Vânzarea lucrului altuia. Consecinţe. Condiţia bunei-credinţe a terţului dobânditor.
Codul civil: art.948, m954, 1294
Conform art.1294 Cod civil transferarea proprietăţii este de esenţa contractului de vânzare, este unul dintre elementele strict necesare pentru existenţa contractului de vânzare. Aşadar, potrivit Codului civil român, nu se poate concepe vânzare în care să lipsească obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea unui bun cumpărătorului, dispoziţiile din Codul civil fiind pe deplin aplicabile şi în materie comercială, în calitate de drept comun, drept general. Dispoziţiile Codului civil permit ca transferul proprietăţii să aibă loc la un moment ulterior încheierii contractului, cele două momente acordul de voinţă şi transferul proprietăţii putând să nu coincidă, singura condiţie fiind ca la momentul transferării dreptului de proprietate, vânzătorul să fie titularul dreptului de proprietate asupra bunului vândut. În cazul în care vânzătorul nu este proprietar al bunului la acest moment nu s-a putut realiza unul dintre elementele esenţiale ale contractului, respectiv, transferarea proprietăţii, ceea ce atrage nulitatea contractului conform art.954 Cod civil, respectiv eroare asupra substanţei obiectului vândut şi asupra persoanei proprietarului.
Conform art.1294 Cod civil transferarea proprietăţii este de esenţa contractului de vânzare, este unul dintre elementele strict necesare pentru existenţa contractului de vânzare. Aşadar, potrivit Codului civil român, nu se poate concepe vânzare în care să lipsească obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea unui bun cumpărătorului, dispoziţiile din Codul civil fiind pe deplin aplicabile şi în materie comercială, în calitate de drept comun, drept general. Dispoziţiile Codului civil permit ca transferul proprietăţii să aibă loc la un moment ulterior încheierii contractului, cele două momente acordul de voinţă şi transferul proprietăţii putând să nu coincidă, singura condiţie fiind ca la momentul transferării dreptului de proprietate, vânzătorul să fie titularul dreptului de proprietate asupra bunului vândut. În cazul în care vânzătorul nu este proprietar al bunului la acest moment nu s-a putut realiza unul dintre elementele esenţiale ale contractului, respectiv, transferarea proprietăţii, ceea ce atrage nulitatea contractului conform art.954 Cod civil, respectiv eroare asupra substanţei obiectului vândut şi asupra persoanei proprietarului.
Una dintre condiţiile cerute pentru a opera nulitatea contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a vânzării lucrului altuia este dovada relei-credinţe a cumpărătorului sau a tuturor cumpărătorilor succesivi ai bunului, buna-credinţă a terţului dobânditor paralizând acţiunea în constatarea nulităţii unui atare contract.
Una dintre condiţiile cerute pentru a opera nulitatea contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a vânzării lucrului altuia este dovada relei-credinţe a cumpărătorului sau a tuturor cumpărătorilor succesivi ai bunului, buna-credinţă a terţului dobânditor paralizând acţiunea în constatarea nulităţii unui atare contract.
(Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială; decizia nr.83 din 15.02.2008)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială la data de 16.11.2006, reclamanta U a chemat în judecată pe pârâtele S.C. AC S.R.L. şi RIB S.A., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâte şi autentificat de notarul public Doru-Crin Trifoi sub nr.1168/30.05.2005.
Pârâta S.C. AC S.R.L. a depus întâmpinare invocând excepţia necompetenţei materiale, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar pe fond, solicitând respingerea acţiunii ca nefondată.
Prin încheierea din 19.03.2007, tribunalul a respins excepţia necompetenţei materiale ca nefondată.
Prin sentinţa comercială nr.11625/17.10.2007, Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active ca nefondată, şi, a respins cererea reclamantei ca nefondată, obligând reclamanta la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de desfăşurarea procesului.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că acţiunea are ca obiect constatarea nulităţii absolute a unui act juridic încheiat de cele două pârâte, or nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, reclamanta pretinzând că suprafaţa de 190 mp din totalul suprafeţei de 1.555 mp este proprietatea sa, ceea ce-i conferă legitimare procesuală activă.
Pe fondul cauzei, tribunalul a reţinut că reclamanta invocă nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două pârâte, conform art.948 Cod civil, pe motiv că au cunoscut faptul că la data încheierii acestui contract, vânzătoarea nu era proprietara întregii suprafeţe de 1.555 mp, înstrăinată, din această suprafaţă făcând parte şi suprafaţa de 190 mp, care ar aparţine reclamantei.
