Nulitate contract de vânzare – cumparare pentru nerespectarea dreptului de preemptiune al chiriasului
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE – DOSAR NR.17471/300/2006 – DECIZIA CIVILA NR.1540/12.11.2009)
Prin sentinta civila nr.9861 din data de 03.12.2007, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a respins exceptia decaderii din dreptul de a solicita subrogarea în drepturile cumparatorului, a respins cererea reclamantilor I.L.M. si L.T. de anulare partiala a contractului de vânzare – cumparare autentificat sub nr.1020/2000 formulata în contradictoriu cu pârâtul S.M. si intervenientul fortat H.D., ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa, a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientului fortat H.D. pe capetele de cerere având ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii reclamantelor în drepturile cumparatorului, a respins cererile reclamantelor având ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii în dreptul cumparatorului formulate în contradictoriu cu intervenientul fortat H.D., pentru lipsa calitatii procesuala active a acestuia, a respins, de asemenea, cererile având ca obiect validarea consemnatiunii si constatarea subrogarii în drepturile cumparatorului formulate în contradictoriu cu pârâtul S.M. în contradictoriu cu reclamantele, a constatat inexistenta dreptului de preemtiune al reclamantelor la cumpararea imobilului si a dreptului de subrogare a acestora în drepturile cumparatorului S.M., a anulat oferta reclamantelor urmata de consemnatiune.
Pe cale de consecinta, instanta a înlaturat sustinerile reclamantelor conform carora au luat cunostinta despre vânzare o data cu intentia pârâtului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate în cauza tacând dovada asupra faptului contrar, respectiv ca acestea au avut cunostinta de vânzare înca din 2001.
În toata aceasta perioada, cuprinsa între luna decembrie 2001 si 31.12.2005 (data ajungerii la termen a ultimului contract de închiriere) reclamantele nu au opus însa noului proprietar nerespectarea dreptului lor de preemtiune la cumparare si nici nerespectarea de catre vânzator dispozitiilor art.18-20 din OUG nr.40/1999, ceea ce echivaleaza cu o acceptare tacita a calitatii de proprietar a pârâtului S.M..
Cu toate acestea, dupa comunicarea de catre pârât a notificarii nr.109/15.02.2006 prin care a solicitat evacuarea imobilului, reclamantele au raspuns la rândul lor cu notificare nr.354/07.03.2006, solicitând încheierea unui nou contract de închiriere si, printre altele, invocând pentru prima data încalcarea de catre vânzator a dreptului de preemtiune la vânzare.
Conform procesului verbal întocmit între parti la data de 27.09.2006 si atasat la dosar, instanta a retinut ca reclamantele au comunicat pârâtului o noua notificare nr.1662 la data de 19.09.2006 invitându-l pe acesta sa se prezinte la adresa din B., str.V.C. nr.6, et.1, ap.4, sector 2 pentru predarea pretului de 30.000 USD pentru apartamentul pe care îl ocupa.
Asa cum s-a retinut în procesul verbal însusit de ambele parti si atasat la dosar, executorul judecatoresc nu s-a prezentat, iar pârâtul prin mandatar a constatat ca procedura de notificare a fost viciata fata de lipsa executorului judecatoresc.
Prin acelasi proces verbal s-a retinut si faptul ca reclamantele nu au prezentat pârâtului suma indicata drept pret al apartamentului, pentru încasarea careia a fost convocat, prezentându-i-se doar un extras de cont pe numele unui tert privind un portofoliu de actiuni ale acestuia la data de 31.08.2006. S-a mai consemnat în procesul verbal ca la rândul lor reprezentantii pârâtului au refuzat sa indice un numar de cont al acestuia si institutia bancara unde sa i se poata vira banii.
Reclamantele nu au consemnat suma la dispozitia pârâtului dar au revenit cu o noua notificare nr.1737/28.09.2006 (fila 12) prin care au învederat pârâtului încalcarea dreptului lor de preemtiune precum si faptul ca acesta nu le-a adus la cunostinta cumpararea spatiului “pe care îl ocupa de la H.D. în calitate de chiriasi”. Cu aceasta ocazie reclamantele au aratat ca înteleg sa se subroge în drepturile pârâtului si sa achite acestuia pretul de 30.000 USD, invitându-l la data de 06.10.2006 la executorul judecatoresc pentru înmânarea pretului, în caz contrar suma urmând a fi consemnata la dispozitia sa.
Din redactarea textului de lege, instanta a retinut ca legiuitorul a prevazut în art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 obligatia proprietarului ca, în cazul în care se hotaraste sa vânda înainte de expirarea duratei închirierii ori atunci când nu mai doreste prelungirea contractului de închiriere, sa notifice chiriasului refuzul de a încheia un nou contract de închiriere si intentia de vânzare precum si pretul la care doreste sa vânda bunul, în caz contrar chiriasul putându-se subroga în dreptul cumparatorului în termen 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumparare.
În ceea ce priveste primul capat al cererii reclamantelor, având ca obiect anularea partiala a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1020/24.08.2000 pentru motive de nulitate absoluta, instanta a constatat ca prin încheierea de sedinta de la data de 06.06.2007 a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantelor.
Procedând astfel, instanta a retinut din interpretarea art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 ca legiuitorul nu a prevazut sanctiunea nulitatii actului pentru nerespectarea dreptului de preemptiune ci sanctiunea subrogarii în drepturile cumparatorului. Astfel, s-a retinut cu acea ocazie ca chiriasul caruia nu i-a fost respectat dreptul de preemptiune nu are la îndemâna o actiune în anularea actului în baza OUG nr. 40/1999, dispozitiile altor acte normative anterioare neputând fi aplicate prin analogie în speta de fata.
Astfel instanta a constatat ca în cuprinsul Legii nr.54/1998 (în prezent abrogata) se prevedea expres în art.14 faptul ca nerespectarea dispozitiilor art.5 si 6 – privitoare la dreptul de preemptiune – atrage nulitatea relativa a contractului, iar conform art.4 alin.4 din legea nr.422/2001 “monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în conditiile exercitarii dreptului de preemtiune ale statului român (…) ori al unitatilor administrativ-teritoriale, dupa caz, potrivit prezentei legi, sub sanctiunea nulitatii absolute a vânzarii”.
Asadar, atunci când s-a dorit ca sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune sa fie anularea sau constatarea nulitatii actului legiuitorul a prevazut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul în privinta nerespectarii dreptului garantat de O.U.G. nr.40/1999. În aceasta situatie sanctiunea prevazuta este alta, si anume subrogarea în drepturile cumparatorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.
În ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale active a intervenientului fortat pe cererea de interventie întemeiata de reclamante pe dispozitiile art.57-59 Cod procedura civila, instanta a analizat în raport de celelalte doua capete de cerere, respectiv validarea consemnatiunii constatarea subrogarii în drepturile cumparatorului, cu care instanta a ramas investita ca urmare a admiterii exceptiei calitatii procesuale active pe primul capat de cerere.
Instanta a retinut ca intervenientul a fost chemat în judecata în calitate de persoana care ar putea pretinde aceleasi drepturi cu reclamantul, astfel ca în analiza calitatii procesuale a acestuia a fost avuta în vedere posibilitatea intervenientului de a pretinde aceleasi drepturi pretinse de reclamante în invocarea subrogarii în drepturile cumparatorului si validarea ofertei urmata de consemnatiune.
Din redactarea art.19 din OUG nr.40/1999 instanta a constatat ca subrogarea opereaza în favoarea chiriasilor carora nu li s-a respectat dreptul de preemtiune, acestia luând locul cumparatorului în contractul de vânzare-cumparare. Textul de lege nu face referire la o eventuala incidenta a subrogarii asupra patrimoniului vânzatorului, subrogarea având loc ulterior momentului în care dreptul de proprietate paraseste patrimoniul acestuia si fara a afecta pretul) încasarea de catre vânzator a pretului vânzarii de la cumparator.
