Dosar nr. 368/189/2008
JUDECATORIA BARLAD
Sentinta civila nr.2391
din data de 09 octombrie 2008
Actiunea pentru constatarea vanzarii-cumpararii imobiliare si pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare – cumparare imobiliara, Dispune trecerea din patrimoniul paratilor, in patrimoniul reclamantei, a dreptului de proprietate asupra imobilului . Fata de imprejurarea in care a fost intocmit acest inscris si fata de gradul de cultura al paratilor, in temeiul art. 1203 Cod civil instanta a prezumat ca vointa partilor a fost aceea de a intocmi un antecontract de vanzare-cumparare a imobilului (iar nu un contract de inchiriere imobiliara, asa cum sustin paratii), pretul vanzarii-cumpararii imobilului convenit de parti fiind, consemnat in inscrisul intocmit. Potrivit art. 1303 din Codul civil, pretul vanzarii-cumpararii trebuie sa fie serios si determinat de parti. In sensul ca pretul nu trebuie sa fie derizoriu, adica sa nu fie atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut incat sa nu existe un pret, ca obiect al obligatiei cumparatorului. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vandut, deoarece partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vandut, ci si la subiectivismul partilor. S-a mai statuat ca seriozitatea pretului este o chestiune de fapt, lasata la aprecierea instantei.
Prin cererea inregistrata la instanta cu nr. 368/189 din 4.02.2008, reclamanta SB a chemat in judecata paratii BG, TN si TD, solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa se constate ca, prin inscrisul sub semnatura privata din 3.07.2000, paratii au vandut reclamantei imobilul situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48 si sa se pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare imobiliara.
In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca prin inscrisul sub semnatura privata din 3.07.2000 paratii i-au vandut acesteia imobilul compus din casa de locuit cu 3 camere si terenul aferent, situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48, cu pretul de 20.000.000 lei vechi, pret pe care reclamanta l-a platit integral. Ulterior, paratii au refuzat sa intocmeasca un contract de vanzare-cumparare in forma autentica, astfel ca s-a formulat prezenta actiune.
In dovedirea actiunii, reclamanta a folosit proba cu inscrisuri, depunand la dosar, in copie, inscrisul sub semnatura privata intitulat „Act de vanzare-cumparare”, adresa nr. 1777/29.01.2008 emisa de Primaria Barlad, acte de stare civila, extras din actul autentificat cu nr. 1353/1938 la Tribunalul Tutova, proba cu martori, proba cu expertiza th. judiciara.
La termenul de judecata din 24.04.2008, SpC a formulat cerere de interventie in interes propriu, prin care a solicitat sa se constate ca el este parte cumparatoare a imobilului situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48 – fila 36 dosar.
In motivarea cererii de interventie, intervenientul a aratat ca el a fost casatorit cu reclamanta, actul sub semnatura privata de cumparare a imobilului a fost intocmit in perioada acestei casatorii, iar dupa divort bunurile lor comune nu au fost partajate.
Potrivit art. 52 Cod.pr. civ., la termenul de judecata din 22.05.2008 cererea de interventie in interes propriu formulata de Saimu P. Constantin a fost incuviintata in principiu – incheierea de sedinta din 22.05.2008, fila 46 dosar.
In dovedirea cererii de interventie, intervenientul a depus la dosar, in copie, sentinta civ. nr. 2711/26.10.2007 a Judecatoriei Barlad.
Paratii BG si TN au formulat intampinare – filele 50-51 dosar-, prin care au solicitat respingerea actiunii formulate de reclamanta, deoarece antecontractul de vanzare-cumparare imobiliara nu indeplineste conditiile prev. de art. 948 Cod civil, respectiv nu toti paratii au consimtit la intocmirea actului sub semnatura privata, lipsind semnatura paratului TD, iar semnatura executata de paratul BG este diferita pe cele doua exemplare ale actului. Au mai aratat paratii ca ei au fost „implorati” de catre reclamanta sa intocmeasca actul sub semnatura privata, motivand ca ea nu are unde locui, suma de bani platita de reclamanta a reprezentat doar o parte a pretului de vanzare-cumparare a imobilului, insa ulterior reclamanta nu a platit diferenta de pret. De asemenea, la data intocmirii actului sub semnatura privata nu fusese dezbatuta succesiunea defunctilor TGsm si TV, astfel ca paratii nu poseda titlu de proprietate pentru imobil, pretul de 20.000.000 lei vechi, raportat la piata imobiliara din anul 2000, consemnat in actul sub semnatura privata este neserios, aceasta suma nu a reprezentat decat un avans din pretul real, iar reclamanta nu a dovedit ca paratii ar fi refuzat sa se incheie un contract in forma autentificata.