Tribunalul a reţinut că argumentele invocate în susţinerea acţiunii vizează art.9 lit.b alin.ultim şi art.4.2 lit.d din contractul de vânzare-cumpărare, iar în ceea ce o priveşte pe pârâta S.C. AC S.R.L., invocarea contractului de cesiune nr.898/15.06.2000 şi actului adiţional la acesta, încheiat la aceeaşi dată, sub semnătură privată.
Prin contractul de cesiune se specifică că cedentul CMMC cesionează către cesionarul S.C. AC S.R.L., drepturile şi obligaţiile ce reveneau cedentului ca urmare a convenţiei de cooperare privind realizarea blocurilor de locuinţe în care sunt amplasate spaţii cu altă destinaţie, convenţie încheiată de cedent la data de 18.09.1986 cu DGAL Bucureşti, privind imobilul situat în Bucureşti, B-dul Unirii, nr.67, bl.G2A, tronson I şi II, sector 3, privind suprafaţa de 1.555 mp. S-a mai reţinut că la aceeaşi dată, s-a încheiat actul adiţional nr.124 la acest contract, prin care părţile contractului de cesiune au convenit ca din suprafaţa de 1.555 mp, o suprafaţă de 1.363 mp să fie pusă la dispoziţia cesionarului la data semnării contractului, iar diferenţa de 192 mp, la data finalizării litigiului dintre cooperativă şi actuala reclamantă, prin hotărâre irevocabilă a instanţei competente.
Instanţa de fond a reţinut că acest contract nu face dovada relei-credinţe a pârâtei, întrucât nu se specifică în vreun fel natura litigiului existent între cele două persoane juridice.
Cu privire la cele două articole din contractul de vânzare-cumpărare dintre pârâte, respectiv art.9 lit.b şi art.4.2.d, in stanţa de fond a apreciat că nici de data aceasta nu se face referire la natura litigiului existent între U şi PGM, iar suprafaţa de 217,30 mp despre care se face vorbire în această clauză nu coincide cu suprafaţa de 190 mp invocată de reclamantă, după cum nici ar.4.2.d nu face referire la natura litigiului existent, iar suprafaţa menţionată de 322,75 mp nu coincide cu suprafaţa invocată de reclamantă.
Ca atare, tribunalul a reţinut că nu reiese din conţinutul contractului sau din alt mijloc de probă administrat de reclamantă, că s-ar fi adus la cunoştinţa pârâtei cumpărătoare aspectele legate de suprafaţa menţionată de reclam antă şi de calitatea acesteia de proprietar, în extrasul de carte funciară precizându-se că imobilul este liber de orice sarcini.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, apel înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială la data de 03.12.2007.
În motivarea apelului declarat, apelanta a arătat că instanţa de fond nu a reţinut corect situaţia de fapt, reţinând că nu se specifică natura litigiului or, în actul adiţional la contractul de cesiune se face vorbire despre litigiul dintre cedent şi apelanta-reclamantă cu privire la suprafaţa de 192 mp, fiind evident că este vorba despre o acţiune în revendicare.
Tot greşit a reţinut instanţa de fond că art.9 şi 4.2 din contractul de vânzare priveşte un litigiu între reclamantă şi PGM, în realitate fiind vorba despre un litigiu între aceste două părţi şi S.C. AC S.R.L., ceea ce dovedeşte şi reaua-credinţă a celei de-a doua pârâte.
Apelanta a arătat că instanţa de fond a reţinut în mod greşit că faptul că suprafeţele nu coincid este de natură să înlăture reaua credinţă a RIB, atâta timp cât era evident că este vorba despre acelaşi spaţiu.
Apelanta a mai arătat că la 24.02.2000, CMMC a formulat acţiune în revendicare împotriva U pentru spaţiul comercial în suprafaţă de 190 mp, iar prin decizia nr.2963/10.06.2003 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie – Secţia comercială în dosar nr.7463/2003, s-a luat act de tranzacţia părţilor prin care s-a recunoscut dreptul de proprietate al U pentru suprafaţa de 190 mp, în litigiu.
Apelanta a arătat că dreptul său de proprietate asupra suprafeţei de 190 mp a fost constatat şi prin sentinţa nr.119/22.07.2004 pronunţată de Curtea de Arbitraj de pe lângă ANCOM – U, fiind intabulat în Cartea funciară nr.55975 conform încheierii nr.2549/03.02.2005.
