Sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995. Imobilele ce au aparţinut unor persoane juridice nu pot face obiectul acestei legi. Soarta contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în legătură cu aceste imobile.
Imobilele care fac obiectul Legii nr. 112/1995 sunt definite în art. 1 al legii. Din economia acestui text legal rezultă că intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 imobilele cu destinaţie de locuinţă preluate ca atare din proprietatea persoanelor fizice. Ca urmare, pentru ca un imobil să poată face obiectul vânzării către chiriaş, după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, se impun a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: imobilul să fi fost preluat de la o persoană fizică şi să fi avut destinaţia de locuinţă la momentul preluării.
Imobilele care fac obiectul Legii nr. 112/1995 sunt definite în art. 1 al legii. Din economia acestui text legal rezultă că intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 imobilele cu destinaţie de locuinţă preluate ca atare din proprietatea persoanelor fizice. Ca urmare, pentru ca un imobil să poată face obiectul vânzării către chiriaş, după expirarea termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, se impun a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: imobilul să fi fost preluat de la o persoană fizică şi să fi avut destinaţia de locuinţă la momentul preluării.
Secţia I civilă – decizia civilă nr. 738/14 octombrie 2011
Prin sentinţa civilă nr. 1063/2010 pronunţată de Judecătoria Aiud în dosar nr. 480/175/2009 a fost admisă in parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta ER din Ardeal în contradictoriu cu pârâţii CO, DSM ambii în calitate de moştenitori ai pârâtului iniţial CV, CL al municipiului Aiud, Primăria municipiului Aiud şi Unitatea administrativ teritorială – Municipiul Aiud, reprezentată prin Instituţia Primarului municipiului Aiud şi în consecinţă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.61/22.10.1997 încheiat între Regia autonoma „ GO” Aiud si defunctul CV având ca obiect locuinţa situata in Aiud, str. BG nr.13, ap.2, jud. Alba şi s-a respins în rest acţiunea, iar pârâţii au fost obligaţi la plata in favoarea reclamantei a sumei de 5 lei cu titlu cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 61/22.10.1997 încheiat in baza Legii nr.112/1995 cu Regia autonoma „GO” Aiud, CV, antecesorul pârâţilor CO şi DSM, a dobândit locuinţa situată în Aiud, str. BG nr.13, ap.2, jud. Alba, imobil înscris in CF 3608 Aiud sub nr. top. 996, care a făcut obiectul contractului de închiriere pentru suprafeţe locative cu destinaţia de locuinţa nr. 464/23.01.1978.
Imobilul în litigiu a fost înscris iniţial în CF 224 Aiud, fiind preluat de către Statul Roman în baza Decretului nr. 176/1948 care a reglementat trecerea în proprietatea statului a bunurilor bisericilor, congregaţiilor, comunitarilor sau particularilor ce au servit pentru funcţionarea şcolilor comunitarilor de învăţământ general, tehnic sau profesional. La data preluării de către stat, proprietar tabular al imobilului era Colegiul reformat Bethlem Gabor, aşa cum rezultă din considerentele sentinţei civile nr. 208/2005 a Tribunalului Alba.
În baza încheierii de întabulare nr. 589/1949 operată în CF 224 Aiud sub B 95, imobilul în litigiu cu nr. top. 996 a fost transcris în CF 3608 Aiud în favoarea Statului Roman.
Conform copiei cărţii funciare nr. 3608 Aiud, nu s-au făcut înscrieri cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, ulterior înscrierii acestui drept în favoarea Statului Roman.
Instanţa a reţinut că întrucât proprietarul tabular de la care s-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului era Colegiul reformat Bethlem Gabor, imobilul nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, el nefiind preluat de la o persoană fizică, astfel cum se reglementează în această lege specială.
Dacă imobilele preluate de la persoane juridice nu au făcut obiectul Legii nr.112/1995, ele nici nu puteau fi vândute chiriaşilor în baza acestei legi, care a reglementat numai posibilitatea vânzării către chiriaşi a imobilelor ce au făcut obiectul său. Aşadar, actul de înstrăinare încheiat în cauză s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor în vigoare la data înstrăinării, şi prin urmare, raportat la art. 6 alin. 2 din OUG nr.94/2000, republicată, este lovit de nulitate absolută.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii solicitând modificarea sentinţei atacate în sensul respingerii acţiunii promovate de reclamantă.
Tribunalul Alba prin decizia civilă nr. 143/A/2011 a admis apelul declarat de pârâţii CO şi DS împotriva sentinţei civile nr. 1063/2010 pronunţată de Judecătoria Aiud, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a respins acţiunea civilă formulată de reclamanta ER din Ardeal şi a menţinut neschimbată sentinţa civilă atacată sub aspectul soluţionării excepţiilor.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că prin decizia civilă nr. 431/2008 pronunţată de Tribunalul Alba s-a stabilit irevocabil că imobilul în litigiu a fost proprietatea reclamantei la momentul aplicării dispoziţiilor Decretului 176/1948 şi aceasta are calitate procesuală activă de a-l revendica.
