Contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.
Obligaţia locatorului de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru bunul ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.
O.G.nr.51/1997
H.G. nr.55/1998
La terminarea contractului de leasing imobiliar şi sub condiţia îndeplinirii de către utilizator a obligaţiilor asumate, părţile trebuie să procedeze la îndeplinirea formalităţilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunului este pentru locator o obligaţie legală, contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare reprezentând temeiul obligaţiei de a face, respectiv de a încheia contract de vânzare-cumpărare.
(Decizia comercială nr.565/19.12.2007 – Secţia a VI-a Comercială).
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială la data de 16.03.2006, reclamanta SC D C SRL a chemat în judecată pe pârâta S.C. D A S.A. (fostă SC A SA) solicitând să se dispună:
-obligarea pârâtei să încheie contract de vânzare-cumpărare, în formă autentică, pentru imobilul cu destinaţie comercială, situat în Bucureşti, Calea V. nr.220 – 224, bl.69B, parter, sector 4, ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.1817/11.05.1999;
-obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei pentru fiecare zi de întârziere, până la încheierea contractului;
-obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu acest proces.
La propunerea părţilor în cauză au fost încuviinţate şi administrate proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu şi proba cu expertiză contabilă.
Prin sentinţa comercială nr.11787/14.12.2006 pronunţată în dosarul nr.9332/3/2006 Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială a respins acţiunea formulată de reclamantă ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere actele şi lucrările cauzei şi dispoziţiile O.U.G nr.88/1997, HG577/2002 precum şi ale Legii nr.137/2002, reţinând în esenţă că, în temeiul contractului de leasing imobiliar încheiat la data de 11.05.1999, pârâta (fostă SC A SA) în calitate de locator s-a obligat să transmită folosinţa şi posesia spaţiului comercial din Bucureşti, Calea V. nr.222, sector 4, restaurantul D. iar reclamanta s-a obligat, în calitate de utilizator, să plătească redevenţa corespunzătoare, urmând ca la data expirării contractului de leasing imobiliar, locatorul să-i transmită dreptul de proprietate asupra bunului.
Tribunalul a mai reţinut că pe durata contractului 11.05.1999 – 11.05.2004, utilizatorul şi-a îndeplinit obligaţiile , respectiv a efectuat plata redevenţei lunare în cuantum de 1.045.349.546 lei, a achitat taxe teren şi impozit pe clădiri în cuantum de 38.281.042 lei, valoarea rămasă neamortizată la finele contractului de leasing fiind de 139.555.035 lei şi a achitat TVA în sumă de 234.820.522 lei.
A mai reţinut că, art.3 din contractul încheiat între părţi prevede că utilizatorul a beneficiat şi de un drept de folosinţă asupra terenului până la atestarea dreptului de proprietate.
Pe acest aspect, tribunalul a constatat că, potrivit legislaţiei specifice, înaintea vânzării unor active societatea comercială este obligată să majoreze capitalul social cu valoarea terenurilor, pentru care se obţine certificatul de atestare a dreptului de proprietate, în condiţiile art.142 şi următoarele din H.G 577/2002, respectiv în condiţiile Legii nr.137/2002, acest lucru nefiind dovedit.
De asemenea, tribunalul a mai reţinut că nu s-a probat că s-ar fi obţinut acordul vânzătorului pentru înstrăinarea activului, în condiţiile legii şi că s-ar fi adoptat o hotărâre a adunării generale în acest sens.
Concluzionând, tribunalul a constatat că nefiind clarificată situaţia terenului, acţiunea reclamantei nu poate fi primită.
Împotriva acestei sentinţe, reclamanta a formulat apel, în termen şi legal timbrat, considerând-o netemeinică şi nelegală.
