Prin sentinţa civilă nr. 10677/14.12.2010 Judecătoria Bacău a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului O.C.P.I. Bacău.
A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, excepţia autorităţii de lucru judecat şi excepţia de neconstituţionalitate , invocate de pârâţii M.O. şi M.A..
A respins ca nefondată acţiunea completată, formulată de reclamanţii R.G.M. şi R.T. împotriva pârâţilor M.O.,M.A. şi O.C.P.I. Bacău, pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1302/01.03.1993 şi rectificarea CF nr. 37286.
A respins ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi M.O. şi M.A. pentru constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2434/22.07.1997.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut următoarele:
Reclamanţii R.G.M. şi R.T. au încheiat in data de 17.05.1995 cu SC.B. SA. Bacău un contract preliminar de construire nr.945/17.05.1995, dupa care a încheiat cu pirita SC.T. S.A. BACĂU (fosta R. SA) un contract de vânzare-cumpărare nr.2434/22.07.1997, privind apartamentul situat in BACAU, sub următoarea condiţie „ in funcţie de hotărârea definitiva si irevocabila a instanţei judecătoreşti, contractul devine nul in cazul in care hotărârea judecătoreasca in ds. Nr.8629/1996 al Judecătoriei Bacău ii este opozabila”.
Prin s.civ. nr.5712/1996 a Judecătoriei Bacău pronunţata in dosarul civil nr. 12433/199, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998 a fost respinsa irevocabil acţiunea pârâţilor M.O. şi M.A. promovata in contradictoriu cu SC.T. SA., SC.B. SA., SC.M. SA., pentru obligarea pârâţilor la încheierea unui contract de vânzare – cumpărare privind apartamentul din Bacău.
In consecinţa, la data de 22.07.21997 SC.T. SA. A întocmit procesul de predare –primire a apartamentul situat in BACAU către reclamanţii R.G.M. şi R.T.
Insa, in Cartea funciara nr CF. nr.37286, apartamentul din Bacau, figurează intabulat pe numele pârâţilor M.O. si M.A., in baza contractului de vinzare-cumparare nr.1302/01.03.1993, încheiat de pârâţi cu SC.M. SA. BACĂU.
Faţă de acesta situaţie de fapt, instanţa a apreciat ca ambele cereri, atât cererea principala formulata de către reclamanţii – pârâţi R.G.M. şi R.T., cit si cea reconvenţionala formulată de către pârâţii—reclamanţi M.O. si M.A., având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.1302/01.03.1993 şi rectificare a CF. nr.37286, respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.2434/22.07.1997, sunt neîntemeiate, pentru următoarele considerente:
Condiţiile legale trebuie analizate daca au fost îndeplinite la data încheierii fiecăruia dintre cele doua contracte de vânzare – cumpărare, a căror nulitate se solicita a se constata.
Or, primul contract de vânzare cumpărare, nr. 1302/01.03.1993, a fost încheiat in anul 1993, intabulat in Cf nr nr.37286, iar cel de-al doilea, nr.2434/22.07.1997, a fost încheiat in anul 1997.
Fata de aceasta situaţie si având in vedere ca sentinţa civ. nr.5712/1996 a Judecătoriei Bacău pronunţata in dosarul civil nr. 12433/199, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998, a fost pronunţata mult mai târziu, nu poate fi reţinuta reaua credinţa a pârâţilor-reclamanţi M.O. si M.A. la data întocmirii, respectiv la data de 01.03.1993 .
