Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune în constatarea nulităţii absolute. Buna-credinţă (C.civ. art. 948, art. 966, art. 968; Legea nr.10/2001, art. 2, art. 9; Legea nr. 7/1996 art. 31)
Buna-credinţă se analizează în raport cu momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi presupune convingerea părţilor contractante că au dreptul, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată să încheie actul juridic. Notarea în cartea funciară a hotărârii judecătoreşti prin care se restituie terţului-reclamant un imobil preluat abuziv de stat în temeiul Legii nr. 10/2001, ce are un alt amplasament decât cel ce este obiect al vânzării, nu înlătură buna-credinţă a părţilor contractante.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr. 302 din 9 iulie 2008
Prin sentinţa civilă nr.7010 din 11 iunie 2007, Judecătoria Iaşi a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, precum şi excepţia lipsei de interes a reclamantului, excepţii invocate de către pârâţi.
A respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul N.Gh. în contradictoriu cu pârâţii: O.B.-C. şi O.R. , SC „N.M.” SRL.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că excepţia lipsei calităţii procesuale active este o excepţie de fond, absolută şi peremptorie. Prin depunerea sentinţei civile nr.325/2004 definitivă, reclamantul a făcut dovada unui interes în promovarea prezentei cauze.
Pe fondul cauzei, s-a reţinut că reclamantul a solicitat nulitatea unui act de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii O. în calitate de vânzători şi pârâta SC „N.M.” SRL în calitate de cumpărătoare.
Reclamantul nu a făcut dovada cauzei ilicite a contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită.
S-a reţinut că reclamantul nu a făcut dovada vreunui motiv de nulitate absolută sau relativă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 din 30 septembrie 2005.
Împotriva sentinţei civile nr.7010 din 11 iunie 2007 a Judecătoriei Iaşi a formulat apel N.Gh.
Prin decizia civilă nr.209 din 19 martie 2008, Tribunalul Iaşi a respins apelul declarat de reclamantul N.Gh. împotriva sentinţei civile nr.7010 din 11 iunie 2007 a Judecătoriei Iaşi, sentinţă pe care a menţinut-o.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că apelantul nu a făcut dovada existenţei fraudei la lege. Apelantul a invocat în dovedirea dreptului său de proprietate sentinţa civilă nr.325 din 7 mai 2004 a Tribunalului Iaşi irevocabilă, prin care s-a stabilit obligaţia de restituire de către SC „A.B.” SA Iaşi a suprafeţei de 2,14 ha. teren situat în parcela 6854, tarlaua 166.
Există diferenţă de amplasament între terenul ce urma a fi restituit şi cel cumpărat de intimaţi. Abia prin decizia civilă nr.2080 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului Iaşi s-a stabilit că parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeaşi cu cea din tarlaua 166. Nu se poate reţine nici cauza ilicită a acestui contract de vânzare-cumpărare, neexistând o probă în acest sens. În ceea ce priveşte reaua-credinţă a intimaţilor, întemeiată pe lipsa de diligenţă a acestora pentru a afla situaţia reală a terenului şi existenţa vânzărilor succesive, tribunalul a constatat că aceasta este nedovedită.
Chiar O.C.P.I., cu adresa nr.13864 din 12 iunie 2006, precizează că cele două suprafeţe de teren nu se suprapun ca numere de parcele, nici ca amplasament. Ca atare, intimaţii s-au adresat pentru informaţii cu privire la situaţia juridică a terenului autorităţii celei mai pertinente, respectiv O.C.P.I. Iaşi.
S-a mai reţinut buna-credinţă a intimaţilor în baza art.31 din Legea nr.7/1996.
Împotriva deciziei civile nr.209 din 19 martie 2008 a Tribunalului Iaşi a declarat recurs N.Gh., criticînd decizia recurată pentru următoarele motive:
– instanţa a aplicat greşit dispoziţiile Legii cadastrului nr.7/1996 art.31, reţinând buna credinţă a intimaţilor, considerând că toate sesizările recurentului la sistarea vânzării şi suprapunere de amplasament nu au relevanţă şi nici opozabilitatea dreptului recurentului notat în cartea funciară;
– titlul intimaţilor nu este în concordanţă cu situaţia juridică reală a terenului, aceştia tranzacţionând teren în parcela 6854 tarla 165, deşi terenul se regăseşte în sectorul cadastral T 166.