Prin motivele de apel depuse la dosar la data de 13.03.2007, după prezentarea situaţiei de fapt, a apărărilor invocate de intimata-pârâtă prin întâmpinare şi a probelor administrate în cauză, apelanta a arătat, în esenţă, că este evident faptul că adaugiul actori incumbit probatio este pe deplin acoperit în ceea ce o priveşte, că toate obligaţiile sale au fost demonstrate ca fiind îndeplinite, că pretenţiile intimatei pârâte privind solicitarea unor sume suplimentare faţă de cele achitate nu au nici o justificare legală.
Apelanta a mai arătat că, deşi mai mult decât concludente în susţinerea pretenţiilor sale probele aflate la dosar au fost ignorate sau interpretate în mod eronat.
În ceea ce priveşte argumentele instanţei de fond, apelanta a arătat că sunt criticabile întrucât, în speţă, legea părţilor o reprezintă contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare înregistrat sub nr.1817 din 11.05.1999, transferul dreptului de proprietate operând în virtutea îndeplinirii întocmai a tuturor obligaţiilor contractuale asumate de către ea în calitate de utilizator, cât şi în baza caracterului irevocabil al clauzei de vânzare.
Ca atare, în raport de dispoziţiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era în vigoare la data încheierii contractului , precum şi în raport de dispoziţiile art.9 alin.1 lit.d din acelaşi act normativ, încheierea contractului de vânzare-cumpărare este o obligaţie legală a locatorului.
A mai arătat că opţiunea irevocabilă de a achiziţiona imobilul la expirarea perioadei de leasing a fost aprobată de către intimata-pârâtă prin Hotărârea Adunării Generale a Acţionarilor din data de 06.11.1998, astfel cum aceasta a admis prin răspunsul la întrebarea nr.13 din interogatoriul ce a fost formulat în faţa instanţei de fond, răspuns ce a fost ignorat de instanţă.
Referitor la dispoziţiile legale reţinute de instanţă şi anume art.142 şi următoarele din HG nr.577/2002 şi Legea nr.137/2002, apelanta a precizat că acest cadrul legal nu era în vigoare la data întocmirii contractului cu clauză irevocabilă de vânzare, situaţie în care apreciază că sunt incidente teoriile general acceptate ale neretroactivităţii legii.
Pe acest aspect apelanta a mai arătat că şi în situaţia în care s-ar trece peste principiul neretroactivităţii legii civile şi tot nu poate fi reţinută aserţiunea instanţei de fond legată de includerea în capitalul social a valorii terenurilor deoarece terenul în discuţie nu face obiectul contractului.
În concluzie, apelanta a solicitat admiterea apelului, în temeiul dispoziţiilor art.296 Cod pr.civ. schimbarea în tot a sentinţei comerciale atacate şi pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.
În susţinerea apelului apelanta a solicitat proba cu înscrisuri.
În drept au fost invocate dispoziţiile art.282 – 298 Cod pr.civ. coroborate cu art.969,970, 977,1073 Cod civil şi O.G 51/1997.
La dosarul cauzei intimata a depus întâmpinare solicitând respingerea apelului şi pe cale de consecinţă menţinerea sentinţei apelate ca fiind temeinică şi legală.
În esenţă, intimata a invederat că aşa cum a arătat şi la fond, este de acord cu încheierea contractului pentru spaţiul în litigiu, ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/1999, dar nu înainte ca apelanta să achite suma de 37.571.430 ROL reprezentând impozite şi taxe aferente imobilului şi a căror plată incumbă utilizatorului şi suma de 8251 USD + TVA reprezentând valoarea neamortizată, conform contractului de leasing.
Intimata a mai învederat că nu se află încă în posesia unui cadastru imobiliar pentru suprafaţa respectivă şi pe cale de consecinţă nici în posesia unei încheieri de intabulare, situaţie în care nu s-a putut efectua majorarea capitalului social cu contravaloarea terenului respectiv, în conformitate cu prevederile Legii nr.137/2002.