In acelaşi sens, instanţa a reţinut ca la momentul încheierii contractului vânzare-cumpărare nr.1302/01.03.1993 nu exista intre părţi un litigiu pe rol, ci abia mult mai târziu in 1996, iar pârâţii au fost de buna-credinţă deoarece vânzătorul SC.M. SA. BACĂU a creat aparenta ca este titularul dreptului de proprietate asupra apartamentului din Bacău, prin documentele pe care le deţinea, in special autorizaţia de construire nr.42/1990 emisa de Primăria Bacău pentru AMRCT EST BACĂU – reorganizata in SC.M. SA.BACAU- iar protocolul intre SC.B. SA BACAU si fosta R. BACAU, actuala SC.T. SA., SC.B. SA., a fost încheiat ulterior încheierii contractului, in 30.08.1993. Astfel, nu pot fi reţinute cu temei susţinerile reclamanţilor – pârâţi, potrivit cărora pârâţii-reclamanţi la data perfectării contractului nr.1302/01.03.1993 aveau cunoştinţă de calitatea reclamanţilor de proprietari, reclamanţii nedovedind cu certitudine ca pârâţii in deplină cunoştinţă de cauză au cumpărat imobilul de la pirita SC.M. SA., deşi cunoşteau ca aceasta societate nu este proprietara apartamentului.
Pentru aceleaşi considerente nici contractul de vânzare-cumpărare nr.2434/22.07.1997 nu poate fi considerat nul absolut.
Astfel, este adevărat ca a fost încheiat ulterior primului contract, sub nr. 2434/22.07.1997, si sub condiţia ca „ in funcţie de hotărârea definitiva si irevocabila a instanţei judecătoreşti, contractul devine nul in cazul in care hotărârea judecătoreasca in ds. Nr.8629/1996 al Judecătoriei Bacău ii este opozabila”.
Insa, s.civ. nr.5712/1996 a Judecătoriei Bacău pronunţata in dosarul civil nr. 12433/199, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998, a fost favorabila reclamanţilor in sensul ca s-a respins irevocabil acţiunea pârâţilor M.O. şi M.A. promovata in contradictoriu cu SC.T. SA., SC.B. SA., SC.M. SA., pentru obligarea acestor societăţi comerciale la încheierea unui contract de vânzare – cumpărare privind apartamentul din Bacău. In consecinţa, la data de 22.07.21997 SC. T. SA. a întocmit si procesul de predare –primire a apartamentul situat in BACĂU către reclamanţii R.G.M. şi R.T., aceştia fiind astfel de buna credinţa.
Un alt motiv invocat atât de reclamanţii-pârâta, cât si de către pârâţii-reclamanţi in susţinerea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare vizează neîndeplinirea condiţiei de validitate ca vânzătorul sa fie proprietarul lucrului vândut, problema cunoscuta in doctrina si practica judiciara ca vânzare a lucrului altuia.
Este de principiu ca pentru încheierea unui contract este necesar sa fie titularul dreptului care înstrăinează, in caz contrar vânzătorul neputând transmite cumpărătorului dreptul care face obiectul contractului. Ca atare, chiar daca înstrăinarea unui bun se face intre un vânzător care nu este proprietarul bunului si un terţ in calitate de cumpărător, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar care rămâne liber a dispune de el.
In ceea ce priveşte actul de înstrăinare intre vânzătorul pretins proprietar si terţul comparator, anularea lui, atâta timp cit convenţia nu este lovita de nulitate absoluta, nu poate fi ceruta decât de persoana care au participat la încheierea actului sau succesorii lor.
Astfel, chiar daca ar fi fost încheiate de către un vânzător neproprietar contractele îşi păstrează valabilitatea, nefiind nule absolut de vreme ce au fost încheiate cu buna credinţa cel puţin din partea cumpărătorilor, motiv pentru care instanţa apreciază drept neîntemeiate ambele cereri, principala si reconvenţionala, si sub acest aspect.
De asemenea, atât reclamanţii-pârâţi, cit si de către pârâţii-reclamanţi in susţinerea nulităţii absolute a contractelor de vânzare comparare, au invocat cauza ilicită, motiv ce conduce la nulitatea absolută pentru neîndeplinirea condiţiilor esenţiale prevăzute de art. 948 C.civ. .
Potrivit art.968 Cod civil cauza este ilicita când este prohibita de legi, când este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
In legislaţia civila nu numai ca nu este interzisa vânzarea bunului altuia, dar, aşa cum rezulta din dispoziţiile art.1895 si urm. Cod civil titlu translativ de proprietatea care emana de la un neproprietar este una din condiţiile cerute pentru a se dobândi proprietatea prin uzucapiune de 10-20ani.