Mai mult, în preambulul contractului de vânzare-cumpărare se invocă drept titlu al vânzătorului, contractul de cesiune nr.898/15.06.2000, care a primit doar suprafaţa de 1.363 mp, suprafaţa de 192 mp fiind transmisă sub condiţie suspensivă.
Intimata RIB a depus întâmpinare solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Examinând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor de apel formulate, văzând şi dispoziţiile art.294 şi următoarele Cod procedură civilă, Curtea reţine că apelul declarat este fondat, pentru următoarele considerente:
Din analiza conţinutului dosarului de fond, Curtea reţine că în speţă a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.1168/30.05.2005 (filele 20-27 din dosarul de fond), a cărui nulitate se solicită de către apelanta-reclamantă, contract încheiat între S.C. AC S.R.L. şi RIB S.A., având ca obiect suprafaţa de 1.555 mp. Totodată, în conţinutul contractului se face precizarea că vânzătorul S.C. AC S.R.L. este proprietarul exclusiv al acestui imobil, iar în art.2.2.1, se face menţiunea că vânzătorul a dobândit dreptul de proprietate conform contractului de cesiune încheiat între CMMC şi vânzător, autentificat sub nr.898/16.06.2000.
Conform contractului de cesiune încheiat sub nr.898/15.06.2000, CMMC a cesionat pârâtei S.C. AC S.R.L. toate drepturile şi obligaţiile ce-i reveneau urmare a Convenţiei de Cooperare, privind realizarea blocurilor de locuinţe în care sunt amplasate spaţii cu altă destinaţie, privind imobilul situat în Bucureşti, B-dul Unirii nr.67, bl.G2A, sector 3, tronson I şi II, subsol, parter şi mezanin, pentru suprafaţa de 1.555 mp (filele 74-76 din dosarul de apel).
La aceeaşi dată – 15.06.2000, părţile acestui contract de cesiune au încheiat sub semnătură privată un act adiţional la contractul menţionat, sub nr.124/15.06.2000, menţionându-se că, suprafaţa de 1.555 mp va fi pusă la dispoziţia cesionarului, astfel: 1.363 mp la data semnării contractului de cesiune, iar 192 mp la data finalizării litigiului dintre CMMC şi U privind această suprafaţă, prin hotărâre irevocabilă a instanţei judecătoreşti competente. Mai mult, în art.2 al acestui act adiţional (fila 11 din dosarul de fond) se specifică că pârâta-cesionară, respectiv S.C. AC S.R.L. nu va face uz de contractul de cesiune pentru intrarea în posesie şi folosinţa spaţiului de 192 mp ocupaţi de S.C. PGM T S.R.L., decât după obţinerea unei hotărâri irevocabile a instanţei judecătoreşti.
Aşadar, voinţa părţilor în contractul de cesiune a fost formulată pentru transmiterea imediată în proprietatea pârâtei S.C. AC S.R.L. a suprafeţei de 1.393 mp şi, respectiv, pentru transmiterea sub condiţie suspensivă a suprafeţei de 192 mp, respectiv, în funcţie de soluţia dată de instanţa de judecată în litigiul pe rol dintre cedentă şi U, în speţă, apelanta-reclamantă.
Se mai reţine că actul adiţional la contractul de cesiune este semnat şi ştampilat de ambele părţi, susţinerea pârâtei S.C. AC S.R.L. în faţa instanţei de apel în sensul că nu a cunoscut existenţa acestui act adiţional şi că nu se mai poate înscrie în fals întrucât a decedat preşedintele cedentului, fiind superfluă, cu atât mai mult cu cât într-o atare procedură de înscriere în fals partea menţionată ar tinde să probeze că semnătura reprezentantului său, al cesionarului, nu este reală, fiind falsificată.
Curtea mai reţine că pe conţinutul învederat al actului adiţional nr.124/15.06.2000, apelanta-reclamantă a făcut proba cu sentinţa nr.119/22.07.2004 dată de Curtea de Arbitraj de pe lângă ANCOM – U (filele 7-10 din dosarul de fond) şi, respectiv, decizia irevocabilă nr.2963/10.06.2003 dată de Curtea Supremă de Justiţie – Secţia Comercială (filele 15-19 din dosarul de fond) decizie prin care s-a finalizat litigiul dintre apelantă şi CMMC, luându-se act de tranzacţia părţilor, prin care se consfinţeşte dreptul de proprietate al apelantei-reclamante pentru suprafaţa de 190 mp spaţiu comercial situat în Bucureşti, B-dul Unirii, nr.67, tronson I, parter, sector 3.