Subrogarea priveste exclusiv raporturile dintre chiriasi si cumparator, motiv pentru care instanta a constatat ca intervenientul nu poate pretinde un drept propriu în cererea având ca obiect constatarea subrogarii reclamantelor în drepturile pârâtului.
De asemenea, în ceea ce priveste oferta urmata de consemnatiune, instanta a constatat ca aceasta priveste exclusiv raporturile dintre creditor si debitor cu privire la plata pretului, intervenientul nefiind îndreptatit a interveni pe acest aspect al platii pretului contractului de catre chiriasi.
Pe cale de consecinta, instanta a constatat, în ceea ce priveste cererile având ca obiect validarea ofertei urmata de consemnatiune si constatarea subrogarii reclamantelor în drepturile pârâtului S.M., intervenientul H.D. nu detine calitatea de persoana ce poate pretinde aceleasi drepturi cu reclamantele, astfel ca în temeiul art.19 O.U.G. nr.40/1999 raportat la art.1114,1115 Cod civil si art.586 si urm. Cod procedura civila a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a acestuia pe cererea de interventie fortata si a respins cele doua cereri formulate în contradictoriu cu intervenientul fortat, în consecinta.
3/ In ceea ce priveste exceptia decaderii reclamantelor din dreptul de a solicita subrogarea în drepturile pârâtului, unita cu fondul cauzei, instanta a respins-o pentru urmatoarele considerente:
Decaderea, asa cum s-a retinut în mod constant în doctrina, este sanctiunea procedurala aplicata prin lege chiriasului în conditiile art.19 pct.2 din O.U.G. nr.40/1999 care prevede ca “chiriasul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga în
drepturile cumparatorului”.
Instanta a retinut asadar ca decaderea este o sanctiune de drept civil ce consta în stingere dreptului subiectiv civil neexercitat în termenul prevazut de lege.
Cu toate acestea, decaderea nu afecteaza în mod direct dreptul subiectiv civil, în sensul stingerii acestuia, asa cum se întâmpla în cazul prescriptiei de exemplu, ci doar în mod indirect.
Pe cale de consecinta, având doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanta a retinut ca decaderea nu poate fi invocata pe cale de exceptie, ci doar ca aparare de fond: în cazul constatarii decaderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit în acest sens cererea a fost respinsa ca neîntemeiata si nu pe cale de exceptie.
Faptul ca vânzatorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natura a afecta asadar dreptul de preemtiune al chiriasilor, garantat de lege si nici dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumparatorului pentru spatiile pe care le ocupa.
Pe cale de consecinta, instanta a retinut ca simplul fapt al înstrainarii întregului imobil de catre intervenient pârâtului, fara ca acesta sa fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte în sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protectia conferita de O.U.G. nr.40/1999, acestea având în continuare posibilitatea ca dupa notificarea vânzarii sa se subroge în drepturile cumparatorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care îl ocupa, cu respectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege.
Conform art.19 pct.1 din O.U.G. nr.40/1999 “daca locuinta a fost vânduta unui tert în conditii sau la un pret mai avantajos decât cel prevazut în oferta adresata chiriasului care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga în drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vânzarii în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumparare.
Din redactarea textului de lege instanta a constatat ca pentru a opera subrogarea reclamantele aveau obligatia de a plati proprietarului pretul vânzarii în termen de 60 de zile de la notificarea contractului.
Asa cum s-a retinut în cursul judecatii prin încheierea de sedinta din data de 06.06.2006, termenul de 60 de zile este un termen de decadere si nu de prescriptie, afectând doar indirect dreptul subiectiv civil. Sanctiunea decaderii a fost de altfel prevazuta expres si pentru neîndeplinirea de catre chiriasi a unei alte obligatii în sarcina sa, si anume de a comunica proprietarului adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumparare.
Interpretând dispozitiile art.19 pct.1 din O.U.G. nr.40/1999, instanta a retinut ca legiuitorul nu a prevazut o procedura speciala pentru notificarea contractului de vânzare cumparare si, în aceste conditii, a apreciat ca notificarea poate fi realizata prin orice mijloace care asigura informarea chiriasului cu privire la vânzarea imobilului de catre fostul proprietar fara respectarea dreptului lor de preemtiune.
În aceste conditii, instanta a constatat ca dupa expirarea termenului de 60 de zile de la data la care .a luat cunostinta de existenta contractului de vânzare – cumparare reclamantele au fost decazute din dreptul de a plati pârâtului pretul si, implicit, s-a stins si dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumparatorului.
Pe cale de consecinta, instanta a retinut ca, în mod indirect, a fost afectat si dreptul de preemtiune al reclamantelor la cumpararea apartamentului pe care acestea îl ocupa, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare în judecata prin aceea ca nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogarii în drepturile cumparatorului.
În ceea ce priveste cererea având ca obiect validarea ofertei urmata de consemnatiune si cererea reconventionala având ca obiect anularea acestei oferte si a consemnatiunii, instanta a constatat urmatoarele:
Instanta a retinut ca în raport de dispozitiile art.1114, 1115 si nr.1116 Cod civil si art.586-590 Cod civil pentru a fi valabila oferta urmata de consemnatiune estre necesar, în primul rând, ca ofertantul deponent sa detina calitatea de debitor al persoanei careia i-a facut oferta si fata de care are un debit.
Având în vedere cele mentionate anterior, în considerentele hotarârii, instanta a retinut ca oferta de plata a pretului imobilului a fost realizata cu întârziere, dupa ce dreptul în baza caruia a fost emisa aceasta oferta s-a stins. Odata cu stingerea dreptului reclamantelor de subrogare în drepturile pârâtului, la expirarea celor 60 de zile de la încunostintarea contractului de vânzare – cumparare nr.1020/24.08.2000, a încetat si calitatea reclamantelor de debitori ai obligatiei de plata a pretului si, implicit, calitatea de creditor a pârâtului pe acelasi aspect al platii pretului.
In aceste conditii, orice oferte ulterioare transmise de reclamante pârâtului pe acest aspect sunt lovite de nulitate pentru neîndeplinirea conditiilor prevazute de art.586 Cod procedura civila si art.1115 Cod civil, acest din urma text prevazând la pct.1 ca pentru ca oferta sa fie valabila trebuie ca aceasta, sa fie facuta creditorului, ce are capacitatea de a primi sau acelui ce are dreptul de a primi pentru dansul”.
Atâta timp cât pârâtul nu detine calitatea de creditor al reclamantelor, oferta de plata a pretului imobilului este lovita de nulitate.
Pe de alta parte, pentru a se constata valabilitatea ofertei instanta a retinut ca art.111 pct.2 Cod civil prevede ca aceasta trebuie “sa fie facuta de o persoana capabila de a plati”.
Din rezultatul convocarii cuprins în procesul verbal întocmit de executorul judecatoresc reiese ca oferta nu a fost reala, sincera si serioasa, reclamantele nefiind în masura sa prezinte la data convocarii suma de bani ofertata, de 30.000 USD. De altfel, faptul ca reclamantele nu detinea aceasta suma la data comunicarii ofertei catre pârât este dovedit si de recipisa de consemnare din care reiese depunerea la CEC a unei sume mai mici decât cea ofertata, de 28.500 USD în loc de 30.000 USD.
În ceea ce priveste consemnatiunea, instanta a constatat ca în raport de dispozitiile art.1116 Cod civil, pentru ca aceasta sa fie valabila este necesar ca debitorul sa depuna suma oferita în casa de depozite si consemnatiuni, cu dobânda ei pâna în ziua depunerii”.
