., a obligat pârâtii G.D. si D.G. sa plateasca reclamantului suma de 136 804 euro, echivalent lei la data platii, pârâtul T.G. sa plateasca reclamantului suma de 18 400 euro, echivalent lei la data platii, pârâtii D.M. si D.I. sa plateasca reclamantului sumele de 135 100 euro, echivalent lei la data platii, pârâtii D.V. si P.A. sa plateasca reclamantului suma de 92.000 euro, echivalent lei la data platii, sume reprezentând dublul avansului achitat catre pârâti în baza antecontractului, obligând totodata pârâtii sa plateasca reclamantului suma de 20.309 lei, cheltuieli de judecata-taxa de timbru si timbru judiciar.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a constatat ca promitentii-vânzatori s-au obligat sa îndeplineasca toate formalitatile necesare vânzarii, respectiv întocmirea documentatiei cadastrale, întabularea proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, etc. dar si la realizarea si aprobarea unui plan de urbanism zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, contravaloarea acestor operatiuni urmând a fi suportata financiar de promitentul-cumparator.
În ceea ce priveste obligatia de plata a restului de pret, s-a retinut ca aceasta va fi achitata la data încheierii contractului în forma autentica.
Partile nu au stabilit un termen cert pentru încheierea contractului în forma autentica, stabilind ca aceasta va avea loc în termen de maxim 25 de zile de la finalizarea formalitatilor în sarcina promitentilor-vânzatori.
În cadrul pct. 5.1 si 5.2 din antecontract, partile au stabilit prin clauza penala despagubirile ce se vor achita reciproc în caz de culpa. De asemenea, partile au retinut caracterul indivizibil al obligatiilor promitentilor vânzatori, în sensul ca, daca cel putin unul dintre acestia este în culpa, promitentul cumparator se poate considera eliberat de contract, motivatia fiind ca promitentului-cumparator îi este necesara întreaga suprafata de teren pentru realizarea investitiei în scopul careia doreste sa cumpere.
În ceea ce priveste termenul în care promitentii vânzatori aveau obligatia îndeplinirii celor doua obligatii: de a întabula terenurile si de a realiza PUZ-ul si de a scoate din circuitul agricol a acestor terenuri, tribunalul a retinut ca partile nu au prevazut un termen, astfel încât promitentii vânzatori aveau obligatia de a începe demersurile pentru efectuarea acestor operatiuni de îndata, dar si ca nefiind prevazut un termen si nici un pact comisoriu, promitentii vânzatori, spre a evita rezolutiunea contractului, aveau posibilitatea de a executa prestatiile datorate în tot cursul procesului.
În ceea ce priveste obligatia de întocmire a documentatiei cadastrale, întabulare a proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, s-a retinut ca pârâtii G.D. si D.G.- pentru terenul arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/30, în suprafata de 14 870 mp, au obtinut întabularea dreptului de proprietate al numitei G.D., conform încheierii nr. 77154/12.06.2007 a OCPI Ilfov. Ulterior, în baza iesirii din indiviziune a partilor; prin încheierea nr. 106552/8.09.2010 s-a întabulat dreptul de proprietate în cota de 1/1 al lui G.D., iar prin încheierea OCPI nr.142528/30.11.2010 s-a radiat sulta datorata lui D.G. în urma partajului, pârâtul T.G.- pentru terenul arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/31, în suprafata de 2000 mp, a obtinut întabularea conform încheierii nr. 92407/5.08.2010, pârâtii D.M. si D.I., pentru terenul arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, în suprafata de 6420 mp, întabulat în CF 627 a comunei B. au obtinut întabularea conform încheierii nr. 18205/26.04.2005, aceasta obligatie fiind îndeplinita înca de la data încheierii antecontractului. Prin încheierea nr.105019/22.09.2010 a OCPI-Ilfov-fila 39 dosar- au fost rectificate coordonatele si repozitionat imobilul iar pentru terenul arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, în suprafata de 8265 mp, au obtinut întabularea acestuia conform încheierii nr. 87293/2.09.2010 a OCPI Ilfov-fila 40.
Cu privire la aceasta suprafata de teren, promitentii vânzatori D.M. si D.I. si-au asumat si obligatia de a determina pe ceilalti coproprietari, R.I. si D.L., sa vânda cota-parte ce le revine, în aceleasi conditii ca cele din antecontract, sub sanctiunea platii despagubirilor.Întrucât promitentii vânzatori nu au reusit determinarea celorlalti coproprietari sa înstraineze, au formulat actiune având ca obiect iesire din indiviziune, finalizata prin pronuntarea sentintei civile nr. 754/18.03.2010 a Judecatoriei Cornetu, irevocabila la data de 15.07.2011 prin nerecurare, terenurile ce fac obiectul antecontractului cazând în lotul promitentilor vânzatori, aceasta hotarâre judecatoreasca fiind de altfel si titlul în baza caruia promitentii vânzatori si-au întabulat dreptul de proprietate.
Totodata pârâtii D.V. si P.A., au înscris în CF 629 a comunei B., jud. I., conform încheierii OCPI nr. 18225/25.04.2005, terenul arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/33, în suprafata de 10.000 mp, , obligatia fiind îndeplinita înca de la data încheierii antecontractului iar prin încheierea nr.105585/6.09.2010 a OCPI-Ilfov s-a notat modificarea coordonatelor imobilului, fara a modifica suprafata, dimensiunile sau vecinatatile. Prin încheierea nr. 120281/7.10.2010 a OCPI-Ilfov, s-a radiat litigiul înscris conform încheierii nr. 34899/2007.
Tribunalul a retinut ca promitentii vânzatori si-au îndeplinit aceasta obligatie si ca fiind îndeplinita pâna la data pronuntarii, nu se pune problema culpei promitentilor vânzatori pentru neîndeplinire si a rezolutiunii pentru aceste considerente.
