Actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare a imobilului încheiat conform dispozitiilor Decretului – Lege nr. 61/1990.
Contractele prin care s-au vândut chiriasilor, în baza Decretului – Lege nr. 61/1990, locuinte ce nu au fost construite din fondurile statului, se sanctioneaza cu nulitatea absoluta în raport cu art. 1 si 5 din decret.
În speta, contractul de vânzare cumparare are ca obiect o locuinta care a fost construita din fondurile statului, astfel apartamentul din litigiu a fost vândut reclamantului în conditiile prevederilor capitolului 4 din Legea nr. 4 din 31 martie 1973, lege care face distinctie între locuintele proprietate personala construite cu sprijinul statului si respectiv locuintele vândute chiriasilor din fondul locativ de stat, locuintele incluse în aceasta din urma categorie, reglementata în capitolul 4 din lege, fiind vândute cetatenilor care le ocupa în calitate de chiriasi.
Dat fiind ca Decretul – Lege nr. 61/1990 se refera la locuintele construite din fondurile statului, apartamentul din litigiu intra sub incidenta dispozitiilor acestui act normativ, nesubzistând nici un motiv pentru sanctionarea contractului de vânzare cumparare cu nulitatea absoluta.
Sursa: decizia civila nr.146/25.09.2008-R pronuntata
de Curtea de Apel Oradea în dos. nr. 648/111/2005
Prin sentinta civila nr. 371/R din 29 martie 2007 pronuntata de T. B., în dosar nr. 648/111/21005, s-a respins exceptia necompetentei materiala a instantei de prematuritate a actiunii.
S-a admis în parte cererea principala modificata formulata de reclamantii W. L. F. si W. M. E., ambii dom.în G. 74564 C. U., str.2. cu dom.ales în O., str.M.E. nr.7, ap.1, împotriva pârâtilor Statul Român – C. L. O., P. M.O., cu sediul în O., P-ta U. nr.1, jud.B., SCCTI B., cu sediul în O., Bd. D. nr.108, E. A. si E. E., ambii dom. în O., str. M. Al. A. nr.15, ap.2, jud. Bihor.
S-a constatat ca imobilul înscris initial în CF 23834 O., cu nr.top. 3470/2/II, în natura apartament compus din 3 camere, bucatarie, camara de alimente, baie, spais, antreu, terasa si garaj, cu o suprafata construita de 74 m.p., a fost preluat în mod abuziv de Statul Român de la reclamanti.
S-a declarat nul contractul de vânzare cumparare nr.2819 încheiat la data de 11.01.1991, între pârâtii de rândul 3-5.
S-a declarat nula încheierea nr.1473/23.01.1992 data de Serviciul de Carte Funciara din cadrul Judecatoriei O..
S-a dispus rectificarea înscrierilor de CF 39483 privind imobilul cu nr.top.,3470/3/II proprietarilor de sub B.1 si B.2.
S-a admis cererea de chemare în garantie formulata de pârâtii E. A. si E. E. împotriva SCCTI Bihor si M. F. P., cu sediul în B., str. A. nr.17.
A fost obligat M. F. P. sa restituie pârâtilor suma de 123.010 lei reactualizata în raport de indicele de inflatie la data platii efective începând cu 11.01.1991.
S-a respins ca ramasa fara obiect cererea de chemare în garantie formulata de SCCTI B. împotriva M. F. P.
S-au respins ca nefondate celelalte pretentii.
Au fost obligati pârâtii în solidar sa plateasca reclamantei W. M. E. suma de 300 RON, cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a avut în vedere urmatoarele considerente:
În ce priveste exceptia de prematuritate a actiunii si de necompetenta materiala a instantei, instanta le-a apreciat ca neîntemeiate, pentru urmatoarele considerente:
Chiar daca procedura administrativa de solutionare a notificarii este nerespectata, actiunea introdusa nu este prematura, întrucât solutia ce se va da în solutionarea prezentului dosar va avea înrâurire asupra acelei prevederi.
Cu privire la necompetenta materiala, invocata, se constata ca T. B., prin decizia civila nr.401/A/2004, a anulat S.C. 1726/11.03.2003 a Jud. Oradea si a retinut cauza spre competenta solutionare, iar aceasta hotarâre a ramas irevocabila prin nerecurare.
Reclamantii au fost proprietari asupra imobilului înscris în CF 23834 O., nr.top. 8370/3/11, în natura reprezentând apartament si garaj situat administrativ în O., Calea 1 M. nr.15.
