Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub numărul 3865/279/2013 contestatoarea TM a contestat procesul-verbal de licitaţie imobiliară nr. 6 încheiat la data de 18.04.2013 de BEJ VC în dosarul de executare nr. 497/2012, solicitând anularea acestuia şi constatarea calităţii sale de adjudecatar al imobilului scos la licitaţie.
În motivare a arătat, în esenţă, că urmare a publicaţiei de vânzare emisă în dosarul de executare nr. 497/2012 de BEJ VC privind vinderea prin licitaţie publică a unui imobil, a depus o ofertă reală de cumpărare a acestuia la preţul de 30.000 de lei, achitând şi cauţiunea de 8850 de lei. Procedura de vânzare a acestui imobil era la a VII licitaţie, iar preţul de începere a licitaţiei a fost de 88.500 de lei, preţ ce reprezenta 75% din valoarea de piaţă a imobilului, valoare stabilită prin evaluare. În urma strigărilor succesive, a oferit cel mai mare preţ, de 37.000 de lei. Cu toate acestea, motivat de faptul că creditoarea a solicitat, prin adresa nr 3686/15.04.2013 ca valorificarea imobilului ipotecat să nu se facă la un preţ mai mic de 75% din valoarea imobilului, executorul judecătoresc nu a declarat-o adjudecatar, dispunând continuarea procedurii.
Apreciază că au fost încălcate dispoziţiile art. 509 alin. 5 şi art. 510 din Cod procedură civilă, executorul judecătoresc încălcând principiul legalităţii. Consideră că, în mod abuziv, creditoarea a refuzat adjudecarea bunului la cel mai mare preţ oferit, în condiţiile în care se aflau la a VII licitaţie. Consideră că preţul pe care l-a oferit era unul serios, având în vedere scăderea considerabilă a pieţei imobiliare din ultima perioadă.
Intimata CEC BANK SA a formulat întâmpinare – fila 38 dosar, solicitând respingerea contestaţiei ca neîntemeiată.
În motivare a arătat că, anterior începerii licitaţiei au solicitat executorului judecătoresc, în baza principiului disponibilităţii, ca valorificarea imobilului ipotecat să nu se facă la un preţ mai mic de 75% din valoarea imobilului. Arată că interesul legitim al debitorilor dar, în special, al creditorului este de a obţine un preţ de adjudecare suficient pentru acoperirea creanţei garantate prin ipotecă sau cel putin a unei părţi cât mai mare din această creanţă.
La termenul de judecată din data de 27.09.2013 contestatoarea şi-a precizat cadrul procesul pasiv, solicitând chemarea în judecată şi a intimaţilor SC T.B.SRL şi D.O.
Analizând întregul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:
Între CEC Bank SA, prin Sucursala Piatra Neamţ şi debitorul SC T.B. s-a încheiat contractul de credit nr. 416/14.11.2008, modificat şi completat prin actul adiţional nr. 1/13.08.2009, având ca obiect suma de 90.000 de lei. Între Banca şi proprietarul-garant real D.O. s-a încheiat contractul de garanţie reală imobiliară nr. 142/12.08.2008. În contractul de ipotecă nr. 142712.08.2008 autentificat sub numărul 1435/12.08.2008 se stipulează: „garantul ipotecar consimte, în mod irevocabil şi necondiţionat la constituirea unei ipoteci de rang I asupra imobilului situat în Piatra Neamţ, judeţul Neamţ, constituit din apartament cu o cameră şi dependinţe în suprafaţă de 35,55 mp şi balcon”.
Urmare a neîndeplinirii obligaţiilor asumate de către
împrumutat, s-a pornit executarea silită, deschizându-se dosarul de executare nr. 497/2012 al BEJ VC. Conform publicaţiei de vânzare imobiliară din 18.04.2013 s-a scos la vînzare prin licitaţie publică imobilul ipotecat, preţul de începere al licitaţiei fiind de 88.500 de lei, preţ ce reprezintă 75% din valoarea de piaţă a imobilului, stabilită în urma evaluării.