Nu trebuie înţeles, insa ca adevăratul proprietar se afla la discreţia celor ce doresc sa dispună de bunurile sale.
Prin vânzarea bunului sau către alta persoana, adevăratul proprietar nu îşi pierde dreptul.
Daca bunul se afla in posesia altei persoane, adevăratul proprietar poate recurge la acţiunea in revendicare, iar daca stăpâneşte bunul, va opune cu succes dreptul sau de proprietate celui ce invoca drept titlu actul incheiat cu un neproprietar.
Cauza celor doua convenţii de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţii –reclamanţi si reclamanţii pârâţi nu sunt nici contrare bunelor moravuri sau ordinii de drept, deci convenţiile respective nu sunt lovite de nulitate absoluta, astfel ca reclamanţii, respectiv pârâţii nu puteau, nici sub acest aspect, solicita cu temei constatarea nulităţii.
In cauza pendinte, având in vedere ca titlurile de proprietate invocate de părţi, sunt doua contracte de vânzare cumpărare, dar provenite de la vânzători diferiţi, SC. M. SA., respectiv SC. T. SA., instanţa apreciază ca pentru a transa litigiul dintre părţi trebuie comparate cele doua titluri de proprietate si a se acorda preferabilitate unuia dintre ele, după ce se va stabili in prealabil care dintre cele doua contracte de vânzare cumpărare provine de la adevăratul proprietar, cu valorificarea si a dispoziţiilor irevocabile din s.civ. nr.5712/1996-fl.73dosar, menţinuta prin d.civ. nr. 2103/16.12.1998 pronunţata de către Curtea de Apel Bacău in dos.civ. nr.3931/1998, astfel intrata in puterea lucrului judecat.
Cu privire la cererea introductiva formulata de către reclamanţii-pârâţii R.G.M. şi R.T. privind rectificarea CF. nr.37286, in sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor M.O., M.A. asupra apartamentului situat in Bacău, instanţa, faţă de respingerea cererii privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.1302/01.03.1993 intervenit între pârâţi si SC.M. SA.BACAU, având ca obiect apartamentul situat în Bacau, a respins-o pentru următoarele considerente:
Potrivit temeiului juridic invocat, acţiunea in rectificarea cărţii funciare presupune întotdeauna o verificare de fond a dreptului, care se realizează in cursul cercetărilor judecătoreşti, fiindcă aceasta operaţiune juridica nu se poate dispune decât in baza unei hotărâri prin care se soluţionează litigiul privitor la dreptul înscris, spre deosebire de plângerea împotriva înscrierii in cartea funciara care are ca scop verificarea condiţiilor formale ale actului in baza căruia s-a dispus operaţiunea.
Reclamanţii solicita rectificarea cărţii funciare si invoca ca si motiv al rectificării tocmai nelegalitatea contractului de vânzare-cumpărare deţinut de pârâţi si intabulat, astfel ca urmează sa se verifice daca situaţia juridica de carte funciara mai corespunde cu conţinutul cărţii funciare, respectiv una din cele 4 situaţii enumerate de in art.34 din legea nr.7/1996, in speţă – înscrierea sau actul in temeiul căruia s-a făcut înscrierea nu a fost valabil – insa numai dupa ce in prealabil se analizeaza temeinicia actiunii in nulitatea contractului de vinzare-cumparare al paritilor, intabulat in CF. nr .37286 .
Intr-adevăr, prin acţiunea completatoare reclamanţii-pârâţi au investit instanţa si cu o acţiune in constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr.1302/01.03.1993 intervenit între pârâţi si SC.M. SA. BACAU, având ca obiect apartamentul situat în Bacău, insa, pentru considerentele anterior prezentate, aceasta a fost respinsa, ceea ce atrage in consecinţa si respingerea ca nefondata a acţiunii reclamanţilor-pârâţi in rectificarea cărţii funciare nr.37286.