În ceea ce priveste a obligatia de realizare si aprobare a unui plan de urbanism zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, stabilita în sarcina promitentilor vânzatori, tribunalul a retinut ca niciunul din promitentii vânzatori nu si-a îndeplinit, în mod culpabil, aceasta obligatie, pâna la data pronuntarii, ei nedovedind nici macar efectuarea celui mai mic demers efectiv si real pentru îndeplinirea obligatiilor sus-mentionate, asumate prin antecontract.
Faptul ca, la momentul încheierilor de certificare atasate la filele 59-66 din dosar, respectiv data de 28.12.2010, pe parcursul solutionarii acestei cauze, pârâtii promitenti vânzatori mentioneaza reclamantului promitent cumparator, în notificarile formulate, ca realizarea si aprobarea unui PUZ de trecere în intravilan a terenurilor nu sunt posibile decât în conditiile în care acesta va avansa sumele necesare pentru achitarea taxelor legale aferente, conform întelegerii, nu exonereaza pârâtii de culpa, deoarece ei nu au facut dovada unei imposibilitati obiective de îndeplinire a obligatiei.
Simpla notificare cu mentiunea generica ca promitentul cumparator va fi obligat sa achite taxele legale conform întelegerii, nu face dovada ca promitentii vânzatori au efectuat un demers concret pentru îndeplinirea obligatiei, iar acest lucru nu ar fi fost posibil din culpa promitentului-cumparator care nu a achitat o taxa legala necesara acestei operatiuni.
La fel, faptul ca, la momentul administrarii probei cu interogatoriul reclamantului, acesta a recunoscut ca nu a adus la cunostinta pârâtilor natura investitiei pe care urma sa o realizeze pe teren si nici nu a încheiat un contract cu o societate specializata pentru realizarea proiectului investitiei, nu reprezinta o cauza exoneratoare de raspundere pentru promitentii vânzatori.
Astfel, culpa lor este prezumata în cadrul raspunderii civile contractuale, iar niciunul din acestia nu a facut dovada vreunei cauze exoneratoare de raspundere-de exemplu ca ar fi solicitat reclamantului, promitent-cumparator, fie proiectul investitiei, fie achitarea vreunei taxe concrete si ca promitentul-cumparator nu s-a conformat, acesta fiind motivul pentru care a fost imposibila îndeplinirea obligatiei.
Tribunalul a înlaturat sustinerile pârâtilor legate de culpa reclamantului promitent cumparator pentru neîncheierea contractului, motivata de faptul ca acesta nu ar fi avut lichiditati pentru achitarea restului de pret sau a cheltuielilor legate de scoaterea terenurilor din circuitul agricol.
S-a apreciat ca obligatia de achitare a restului de pret este o obligatie corelativa celei de încheiere a contractului în forma autentica, iar obligatia de achitare a taxelor de scoatere a terenurilor din circuitul agricol este o obligatie corelativa celei a promitentilor vânzatori de a efectua demersurile în acest sens.Cum promitentii vânzatori nu si-au îndeplinit propriile obligatii, ei nu pot invoca neexecutarea obligatiei de promitentul-cumparator.
Dimpotriva, la momentul formularii actiunii în rezolutiune, reclamantul a dovedit ca avea posibilitatile financiare de a obtine un credit pentru plata pretului, asa cum rezulta din înscrisurile de la filele 104, 105 din dosar.
Totodata tribunalul a apreciat ca neexecutarea este suficient de importanta pentru a se dispune rezolutiunea, fata de intervalul de timp mare scurs între momentul încheierii antecontractului si momentul pronuntarii, nepunându-se problema acordarii unui termen de gratie pârâtilor pentru îndeplinirea obligatiilor din antecontract.
Prin urmare, în baza art.1020 Cod civil, tribunalul a admis actiunea în rezolutiunea antecontractului, retinând culpa tuturor promitentilor vânzatori, deoarece niciunul nu a facut dovada îndeplinirii vreunui demers pentru executarea obligatiei de a realiza si aproba un plan de urbanism zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol pâna la data pronuntarii.
Retinându-se culpa tuturor pârâtilor promitenti vânzatori, tribunalul a admis si capatul subsidiar de cerere, de obligare a pârâtilor la restituirea dublului avansului primit, respectiv dublul a 20% din pretul fiecarui imobil, conform antecontractului si actului aditional, având în vedere si principiul disponibilitatii în procesul civil.
În baza art. 274 alin.1 C.pr.civ., tribunalul a obligat pârâtii sa plateasca reclamantului suma de 20.309 lei, cheltuieli de judecata-taxa de timbru si timbru judiciar.
Împotriva sentintei primei instante au formulat apel pârâtii T.G., D.Ma., D.V., D.I., G.D., D.G. si P.A..
Acestia solicita admiterea apelului si schimbarea sentintei atacate în sensul respingerii cererii introductive ca fiind nefondata si obligarea intimatului reclamant la suportarea cheltuielilor de judecata.
În cadrul cererii de apel, apelantii pârâti au sustinut în esenta urmatoarele:
Concluzia instantei de fond ca cea de-a doua obligatie nu a fost îndeplinita si neexecutarea este culpabila este gresita.
Sustin apelantii ca obligatia asumata este o obligatie conditionata, si ca instanta minimizeaza pâna la anulare sensul exact si în acord cu vointa reala a partilor a mentiunii prevazute între paranteze desi în cazul unei dificultati de interpretare o analiza riguroasa presupunea interpretarea clauzelor contractuale în sensul în care ar putea produce efecte si în caz de îndoiala, prin interpretarea unele prin altele a clauzelor contractuale.
Arata ca obligatia asumata nu poate fi executata concomitent cu prima obligatie ci doar ulterior îndeplinirii primei obligatii iar în lipsa unui termen cert, singurul “termen” la care ne putem raporta este durata estimata pentru îndeplinirea unor formalitati legale si care depinde la rândul sau de data de la care curge termenul, adica data la care prima obligatie este îndeplinita, data la care este îndeplinita obligatia corelativa, în speta promitentul cumparator, îsi îndeplineste propriile obligatii referitoare la “suportarea operatiilor” referitoare la întocmire PUZ si scoatere din circuitul agricol si termenele administrative sau de alta natura ulterioare.