Prin consemnarea la CEC de catre reclamante a unei sume mai mici decât cea ofertata, instanta va constata ca acestea nu au respectat prevederile art.1116 pct.2 Cod civil, astfel ca la rândul sau procedura consemnarii este viciata.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantele, criticând hotarârea pe motive de nelegalitate si netemeinicie, aratând în esenta urmatoarele:
Prin decizia civila nr.1460 A din 19.11.2008 Tribunalul Bucuresti – Sectia a III-a Civila a respins atât apelul principal cât si cererea de aderare la apel ca nefondate, pentru urmatoarele considerente:
În cadrul primului motiv de apel, se arata ca instanta a retinut ca apelantele au avut cunostinta de retrocedare, fara a avea dovezi la dosar în acest sens, dar omite sa constate ca intervenientul H.D. a încalcat dispozitiile imperative ale OUG nr.40/1999, în sensul ca acesta trebuia sa le notifice prin intermediul executorului judecatoresc pentru a încheia un nou contract de închiriere.
Tribunalul a mai retinut, asa cum în mod corect a constatat si prima instanta, ca apelantele au luat cunostinta despre vânzarea imobilului ulterior, atunci când au încheiat cu noul proprietar contractul de închiriere atasat la dosar la fila 30, în care la capitolul destinat “obiectului contractului” este mentionat faptul ca proprietarul a dobândit titlu în baza actului de proprietate autentificat sub nr. 1020/24.08.2000.
Tribunalul a constatat ca reclamantele au cunoscut despre vânzare si despre titlul pârâtului înca de la finalul anului 2001, de când au început sa plateasca chirie noului proprietar, pârâtului S.M..
Pe cale de consecinta, în mod corect instanta a înlaturat sustinerile reclamantelor conform carora au luat cunostinta despre vânzare o data cu intentia pârâtului de a le evacua din imobil, deci din anul 2006, probele administrate în cauza tacând dovada asupra faptului contrar, respectiv ca acestea au avut cunostinta de vânzare înca din 2001.
În al doilea motiv de apel, se arata ca prin contractul de vânzare-cumparare le-a fost încalcat dreptul de preemptiune.
Asa cum în mod corect si explicita a aratat si instanta de fond, nu numai ca apelantele nu au invocat nerespectarea dreptului lor de preemtiune si subrogarea în drepturile noului proprietar, dar au înteles sa încheie noi contracte de închiriere cu pârâtul la data de 20.01.2004 si mai apoi la data de 20.05.2005.
In aceste conditii, dupa expirarea termenului de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de existenta contractului de vânzare-cumparare reclamantele au fost decazute din dreptul de a plati pârâtului pretul si, implicit, s-a stins si dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumparatorului.
Pe cale de consecinta, în mod indirect, a fost afectat si dreptul de preemtiune al reclamantelor la cumpararea apartamentului pe care acestea îl ocupa, acesta fiind lipsit de efecte la data introducerii cererii de chemare în judecata prin aceea ca nu mai poate fi invocat de reclamante ca temei al subrogarii în drepturile cumparatorului.
Tribunalul a retinut ca, având în vedere ca nu se poate retine ca neprezentarea pârâtului în urma ofertei adresata acestuia a echivalat cu un refuz de primire a banilor, având în vedere ca reclamantele nu detineau asupra lor suma de bani de 30.000 USD si, chiar în eventualitatea în care s-ar fi putut prezenta, reclamantele nu ar fi avut posibilitatea achitarii pretului. Consemnarea sumei la CEC a avut loc ulterior, la data de 12.10.2006, când reclamantele au depus echivalentul sumei de 28.500 USD (dupa cum singure au declarat în cuprinsul cererii de chemare în judecata), pe numele si la dispozitia executorului judecatoresc D.G., conform recipisei de la fila 8 si ordinului de plata de la fila 9.
În al treilea motiv de apel, se arata ca instanta în mod gresit a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active în anularea partiala a contractului de vânzare-cumparare, netinând cont de prevederile art.18-21 OUG nr.40/1999. Se critica, de asemenea, sustinerea instantei de fond, în sensul ca încalcarea dreptului de preemptiune al chiriasului la înstrainarea locuintei de catre proprietar nu este sanctionata cu nulitatea actului de vânzare-cumparare încheiat cu nerespectarea acestui drept, deoarece acest drept de preemptiune este reglementat de lege, si chiar în lipsa unei prevederi exprese cu privire la sanctiunea aplicabila, legea trebuie interpretata în sensul aplicarii ei, iar nu în sensul neaplicarii ei.
Tribunalul a retinut ca atunci când s-a dorit ca sanctiunea nerespectarii dreptului de preemptiune sa fie anularea sau constatarea nulitatii actului legiuitorul a prevazut expres acest lucru, ceea ce nu este cazul în privinta nerespectarii dreptului garantat de O.U.G. nr.40/1999. În aceasta situatie sanctiunea prevazuta este alta, si anume subrogarea în drepturile cumparatorului, ceea ce nu atrage implicit anularea actului.
În concluzie, reclamantele nu pot invoca drept motiv de nulitate a actului nerespectarea dispozitiilor O.U.G. nr.40/1999, iar pentru a formula cererea pe calea dreptului comun acestea trebuie sa dovedeasca calitatea de parte în contract, de succesor în drepturi al partilor ori de având causa al acestora, ori, în masura în care s-a invocat nulitatea absoluta, sa faca dovada interesului legitim, actual, personal si direct în formularea cererii pentru a i se putea recunoaste calitate procesuala activa.
Reclamantele nu au calitatea de succesori în drepturi ai partilor contractante si nici de avânzi causa ai acestora, iar în ceea ce priveste interesul în formularea cererii de constatare a nulitatii absolute, acesta nu este direct si personal. Astfel, ca efect al anularii partiale a contractului partile ar fi puse în situatia anterioara, iar bunul ar reveni în patrimoniul intervenientului fortat si nicidecum în patrimoniul reclamantelor.
Fata de aceste împrejurari si având în vedere ca bunul ar putea intra în patrimoniul reclamantelor ca efect al subrogatiei si nu ca efect al anularii actului, subrogatia fiind sanctiunea aplicabila pentru nerespectarea dreptului de preemptiune, în mod corect instanta a constatat ca reclamantele nu au calitate procesuala activa în formularea cererii de anularea partiala a contractului.
În al patrulea motiv de apel, se arata ca instanta de fond a interpretat eronat dispozitiile art.18-19 din O.U.G. nr.40/1999, considerând ca nu trebuie notificata chiriasului vânzarea imobilului de catre proprietar. Conform dispozitiilor art.10 coroborat cu art.19 si 20 din O.U.G. nr.40/1999, proprietarul este obligat ca înainte de a vinde imobilul ocupat de chirias, sa îl notifice pe acesta prin intermediul executorului judecatoresc despre intentia sa de vânzare.
Tribunalul a constatat ca prima instanta a retinut ca legiuitorul a prevazut în art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999 obligatia proprietarului ca, în cazul în care se hotaraste sa vânda înainte de expirarea duratei închirierii ori atunci când nu mai doreste prelungirea contractului de închiriere, sa notifice chiriasului refuzul de a încheia un nou contract de închiriere si intentia de vânzare precum si pretul la care doreste sa vânda bunul, în caz contrar chiriasul putându-se subroga în dreptul cumparatorului în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumparare.
Instanta a constatat ca în momentul încheierii actului de vânzare-cumparare erau în vigoare prevederile art.18, 19 din O.U.G. nr.40/1999 care trebuiau respectate, astfel ca vointa reala a partilor trebuia exprimata în spiritul legii si nu în contradictie cu acesta. Asadar, atâta timp cât legea garanta dreptul de preemtiune la cumpararea spatiilor ocupate de chiriasi, proprietarul avea obligatia respectarii acestor dispozitii legale si nimic nu l-ar fi împiedicat sa evalueze separat aceste spatii, pentru a fi ofertate cu prioritate chiriasilor. De asemenea, dreptul proprietarului nu ar fi fost cu nimic prejudiciat daca la încheierea contractului cu pârâtul, ar fi identificat în mod separat apartamentele din imobilul vândut si ar fi evaluat pretul acestora, percepând de la cumparator doar pretul final, de 80.000 USD. Faptul ca vânzatorul nu a respectat prevederile legii speciale nu este de natura a afecta asadar dreptul de preemtiune al chiriasilor, garantat de lege si nici dreptul acestora de a se subroga în drepturile cumparatorului pentru spatiile pe care le ocupa.