Împotriva sentinţei au declarat recurs reclamanţii R.G.M. şi R.T. pentru următoarele considerente:
– greşit s-a reţinut buna credinţă a părţilor din contractul de vânzare cumpărare nr. 1302/01.03.1993.
– în calitatea sa de director tehnic la SC M. SA şi membru al comitetului director intimatul M.A. avea cunoştinţă de situaţia juridică a blocului de locuinţe care era construit de SC B. SA şi SC A. SA şi cu minime verificări putea să cunoască protocolul din care rezulta că numai SC B. SA putea să încheie contracte preliminare pentru apartamente din imobilul situat în Bacău.
– este evidentă reaua credinţă a presupusei vânzătoare SC M. SA care la data încheierii contractului ştia că legea nu-i permitea să vândă astfel de locuinţe întrucât art. 1 din Dl nr. 61/1990 îi interzicea acest lucru , stabilind competenţe în acest sens pentru unităţile specializate , organizate de primării ( în cazul de faţă R. Bacău transformat ulterior în T. SA Bacău).
– reaua credinţă a vânzătoarei rezultă şi din protocolul încheiat de aceasta în anul 1991 cu SC B. SA şi SC A. SA, prin care s-a stabilit fără echivoc faptul că numai constructorul SC B. SA urma să încheie contractele de vânzare-cumpărare, deci ştia că nu are calitatea de proprietară şi nu poate să vândă.
Prin întâmpinare intimata-pârâtă SC T. SA a solicitat respingerea recursului, arătând că în raport de contractul de vânzare-cumpărare definitivă pentru apartamentul din Bacău, fostul R. Bacău ( actualul SC T. SA) a avut doar calitatea de prestator de servicii.
Intimaţii-pârâţi M.O. şi M.A. au formulat întâmpinare prin care au solicitat menţinerea în tot a sentinţei, arătând că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 8 din Legea nr. 85/1992 şi ale art. 1 din DL nr. 61/1990 deoarece locuinţa a fost construită din fondul propriu de investiţii al SC M. SA şi din banii angajaţilor, fiind vorba de o locuinţă de serviciu. Au mai arătat intimaţii că protocolul trilateral din 1991 este nul absolut deoarece nu are dată şi număr de înregistrare , reclamanţii sunt de rea credinţă de vreme ce au un contract fals , antedatat şi au cunoscut viciile lucrului.
Prin încheierea din 19.09.2011 instanţa a calificat calea de atac în prezenta cauză ca fiind apelul, având în vedere dispoziţiile art. 282, art. 2821 Cod procedură civilă şi valoarea bunului care face obiectului cererii formulată pe cale principală, privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Prin încheierea din 21.02.2012 a fost respinsă cererea formulată de intimata pârâtă pentru administrarea de probe cu privire la procedura înscrierii în fals, motivat de faptul că teza probatorie dezvoltată în argumentarea acestei solicitări se circumscrie unei cereri care, nefiind dedusă judecăţii printr-o declaraţie de apel, nu poate fi repusă în discuţie în această cale de atac.
La termenul din 26.03.2012 instanţa a respins cererea formulată de intimata pârâtă privind înscrierea in fals întrucât falsul reclamat de aceasta se referă la înscrisuri ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 2434/22.07.1997, care a făcut obiectul cererii reconvenţionale pe care a formulat-o la fond iar instanţa nu este in măsura sa administreze probe în sensul celor solicitate de intimată deoarece aceasta nu a formulat apel împotriva soluţiei primei instanţe, de respingere a cererii reconvenţionale ca nefondată.
Analizând actele şi lucrările dosarului reţine următoarele:
Raportat la probele administrate în cauză, corect a reţinut prima instanţă că acţiunea formulată de reclamanţi este nefondată sub aspectul motivului de nulitate absolută constând în reaua credinţă a părţilor din contractul de vânzare cumpărare nr. 1302/01.03.1993.