– s-a constatat nul titlul de proprietate emis pe teren lui V.V., persoana de la care provine terenul;
– notarea dreptului dobândit prin sentinţa civilă nr.325/2004 a Tribunalului Iaşi i-a conferit calitatea de proprietar al bunului şi s-a adus la cunoştinţă că imobilul era revendicat şi are semnificaţia asumării riscului cumpărării unui bun litigios, ceea ce înlătură buna credinţă a cumpărătorului. SC „N.M.” SRL şi-a asumat riscul desfiinţării dreptului său de proprietate asupra imobilului în funcţie de soarta procesului de revendicare, proces care la 30 septembrie 2005 se afla în faza de recurs la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Faptul că intimaţii au avut concursul notarului la „verificările” situaţiei juridice a terenului, nu îi scuteşte de obligaţia de informare din toate sursele pe care le aveau la dispoziţie pentru a lua o decizie de achiziţionare corectă, fără a încălca dreptul de proprietate al reclamantului.
– vânzările succesive sunt motive temeinice de a pune sub semnul întrebării buna credinţă a intimaţilor, mai ales că sunt celelalte elemente de publicitate care fac să le fie opozabil dreptul reclamantului;
– recurentul avea calitatea de proprietar al terenului în baza sentinţei civile nr.325/2004 a Tribunalului Iaşi, terenul era indisponibilizat şi nu putea face obiectul unor vânzări până la soluţionarea litigiului, există neconcordanţă între situaţia juridică reală şi înscrierile din Cartea funciară, ceea ce înseamnă că actul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 2005 este lovit de nulitate absolută;
– prin încălcarea normelor imperative ce indisponibilizau terenul, art.9 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire;
– articolul 21 din Legea nr. 10/2001 stabileşte sub sancţiunea nulităţii absolute că este interzisă înstrăinarea, concesionarea imobilelor – terenuri sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi;
– din anul 2001 notificarea adresată Primăriei Municipiului Iaşi care a direcţionat-o la I.A.S. „B.” a dus la indisponibilizarea terenului în litigiu, iar la 7 noiembrie 2006 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat irevocabil asupra dreptului de proprietate pe terenul din parcela 6854/zona Bucium a municipiului Iaşi.
Recursul formulat este neîntemeiat.
Prin acţiunea civilă înregistrată la nr.14356/2006 pe rolul Judecătoriei Iaşi, reclamantul N.Gh. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii SC „N.M.” SRL Iaşi, O.B.-C. şi O.R. constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 din 30 septembrie 2005, pentru fraudă şi cauză ilicită.
Prin acest contract vânzătorii mai sus menţionaţi au vândut cumpărătoarei SC „N.M.” SRL Iaşi suprafaţa de 1.185,00 m.p. plus 81,72 m.p. teren situat în extravilanul municipiului Iaşi, zona „B.”, sector cadastral 165, înscris în cartea funciară nr.47958 a localităţii Iaşi.
Potrivit art.948 Cod civil condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.
Potrivit art.968 Cod civil cauza licită este aceea care nu este prohibită de lege sau contrară bunelor moravuri şi ordinii publice.
Prin sentinţa civilă nr.325 din 7 mai 2004 a Tribunalului Iaşi definitivă prin decizia civilă nr.1831 din 14 decembrie 2004 a Curţii de Apel Iaşi a fost obligată S.C. „A.B.” SA Iaşi să îi restituie reclamantului suprafaţa de 2,14 ha teren situat în tarlaua 166, parcela 6854 din Şos. „B.” nr.78-82 aflată în administrarea acesteia.
Examinând actul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se solicită pentru cauză ilicită şi întreg probatoriul administrat în cauză, instanţa a constatat că actul juridic a fost încheiat la data de 30 septembrie 2005 cu respectarea legislaţiei în vigoare şi cu regulile de convieţuire socială.
Ca atare, nu se poate reţine că actul de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 s-a întemeiat pe o cauză falsă ori ilicită sau obligaţia este fără cauză (art.996 Cod civil).
Motivul de nulitate absolută vizând frauda, care este o cauză de nulitate fie că este frauda la lege, fie că este vorba de fraudarea intereselor unor terţe persoane prin încheierea actului, în speţă prin fraudarea intereselor reclamantului-recurent.