Totodata acestia afirma caracterul neesential al obligatiei neexecutate, anulabil prin prisma faptului ca executarea acestei obligatii depinde în mod determinant de vointa creditorului acestei obligatii sau de blocare a actiunii intimatului reclamant prin prisma exceptiei de neexecutare a contractului.
Arata ca în mod eronat instanta de fond a respins apararile formulate de pârâti cu privire la motivele exoneratoare de raspundere în ceea ce priveste aceasta obligatie.
Sustin ca pentru a interveni rezolutiunea contractului – sanctiune aplicabila in extremis, era necesara îndeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: partea care cere rezolutiunea contractului trebuie sa se arate gata sa execute propriile obligatii; neexecutarea este imputabila debitorului si priveste o obligatie principala.
Astfel, instanta de fond retine, în mod corect existenta a doua obligatii distincte asumate de catre promitentii – vânzatori respectiv: obligatia referitoare la intabularea terenurilor; obligatia referitoare la realizare/aprobare PUZ si scoatere din circuitul agricol.
Cu privire la a doua obligatie, arata ca în mod gresit s-a apreciat ca, este o obligatie pura si simpla, care revine în mod solidar si indivizibil tuturor promitentilor vânzatori, desi potrivit pct. 3.3 din Antecontract obligatia asumata este în mod evident conditionata si depinde în mod logic, legal si obiectiv de vointa promitentului-cumparator.
Arata ca intentia reclamantului a fost de a achizitiona integral si deodata toate parcelele de teren ce fac obiectul Antecontractului pentru realizarea unei investitii (conform pct. 5.2 din Antecontract) si ca pâna în prezent reclamantul nu a indicat natura investitiei (tema-program) pe care o are în vedere pentru elaborarea PUZ-ului (putând fi oricare dintre urmatoarele: locuinte, birouri, servicii, agrement, parc logistic, depozitare, utilitati etc., în functie de care ar urma sa se elaboreze proiectul a carui autorizare s-ar solicita) desi însasi scoaterea terenurilor din circuitul agricol si trecerea în intravilan se realizeaza în baza PUZ-ului (nu anterior, nu separat), adica în baza unei planificari urbane specifice (în functie de investitia preconizata), prin care se coordoneaza dezvoltarea urbanistica integrata a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamica urbana accentuata;
Potrivit Legii nr.350/2001, un PUZ cuprinde reglementari asupra zonei, referitoare la organizarea stradala, arhitectural-urbanistica, modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare etc. Un astfel de Plan presupune realizarea unui proiect, prin intermediul unei societati specializate, conform specificatiilor beneficiarului (în cazul nostru fiind vorba de intimat), iar în functie de natura investitiei (tema-program) urmeaza sa fie respectate anumite dispozitii legale si parametri tehnici iar potrivit Ghidului privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al planului urbanistic zonal – indicativ GM-010-2000, aprobat prin Ordinul Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului nr. 176/2000, elaborarea unui PUZ impune încredintarea lucrarii unei unitati de proiectare cu experienta în domeniu (Elaborator), deoarece proiectul impune o corelare cu reglementarile rezultate din PUG si cu studiile de specialitate, redactarea pieselor desenate pe suport topografic sau cadastral actualizat, efectuarea unei analize multicriteriale specifice, elaborarea unui studiu de fundamentare si o cooperare directa între beneficiar, elaborator si autoritatile locale, astfel ca în considerarea celor de mai sus, nici una dintre parti nu putea, singura, fara concursul celorlalte parti sa demareze o actiune de obtinere PUZ ci era necesara o actiune coordonata si în baza unui plan. Ori, coordonarea acestor actiuni si suportarea cheltuielilor aferente revenea intimatului.
Arata ca fata de lipsa prevederii unui termen cert de executare a obligatiilor, se poate spune ca în cadrul raportului obligational ce face obiectul discutiei ne aflam în fata unei conditii suspensive implicite care are de asemenea si caracter potestativ. Îndeplinirea obligatiilor referitoare la realizare PUZ depinde astfel în totalitate de realizarea unei conditii respectiv de îndeplinirea de catre intimat a obligatiilor ce îi revin si care depind exclusiv de vointa si actiunile acestuia. Mentioneaza ca în raspunsurile la interogatoriu intimatul recunoaste ca nu a adus la cunostinta pârâtilor tema investitiei pe care urma sa o realizeze pe teren si nici nu a încheiat vreun contract cu o societate specializata. Cu toate acestea pârâtii sunt “sanctionati” pentru pasivitate respectiv pentru faptul ca nu au solicitat reclamantului proiectul investitiei sau cheltuielile necesare, precum si pentru faptul ca operatiunile de intabulare au durat o perioada îndelungata de timp.
Pe de alta parte, cu privire la durata necesara operatiunilor de intabulare instanta de fond într-o prima faza apreciaza ca în lipsa unui termen cert, în care aceste obligatii trebuiau îndeplinite si în lipsa unui pact comisoriu, ele puteau fi îndeplinite inclusiv pe parcursul solutionarii cauzei pentru ca ulterior sa retina ca “neobtinerea intabularilor într-un termen mai rapid, fiindu-le de asemenea imputabila, în conditiile în care nu au dovedit cauze exoneratoare de raspundere, ceea ce face ca motivarea în sine sa capete aspecte contradictorii si partinitoare.
De asemenea, apelantii – pârâti sunt tinuti responsabili de durata mare de timp scursa între data încheierii antecontractului si data la care s-a solicitat rezolutiunea judiciara si asa-zisa lor “pasivitate culpabila” în îndeplinirea unor obligatii în schimb ce, acelasi comportament, de data aceasta al intimatului reclamant, în opinia instantei nu produce nici un fel de efecte.
Mentioneaza ca respectând rigurozitatea normei juridice, una dintre conditiile pentru a opera rezolutiunea judiciara, este punerea în întârziere a debitorului.