Prin deciziile nr.101/26.02.2983 si 724/21.11.1983, emise în temeiul D.223/1974, imobilul a fost preluat de Statul Român. În ambele acte administrative se mentioneaza ca trece în proprietatea statului cota de 1/2 ce apartine fiecarui sot. O atare mentiune contravine însa regimului juridic al proprietatii devalmase. Caracteristic acestora este faptul ca nici unul dintre codevalmasi nu cunoaste întinderea cotei sale ideale asupra bunului în materialitatea sa.
Obligatia impusa cetatenilor români care urmeaza sa plece definitiv din tara în disp. art.2 din D.223/1974 de a-si înstraina locuinta numai catre stat si în conditii de pret prestabilit prin lege contravine prevederilor Constitutiei României din 1965, care la art.36 arata ca dreptul de proprietate personal era ocrotit de lege. Proprietarului îi era restrâns în afara cadrului constitutional atributul de dispozitie. În realitate, se ajungea pe cale indirecta la o expropriere fara sa existe un interes obstesc.
Cât priveste alin.2 al aceluiasi articol, acesta încalca prevederile Constitutiei, întrucât trecerea în proprietatea statului se face în absenta vreunei remuneratii. Aplicarea acestei dispozitii în privinta reclamantei de rândul 2 echivaleaza cu confiscarea speciala prevazuta de Codul Penal. O asemenea masura nu putea fi aplicata însa decât în temeiul unei hotarâri judecatoresti de condamnare.
Preluarea imobilului în conditiile acestei prevederi legale reprezinta o atingere adusa libertatii de miscare a persoanei.
În aceste conditii, este neîndoielnic ca preluarea imobilului s-a facut de catre Statul Român în mod abuziv – art.2 lit.h din L.10/2001.
Contractul de vânzare cumparare încheiat la data de 11.01.1991 între pârâtii de rândul 3-5 în baza D.L. 61/1990 contravine disp. art.1 din D.L. 61/1990. potrivit acestui text legal, sunt supuse vânzarii locuintele construite din fondurile statului, si nu cele devenite proprietate de stat în baza D.223/1974.
Contractul astfel încheiat este lovit de nulitate absoluta.
Nu poate fi retinuta buna credinta a cumparatorilor, întrucât acestia, printr-o atenta verificare, puteau sa constate nevalabilitatea titlului statului si a faptului ca vânzarea imobilului contravine dispozitiilor D.L. 61/1990.
Fata de acestea, s-a declarat nul contractul de vânzare cumparare si încheierea în baza careia s-a dispus întabularea dreptului lor de proprietate si va dispune rectificarea înscrierilor din CF 39483 prin radierea proprietarilor de sub B.1 si B.2.
Constatarea însa a dreptului de proprietate în baza L.10/2001 ar însemna eludarea prevederii speciale prevazute de aceasta lege.
Analizându-se contractul de vânzare cumparare, se impune atragerea raspunderii vinovatului pentru evictiune, potrivit art.1337 C.civ.
Având în vedere ca sumele de bani încasate au intrat în fondul special aflat la dispozitia M. F., instanta l-a obligat sa restituie pârâtilor E. A. si E. suma de 123.010 lei reactualizat în raport de indicele de inflatie la data platii efective – art.1341 pct.1 C.civ.
Întrucât prin cererea de chemare în garantie formulata de SCCTI s-a urmarit ca plata sumei de bani sa se faca de M. F., a respins ca ramasa fara obiect aceasta cerere.
Celelalte pretentii au fost respinse ca nefondate.
Actiunea fiind admisa în parte, instanta, în baza art.274-28’76 C.pr.civ., a obligat pârâtii în solidar sa plateasca reclamantei W. M. E. suma de 300 RON, cheltuieli de judecata partiale -onorariu avocat.
Împotriva acestei hotarâri au declarat apel pârâtii E. A. si E. E. si respectiv chematul în garantie M. E. si F. prin D. G. a F. P. B.
În motivarea cererii de apel, apelantul chemat în garantie invoca urmatoarele:
– cererea de chemare în garantie a fost formulata la 21.01.2003, ulterior primei zile de înfatisare, fiind încalcate astfel prevederile art. 61 alin. 1 Cod procedura civila;
– instanta nu a observat culpa celor care au încheiat contractul de vânzare cumparare, apelantul neavând nici o culpa la încheierea contractului;
– instanta s-a aflat într-o grava confuzie, pe de o parte a retinut ca pârâtii E. nu au fost de buna-credinta, dar pe de alta parte, a considerat ca M. F. P. este obligat sa restituie sumele de bani intrate în fondul special, apelantul precizând ca nu întelege despre care fond este vorba, bugetul statului ori fondul stabilit în baza Legii nr. 112/1995;
– pârâtii au cumparat imobilul în baza Decretului Lege nr. 61/1999 care reglementa vânzarea locuintelor construite din fondurile statului, si nu vândute de M. F.;
– este evident ca vânzarea imobilului cu încalcarea actului normativ aratat anterior nu s-a facut din vina apelantului.