A mai invederat că, Hotărârea AGA prin care s-a hotărât printre altele şi încheierea în formă autentică a vânzărilor de spaţii în leasing a fost anulată în instanţă, cauza purtând numărul de dosar 39096/3/2005, iar soluţia de anulare a Hotărârii AGA a rămas definitivă şi irevocabilă prin decizia nr.513/30.10.2006 a Curţii de Apel Bucureşti.
În susţinerea celor arătate prin întâmpinare, intimata a depus înscrisuri în copie.
Prin încheierea de şedinţă de la termenul din 24.04.2007, Curtea, în baza art.151 Cod pr.civ. a repus cauza pe rol constatând că sunt necesare noi lămuriri cu privire la imobilul ce a format obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 şi pentru a se depune de către intimată Hotărârea AGA din 06.11.1998.
Astfel, la termenul din 15.05.2007, Curtea a solicitat părţilor lămuriri cu privire la inadvertenţele existente referitor la adresa imobilului ce a făcut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, în contract fiind indicată adresa din Bucureşti, Calea V. nr.222, sector 4, iar în cererea de chemare în judecată fiind indicată o altă adresă , respectiv Bucureşti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4.
Pentru clarificarea acestor inadvertenţe apelanta a depus o serie de înscrisuri, printre care copia contractului nr.1817/11.05.1999 (filele 54-60) privind imobilul situat în Bucureşti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4 (Restaurant D.), cu privire la acest contract fiind date de către apelantă o serie de explicaţii consemnate în încheierea de la termenul din 12.06.2007 (fila 119).
De asemenea, apelanta a depus la dosar, în copie, documentaţia topografică efectuată de intimată, înregistrată la Oficiul Naţional de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi a solicitat proba cu expertiză tehnică imobiliară, probă ce a fost respinsă, apreciindu-se că nu se impune administrarea unei asemenea probe.
În ceea ce priveşte intimata, aceasta a depus la dosar Punct de vedere în legătură cu modificarea de număr poştal (filele 108-109) şi pentru a dovedi că în prezent denumirea sa este SC A SA a depus un certificat de menţiuni emis de Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Bucureşti, în data de 09.08.2007.
La termenul din 6.11.2007, urmare dispoziţiei Curţii, intimata a depus la dosar, în copie, dosarul cadastral privind imobilul în care se află restaurantul D. iar la interpelarea instanţei a precizat că acest dosar se referă numai la imobilul în care se află acest activ nu şi la alte active ale SC A SA.
Examinând apelul în raport de criticile invocate, în raport de actele şi lucrările cauzei şi având în vedere şi dispoziţiile legale incidente, Curtea constată că acesta este întemeiat pentru considerentele ce se vor arăta.
Astfel, prin cererea de chemare în judecată, apelanta a solicitat să se dispună obligarea intimatei să încheie contract de vânzare-cumpărare, în formă autentică, pentru imobilul cu destinaţie comercială situat în Bucureşti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.1817/11.05.1999.
Totodată, apelanta a solicitat şi obligarea intimatei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 lei (ROL) pentru fiecare zi de întârziere, până la încheierea contractului.
Din probele cauzei (înscrisuri şi interogatoriu), probe completate în apel, Curtea reţine că între părţi s-a încheiat contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999 pe un termen de 5 ani de la data semnării procesului verbal menţionat la art.3 din contract, prin care intimata (locatorul) s-a obligat să transmită folosinţa şi posesia imobilului situat în Bucureşti, Calea V. nr.220-224, bloc 69B, parter, sector 4, iar la expirarea termenului să respecte opţiunea irevocabilă a apelantei (utilizatorul) de cumpărare a imobilului, opţiune aprobată prin Hotărârea Adunării Generale a Acţionarilor intimatei din data de 6.11.1998, adoptată în conformitate cu prevederile Normelor Metodologice aprobate prin HG nr.55/12.02.1998.
Potrivit art.13 din contract, la terminarea acestuia şi sub condiţia îndeplinirii întocmai a obligaţiilor utilizatorului (apelanta), părţile trebuiau să procedeze în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare, la îndeplinirea formalităţilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al acestui contract.