Punerea în întârziere este extrem de importanta deoarece aceasta marcheaza momentul la care creditorul obligatiei se arata interesat de îndeplinirea efectiva a acesteia. Prin urmare, interesul reclamantului cu privire la încheierea antecontractului de vânzare-cumparare si în consecinta aprecierea cu privire la relevanta juridica a perioadelor de timp scurse între diferite actiuni ale partilor contractante trebuie sa ia în considerare data la care acest interes este manifestat în mod expres. Or, cel putin sub aspect formal, intimatul-reclamant îsi manifesta interesul, în absenta unui termen cert pentru îndeplinirea obligatiilor la data de 01.07.2010.
Sustin ca aprecierile cu privire la faptul ca durata mare de timp necesara pentru finalizarea operatiunilor de intabulare le este imputabila pârâtilor, motiv pentru care nu se poate lua în considerare acordarea unui termen de gratie, sunt contrare legii civile, ca orice discutie legata de întârziere va avea, ca punct de plecare, data la care se manifesta formal interesul creditorului obligatiei, ca la data exprimarii formale a acestui interes, apelantii – pârâti arata ca doresc încheierea contractului final de vânzare – cumparare” în conditiile si clauzele Antecontractului, urmând ca vânzarea sa se perfecteze în termen de 25 de zile dupa finalizarea formalitatilor .
În nici una dintre încheierile de certificare intimatul nu face nici un fel de referire la proiectul pe care intentioneaza sa îl realizeze sau/si intentia declarata de a avansa sumele de bani necesare. Prin urmare, atât timp cât data de 01.07.2010 marcheaza momentul exprimarii interesului intimatului pentru o eventuala încheiere a contractului si, cu aceasta ocazie, pârâtii au exprimat în mod clar si neechivoc faptul ca îndeplinirea acestei obligatii depinde de îndeplinirea obligatiilor intimatului pe de o parte si de duratele termenelor administrative pentru aprobarea documentatiilor, este contrazisa concluzia instantei în sensul ca nu au facut dovada unei clauze exoneratoare de raspundere în sensul de a solicita “fie proiectul investitiei, fie achitarea vreunei taxe concrete”.
Ulterior acestei date, pârâtii au reafirmat intentia de a finaliza încheierea contractului de vânzare-cumparare atât cu ocazia întâlnirii din data de 03.08.2010 (încheiere de certificare nr.2512/03.08.2010) precum si prin intermediul notificarilor expediate în cursul lunilor noiembrie si decembrie 2010 si în nici una dintre ocaziile mentionate mar sus intimatul nu prezinta vreun proiect, nu avanseaza sau declara ca intentioneaza sa avanseze sumele de bani necesare si nici nu face dovada ca este gata sa îsi execute obligatia principala, respectiv aceea de plata a restului de pret desi sensul conditiei implicite deci al obligatiei corelative a intimatului este acela de a prezenta si coordona, conform propriei idei si viziuni asupra unei investitii viitoare, elaborarea documentatiei PUZ si suportarea celuielilor aferente.
Intimatul – reclamant nu a dovedit, de altfel nici nu a sustinut vreodata, ca anterior datei de 01.07.2010 ar fi efectuat vreun demers pentru executarea mai rapida a obligatiilor pârâtilor. Acest comportament nu poate fi interpretat în sensul ca, doar ca urmare a bunavointei si pacientei sale, a asteptat îndeplinirea obligatiilor pârâtilor ci, în sensul ca, în toata aceasta perioada de timp fie, a cunoscut faptul ca acestia depun toate diligentele pentru rezolvarea chestiunilor juridico-administrative legate de teren si a asteptat finalizarea acestora pentru a proceda, la rândul sau, la îndeplinirea obligatiilor ce îi reveneau fie, mult mai probabil, nefiind în masura sa probeze posibilitatea de a-si îndeplini obligatie principala respectiv plata restului de pret datorat a preferat sa evite orice discutie si orice forma de implicare în sensul realizarii obiectului antecontractului.
Ce rezulta din actele dosarului si din propriile afirmatii ale intimatului este ca, în realitate acesta urmareste desistarea unilaterala de contract ceea ce nu este permis în lipsa unei clauze exprese si ca invocând propria turpitudine, intimatul urmareste o forma de îmbogatire fara justa cauza.
Apelantii – pârâti îsi arata în continuare intentia de a finaliza acest contract de vânzare-cumparare, mentionând ca atât timp cât îndeplinirea obligatiilor pârâtilor depinde de manifestarea clara de vointa a reclamantului si acesta refuza în continuare sa indice/prezinte proiectul, etc., chiar daca acestia si-ar asuma suportarea cheltuielilor legate de PUZ, nu pot proceda la demararea unor formalitati în acest sens deoarece nu cunosc intentia de investitie a promitentului-cumparator iar intentia sa de cumparare a fost manifestata prin conditionarea posibilitatii de realizare a unei anume investitii.
Admitând ca aceasta obligatie este o obligatie esentiala se sustine ca instanta de fond avea datoria sa dea eficienta exceptiei de fond referitoare la dreptul oricareia dintre partile contractului sinalagmatic, în speta, de a refuza îndeplinirea obligatiilor pe care si le-a asumat, atâta vreme cât cealalta parte nu îsi îndeplineste propriile obligatii.