Paratii au folosit in proces proba cu martori si inscrisuri.
Instanta a efectuat cercetare la fata locului, cele constatate fiind consemnate in procesul-verbal incheiat la data de 2.07.2008,
Din analiza probelor administrate, se retin urmatoarele:
T Gsm si TV au fost soti; prin actul de vanzare autentificat cu nr. 1353/1838 la Tribunalul Tutova, T Gsm si TV au cumparat imobilul situat in Barlad, str. Chitu nr. 54, „compus dintr-un loc in marime de 52 m.l..de jur imprejur, pe care se afla o casa de locuit cu trei camere constructie de valatuci, acoperita cu scandura si tabla in plus o casa in constructie din caramida tula ramasa in paragina si imprejmuit locul de jur imprejur cu gard de scandura si care se megieseste la rasarit si nord cu imobilul proprietatea preot V la apus cu GPM, la sud str. GH. Chitu”.
Potrivit adresei nr. 1777/29.01.2008, emisa de Primaria Barlad, denumirile succesive ale strazii pe care este amplasat imobilul ce a facut obiectul promisiunii de vanzare-cumparare sunt: str. Gh. Chitu, str. T. Enache, in prezent denumirea strazii fiind Ion Neculce.
Paratii TD si TN sunt fiii defunctei TV din prima casatorie pe care defuncta a incheiat-o cu TGsm.
Paratul BG este este el de-al doilea sot al defuncteiT (B) Vera- precizarile consemnate in incheierea de sedinta din 19.06.2008, fila 94 dosar instanta.
Reclamanta SM (fosta S) si intervenientul S P. Constantin s-au casatorit la data de 31.10.1965, casatoria acestora fiind ulterior desfacuta prin sentinta civ. nr. 2711/26.10.2007 a Judecatoriei Barlad.
Prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Act de vanzare-cumparare”, intocmit la data de 3.07.2000, BG, TD si TN au promis sa vanda reclamantei SM imobilul situat in Barlad, str. T. Enache nr. 48, cu suma inscrisa in cifre de 20.000 lei si inscrisa in litere de 20 milioane lei, suma care a fost achitata in totalitate de catre reclamanta. In inscrisul mentionat s-a mai consemnat ca toate cheltuielile vor fi suportate de cumparatoarea SM.
Inscrisul a fost semnat de catre cumparatoare, de vanzatorul BG in dreptul numelui acestuia a mai fost executata inca o semnatura indescifrabila, precum si de catre martorul CM.
La momentul intocmirii inscrisului, reclamanta a intrat in posesia copiilor actelor de stare civila privind pe BV TD si a actului de vanzare nr. 1735/16.05.1938 – inscrisuri aflate la filele 6-10 dosar.
Din declaratia martorului CM, audiat la propunerea reclamantei, rezulta ca inscrisul sub semnatura privata a fost intocmit la Tecuci, in locuinta vanzatorilor, unde reclamanta si martorul s-au deplasat special pentru intocmirea acestui inscris. Potrivit aceleiasi declaratii, de la data intocmirii inscrisului sub semnatura privata si pana in prezent, reclamanta a avut posesia imobilului ce a facut obiectul promisiunii vanzarii-cumpararii.
Potrivit declaratiei martorei MS, audiata la propunerea reclamantei, anterior cumpararii de catre reclamanta a imobilului din Barlad, str. Ion. Neculce nr. 48, in acest imobil nu mai locuise nici o persoana timp de aprox.10-15 ani. La momentul cumpararii de catre reclamanta, imobilul in discutie avea doua camere, un antret si o bucatarie mica. Casa era acoperita cu carton si partial cu celofan, astfel ca in casa patrundea ploaia, afectand si instalatia de curent electric, avea peretii si pardoseala din lut, avea prispe confectionate din pietre, peretele unei camere si bucataria erau avariate, stoleria casei era veche. Dupa ce a cumparat imobilul, reclamanta a efectuat la casa lucrari de imbunatatiri: a acoperit casa cu azbociment, a pus stolerie noua, a construit alte doua camere, a refacut antretul, construind o incapere mai mare, a refacut gardul din fata casei, inlocuind leaturile gardului care avea la baza un soclu din beton, a refacut partile deteriorate ale peretilor casei.