Pe cale de consecinta, prima instanta a retinut ca simplul fapt al înstrainarii întregului imobil de catre intervenient pârâtului, fara ca acesta sa fie dezmembrat pe apartamente, nu a avut efecte în sensul stingerii dreptului reclamantelor de a beneficia de protectia conferita de O.U.G. nr.40/1999, acestea având în continuare posibilitatea ca dupa notificarea vânzarii sa se subroge în drepturile cumparatorului exclusiv cu privire la apartamentul pe care îl ocupa, cu respectarea termenului de 60 de zile prevazut de lege.
În ceea ce priveste cererea de aderare la apel formulata de catre intimatul-pârât SONKE MARTIN si de catre intimatul intervenient H.D., tribunalul a retinut urmatoarele:
Cu privire la exceptia prescriptiei dreptului la actiunea în anularea contractului de vânzare-cumparare, tribunalul a constatat ca aceasta a ramas fara obiect, ca urmare a admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantelor pe capatul de cerere având ca obiect anularea partiala a contractului de vânzare-cumparare, solutie care a fost mentinuta prin prezenta decizie, astfel încât acest motiv este nefondat.
În ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului de preemptiune si exceptia prescriptiei dreptului de subrogare, în mod corect s-a retinut de catre prima instanta ca termenul de 60 de zile este un termen de decadere, iar nu de prescriptie.
De asemenea, în mod corect a fost respinsa ca neîntemeiata exceptia inadmisibilitatii cererii de interventie fortata, cât timp aspectele invocate erau de fapt aparari de fond si nu chestiuni de procedura.
In sfârsit, în ceea ce priveste exceptia decaderii din dreptul de a solicita subrogarea, în mod corect instanta a aratat ca decaderea, asa cum s-a retinut în mod constant în doctrina, este sanctiunea procedurala aplicata prin lege chiriasului în conditiile art.19 pct.2 din O.U.G. nr.40/1999 care prevede ca “chiriasul va comunica proprietarului, în scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumparatorului”.
Pe cale de consecinta, având doar un efect indirect asupra dreptului subiectiv civil, instanta a retinut ca decaderea nu poate fi invocata pe cale de exceptie, ci doar ca aparare de fond, în cazul constatarii decaderii reclamantului din dreptul de a exercita dreptul pretins pentru nerespectarea termenului legal stabilit în acest sens cererea fiind respinsa pe fond, ca neîntemeiata si nu pe cale de exceptie.
Împotriva deciziei pronuntate în apel de Tribunalul Bucuresti, reclamantele I.L.M. si L.T. au declarat recurs, întemeindu-si criticile pe dispozitiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedura civila, aratând în esenta urmatoarele:
În mod gresit, instantele de fond au retinut faptul ca reclamantele au avut cunostinta de retrocedarea imobilului catre fostul proprietar – intervenientul H.D., din anul 1999 – 2000, în conditiile în care nu exista nici o dovada în acest sens la dosar, iar fostul proprietar nu si-a îndeplinit obligatia prevazuta de dispozitiile art.9 alin.3, art.10 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999 în sensul de a le notifica prin intermediul executorului judecatoresc pentru a încheia un nou contract de închiriere în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.
Reclamantele au mai aratat ca în mod eronat s-a retinut de instantele de fond ca ar fi avut cunostinta de vânzarea apartamentului, ca au încheiat contract de închiriere cu intervenientul H.D.. În realitate, reclamantele au aratat ca au avut doar contract de închiriere cu SC “A.” SA si apoi cu pârâtul M.S., astfel ca sustinerea instantelor de fond în sensul ca termenul de 60 de zile pentru subrogarea în drepturile cumparatorului a curs de la finele anului 2001 este lipsita de temei legal.
De asemenea, recurentele au mai aratat faptul ca nu au avut cunostinta de înstrainarea apartamentului pe care îl ocupa în calitate de chiriasi, desi în mod gresit, instantele de fond au retinut ca au cunoscut acel aspect. Reclamantele au învederat instantei de recurs faptul ca, în realitate au luat cunostinta de existenta acestui contract abia în septembrie 2006 cu ocazia promovarii actiunii în evacuare, de catre pârâtul – intimat S.M.. Reclamantele au mai sustinut ca înstrainarea apartamentului s-a realizat cu nerespectarea normelor legale imperative ale art.18 si 19 din O.U.G. nr.40/1999, deoarece vânzatorul avea obligatia de a notifica reclamantelor – chiriase despre intentia de înstrainare împreuna cu oferta de pret, prin nerespectarea acestor obligatii fiind încalcat dreptul de preemtiune.
Reclamantele sustin ca din contractele de închiriere încheiate cu pârâtul S.M. nu rezulta ca apartamentul fusese vândut acestuia, în conditiile în care din continutul contractelor nu rezulta pretul de vânzare al imobilului, calitate de cumparator al pârâtului S.M., contractele fiind încheiate cu asa numitul mandatar al proprietarului.
Recurentele, de asemenea, critica interpretarea data de instantele de fond contractelor de închiriere în sensul ca reprezinta oferte de vânzare ce contin pretul apartamentului si conditiile platii, echivalente cu ofertele prevazute de art.18 – 20 din O.U.G. nr.40/1999.
Recurentele au mai aratat ca, de asemenea, instantele de fond au interpretat eronat continutul procesului – verbal din data de 27.09.2006, în sensul ca nu s-a pus problema platii sumei de bani (care nu s-a platit pentru ca nu era disponibila) ci scopul întrevederii a fost unul informativ. De altfel, recurentele arata ca nici nu se putea proceda la plata pretului, în conditii în care avocatii pârâtului – intimat nu aveau împuternicire speciala pentru primirea sumei de bani.
S-a mai sustinut ca instantele de fond au interpretat gresit si continutul notificarii nr.1662/19.09.2002, în sensul ca scopul real al întrevederii a fost acela de a-i comunica pârâtului intentia de a se subroga în drepturile cumparatorului si pentru a obtine datele personale ale acestuia si cele necesare platii si nu cum au interpretat instantele de fond ca recurentele au refuzat sa plateasca pretul din lipsa de bani. Reclamantele – recurente au mai învederat instantei de control judiciar faptul ca s-au aflat în imposibilitate de a consemna pretul apartamentului la CEC pe numele pârâtului din lipsa datelor de identificare ale acestuia.
Concluzionând ca si sub acest aspect instantele de fond au interpretat gresit probele administrate în cauza si nu le-au dat sensul firesc pentru care au fost încheiate, recurentele au criticat decizia pronuntata de instanta de apel si sub aspectul gresitei solutionari (în sensul admiterii) a exceptiei lipsei calitatii procesuale active a acestora fata de capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vânzare – cumparare, fiind încheiat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 – 19 din O.U.G. nr.40/1999 (care reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului).
Prin instituirea dreptului de preemtiune în favoarea chiriasului, care este de fapt un drept real, ce trebuie ocrotit în conditii similare drepturilor reale, legiuitorul a derogat de la principiul reglementat de art.480 Cod civil, potrivit caruia proprietarul poate dispune liber de bunul sau, creând anumite restrictii cu privire la persoanele carora urmeaza sa le fie înstrainat imobilul. Sustinerea instantei de fond, în sensul ca încalcarea dreptului de preemtiune al chiriasului la înstrainarea locuintei de catre proprietar nu este sanctionata cu nulitatea actului de vânzare-cumparare încheiat cu nerespectarea acestui drept. Nu poate fi retinuta, având în vedere ca dreptul de preemtiune este reglementat de lege, chiar în lipsa unei prevederi exprese cu privire la sanctiunea aplicabila, iar legea trebuie interpretata în sensul aplicarii ei, iar nu în sensul neaplicarii ei.