În drept sunt invocate dispozitiile art. 296 Cod procedura civila.
Apelantii pârâti E. A. si E. E. au solicitat anularea hotarârii, cu trimitere spre rejudecare la J. O., iar în subsidiar desfiintarea hotarârii, rejudecarea cauzei si respingerea cererilor formulate de reclamanti.
În motivarea apelului, sunt invocate urmatoarele critici:
– T. B. nu putea judeca cauza în prima instanta si sa pronunte o decizie, iar daca a dorit sa pronunte o decizie, instanta nu a fost constituita legal, în complet de 2 judecatori;
– tribunalul nu era competent sa judece cererea privind constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare, în prima instanta, competenta apartinând judecatoriei;
– cererile au fost formulate înainte ca organul competent sa se pronunte asupra notificarii de retrocedare, situatie în care sunt premature, tribunalul a depasit atributiile puterii judecatoresti, restituind prin hotarâre judecatoreasca ceea ce legea spune ca se restituie prin act administrativ;
– cererea de constatare a nulitatii contractului este tardiva, ea fiind depusa în 3 decembrie 2002, dupa expirarea termenului prevazut de lege (14 august 2002);
– în cauza nu s-a facut dovada existentei unei notificari în termenul legal, astfel pe copia notificarii depuse la dosar exista corecturi, neînsotite de stampila si semnatura executorului judecatoresc, de asemenea, ea nu are numar de înregistrare;
– reclamantii nu au facut dovada ca îndeplinesc cerintele Legii nr. 10/2001 pentru a li se retroceda imobilul, ei neavând astfel calitate procesuala activa;
– câta vreme imobilul a fost construit din fondurile statului, este evident ca vânzarea s-a facut legal, apoi este lipsita de logica sustinerea instantei ca ei puteau sa prevada ca titlul statului nu este valabil în anul 1991 când nu exista nici o lege de restituire a proprietatilor, astfel ca ei sunt de buna-credinta;
– nu pot beneficia de restituire în natura cei care au primit despagubiri în temeiul unei conventii cu Statul Român, reclamantii, cetateni germani fiind despagubiti de Statul german pentru preluarea proprietatilor de catre Statul Român.
În drept sunt invocate dispozitiile art. 6 si 10 din Legea nr. 304/2004 si art. 6 din Conventia Europeana pentru apararea Drepturilor Omului.
Prin întâmpinare, intimata W. M. E. a solicitat respingerea apelurilor ca nefondate, cu motivarea ca, în mod temeinic si legal, s-a retinut nulitatea contractului de vânzare cumparare nr. 2819/1991 ca fiind încheiat cu nerespectarea prevederilor legale, practic fondul cauzei vizând restituirea în natura a imobilului preluat abuziv de stat si înstrainat în temeiul unui act normativ care nu este aplicabil în speta, imobilul neintrând sub incidenta Decretului Lege nr. 61/1990, fiind preluat de Stat, iar cât priveste apelul DGFP B., intimata arata ca suma care urmeaza a fi restituita ca si pret achitat de reclamanti, de regula se centralizeaza în fondul special al M. F.
Prin întâmpinare, SCCTI B. SA a solicitat admiterea apelului declarat de E. A. si E. E. si respingerea apelului introdus de D.G.F.P. Bihor, aratând ca, din eroare, T. B. a judecat în prima instanta cauza, instanta neobservând nici prescriptia dreptului material la actiune al reclamantilor, iar referitor la apelul D.G.F.P. Bihor, intimata arata ca apelantul ocoleste art. 23 care îl indica pe beneficiarul banilor încasati de pe urma vânzarii.
Tot prin întâmpinare, intimatul C. L. al Mun. O. a aratat ca lasa solutionarea cauzei la aprecierea instantei având în vedere ca prin hotarârea apelata nu s-a dispus rectificarea de CF în ce priveste dreptul de proprietate al Statului Român.
Examinând sentinta apelata prin prisma motivelor de apel, precum si din oficiu, instanta a retinut urmatoarele:
În primul rând este de retinut ca cererea introductiva de instanta a fost depusa înauntrul termenului impus de Legea nr. 10/2001 prin articolul 46 alin. 5, însa prin cererea initiala reclamantii nu au investit instanta si cu solutionarea cererii având ca obiect nulitatea contractului de vânzare cumparare încheiat de pârâtii E. cu OJVL B., o astfel de cerere fiind formulata abia la data de 3 decembrie 2002, prin actul intitulat precizare de actiune depus la dosar la fila 22.