Aşadar, la data pronunţării acestei hotărâri irevocabile – 10.06.2003, s-a împlinit condiţia suspensivă prevăzută în art.1 şi 2 din actul adiţional la contractul de cesiune, astfel încât contractul de cesiune pentru transferul suprafeţei de 190 mp nu s-a mai încheiat, condiţia suspensivă afectând însăşi realizarea acordului de voinţă, perfectarea contractului fiind prorogată până la obţinerea hotărârii judecătoreşti menţionate.
Din materialul probator examinat anterior, Curtea reţine şi dovada relei-credinţe a pârâtei S.C. AC S.R.L., care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.1186/30.05.2005 în dispreţul acordului de voinţă dat prin contractul de cesiune încheiat cu cedentul său, contract astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr.124/15.06.2000, cele două acte – respectiv, contractul de cesiune şi actul adiţional – formând un întreg.
Faţă de aceste considerente, Curtea reţine ca superfluă motivarea instanţei de fond în sensul că nu se specifică natura litigiului – în opinia Curţii, este suficientă menţiunea că există un litigiu relativ la o parte din suprafaţă – sau că nu corespunde suprafaţa, cu atât mai mult cu cât este vorba despre o suprafaţă din imobil în litigiu, astfel încât, cât anume va reveni fiecăreia dintre părţile în litigiu se va stabili doar la data soluţionării irevocabile a acestuia.
Din analiza conţinutului contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cele două pârâte, Curtea reţine că în speţă, a fost dovedită şi reaua-credinţă a cumpărătoarei RIB S.A. întrucât art.4.2 lit.d din contract face vorbire de punerea în posesie a cumpărătorului pentru suprafaţa de 322,75 mp la data finalizării litigiului cu PGM (chiriaşul de la acel moment) şi U, iar art.9.1 lit.b face referire la acelaşi litigiu cu PGM şi U, pentru suprafaţa de 217,30 mp, situată la parterul imobilului (tronson I) ce va fi gestionat de către pârâtă, în speţă prima pârâtă.
Aşadar, la momentul încheierii contractului a cărui nulitate se cere intimata-pârâtă RIB cunoştea că o parte din suprafaţa vândută face obiectul unui litigiu cu PGM şi U, faptul că suprafeţele nu coincid şi că nu se specifică natura litigiului, cum a reţinut instanţa de fond, nefiind relevant pe aspectul probei relei-credinţe a acestor părţi, cu atât mai mult cu cât, aşa cum s-a învederat şi anterior, este vorba despre o suprafaţă în litigiu.
Curtea nu poate reţine nici argumentele aduse de intimatele-pârâte în sensul că există două cărţi funciare diferite pentru acelaşi imobil, şi că înscrierea în cartea funciară a pârâtei S.C. AC S.R.L. este anterioară, întrucât, cele învederate pot face obiectului unui eventual alt litigiu, şi deci, exced cauzei de faţă.
Nici faptul că apelanta-reclamantă nu a notat existenţa litigiului în cartea funciară, nu este de natură să combată acţiunea reclamantei, întrucât o atare menţiune este o măsură de prevedere pentru cel care face menţiunea, în sensul creării efectului de publicitate faţă de terţi, or în speţă, reclamanta a făcut dovada că cei doi terţi care au încheiat actul de vânzare-cumpărare, în speţă, intimatele-pârâte, cunoşteau existenţa litigiului la data încheierii actului.
Pentru considerentele mai sus invocate, Curtea reţine că, în speţă, obiectul contractului de vânzare-cumpărare în litigiu priveşte în parte, pentru suprafaţa de 190 mp dreptul de proprietate aparţinând altei persoane, fiind o veritabilă vânzare a bunului altuia, conform art.954 Cod civil, în speţă fiind dovedită reaua-credinţă a terţilor achizitori, motiv pentru care, în baza art.294 şi următoarele Cod procedură civilă raportat la art.954 Cod civil şi art.948 Cod civil, Curtea va admite apelul, va schimba în parte sentinţa atacată, în sensul că va admite acţiunea reclamantei şi va constata nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr.1186/03.05.2005, pentru suprafaţa de 190 mp aparţinând reclamantei.
Totodată, Curtea va menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei de fond privind soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale active invocată de pârâta S.C. AC S.R.L. (I.M.C.)
5