In opinia instantelor inferioare, evident gresita, dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea locuintelor este o simpla prevedere legala fara aplicatie practica si sanctiune, ceea ce ar însemna ca însusi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii ori de câte ori s-ar proceda la înstrainarea unei locuinte redobândite de fostul proprietar sau mostenitorii acestuia, de altfel rationament inadmisibil celor chemati sa aplice legea atâta timp cât legiuitorul a instituit sanctiuni prin OUG nr.40/1999, precum cele solicitate de recurente, în sensul anularii actelor încheiate cu încalcarea prevederilor art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999.
Una din regulile regimului juridic al nulitatii relative este aceea ca nulitatea relativa poate fi invocata doar de persoana a carei interes a fost nesocotit la încheierea actului juridic. Or, prin încheierea contractului de vânzare cumparare, fara a se respecta dreptul de preemtiune al chiriasului reglementat prin art.18 din O.U.G. nr.40/1999, se nesocoteste interesul chiriasului de a putea cumpara locuinta pe care o ocupa în calitate de chirias. Prin urmare, chiar daca chiriasul nu este parte în contractul încheiat între proprietar acesta poate invoca nulitatea contractului de vânzare cumparare încheiat cu încalcarea dreptului sau de preemtiune, justificând calitatea procesuala activa în cazul unei actiuni în anularea unui asemenea contract.
Daca ar fi retinuta sustinerea instantelor inferioare ca nulitatea relativa a contractului de vânzare cumparare poate fi invocata doar de partile contractante, ar însemna ca dreptul de preemtiune al chiriasilor la cumpararea locuintelor ar ramâne doar o prevedere legala fara aplicatie practica, ceea ce ar însemna ca însusi legiuitorul i-a oferit proprietarului posibilitatea de a nesocoti prevederile legii, ori de câte ori s-ar proceda la înstrainarea unei locuinte redobândite de fostul proprietar sau de mostenitorii acestuia.
De asemenea, conform actelor de la dosar instanta retine în mod eronat ca, la notificarea ofertei din 28.09.2006 reclamantele nu ar fi dispus de suma de 30.000 $, instanta arata ca desi au notificat pârâtul pentru ai plati pretul apartamentului acestea nu ar fi fost în masura sa îi înmâneze aceasta suma.
Asa cum reiese din notificarile adresate pârâtului din procesele verbale încheiate de executorul judecatoresc la 27.09.2006, 28.09.2006, 06.10.2006, precum si din recipisele de consemnare la CEC a pretului apartamentului suma de bani a fost disponibila gata pentru plata, de a fi ridicata de pârât, însa cum acesta nu s-a prezentat la executorul judecatoresc, aceasta a fost consemnata la CEC pe numele pârâtului fiind înstiintat de executorul judecatoresc, ca poate sa-si ridice banii la cererea sa.
Astfel, actele încheiate de executorul judecatoresc precum si dovezile de consemnare la CEC al pretului apartamentului sunt dovezi ce nu pot fi rastalmacite de instanta de fond dupa bunul sau plac, acestea facând dovada deplina ca au dispus de bani pentru a-i înmâna pârâtului.
O alta interpretare eronata a instantelor este aceea ca, retine în considerente faptul ca suma de bani consemnata la CEC nu se afla la dispozitia pârâtului, ci la dispozitia executorului judecatoresc, evident aceasta interpretare nu poate fi catalogata decât partinitoare, la dosarul cauzei s-a depus notificarea executorului adresata pârâtului prin care, executorul îl înstiinteaza, ca suma de bani se afla depusa la CEC ca recipisa de consemnare se afla în posesia sa si ca poate sa se prezinte la BEJ D.G. pentru a solicita eliberarea pretului apartamentului. In alt mod decât cel aratat nici nu se putea întrucât asa cum dispozitiile legale prevad, executorul judecatoresc este acela care constata consemnarea, retine dovada consemnarii si o elibereaza persoanei careia i-a fost destinata.
La calculul pretului apartamentului pe care-l ocupa din imobilul mentionat s-a efectuat urmatorul mod de calcul. Din fisa tehnica a imobilului s-au luat suprafetele utile ale imobilului împartite pe apartamente si pe unitatile aferente ale acestora ajungându-se astfel la determinarea pretului fiecarui apartament. Pretul imobilului ce este împartit în trei apartamente si utilitatile aferente a fost platit de pârâtul proprietar, în suma de 80.000 USD, imobilul având o suprafata totala utila de 406 mp. Determinarea pretului a avut la baza suma totala de 80.000 USD platita de pârâtul proprietar pentru întregul imobil, astfel 80.000 USD împartit la 406 mp. suprafata utila rezulta un pret de 197 USD pe mp. Raportat la suprafata de 144, 22 mp., suprafata ce reprezinta apartamentul ce-l ocupa recurentele, rezulta suma de 28.417 USD, ca pret al apartamentului calculat astfel: 144,22 mp x 197 USD = 28.417 USD. În baza acestor calcule a fost determinat pretul apartamentului ce a fost consemnat la CEC la dispozitia pârâtului proprietar.
Instanta de fond afirma ca suma de bani consemnata la CEC nu echivaleaza cu 30.000 $, însa instanta face aceasta afirmatie fara a arata modul de calcul, criteriile pe baza carora a facut raportul leu/dolar, si de asemenea nu precizeaza piata monetar-valutara la care s-a referit si anume, nu se stie daca s-a referit la schimbul valutar de pe piata libera, la cursul valutar efectuat prin casele de schimb valutar, sau la cursul carei banci comerciale existente pe piata. Instanta de fond se rezuma la simpla afirmatie ca suma de bani consemnata la CEC nu echivaleaza cu 30.000 $ de la data consemnarii, si ca în aceste conditii consemnatiunea este lovita de nulitate întrucât nu respecta oferta ignorând modul de calcul aratat de reclamante, data la care au facut conversia leu/dolar si elementele avute în acest sens, a determinarii pretului apartamentului încalcând orice prevedere legala în acest sens.
În drept, recurentele au invocat dispozitiile art.304 pct.7,8 si 9 Cod procedura civila.
Intimatul M.S. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat si mentinerea deciziei pronuntate de instanta de apel ca fiind legala si temeinica. În esenta, în combaterea criticilor formulate în recurs, intimatul a aratat urmatoarele:
Având în vedere ca motivul mentionat la art.304 pct.7 Cod procedura civila nu este sustinut de recurenti, intimatul a argumentat temeinicia hotarârilor atacate ca fiind legale fata de situatiile aratate la pct. 8 si 9 ale art. 304 Cod procedura civila.
Astfel, în situatie expusa, se învedereaza faptul ca recurentele reclamante nu ar fi stiut ca noul proprietar este H.D., iar acesta nu le-a notificat cu privire la încheierea contractului de închiriere.
Faptul ca nu cunosteau ca imobilul este retrocedat este contrazis de existenta adresei nr.9200/14 decembrie 1999 prin care SC A. SA le înstiinteaza ca apartamentul a fost restituit, precum si din forta probanta a marturisirii, evidentiata de raspunsurile la interogatoriu (întrebarea nr. 1) prin care recurentele recunosc ca stiau de aceasta restituire.
De asemenea si motivul de recurs privind aspectul ca intervenientul H.D. nu le-ar notificat cu privire la încheierea contractului de închiriere si acest fapt nu a fost retinut de instantele de fond si apel nu poate fi primit.
Nici una dintre aceste instante nu a ignorat aspectul ca intervenientul H.D. nu a încheiat contractul de închiriere cu recurentele. Faptul real constatat de catre instante a rost ca între S.M. si recurente au existat contracte de închiriere.
De asemenea, nu are relevanta pentru cauza de fata lipsa acestor notificari, sanctiunea inexistentei acestora fiind prelungirea de drept a contractelor de închiriere, pâna la încheierea unui nou contract, aspect ce nu priveste petitul actiunii.
A doua situatie priveste constatarea instantelor ca chiriasii au avut cunostinta de înstrainare a apartamentului, aspect negat de recurente.