Aparenţa de proprietate creată de vânzătoarea SC M. SA prin autorizaţia de construcţie nr. 42/04.09.1990 coroborată cu încheierea la o dată ulterioară contractului a protocolului din 30.08.1993, privind efectuarea de către SC B. SA a operaţiunilor de precontractare definitivă şi de încasare a contravalorii apartamentelor, susţine concluzia primei instanţe privind buna credinţă a cumpărătorilor. Pe de altă parte, pentru a se reţine că vânzarea cumpărarea este fondată pe o cauză ilicită, astfel cum au solicitat apelanţii reclamanţi este necesar să se stabilească reaua credinţă a tuturor părţilor contractante or, apărarea formulată de aceştia cu privire la posibilitatea de a cunoaşte cu diligenţe minime situaţia juridică a blocului în care este situat apartamentul în litigiu şi conţinutul protocolului din anul 1991, nu pune în discuţie buna credinţă a cumpărătoarei M.O. la încheierea contractului.
Prin decizia civilă nr. 2103/16.12.1998 pronunţată în dosarul nr. 3931/1998 , Curtea de Apel Bacău a reţinut cu privire la apartamentul care face obiectul contractului în litigiu că nu-i este aplicabil regimul juridic prevăzut de dispoziţiile art. 7 alin. 7 Legea nr. 85/1992 conform cărora unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fonduri proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă iar modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se stabileşte de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor.
Aceste statuări ale instanţei au intrat în puterea lucrului judecat şi se opun cu valoare absolută părţilor (art. 1200 alin. 4 raportat la art. 1202 alin. 2 Cod civil), aşa încât intimaţii-pârâţi nu pot pretinde ca în prezenta cauză să se realizeze o nouă analiză a constatărilor jurisdicţionale din conţinutul deciziei civile nr. 2103/16.12.1998 cu privire la regimul juridic al locuinţei care face obiectul contractului. În consecinţă nu pot fi primite apărările formulate de intimaţii-pârâţi în sensul că locuinţa care a făcut obiectul contractului în litigiu nu se află sub incidenţa dispoziţiilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992 deoarece ar fi fost construită din fondurile de investiţii ale societăţii şi din banii angajaţilor,fiind o locuinţă de serviciu.
Potrivit dispoziţiilor art. 19 din Legea nr. 85/1992 orice contract încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor Decretului – lege nr. 61/1990 este lovit de nulitate absolută.
Criticile formulate de apelanţii-reclamanţi sunt întemeiate în ceea ce priveşte sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 1302/01.03.1993 pentru nerespectarea regimului stabilit de dispoziţiile Decretului lege nr. 61/1990 sub aspectul titularului dreptului de a efectua vânzarea locuinţelor aflate sub incidenţa acestui act normativ. În acest sens urmează a avea în vedere că la articolul 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 se prevede în mod expres că locuinţele construite din fondurile statului pot fi vândute către populaţie în condiţiile prezentului decret-lege de întreprinderile pentru vânzarea locuinţelor şi oficiile specializate. SC M. SA, vânzătoarea din contractul nr. 1302/01.03.1993, nu este o unitate specializată în sensul art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 , ceea ce atrage nulitatea absolută a contractului încheiat cu nerespectarea acestor dispoziţii, conform art. 19 din Legea nr. 85/1992.
Pe cale de consecinţă, ca urmare a constatării nevalabilităţii titlului care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al intimaţilor pârâţi asupra apartamentului din Bacău, în temeiul dispoziţiilor art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 urmează a dispune rectificarea Cărţii funciare nr. 37286 a Unităţii Administrativ Teritoriale Bacău, in sensul radierii dreptului de proprietate al intimaţilor pârâţi.
Faţă de cele ce preced, văzând şi prevederile art. 296 Cod procedură civilă, va admite apelul declarat de apelanţii-reclamanţi şi va schimba în parte sentinţa civilă apelată în sensul că va admite acţiunea formulată de reclamanţi, astfel cum a fost completată.
Va menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate, referitoare la soluţionarea excepţiilor şi a cererii reconvenţionale.