Prin prisma principiului exceptio non adimpleti contractus arata ca invocarea de catre intimatul reclamant a împrejurarii ca pârâtii nu si-au îndeplinit obligatia nu poate avea ca efect admiterea actiunii în rezolutiune deoarece: nu se arata gata sa îsi îndeplineasca propriile obligatii; obligatia asumata de catre pârâti apare ca fiind afectata de o modalitate respectiv conditia suportarii de catre intimat a operatiunilor si platilor necesare; conditia nu este îndeplinita exclusiv ca urmare a refuzului intimatului-reclamant de a-si onora propriile obligatii; natura obligatiei impune o anumita ordine în executarea acesteia respectiv: realizarea documentatiilor cadastrale si a intabularilor (realizata); comunicarea precisa a temei-program, documentatii aferente si avansarea oricaror cheltuieli; întocmirea si depunerea documentatiilor si derularea termenelor administrative legate de avize, aprobari, etc., în consecinta termenul nu poate fi considerat împlinit si deci obligatia asumata nu este exigibila; executarea de catre pârâti a obligatiei este împiedicata de fapta însesi a creditorului acestei obligatii care în egala masura este debitor al unei obligatii corelative pe care refuza sa o execute si manifesta direct si explicit pozitia în sensul ca nu mai doreste încheierea contractului.
Pe de alta parte însa se poate admite ca obligatia asumata nu are caracter esential deoarece aceasta obligatie trebuie privita prin perspectiva strânsei legaturi dintre realizarea acesteia si vointa expresa a creditorului, singurul în masura sa defineasca, sa ajusteze sau sa elaboreze strategii de dezvoltare urbanistica în legatura cu aceste terenuri si care are toate drepturile permise de lege proprietarilor, în cazul în care încheierea contractului ar avea loc fara realizarea anterioara, în numele pârâtilor dar în mod evident în beneficiul intimatului, a Planului de Urbanism Zonal si a operatiunii de scoatere din circuitul agricol.
Arata ca în cauza nu s-a facut dovada neîndeplinirii culpabile de catre pârâti a obligatiilor asumate; obligatia pretins neexecutata nu este exigibila atât timp cât conditia referitoare la îndeplinirea de catre creditorul obligatiei a propriilor sale obligatii nu este îndeplinita; caracterul obligatiei pretins neexecutate nu apare ca fiind esential pentru executarea contractului atât timp cât, asa cum s-a aratat mai sus, gradul în care executarea acestei obligatii depinde în mod definitoriu de vointa creditorului determina punerea apelantilor în situatia de a fi debitorii unei obligatii imposibil de executat; pârâtii nu s-au desistat în mod unilateral de contract, ci urmaresc încheierea acestuia în termenii conveniti; încheierea contractului este posibila si realizabila, în termenele estimate pentru finalizarea formalitatilor legale pentru aprobare PUZ si trecere terenuri în intravilan, cu conditia ca beneficiarul real al Planului de Urbanism Zonal, respectiv intimatul-reclamant sa îsi îndeplineasca obligatiile asumate.
Ca atare constatând ca nu erau îndeplinite conditiile rezolutiunii, actiunea trebuia respinsa, iar nu admisa, cum nelegal a dispus instanta de fond.
Intimatul reclamant nu a formulat în termen legal întâmpinare ci, la termenul de judecata din data de 29.03.2012, a depus la dosar concluzii scrise.
În apel nu s-au administrat probe noi.
Analizând actele si lucrarile dosarului, în limitele stabilite prin criticile formulate în apel si cele impuse de art. 294 si art. 295 din Codul de procedura civila, Curtea retine urmatoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.400/2007, de catre Biroul Notarului Public M.R., apelantii pârâti s-au obligat sa vânda reclamantului, urmatoarele suprafete de teren:
-G.D. si D.G.-teren arabil, neîntabulat, situat în extravilanul comunei Berceni, jud. Ilfov, tarla 2, parcela 8/1/30, în suprafata de 14 870 mp,
-T.G.-teren arabil, neîntabulat, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/31, în suprafata de 2000 mp,
-D.M. si D.I.- teren arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, în suprafata de 6420 mp, întabulat în CF 627 a comunei B., conform încheierii nr. 18205/26.04.2005,
– D.M. si D.I.- teren arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I., tarla 2, parcela 8/1/32, în suprafata de 8265 mp. De asemenea, apelantii D.M. si D.I. si-au asumat si obligatia de a determina pe ceilalti coproprietari, R.I. si D.L., sa vânda cota-parte ce le revine, în aceleasi conditii ca cele din antecontract, sub sanctiunea platii despagubirilor.
-D.V. si P.A. – teren arabil, situat în extravilanul comunei B., jud. I tarla 2, parcela 8/1/33, în suprafata de 10 000 mp, înscrisa în CF 629 a comunei B., jud. I., conform încheierii OCPI nr. 18225/25.04.2005.
Pretul stabilit în antecontract a fost de 23 euro/mp.
La data încheierii antecontractului, fiecare dintre pârâti a încasat câte 10% din valoarea terenului pe care urmau sa-l vânda, potrivit mentiunilor antecontractului.
În baza clauzei contractuale potrivit cu care daca formalitatile prealabile vânzarii necesita un termen mai mare de doua luni, promitentii vânzatori vor primi de la promitentul-cumparator, la data de 15 mai 2007, o arvuna suplimentara, respectiv înca 10% din preturile stabilite, partile au încheiat actul aditional la antecontract autentificat sub nr. 1288/30.08.2007 la BNP L., în care s-a consemnat primirea de promitentii-vânzatori a înca 10% din pret, cu titlu de avans.
Totodata, conform pct.3.3,din contract, promitentii-vânzatori s-au obligat: sa îndeplineasca toate formalitatile necesare vânzarii, respectiv întocmirea documentatiei cadastrale, întabularea proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, etc. si la realizarea si aprobarea unui plan de urbanism zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, aceste din urma operatiuni urmând a fi însa suportate de promitentul-cumparator.
Curtea retine totodata ca pentru îndeplinirea acestor obligatii, partile nu au stipulat o anumita data, ci au prevazut ca se va proceda la încheierea contractului de vânzare cumparare în forma autentica, în termen de 25 zile de la data la data finalizarii tuturor acestor formalitati.
Prima instanta, a constatat ca în ceea ce priveste obligatia apelantilor de a îndeplini formalitatile necesare vânzarii, respectiv întocmirea documentatiei cadastrale, intabularea proprietatilor, obtinerea extraselor de carte funciara, a certificatelor fiscale, aceasta a fost îndeplinita de catre toti apelantii, partial în timpul solutionarii cauzei, iar aceasta statuare nu face obiectul criticii în apel, intrând în putere de lucru judecat.