Cu privire la acest motiv, intimatul precizeaza ca din însasi contractul de închiriere rezulta ca proprietarul M.S. a mentionat titlul în baza caruia este proprietar, respectiv contractul de vânzare cumparare nr.1020/24 august 2000, încheiat la BNP M.M., contract de închiriere pe care recurentele reclamante l-au semnat si în baza caruia au ocupat imobilul, platind chirie.
Fata de acest motiv de recurs, astfel cum a statuat si instanta de apel important este momentul la care recurentele au cunoscut calitatea de proprietar a intimatului M.S., or, evident este asa, cum a fost indicat si din raspunsul la interogatoriu al recurentelor de la întrebarea 2, ca acestea au avut cunostinta de calitatea de proprietar al intimatului cu ocazia încheierii contractului de închiriere, adica în anul 2001.
Mai mult decât atât, la data de 20.01.2004, recurentele au încheiat cu proprietarul M.S. un nou contract de închiriere, înregistrat la A.F.. De asemenea, a fost încheiat cu acelasi proprietar un al doilea contract de închiriere la data de 20.05.2005,
A fortiori, intimatul a învederat instantei de recurs un aspect care tine de esenta rezolvarii acestei cauze: nici una dintre instantele care au judecat aceasta cauza, nu a asimilat vreo inactiune a fostului proprietar ca fiind formala cu dispozitiile O.U.G. nr.40/1999.
Astfel, toate drepturile pe care chiriasii le reclama si le considera lezate sunt circumscrise unor situatii care nu fac obiectul O.U.G. nr.40/1999.
Recurentele doresc în cauza validarea unei subrogari în drepturile proprietarului, însa nu fac parte din categoria care ar putea solicita exercitarea unui drept de preemtiune, deoarece O.U.G. nr.40/1999 recunoscuta ca fiind adoptata pentru protectia chiriasilor, îsi are ca ratiune evitarea unor probleme sociale.
Astfel, intimatul a considerat ca interpretarea justa a prevederilor legale pentru speta de fata este urmatoarea:
1) a existat un contract de închiriere valabil încheiat între SC “A.” SA si recurente, sub imperiul O.U.G. nr.40/1999 imediat dupa aparitia acestui act normativ;
2) contractul de închiriere era valabil pâna Ia data de 08 mai 2004;
3) dupa încheierea acestui contract, la scurt timp, SC “A.” SA aduce la cunostinta chiriasilor ca imobilul a fost retrocedat, conform dispozitiei nr.1738/22 noiembrie 1999;
4) noul proprietar, H.D., nu face nici un demers pentru încheierea unui contract nou cu chiriasii, dar îi mentine în imobil;
5) la momentul vânzarii, în anul 2000, contractul de închiriere era în vigoare, iar chiriasii se aflau în imobil; practic ei nu mai plateau chirie Ia SC “A.” SA dar nici noului proprietar;
6) domnul H.D. a suportat consecintele nerespectarii obligatiei sale de a nu încheia contractul de închiriere, în sensul, ca nu a încasat chirie si contractul s-a considerat prelungit de drept pâna la încheierea unui nou contract;
7) în anul 2000, pentru ca nu a încheiat un nou contract cu chiriasii, atunci când a vândut, a vândut imobilul fara posesie, grevat de existenta contractului de închiriere;
8) în aceasta situatie, H.D. a procedat Ia mentinerea contractului de închiriere si nu a uzat de dreptul potestativ (“proprietarul poate refuza prelungirea contractelor de închiriere) prevazut la art.14 din O.U.G. nr.40/1999 în sensul ca nu a refuzat prelungirea contractului de închiriere pentru a vinde, iar dreptul locativ al chiriasilor nu a fost afectat, ci doar transmisa nuda proprietate a imobilului altei persoane;
9) articolul 18 din O.U.G. nr.40/1999 stipuleaza clar ca (1) în cazul în care contractul de închiriere pentru motivul prevazut la art. 14 afin.(2) Iit.b) (adica imobilul urmeaza sa fie vândut), chiriasul are drept de preemtiune la cumpararea locuintei.
10) în speta de fata dreptul de preemtiune s-ar fi nascut numai daca acest contract de închiriere nu s-ar fi prelungit, dar era termenul expirat, deci chiriasii ar fi trebuit evacuati, dar chiriasii aveau un contract care expira în 2004.
11) contractul de închiriere a fost încheiat, cu procedura prevazuta de O.U.G. nr.40/1999, de noul proprietar, succesiv pentru 2001, 2004 si 2005.
12) astfel, pentru subrogarea în drepturile cumparatorilor, apreciaza ca recurentele nu se încadreaza în dispozitiile speciale ale Legii, care nasc dreptul la preemtiune numai pentru situatia în care contractele de închiriere nu sunt prelungite de catre proprietar, deci chiriasii sunt în pericolul iminent de a fi evacuati de catre viitorii dobânditori. Apreciaza ca ratio lege este protectia chiriasilor, în sensul nelezarii acestora a dreptului de a locui în imobil, iar preemtiunea exista nu fata de toti chiriasii, ci numai fata de cei carora proprietarul Ie refuza prelungirea contractelor si sunt pe punctul de a fi evacuati.
13) chiriasii au beneficiat de protectia oferita de O.U.G. nr.40/1999, întelegând sa încheie contracte de închiriere în conditii avantajoase cu noul proprietar, care a respectat si suplinit întrutotul omisiunea proprietarului anterior de a încheia contracte de închiriere cu chiriasii.
Referitor la cea de a treia situatie învederata, se sustine ca instantele au interpretat eronat continutul procesului verbal din data de 27 septembrie 2006 în sensul ca la notificarea transmisa prin executorul judecatoresc cu privire la consemnarea sumei de bani aferente pretului evaluat de recurente s-a prezentat avocatul intimatului care a venit la întâlnire pentru informare si nu pentru a ridica suma de bani.
Din continutul procesului verbal, astfel cum au retinut si instantele în mod corect, reiese ca recurentele nu i-au prezentat intimatului suma indicata drept pret al apartamentului, prezentându-i doar un extras de cont pe numele unui tert privind un portofoliu de actiuni ale acestuia la data de 31 august 2006. Recurentele nu au consemnat suma la dispozitia pârâtului, dar au revenit cu o noua notificare în 28 septembrie 2006 prin care învederat intimatului încalcarea dreptului lor de preemtiune. La acesta notificare pârâtul a raspuns printr-o adresa prin care a contestat dreptul recurentelor.
Pârâtul nu s-a prezentat la executorul judecatoresc iar recurentele nu au fost în masura sa prezinte pretul de 30.000 USD prezentând în schimb o conventie încheiata cu un tert si un extras de cont prin care au facut dovada ca au posibilitatea de a face rost de suma ofertata.
Recurentele au consemnat la CEC pe numele si la dispozitia intimatului suma de 79.609,05 Iei (echivalentul sumei de 28.500 USD).
Trebuie mentionat faptul ca desi recurentele I-au notificat pe intimat în mai multe rânduri pentru a se prezenta la executor pentru primirea pretului, acestea nu au avut niciodata suma de bani, ea fiind consemnata mai târziu la dispozitia executorului judecatoresc.
Cu privire la situatia a patra, acesta cuprinde aceleasi date ca si precedenta, anterior dezvoltata.
În ultima situatie expusa, se dezvolta supozitia ca în mod gresit instantele au admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a recurentelor în anularea contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.1020/24 august 2000, pentru ca nu au tinut cont de dispozitiile art. 18-20 din OUG 40/1999.
Ambele instante de judecata, în mod corect au retinut, în conformitate cu prevederile speciale din lege, cât si cu regulile generale din dreptul comun, nulitatea relativa a unui contract nu poate fi ceruta decât de catre parti, succesorii sau avânzi cauza. Cum recurentele nu rac parte din aceste categorii, intimatul considera ca în mod corect a fost solutionata aceasta exceptie.