In acelasi sens este si declaratia martorei BM, audiata la propunerea reclamantei, declaratie potrivit careia, inainte de a fi vanduta, casa de locuit in proces se afla in stare avansata de degradare, fiind denumita „bojdeuca”. Martora a apreciat ca in anul 2000 pretul de 20 milioane lei era prea mare fata de valoarea imobilului.
Din declaratia martorului ML, audiat la propunerea paratilor, rezulta ca la data la care reclamanta s-a mutat in imobilul din Barlad, str. Ion Neculce nr.48, casa de locuit ce compune acest imobil avea doua camere si un hol, in curte se afla o cismea de apa, un WC, pomi fructiferi (un dud, un cires, un corcodus, un gutui, bolta de vita-de-vie). O camera avea dusumea, celelalte incaperi aveau pe lut pe jos. Ulterior, reclamanta a efectuat la casa de locuit lucrari de constructii si de imbunatatiri, respectiv: a construit o alta camera in partea laterala a casei, a facut fatada casei, bagdadia casei, a inlocuit acoperisul casei, a refacut gardul dinspre strada, in sensul ca a inlocuit leaturile gardului pastrand socul din ciment al gardului care exista. Martorul a apreciat ca pretul de 20 milioane lei a fost mic fata de valoarea pe care o avea imobilul in anul 2000, valoarea imobilului fiind apreciata de martor ca fiind, la acea data, de aprox. 50 milioane lei.
Martorul CI, audiat la propunerea paratilor, a declarat ca la momentul cumpararii imobilului, acesta era locuibil, insa reclamanta a efectuat lucrari de imbunatatiri dat fiind si faptul ca un perete al casei se daramase din cauza ploilor. Martorul a apreciat ca in anul 2000 valoarea imobilului era de 400 milioane lei.
Prin cercetarea la fata locului, efectuata la data de 2.07.2008, s-a constatat ca, dupa ce a intrat in posesia imobilului, reclamanta a efectuat la acest imobil lucrari de imbunatatiri si de constructii.
Sintetizand, prin raspunsurile date la interogatoriile propuse de instanta si de catre reclamanta, paratii TN si TD au sustinut ca intentia lor a fost fie de a vinde imobilul cu pretul de 160 milioane lei vechi (TD), fie de a inchiria imobilul reclamantei (TN), la insistentele acesteia, nicidecum intentia lor nu a fost cea de a vinde imobilul cu pretul de 20 milioane lei vechi. La intocmirea actului de vanzare-cumparare au fost prezenti toti cei trei parati, acest act a fost scris de catre TD, insa el nu a semnat actul, actul fiind semnat numai de catre BG si TN.
Paratii au mai aratat ca originalul actului de proprietate din 1938 asupra imobilului a fost dat reclamantei deoarece aceasta era o fire „plangareata”.
Pentru temeinica solutionare a cauzei, s-a dispus efectuarea unei expertize th. judiciare.
Astfel, prin raportul de expertiza th. judiciara intocmit, depus la dosarul instantei la data de 10.06.2008, filele 64-66, si prin suplimentul la raportul de expertiza intocmit de catre acelasi expert, depus la data de 17.09.2008, filele 120-122, a fost identificat imobilul mentionat in inscrisul sub semnatura privata din data de 3.07.2000, stabilindu-se urmatoarele:
– imobilul in proces este situat in Barlad, str. Ion Neculce (fosta str.Teodor Enache) nr. 48;
-vecinatatile actuale ale imobilului sunt: N- CI; E- OS; S- str. Ion Neculce; V- BR;
-imobilul se compune dintr-o constructie casa de locuit si din suprafata de 296 m.p. teren aferent;
– in anul 2000 (anul intocmirii inscrisului sub semnatura privata intitulat „act de vanzare-cumparare) valoarea de circulatie a suprafetei de 296 m.p. teren din Barlad, str. Ion Neculce nr. 48, era de 55.467 lei RON;
– in prezent, valoarea de circulatie a aceleiasi suprafete de teren este de 97.620 lei RON.