Referitor la cea de-a doua obligatie asumata de apelantii pârâti prin pct. 3.3 al contractului, Curtea retine ca desi acestia sustin ca ea nu are caracter esential, fiind totodata anulabila prin prisma faptului ca nu putea fi îndeplinita în lipsa actiunii reclamantului si ca este dependenta în mod determinant de vointa acestuia, o atare teza nu poate fi primita.
Astfel, Curtea apreciaza ca este corecta calificarea naturii juridice data de prima instanta, obligatiei de a efectua aceste formalitati care vizeaza realizarea si aprobarea unui plan de urbanism zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si scoatere a lor din circuitul agricol, ca fiind o obligatie esentiala, prin care debitorii acestei obligatii se obliga sa efectueze toate demersurile necesare si de a ajunge la rezultatul dorit.
Curtea retine ca desi apelantii invoca împrejurarea ca o atare obligatie este una conditionala, o atare sustinere nu este de natura sa conduca la concluzia ca obligatia astfel asumata nu este una principala sau ca este lovita de nulitate.
Astfel, prin raportare la prevederile art. 1004 din Codul civil, obligatia este conditionala când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor si necert si nu se perfecteaza decât dupa îndeplinirea evenimentului.
Or, faptul ca aceasta obligatie putea intra în concurs si cu alte împrejurari, care nu tin exclusiv de vointa debitorilor, cum ar fi reactia autoritatilor statului, cu competente în aceasta materie, sau de îndeplinirea de catre reclamant a obligatiei de a suporta aceste operatii, nu era de natura a conduce la o alta concluzie, câta vreme, demararea si realizarea acestor din urma formalitati, nu este subordonata vointei exclusive a reclamantului, care nu este titularul dreptului de proprietate ci doar promitent cumparator al terenurilor respective.
Este real ca în lipsa stipularii unui termen cert pentru realizarea ambelor obligatii, realizarea ultimei este prin însasi natura sa, dependenta de realizarea formalitatilor de obtinere a documentatiei cadastrale si de întabulare si de depunerea de catre pârâti a acelor documente apreciate necesare si solicitate acestora de catre autoritatile competente, pentru realizarea Planului de urbanism zonal de trecere în intravilan a acestor terenuri si pentru scoaterea lor din circuitul agricol, însa, o atare împrejurare nu poate sustine caracterul neesential al acestei obligatii.
Curtea retine ca potrivit regulii de interpretare prevazute de art. 982 din Codul civil, toate clauzele conventiilor se interpreteaza unele prin altele, dându-se fiecareia întelesul ce rezulta din actul întreg.
În aplicarea acestei norme, data fiind tocmai modalitatea în care partile au înteles sa contracteze, din interpretarea corelata a tuturor clauzelor contractuale inserate în cuprinsul antecontractului, concluzia care se desprinde este aceea ca, la momentul încheierii acestei conventii, atât reclamantul cât si apelantii au avut reprezentarea intentiei promitentului cumparator de a dobândi o anumita suprafata determinata de teren situata în intravilan, în vederea realizarii unei investitii imobiliare.
Tocmai aceasta este ratiunea pentru care, pe de o parte s-a stipulat obligatia tuturor partilor de a garanta transferul dreptului de proprietate asupra întregii suprafete de teren – prin art. 5.2 din conventie (potrivit cu care în cazul în care culpa în neeexecutarea contractului revine oricaruia dintre promitentii vânzatori, opereaza clauza penala) si conditia ca la momentul încheierii contractului de vânzare cumparare în forma autentica aceasta sa fie în intravilan – art. 3.3 din conventie.
De altfel, aceasta împrejurare este recunoscuta si prin motivele de apel, pârâtii debitori ai acestei obligatii, mentionând ca ,,intentia reclamantului a fost aceea de a achizitiona integral si deodata toate parcelele de teren ce fac obiectul antecontractului, pentru realizarea unei investitii”.
În consecinta, nu poate fi primita nici sustinerea din apel referitoare la gresita aplicare în cauza de catre instanta de fond a nomelor care reglementeaza interpretarea actului juridic.
Pe de alta parte, desi apelantii sustin ca si cauza exoneratoare, ca reclamantul nu le-a indicat natura investitiei pe care o are în vedere pentru elaborarea PUZ-ului, si ca scoaterea terenurilor din circuitul agricol nu se poate realiza decât în baza acestui document, care presupune realizarea unui proiect prin intermediul unei societati specializate, conform specificatiilor beneficiarului, Curtea constata ca aceste împrejurari nu erau de natura a conduce instanta la concluzia ca, neexecutarea obligatiei ce le revenea apelantilor conform art. 3.3, este imputabila reclamantului.
Astfel în cazul oricarei obligatii pozitive cum este si cazul obligatiilor asumate de apelanti în speta, neexecutarea poate îmbraca atât forma unei abstentiuni, caz în care debitorul ramâne pur si simplu în pasivitate fie, forma unei actiuni inadecvate fata de prestatiile pozitive de care este tinut debitorul.
În cauza, nici una din probele administrate în cauza nu atesta ca, apelantii, debitori ai obligatiei de a realiza planul urbanistic zonal si formalitatile necesare scoaterii terenurilor din extravilan, ar fi înteles sa notifice reclamantul, anterior demersurilor realizate de acesta si reprezentate de notificarile la care se face referire în încheierea de certificare nr. 1688/01.07.2010, sau chiar ulterior acestui moment, în legatura cu finalizarea demersurilor legate de obtinerea documentatiei cadastrale si intabularea proprietatilor lor si pentru a-i solicita documentele la care fac referire în apel, sau ca ar fi solicitat sau obtinut certificate de urbanism, pentru terenurile proprietatea lor pe care s-au angajat sa le vânda, în realitate acestia ramânând în pasivitate si ulterior îndeplinirii obligatiei de întabulare a drepturilor de proprietate detinute asupra suprafetei de teren ce constituie obiectul conventiei.