Analizând actele si lucrarile dosarului, Curtea de Apel Bucuresti constata ca recursul este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Recursul exercitat împotriva unei hotarâri care, potrivit dispozitiilor art.2821 Cod procedura civila este susceptibila de apel, este în conceptia legiuitorului o cale extraordinara de atac, de reformare, care poate fi promovata doar pentru motive de nelegalitate, acestea fiind expres si limitativ prevazute de dispozitiile art.304 Cod procedura civila.
Din aceasta perspectiva apare ca fiind imperios necesara încadrarea motivelor formulate de parti într-unul din motivele de recurs reglementate de prevazute art.304 Cod procedura civila, legiuitorul prevazând totusi o atenuare a rigorii sanctiunii nulitatii recursului nemotivat în acord cu aceasta exigenta, prin dispozitiile art.306 alin.3 Cod procedura civila, care permit instantei sa dea calificare corecta a criticilor formulate de parti si sa le încadreze într-unul din motivele de casare sau modificare.
Fata de acest cadrul legal, instanta de control judiciar constata ca recurentele si-au întemeiat criticile formulate prin cererea de recurs pe dispozitiile art.304 pct.7,8,9 Cod procedura civila.
Potrivit pct.7 al art.304 Cod procedura civila, modificarea hotarârii se poate solicita daca hotarârea recurata nu cuprinde motivele pe care se sprijina sau cuprinde motive contradictorii ori straine cauzei. Practic, prin intermediul acestor motive de recurs se sanctioneaza nemotivarea corespunzatoare a hotarârii atacate.
În sustinerea acestui motiv de recurs, reclamantele au invocat, în esenta, faptul ca în mod gresit instantele de fond au retinut ca au avut cunostinta de retrocedarea imobilului catre fostul proprietar H.D. din anul 1999 – 2000, faptul ca au avut cunostinta despre înstrainarea imobilului catre pârâtul S.M. de la finele anului 2001 si faptul ca au avut contract de închiriere cu intervenientul fortat H.D.. Recurentele sustin ca, de fapt au luat cunostinta de vânzarea imobilului catre pârâtul S.M. abia în septembrie 2006, cu ocazia promovarii un actiuni în evacuare, iar contractul de vânzare – cumparare a imobilului catre pârât a fost încheiat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 – 19 din O.U.G. nr.40/1999 care reglementeaza dreptul de preemtiune al chiriasului.
Analizând sustinerile recurentelor (asa cum au fost expuse anterior) instanta de control judiciar a constatat ca în realitate acestea critica modul de apreciere a materialului probator administrat în cauza si de stabilire a situatiei de fapt, lucru care nu este admisibil în faza procesuala a recursului. Fata de motivul de recurs invocat de reclamante drept temei nu se poate retine incidenta prevederilor legale ale art.304 pct.7 Cod procedura civila. Astfel, o gresita apreciere a probelor, respectiv o gresita stabilire a unor elemente de fapt( in opinia recurentelor) nu poate conduce la ideea ca hotarârea pronuntata în temeiul situatiei de fapt astfel stabilite s-ar sprijini pe motive contradictorii sau straine de natura cauzei. Examinând din perspectiva dispozitiilor art.304 pct.7 Cod procedura civila, Curtea constata ca decizia recurata este în mod corespunzator motivata, solutia pronuntata fiind în mod corect întemeiata atât în fapt cât si în drept, neexistând nici o contradictie; de asemenea, neputându-se considera ca hotarârea este nemotivata sau ca motivarea este superficiala sau cuprinde considerente care nu au legatura cu pricina dedusa judecatii. Instanta de apel a analizat punctual toate motivele de apel formulate, aratând argumentele pentru care le-a respins, solutia pronuntata fiind motivata atât sub aspectul situatiei de fapt (care a fost reexaminata de Tribunalul Bucuresti pe baza întregului material probator administrat) cât si sub aspectul temeiului de drept.
De asemenea, recurentele au mai aratat în sustinerea acestui motiv de recurs si faptul ca instantele de fond în mod gresit nu au avut în vedere faptul ca înstrainarea imobilului catre pârâtul S.M.s-a realizat cu nerespectarea dispozitiilor art.18 alin.1, art.19 din O.U.G. nr.40/1999 care consacrau dreptul de preemtiune al chiriasului si reglementeaza procedura de exercitare a acestui drept, prevazând obligatia vânzatorului de a notifica chiriasului intentia de înstrainare a imobilului împreuna cu oferta de pret. Asa cum am aratat si în considerentele care preced, nevalorificarea corespunzatoare a unor dispozitii legale sau neobservarea acestora (asa cum pretind recurentele) ceea ce ar fi condus la retinerea unei situatii de fapt nereale nu poate constitui fundamentul pentru pronuntarea unei hotarâri a carei motivare sa fie viciata ? sub aspectul retinerii unor considerente care sa nu aiba legatura cu obiectul cauzei deduse judecatii. Neaplicarea corecta a dispozitiilor legale invocate poate fi încadrata de instanta, în virtutea rolului sau activ (care în faza procesuala a recursului este consacrat de legiuitor prin prevederile art.306 alin.3 Cod procedura civila) în dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, motiv de recurs pe care Curtea îl va analiza ulterior.
Concluzionând, Curtea apreciaza ca primul motiv de recurs întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.7 Cod procedura civila nu este fondat, urmând a fi înlaturat ca atare.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs încadrat în dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, recurentele au sustinut ca instantele de fond au interpretat eronat continutul procesului verbal din data de 27.09.2006, cât si al notificarii nr.1662/19.09.2006, aratând în esenta, faptul ca scopul întrevederii din data de 27.09.2006 a fost unul informativ, partile neurmarind sa plateasca pretul apartamentului la acea data precum si faptul ca motivul întâlnirii pentru care s-a emis notificarea la data de 19.09.2006 a fost acela de a informa pe pârâtul S.M. – proprietarul imobilului – asupra intentiei de a se subroga în drepturile cumparatorului si mai ales pentru a obtine datele personale si cele necesare platii pretului.
Analizând criticile formulate de recurente din perspectiva motivului de recurs invocat, prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, instanta de control judiciar constata ca legiuitorul a recunoscut posibilitatea modificarii hotarârii recurate în ipoteza în care interpretarea gresita data de instanta inferioara vizeaza însasi natura sau continutul juridic al actului juridic dedus judecatii nu si în situatia în care interpretarea (pretins) gresita se refera la probele administrate în cauza. Asa cum de altfel, chiar recurentele evidentiaza în mod expres în cererea de recurs, practic, criticile formulate se refera la interpretarea eronata a probelor administrate, sustinând ca instantele de fond nu le-au dat sensul juridic firesc, pentru care au fost încheiate actele sus-mentionate: procesul verbal din data de 27.09.2006 si notificarea nr.1662 din data de 19.09.2006.
Având în vedere ca prin motivul de recurs prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila se sanctioneaza încalcarea principiului fortei obligatorii a actului juridic consacrat de prevederile art.969 alin.1 Cod civil, potrivit caruia conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante, acest motiv de recurs fiind incident în cazul în care actul juridic dedus judecatii este clar atât sub aspectul fizionomiei juridice cât si al continutului juridic, iar instanta în mod nelegal schimba natura sau sensul, Curtea constata ca cele sustinute de recurente nu se încadreaza în dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, constituind o critica a hotarârea recurate pe aspecte de netemeinicie.
În ceea ce priveste ultimul motiv de recurs, reclamantele au criticat solutia de admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale active a acestora fata de capatul de cerere având ca obiect anularea partiala a contractului de vânzare – cumparare autentificat sub nr.1020/24.08.2000, în conditiile în care instantele de fond nu au tinut cont de prevederile art.18-20 din O.U.G. nr.40/1999.