Fiind supusa prescriptiei prevazute de textul de lege anterior mentionat, cererea în constatarea nulitatii actului juridic atacat apare ca fiind tardiv introdusa.
De altfel, si în ipoteza în care nu s-ar retine prescrierea respectivei cereri, sub aspectul fondului pricinii este de subliniat ca, sanctiunea nulitatii absolute este inoperanta în speta câta vreme contractul de vânzare cumparare privind imobilul din litigiu a fost încheiat cu respectarea conditiilor de valabilitate prescrise de lege.
Astfel, contractele prin care s-au vândut chiriasilor, în baza Decretului – Lege nr. 61/1990, locuinte ce nu au fost construite din fondurile statului, se sanctioneaza cu nulitatea absoluta în raport cu art. 1 si 5 din actul normativ precitat, însa în speta contractul de vânzare cumparare încheiat la data de 11.01.1991 între apelantii pârâti si OJVL Bihor nu are ca obiect o locuinta care sa nu fi fost construita din fondurile statului.
Pentru lamurirea acestei probleme prezinta relevanta dispozitiile Legii nr. 4 din 31 martie 1973 privind dezvoltarea constructiei de locuinte si vânzarea de locuinte din fondul de stat catre populatie, lege care face distinctie între locuintele proprietate personala construite cu sprijinul statului si respectiv locuintele vândute catre populatie din fondul locativ de stat, locuintele incluse în aceasta din urma categorie, reglementata în capitolul 4 din lege, fiind vândute cetatenilor care le ocupa în calitate de chiriasi. Faptul ca locuinta din litigiu face parte din categoria locuintelor vândute din fondul locativ de stat rezulta cu prisosinta din probatoriul administrat în cauza, elocventa fiind în acest sens adresa emisa de Asociatia de Proprietari nr. 10.( fila 9 din dosarul nr. 11409/2002), în care s-a consemnat faptul ca Blocul nr. 15, construit din fondurile statului, a fost dat chiriasilor în luna septembrie 1964, primul chirias al apartamentului nr. 2 fiind reclamantul din cauza. Rezulta asadar ca locuinta aflata în discutie nu a fost construita de acesta, ci a fost vânduta familiei N. în calitatea lor de chiriasi.
În conditiile în care Decretul – Lege se refera la locuintele construite din fondurile statului, apartamentul din litigiu intra sub incidenta dispozitiilor acestui act normativ, nesubzistând nici un motiv pentru sanctionarea contractului de vânzare cumparare cu nulitatea absoluta.
Mai mult, potrivit articolului 5 din Legea nr. 10/2001 persoanele care au primit despagubiri potrivit acordurilor internationale încheiate de România privind reglementarea problemelor financiare în suspensie, nu sunt îndreptatite la acordarea masurilor reparatorii, or în speta, reclamantii, prin refuzul lor de a se prezenta la interogatoriu au recunoscut ca au primit astfel de despagubiri, refuzul fiind apreciat ca atare din perspectiva prevederilor art. 225 din Codul de procedura civila.
În considerarea motivelor anterior expuse, concluzia ce se desprinde este aceea ca solutia de admitere a capatului de cerere având ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare este nelegala, impunându-se schimbarea acesteia în sensul respingerii acestei cereri, si pe cale de consecinta inclusiv a cererilor vizând nulitatea încheierii CF nr. 1473/1992 si respectiv vizând rectificarea înscrierilor de CF nr. 39483 privind imobilul din litigiu.
Respingerea actiunii introduse împotriva pârâtilor E. având ca scop desfiintarea contractului lor de vânzare cumparare produce si consecinta respingerii cererii de chemare în garantie pe care acesti pârâti au formulat-o în cauza împotriva S.C.C.T.I. B. si M. F., devenind astfel de prisos analizarea motivelor invocate de chematul în garantie în cererea sa de apel.
Fata de considerentele ce preced, instanta, în baza dispozitiilor art. 296 din Codul de procedura civila, a admis ca fondate apelurile, a schimbat în parte sentinta în sensul ca a respins actiunea principala modificata sub aspectul cererilor având ca obiect declararea nulitatii contractului de vânzare – cumparare, a nulitatii încheierii CF si vizând rectificarea înscrierilor din CF nr. 39483, a respins cererea de chemare în garantie introdusa de pârâtii E. A. si E., urmând ca celelalte dispozitii ale sentintei sa fie pastrate.
1