Privitor la cererea de interventie, la termenul de judecata din 3.07.2008, intervenientul S P. C a aratat ca renunta la judecata cererii de interventie- incheierea de sedinta din 3.07.2008,
In aceste conditii, potrivit art. 246 Cod.pr. civ., instanta a luat act ca intervenientul S C a renuntat la judecata cererii de interventie.
Privitor la cererea in constatarea vanzarii-cumpararii imobiliare formulata de reclamanta, fata de probele administrate, cu precadere fata de continutul inscrisului sub semnatura privata intocmit la 3.07.2000, fata de imprejurarea in care a fost intocmit acest inscris si fata de gradul de cultura al paratilor, in temeiul art. 1203 Cod civil instanta a prezumat ca vointa partilor a fost aceea de a intocmi un antecontract de vanzare-cumparare a imobilului situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48 (iar nu un contract de inchiriere imobiliara, asa cum sustin paratii), pretul vanzarii-cumpararii imobilului convenit de parti fiind cel de 20 milioane lei vechi, consemnat in inscrisul intocmit. Atat timp cat la intocmirea antecontractului erau prezenti cei trei parati, este lipsita de relevanta imprejurarea ca la data intocmirii antecontractului nu era dezbatuta succesiunea defunctilor T Gsm si TV.
Potrivit art. 1303 din Codul civil, pretul vanzarii-cumpararii trebuie sa fie serios si determinat de parti. In interpretarea acestui text de lege, literatura si practica judiciara au statuat ca prin pret serios se va intelege ca pretul nu trebuie sa fie derizoriu, adica sa nu fie atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut incat sa nu existe un pret, ca obiect al obligatiei cumparatorului. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-cumparare este, in principu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vandut, deoarece partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vandut, ci si la subiectivismul partilor. S-a mai statuat ca seriozitatea pretului este o chestiune de fapt, lasata la aprecierea instantei.
In cauza de fata, in antecontractul de vanzare- cumparare partile au stabilit pretul de 20 milioane lei vechi, pret care a si fost platit, iar prin raportul de expertiza s-a stabilit ca valoarea terenului de 296 m.p. (ce compune imobilul ce face obiectul antecontractului) era de 55.467 lei RON.
Concluziile raportului de expertiza au fost, insa coroborate si cu declaratiile martorilor audiati in cauza, declaratii prin care pretul imobilului a fost apreciat de catre martori la sume diferite, inferioare sau superioare pretului de 20 milioane lei vechi.
Apreciind asupra seriozitatii pretului, din coroborarea declaratiilor martorilor, cu concluziile raportului de expertiza instanta a apreciat ca pretul consemnat in antecontractul de vanzare cumparare a fost serios, chiar daca el se situeaza sub pretul stabilit prin raportul de expertiza.
Pentru considerentele de mai sus, actiunea formulata de reclamanta a fost apreciata ca fiind intemeiata, si a fost admisa.
Potrivit art.111 Cod.pr. civ., se va constata ca prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Act de vanzare-cumparare” intocmit la data de 3.07.2000, paratii BG, TD si TN au promis reclamantei SM (casatorita cu S P. C) sa vanda acesteia, cu pretul de 20 milioane lei vechi, integral platit de catre reclamanta, imobilul compus din casa de locuit cu doua camere, un hol) si suprafata de 296 m.p. teren aferent si din ingraditura, imobil situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48 (fosta str. T. Enache nr. 48), avand actualele vecinatati: N- CI; E-OS; S- str. Ion Neculce; V-BR.
S-a dispus trecerea din patrimoniul paratilor, in patrimoniul reclamantei, a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48, mai sus descris.
Conform art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prezenta sentinta tine loc de act autentic de vanzare-cumparare a imobilului situat in Barlad, str. Ion Neculce nr. 48.
Actiunea a fost legal timbrata, la valoarea stabilita prin antecontractul de vanzare-cumparare.
1