În această situaţie, prin sancţiunea nulităţii care este o măsură ce tinde ca anumite efecte ale actului juridic să nu se producă, este ocrotită terţa persoană în frauda căreia a fost încheiat actul.
Recurentul N.Gh., prin recursul promovat, a susţinut că au fost încălcate dispoziţiile imperative ale Legii nr.7/1996, ale Legii nr.10/2001, intimaţii fiind de rea-credinţă la încheierea actului de vânzare-cumpărare încheiat.
Este adevărat că la data de 24 iunie 2005 recurentul a notat la cartea funciară sentinţa civilă nr.325/2004 prin care se dispunea către recurent restituirea unei suprafeţe de teren în tarlaua 166 parcela 6854 din Şos. „B.” de către SC „A.B.” SA Iaşi (în temeiul Legii nr. 10/2001).
Contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită de recurent, din 30 septembrie 2005 se referea la o suprafaţă de teren din extravilanul municipiului Iaşi zona „B.” număr cadastral 165.
Legal a reţinut tribunalul că între terenul ce urma a fi restituit reclamantului şi cel cumpărat de intimaţi era diferenţă de amplasament, fiind tarlale diferite.
De altfel, chiar O.C.P.I. prin adresa nr.13864 din 12 iunie 2006, deci ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare comunică că cele două suprafeţe de teren nu se suprapun ca numere de parcele, nici ca amplasament.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare terenul pe care l-au cumpărat intimaţii nu era revendicat, nu era bun litigios conform O.C.P.I. Iaşi, nefiind necesare alte diligenţe din partea părţilor, cât timp terenul era intabulat în conformitate cu Legea nr. 7/1996.
Prin urmare, corect a fost reţinută buna-credinţă a intimaţilor raportat şi la dispoziţiile art.31 din Legea nr. 7/1996.
Împrejurarea că prin sentinţa civilă nr.8779 din 9 august 2007 a Judecătoriei Iaşi rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.2080 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului Iaşi s-a dispus nulitatea parţială a titlului de proprietate nr.186666/2004 al lui V.V. (căruia i s-a eliberat titlu de proprietate conform Legii nr.18/1991) cu privire la suprafaţa de 9838 m.p. tarlaua 165 parcela 6854, reţinându-se conform expertizei efectuate în cauză că tarlaua 165 este aceeaşi cu tarlaua 166, nu înlătură buna credinţă a intimaţilor (contractul acestora fiind încheiat cu 2 ani înainte).
Buna credinţă se analizează în raport cu momentul încheierii contractului şi presupune convingerea părţilor contractante că au dreptul, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare, să încheie actul juridic de înstrăinare.
Din moment ce vânzarea terenului s-a făcut cu respectarea legislaţiei în vigoare, iar sentinţa civilă nr.325/2004 a Tribunalului Iaşi se referea la tarlaua 166 – parcela 6854 şi titlul de proprietate emis lui V.V. în conformitate cu Legea nr.18/1991 se referea la tarlaua 165, prin sentinţa civilă nr.8779 din 9 august 2007 a Judecătoriei Iaşi s-a stabilit că parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeaşi cu cea din tarlaua 166, este lipsită de temei aserţiunea relei-credinţe a cumpărătorului SC „N.M.” SRL Iaşi, fundamentată pe împrejurarea că aceasta a avut cunoştinţă că parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeaşi cu cea din tarlaua 166.
Ca atare, din întreg probatoriul administrat în cauză nu rezultă că au fost încălcate dispoziţiile Legii nr.7/1996, Legii nr.10/2001, ale Codului civil la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.1705 din 30 septembrie 2005, nedovedindu-se reaua-credinţă a părţilor contractante şi nici fraudarea intereselor reclamantului N.Gh.
Nici motivul de recurs referitor la vânzările succesive nu este întemeiat în condiţiile în care cauza ilicită nu există, iar operaţiunea juridică de încheiere a contractului din prezentul litigiu nu s-a dovedit a fi una speculativă.
De altfel buna-credinţă a părţilor face să fie inaplicabilă teza cauzei ilicite, determinată de convenţia frauduloasă a părţilor semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare.
În raport de toate aceste considerente şi de dispoziţiile art.312 Cod procedură civilă, recursul a fost respins.