Curtea retine ca potrivit art. 970 din Codul civil, conventiile trebuie executate cu buna-credinta. Ele obliga nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natura sa. Or, în lumina acestor prevederi legale, apelantii ar fi trebuit sa probeze acele activitati desfasurate cu prudenta si diligenta unui cocontractant de buna credinta, în vederea atingerii rezultatului la care s-au obligat. Nu mai putin aceste diligente, trebuiau realizate de îndata, conduita pasiva a debitorilor obligatiei, fundamentata pe lipsa stipularii în contract a unui termen cert pentru realizarea acestor demersuri, nefiind de natura sa conduca la concluzia ca acestia prin vointa unilaterala, puteau amâna sine die încheierea contractului în forma autentica, cu atât mai mult cu cât, cunosteau intentia reclamantului de a realiza o afacere în domeniul imobiliar.
În cauza, singura notificare a apelantilor catre reclamant, în ceea ce priveste aceasta obligatie, a fost realizata la data de 11.11.2010, însa, verificând cuprinsul acesteia, Curtea constata ca ceea ce s-a solicitat de apelanti a fost avansarea de catre reclamant a sumelor “necesare pentru achitarea taxelor si tarifelor legale”.
Este adevarat ca potrivit art. 54 din Legea nr. 350/2001, planurile urbanistice zonale prevazute la art. 32 alin. (1) lit. c), precum si planurile urbanistice de detaliu, cu exceptia celor prevazute la alin. (1), se finanteaza de persoanele juridice sau persoanele fizice interesate, si ca reclamantul si-a asumat obligatia de a suporta operatiunile, asadar de a achita costurile acestora.
Cu toate acestea, în aceasta notificare nu se individualizeaza sumele pretinse, pentru ca reclamantul sa poata fi considerat în culpa de a le avansa si nici nu s-a probat ca neplata acestor sume, oricum neprecizate, este cauza neexecutarii propriilor obligatii asumate de apelanti.
Mai mult, apelantii nu au înteles nici sa notifice reclamantului si sa remita acestuia documentatia cadastrala, necesara pentru realizarea documentatiilor de urbanism, conform art. 48 1 din actul normativ anterior citat si ordinului Ministerului Lucrarilor Publice nr. 176/2001, si nici sa solicite acestuia realizarea proiectului si studiului, a caror necesitate se invoca (în lipsa unei astfel de documentatii, fiind evidenta imposibilitatea reclamantului de a proceda în consecinta ) si nici nu au fost în masura sa probeze ca au realizat minime diligente, catre autoritatile competente pentru îndeplinirea acestei obligatii, cum ar fi înregistrarea unei cereri, cu acest obiect.
Pe de alta parte, contrar sustinerilor din apel, reclamantul si-a asumat obligatia a suporta operatiunile reprezentate de scoaterea terenurilor din extravilan iar nu a coordona aceste operatiuni.
O atare sustinere nu are nici un suport în clauzele contractuale si nu este în concordanta nici cu prevederile legale care cuprinse în Legea nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului si urbanismul- art. 50 potrivit carora, demersurile pentru realizarea PUZ si scoaterea terenurilor din extravilan trebuie realizate de cei interesati, or, nu se poate face abstractie de faptul ca pârâtii si-au asumat obligatia de a realiza aceste demersuri si ca o atare obligatie deriva din faptul ca acestia sunt detinatorii dreptului de proprietate asupra terenurilor în cauza si nu reclamantul. Mai mult, schimbarea situatiei juridice si economice a terenurilor, tine de atributul dispozitiei dreptului de proprietate, apartinând în consecinta doar titularilor dreptului.
Or, numai într-o astfel de situatie, s-ar fi putut retine culpa reclamantului în executarea propriilor obligatii asumate prin pct. 3.3 din antecontract, astfel ca apelantii nu pot invoca cu succes nici exceptia non adimpleti contractus si nici dovedirea unei cauze exoneratoare dedusa din conduita contractantului lor.
În acelasi timp, desi apelantii sustin ca reclamantul a ramas în pasivitate între data încheierii contractului si data notificarii lor, care reprezinta data punerii lor în întârziere, si prin urmare culpa pentru neîncheierea contractului, îi revine, nu se poate face abstractie de faptul ca cei care si-au asumat aceste obligatii pozitive sunt reclamantii, or, acestia nu pot invoca în acelasi timp beneficiul termenului suspensiv, care amâna scadenta obligatiei si “pasivitatea” reclamantului în a cere realizarea obligatiei.
Pe de alta parte, în mod corect a apreciat instanta de fond ca de la data încheierii antecontractului si pâna la data punerii în întârziere a pârâtilor de catre reclamant, a trecut un interval de timp de cca. 3 ani si 2 luni, perioada în care pârâtii G.D., D.G., D.I., D.M. si T.G., nu îsi îndeplinisera nici obligatia de a obtine înscrierea în cartile funciare a dreptului de proprietate.
Este adevarat ca ulterior acestui moment, inclusiv pe parcursul solutionarii pricinii în prima instanta, toti pârâtii si-au îndeplinit aceasta prima obligatie, inserata în art. 3.3 din conventie, însa, în mod corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca cea de-a doua obligatie asumata de pârâtii promitenti cumparatori are caracter esential, iar aceasta nu a fost îndeplinita, pârâtii nefacând minime demersuri pentru realizarea ei, asa cum s-a aratat pe larg anterior, desi, chiar de la data obtinerii intabularii tuturor drepturilor de proprietate si pâna în prezent a mai trecut o perioada de timp însemnata si deci un termen rezonabil (chiar luând în considerare data de 22.09.2010, la care pârâtii D.I. si D.M.),suficient pentru realizarea unor minime demersuri pentru îndeplinirea obligatiei pe care acestia si-au asumat-o.