Din probele administrate în cauză, înscrisuri şi expertiză contabilă (raportul de expertiză nefiind contestat de intimată), rezultă că apelanta în calitate de utilizator şi-a îndeplinit întocmai şi în totalitate obligaţiile de plată către intimată referitoare la redevenţa lunară, taxe teren şi impozite pe clădiri, valoare rămasă neamortizată la finele contractului de leasing, TVA 19% .
În aceste condiţii având în vedere dispoziţiile art.4 lit.e din O.G nr.51/1997, astfel cum era în vigoare la momentul încheierii contractului de leasing imobiliar şi dispoziţiile art.9 alin.1 lit.d din acelaşi act normativ (cu modificările ulterioare) încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului este pentru intimată o obligaţie legală, contractul de leasing imobiliar reprezentând temeiul obligaţiei de a face, respectiv de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul acestui contract.
Curtea mai reţine că atât în faţa instanţei de fond cât şi în apel intimata pârâtă a invederat că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, condiţionat însă de achitarea unor sume care în opinia sa nu au fost achitate de reclamantă, de efectuarea cadastrului imobiliar şi intabularea dreptului de proprietate, precum şi de majorarea capitalului social cu contravaloarea cotei indivize de teren pentru care s-a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate.
Or, prin toate aceste motive, dintre care unele au fost însuşite de instanţa de fond, intimata nu face altceva decât să se eschiveze de la îndeplinirea obligaţiei legale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar.
Astfel, aşa cum s-a arătat mai înainte, din probele administrate în cauză, rezultă că apelanta şi-a îndeplinit întocmai şi în totalitate obligaţiile de plată către intimată.
În ceea ce priveşte efectuarea cadastrului imobiliar şi intabularea dreptului de proprietate, cât şi majorarea capitalului social cu c/val. cotei indivize de teren, Curtea reţine că acestea sunt în sarcina intimatei, şi ca atare aceasta nu poate invoca propria culpă pentru a justifica neîndeplinirea unei obligaţii legale, în speţă, aceea de a încheia contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul contractului de leasing nr.1817/11.05.1999, cu atât mai mult cu cât terenul nici nu face obiectul contractului de leasing.
Nu poate fi primită nici apărarea intimatei privind anularea Hotărârii AGEA nr.2/20.08.2005, deoarece aşa cum s-a arătat mai înainte, obligaţia intimatei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare derivă din dispoziţii legale (O.G nr.51/1997) şi din contractul de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, opţiunea apelantei de a cumpăra imobilul la sfârşitul contractului de leasing fiind aprobată prin Hotărârea AGA din 6.11.1998, hotărâre ce nu a fost anulată.
În considerarea celor arătate, Curtea constată că instanţa de fond a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor legale, pronunţând o sentinţă nelegală şi netemeinică.
În consecinţă, în baza art.296 Cod pr.civ., Curtea a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa atacată şi pe fond a admis în parte acţiunea, în sensul că a obligat pârâta să încheie contract de vânzare-cumpărare, în formă autentică, pentru imobilul cu destinaţie comercială, situat în Bucureşti, Calea V. nr.220-224, bloc 69 B, parter, sector 4, ce a făcut obiectul contractului de leasing imobiliar nr.1817/11.05.1999, din probele administrate în cauză rezultând că activul “Restaurantul D.” se află situat la această adresă.
Având în vedere dispoziţiile art.5803 alin.5 din Codul de procedură civilă, modificat şi completat prin Legea nr.459/2006 (dispoziţii de imediată aplicare), Curtea a respins ca nefondat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata daunelor cominatorii de 2.000.000 ROL pentru fiecare zi de întârziere, până la încheierea contractului.
În baza art.274 Cod pr.civ. Curtea a obligat intimata la plata către apelantă a sumei de 7.987,30 RON, cheltuieli de judecată în fond şi în apel, reprezentând taxe de timbru, onorariu avocat şi onorariu expert.
7