Potrivit dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila, modificarea hotarârii se poate cere daca este pronuntata cu încalcarea si aplicarea gresita a legii sau hotarârea atacata este lipsita de temei legal. Având în vedere ca recurentele invoca solutionarea acestui capat de cerere fara ca instantele de fond sa fi dat relevanta corespunzatoare prevederilor art.18-20 din O.U.G. nr.40/1999, si apreciaza ca nevalorificarea corespunzatoare a unor texte de lege incidente în cauza se subsumeaza gresitei aplicari a legii, Curtea constata ca sub aspectul încadrarii în motivele expres si limitativ prevazute de dispozitiile art.304 Cod procedura civila, criticile formulate se întemeiaza pe punctul 9 al acestui text de lege.
În esenta, recurentele au sustinut ca dreptul de preemtiune este recunoscut chiriasului de catre dispozitiile art.18 – 20 din O.U.G. nr.40/1999 (care reglementeaza si procedura ce trebuia urmata pentru exercitarea acestui drept) ca fiind o limitare adusa dreptului de proprietate al titularului, a carui nerespectare este sanctionata cu nulitatea actului de înstrainare. Recurentele au mai învederat instantei de recurs ca este eronata solutia instantelor inferioare, în sensul ca nerespectarea dreptului de preemtiune nu este sanctionata cu nulitatea într-o astfel de situatie dreptul prioritar la cumparare acordat de lege chiriasului având o existenta pur formala, ramânând doar la nivel declarativ si fiind lipsit de substanta.
Procedând la o analiza sistematica a textelor legale aplicabile, dispozitiile art.18 – 21 din O.U.G. nr.40/1999, Curtea de Apel Bucuresti constata ca în conceptia legiuitorului care a edictat acest act normativ, sanctiunea nerespectarii dreptului de preemtiune nu este nulitatea actului de înstrainare ci una specifica si anume subrogarea chiriasului în drepturile cumparatorului prin plata pretului în termen de 60 de zile de la data notificarii contractului de vânzare – cumparare intervenit. Aceasta sanctiune a subrogarii prezinta avantajul eficacitatii fata de cea a nulitatii, deoarece corespunde mai bine interesului chiriasului – titular al dreptului de preemtiune (nerespectat de proprietar la înstrainarea imobilului) întrucât da posibilitatea chiriasului ca, prin plata pretului, sa preia drepturile cumparatorului si sa ajunga în proprietatea imobilului. Sanctiunea nulitatii nu ar face altceva decât sa lipseasca de efecte juridice actul de înstrainare nevalabil încheiat, datorita încalcarii dreptului de preemtiune al chiriasului, imobilul reintrând în patrimoniul proprietarului – locator, gratie efectului retroactiv al acestei sanctiuni civile.
În mod corect au retinut, instantele de fond, faptul ca, în ipoteza în care legiuitorul a intentionat sa sanctioneze cu nulitatea nerespectarea dreptului de preemtiune, s-a prevazut în mod expres aceasta sanctiune, situatie care nu se regaseste în cauza de fata.
Rationamentul instantelor de fond sub acest aspect este corect si legal (si nicidecum inadmisibil, asa cum arata recurentele), iar faptul ca în cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preemtiune reglementata de prevederile art.18-21 din O.U.G. nr.40/1999, legiuitorul a prevazut sanctiunea nulitatii absolute pentru a impune cu strictete si a pedepsi cu rigurozitate nerespectarea unor cerinte formale în cadrul acestei proceduri (cum ar fi precizarea obligatorie a pretului în notificarea prealabila a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere) nu poate conduce la concluzia aplicarii acestei sanctiuni si în ipoteza înstrainarii imobilului fara respectarea dreptului chiriasului (de preemtiune), în conditiile în care optiunea legiuitorului s-a îndreptat catre o alta solutie (subrogarea chiriasului în drepturile cumparatorului).
Instantele de fond au facut o analiza aprofundata a capatului de cerere având ca obiect nulitatea partiala a contractului de vânzare – cumparare prin care s-a transmis proprietatea imobilului catre pârâtul – intimat S.M., examinând cererea si din perspectiva dreptului comun. Astfel, în mod corect s-a retinut ca reclamantele nu se pot prevala de nulitatea relativa deoarece nu pot dovedi calitatea de parte a contractului, nefiind nici succesori si nici avânzi cauza ai partilor contractante. În ceea ce priveste nulitatea absoluta, în mod corect s-a retinut lipsa unui interes direct si personal care sa confere reclamantelor legitimitate procesuala prin promovarea unei astfel de cereri.
În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamantele au învederat instantei de recurs faptul ca în concordanta cu regimul juridic al nulitatii relative, legitimitate procesuala activa are orice persoana care are un interes sau al carui interes a fost încalcat la încheierea contractului juridic. Din punct de vedere teoretic, sustinerile recurentelor sunt corecte, însa trebuie observat în speta, faptul ca, pentru reclamante, existenta unui astfel de interes legitim este strâns legata de dreptul de preemtiune recunoscut de dispozitiile legale aplicabile în cauza, art.18 – 21 din O.U.G. nr.40/1999. Or, potrivit prevederilor acestui act normativ, sanctiunea încalcarii dreptului de preemtiune nu este nulitatea actului de înstrainare ci subrogarea în drepturile cumparatorului. Pe cale de consecinta, pentru a putea invoca nulitatea pe dispozitiile dreptului comun, ramâne ca reclamantele sa fi putut sa probeze existenta acestui interes legitim prin calitatea de succesori în drepturi sau având – cauza ai partilor, conditie care nu poate fi îndeplinita, asa cum în mod corect au retinut si instantele de fond.
Pentru toate aceste argumente, Curtea apreciaza ca instantele de fond au facut o aplicare corecta a dispozitiilor legale aplicabile în cauza, si în consecinta va înlatura ca nefondat si acest motiv de recurs.
În finalul cererii de recurs (punctul VI), reclamantele au invocat gresita interpretare a unor probe administrate în cursul judecatii în sensul ca instantele de fond au retinut în mod gresit faptul ca la data notificarii ofertei din data de 28.09.2006, nu ar fi dispus de suma de 30.000 Euro (desi recurentele reclamante aveau suma de bani disponibila si gata pentru a plati, dar pârâtul nu s-a prezentat la biroul executorului judecatoresc), precum si faptul ca suma de bani consemnata la CEC nu se afla la dispozitia pârâtului – intimat ci a executorului judecatoresc. De asemenea, recurentele au mai criticat hotarârea atacata si sub aspectul legat de suma de bani consemnata la CEC nu ar echivala cu 30.000 Euro, fara sa arate modul de calcul si la ce curs valutar s-a raportat.
Recurentele nu au încadrat în drept criticile formulate în raport de dispozitiile art.304 Cod procedura civila, motiv pentru care în virtutea prevederilor art.306 alin.3 Cod procedura civila, instanta va proceda la calificarea legala a acestor critici, evident în limitele motivelor de casare, respectiv de modificare, reglementate de art.304 Cod procedura civila.
Având în vedere ca la punctul III al motivelor formulate de recurente, acestea au criticat interpretarea data de instantele de fond unor probe administrate în cursul judecatii, încadrând aceste critici în raport de motivul prevazut de dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, Curtea constata ca si criticile de la punctul VI din cererea de recurs sunt formulate în aceeasi masura si vizeaza tot o interpretare eronata (asa cum de altfel chiar recurentul arata expres în dezvoltarea acestor critici) a probele avute în vedere de instanta, subsumându-se criticii aceluiasi motiv de recurs de la punctul III din cererea de recurs, si anume art.304 pct.8 Cod procedura civila.
Fara a relua toata argumentatia expusa anterior, Curtea retine ca dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila permit reformarea hotarârii atacate doar în ipoteza în care interpretarea eronata se refera la actul juridic dedus judecatii si nu la mijloacele de proba administrate în cursul solutionarii cauzei, pentru stabilirea situatiei de fapt, motiv pentru care instanta de control judiciar apreciaza criticile ca nepertinente si nefondate.
Pentru toate aceste considerente, Curtea de Apel Bucuresti, vazând si dispozitiile art.312 Cod procedura civila, va respinge recursul ca nefondat.