Câta vreme, nici în prezenta faza procesuala, apelantii nu au probat efectuarea de diligente pentru realizarea acestei obligatii si nici minime demersuri realizate catre autoritatile statului pentru aducerea ei la îndeplinire, sau împrejurarea ca neexecutarea acestei obligatii este imputabila reclamantului, Curtea retine ca în mod judicios s-a retinut de prima instanta incidenta normelor înscrise în art. 1021 din Codul civil, potrivit cu care “partea în privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, când este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese” ca si a celor înscrise în art. 1082 din Codul civil, potrivit carora în materie contractuala vina debitorului este prezumata, acesta urmând a fi obligat la plata despagubirilor, cât timp nu justifica existenta unei cauze straine, neimputabile (caz fortuit, forta majora sau vina creditorului).
Astfel, recunoscând partii care si-a executat obligatia sau care se declara gata sa si-o execute (în speta obligatia de perfectare în forma autentica a contractului de vânzare-cumparare imobil) posibilitatea de a alege între executarea silita si desfiintarea contractului prin rezolutiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc între principiul fortei obligatorii a contractului, principiul executarii în natura si cu buna-credinta a obligatiilor asumate si principiul echitatii.
Totodata, asa cum s-a aratat si în literatura de specialitate, în sfera notiunii de neexecutare definitiva si irevocabila, intra nu numai imposibilitatea obiectiva de executare dar si toate situatiile în care nu mai exista interesul creditorului pentru executarea în natura datorita întârzierii debitorului, rezolutiunea putând a fi dispusa si în cazul unei neexecutari partiale,dar suficient de importanta, în sensul ca poate viza doar o obligatie din cele asumate de debitor, dar care, din punct de vedere juridic poate fi considerata ca fiind totala, câta vreme executarea contractului nu este divizibila.
Retinerea de catre instanta de fond în cadrul situatiei de fapt a unei atare împrejurari nu este de natura sa conduca instanta de apel la concluzia ca, în considerentele hotarârii care face obiectul apelului, sunt inserate aprecieri contradictorii, câta vreme, cele doua obligatii asumate de pârâti prin art. 3.3 din antecontract sunt distincte dar în acelasi timp, interdependente, în sensul ca realizarea celei de-a doua obligatii prevazute în art. 3.3 din antecontract nu este posibila fara realizarea în prealabil a formalitatilor de publicitate imobiliara. Or, câta vreme, ambele obligatii asumate prin aceasta clauza contractuala au caracter esential, ca efect al vointei reale a partilor, din momentul încheierii antecontractului, aprecierea primei instante, în sensul ca se impunea ca pârâtii, sa faca demersuri pentru realizarea ambelor, de îndata si într-un termen rezonabil, nu poate fi calificata ca fiind în contradictie cu cele vizând constarea îndeplinirii obligatiei de întabulare si nici lipsita de obiectivitate.
Pe de alta parte termenul de gratie, poate fi acordat, potrivit art. 1021 din Codul civil, de catre instanta, debitorului, pentru executarea obligatiei aceasta reprezentând o facultate iar nu o obligatie si numai în masura în care împrejurarile de fapt existente în cauza, conduc la concluzia ca se impune executarea în natura a obligatiilor asumate, prin acordarea unui interval de timp debitorului în vederea îndeplinirii îndatoririlor asumate contractual.
În acelasi timp, rezolutiunea fiind o forma particulara de raspundere contractuala, acordarea termenului de gratie trebuie sa se faca si în raport de dispozitiile înscrise in art. 1101 alin. 3 din Codul civil, potrivit cu care: “judecatorii însa nu vor uza de aceasta facultate decât cu mare rezerva.”
În raport de aceste norme, nu poate fi primita sustinerea din apel ca aprecierea instantei de fond în sensul ca circumstantele cauzei deduse din perspectiva intervalului mare de timp scurs între data încheierii contractului si data pronuntarii rezolutiunei si absenta probarii unor cauze obiective care sa fii împiedicat apelantii sa procedeze la îndeplinirea obligatiei asumate potrivit art. 3.3 din conventie nu justifica acordarea unui astfel de beneficiu debitorilor ar fi contrara legii civile.
Pe de alta parte, desi apelantii sustin neîndeplinirea cerintelor impuse de art. 1021 din Codul civil, în sensul ca în mod gresit tribunalul nu a retinut ca reclamantul nu dispune de fondurile necesare platii pretului si ca acesta nu doreste încheierea contractului, Curtea apreciaza ca, în mod corect s-a apreciat de prima instanta ca pârâtii, care în mod culpabil nu si-au îndeplinit obligatiile asumate nu se pot prevala de exceptia neexecutarii contractului, câta vreme din probatoriul administrat în cauza, rezulta ca acestia nu si-au executat una dintre obligatiile esentiale asumate, neexecutarea fiindu-le imputabila si au fost pusi în întârziere.
Asa cum rezulta din încheierea de certificare nr. 1688/2010, reclamantul a solicitat pârâtilor sa se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare cumparare în forma autentica, la data de 31.07.2010.
Potrivit încheierii de certificare nr. 2512/03.08.2010, la data de 03.08.2010, pârâtii nu au fost în masura sa faca dovada îndeplinirii propriilor obligatii asumate, la data anterior mentionata si asa cum s-a retinut anterior nici în prezent nu si-au îndeplinit culpabil obligatiile pe care si le-au asumat.
Totodata, reclamantul a contestat la interogatoriul ce i-a fost administrat împrejurarea ca nu ar fi dispus de posibilitati financiare pentru a acoperi costul operatiunilor legate de aprobarea planului urbanistic zonal si achitarea restului de pret, precizând ca în luna august 2010, dispunea de lichiditatile necesare în realizarea acestor plati iar potrivit înscrisului aflat la fila 104 dosar fond, eliberat de Credit Europe Bank, rezulta ca acesta beneficiaza de o facilitate de credit pentru achizitie teren, în valoare de 915.000 Eur, cu maturitate la 31.12. 2012.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 296 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge apelul ca nefondat.