Pe fondul cauzei, instanţa de apel a reţinut că antecesorul apelanţilor CV a deţinut în acest imobil un spaţiu de locuit în conformitate cu cele înscrise în contractul de închiriere pentru suprafeţe locative nr. 464/23.01.1978, contract supus reînnoirii conform legislaţiei în vigoare la momentul prelungirilor duratei închirierii. Antecesorul apelanţilor a încheiat cu RA GO Aiud contract de vânzare – cumpărare nr. 61/22.10.1997 pentru apartamentul nr. 2 din imobilul situat în Aiud str. BG nr. 13 apartament cu destinaţia locuinţă deţinută în temeiul contractului de închiriere, în temeiul Legii 112/1995.
Faţă de probatoriul administrat, Tribunalul a apreciat că au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995 în ce priveşte contractul de vânzare – cumpărare nr. 61/1997 cu privire la faptul că imobilul a avut destinaţia de locuinţă, că persoana care deţine spaţiul în temeiul contractului de închiriere şi nu deţine, nu a deţinut sau înstrăinat o altă locuinţă, ea sau membrii familiei sale.
În cuprinsul Legii 112/1995 nu există nicio dispoziţie imperativă care să interzică vânzarea unei locuinţe către chiriaş, dacă acel imobil a fost preluat de la o unitate de cult.
În lipsa unei dispoziţii imperative a legii care să fi fost încălcată la data încheierii actului de înstrăinare 1997, în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 6 alin.1 din O.U.G. nr. 94/2000 republicată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta ER din Ardeal, solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii apelului pârâţilor şi a menţinerii hotărârii primei instanţe.
În expunerea motivelor de recurs, reclamanta arată că în mod greşit a apreciat instanţa de apel valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de antecesorul pârâţilor, considerând că deşi a fost preluat de la o persoană juridică, imobilul poate face obiectul Legii nr. 112/1995. O altă critică se referă la faptul că instanţa de apel a reţinut în mod greşit că nu sunt incidente prevederile art. 6 din OUG nr. 94/2000, care vizează nulitatea actelor de înstrăinare a imobilelor acestei ordonanţe, dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare.Recurenta critică hotărârea atacată şi în ce priveşte buna-credinţă a cumpărătorului, susţinând că nu se poate reţine buna-credinţă a acestuia întrucât contractul a fost încheiat prin fraudarea legii.
În drept se invocă art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Verificând legalitatea deciziei prin prisma criticilor formulate, Curtea a reţinut următoarele:
Câtă vreme legiuitorul a prevăzut expres şi limitativ imobilele care intră în sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, toate celelalte imobile sunt excluse de la restituire sau vânzare în condiţiile legii speciale menţionate, nefiind necesară o prevedere expresă în acest sens. Numai cu privire la imobilele ce cad sub incidenţa Legii nr. 112/1995, foştii proprietari puteau solicita în termenul prevăzut de lege restituirea în natură sau despăgubiri, iar chiriaşii erau îndreptăţiţi la cumpărarea lor în condiţii speciale, de protecţie socială.
La momentul preluării imobilului în litigiu, proprietar era o persoană juridică (Colegiul reformat Bethlem Gabor), astfel că acest imobil nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995. Fostul proprietar nu era îndreptăţit la restituire sau despăgubiri în temeiul acestei legi şi nici chiriaşii nu puteau dobândi prin vânzare-cumpărare acest imobil.
Faţă de aceste considerente, Curtea a constatat că tribunalul a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 cu privire la sfera imobilelor supuse acestei legi şi la aprecierea bunei-credinţe a cumpărătorului. Câtă vreme imobilul nu a fost preluat de la o persoană fizică, iar acest lucru rezultă la o simplă verificare a cărţii funciare, el nu putea fi vândut chiriaşilor. Cu privire la contractul a cărui nulitate se invocă nici nu se pot verifica îndeplinirea cerinţelor prevăzute de legea specială (cum ar fi expirarea termenului prevăzut de art. 14 sau finalizarea procedurii de soluţionare a cererii fostului proprietar) pentru că fostul proprietar nu era îndreptăţit să formuleze o cerere de restituire a imobilului în condiţiile legii speciale.
Pentru considerentele expuse, Curtea reţinând că criticile formulate de reclamantă se circumscriu motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., a admis ca fondat recursul de faţă, cu consecinţa modificării deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de pârâţii CO şi DS împotriva sentinţei civile nr. 1063/2010 pronunţată de Judecătoria Aiud, pe care o va menţine.