Până la termenul stabilit pentru licitaţie, creditoarea a depus adresa nr. 3686/15.04.2013, solicitând ca valorificarea imobilului ipotecat să nu se facă la un preţ mai mic de 75% din valoarea imobilului.
La această licitaţie, conform procesului-verbal nr. 6/18.04.2013 s-au prezentat licitatorii ROE care a formulat ofertă scrisă de cumpărare la preţul de 31.000 lei şi TM, care a formulat ofertă scrisă de cumpărare în suma de 30.000 lei. După ce s-a dat citire publicaţiilor de vânzare şi ofertelor existente la dosar, s-a constatat că la a treia strigare licitatorul TM a oferit preţul cel mai mare de 37.000 lei.
Însă, având în vedere manifestarea de voinţă a creditoarei, executorul judecătoresc a constatat că bunul nu este adjudecat, urmând a stabili un nou termen pentru licitaţie.
În drept, potrivit dispoziţiilor art. 509 alin. 5 Cod procedură civilă, în cazul în care nu este oferit preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la alt termen de cel mult 60 de zile pentru care se va face o nouă publicaţie de vânzare, în condiţiile art. 504 alin.3 Cod procedură civilă, termen la care licitaţia va începe la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obţine preţul de începere al licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, vânzarea putându-se face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţie.
În speţă, din actele aflate la dosarul de executare silită, reiese că executorul judecătoresc a refuzat a o declara adjudecatar pe contestatoare, întrucât a existat o manifestare de voinţă a creditorului în acest sens, exprimată prin adresa nr. 3686/15.04.2013. Instanţa constată că în condiţiile în care creditorul s-a opus adjudecării, executorul judecătoresc care acţionează, în baza contractului încheiat cu creditorul, în interesul acestuia din urmă, a dat eficienţă principiului disponibilităţii titularului cererii de executare silită.
Principiul disponibilităţii, care guvernează şi faza executării silite, impune obligaţia executorului judecătoresc, învestit prin cererea creditorului, de a opri executarea când constată din poziţia creditorului faptul că acesta nu doreşte continuarea executării silite. Ca atare, executorul judecătoresc nu poate depăşi limitele mandatului său, nu poate acţiona împotriva voinţei părţii în interesul căreia acţionează.
Totodată, instanţa reţine că opoziţia creditorului nu poate fi considerată abuzivă, în condiţiile în care evaluarea iniţială stabileşte valoarea bunului imobil supus executării silite la suma de 121.900 lei, iar oferta se ridica la suma de 37.000 lei, respectiv 32% din valoarea de circulaţie a imobilului, iar interesul urmărit era satisfacerea creanţei băncii, situaţie în care, executorul judecătoresc trebuie să acţioneze tocmai în interesul creditorului, în vederea realizării creanţei sale.
Este adevărat că vînzarea la licitaţie este o sancţiune împotriva debitorului, dar prin aceasta este inadmisibil să se creeze un prejudiciu mai mare decît cel suferit prin vînzarea silită a unui bun, adică prin lipsirea de proprietate asupra unui bun, în condiţiile în care scopul executării silite este obţinerea unui preţ real, în vederea acoperirii pe cât posibil a întregii creanţe a creditorului, evitându-se astfel, imposibilitatea recuperării creanţei dacă debitorul nu mai are alte bunuri.
Executarea silită a bunurilor mobile sau imobile reprezintă o
procedură prevăzută de dreptul intern şi are ca scop respectarea titlurilor executorii în temeiul cărora debitorul trebuie să plătească o sumă de bani creditorului. Deşi asigurarea unor mijloace coercitive pentru punerea în executare a unor drepturi de creanţă satisface un interes public, aşa cum Curtea Europeană a statuat în cauza Kanala c. Slovaciei, vânzarea dreptului real de proprietate la un preţ mai mic decât valoarea reală a bunului este analizată din prisma proporţionalităţii măsurii.
În raport de prevederile art. 509 alin. 5 C.pr.civ., instanţa
apreciază că vânzarea la licitaţie la preţul cel mai mare oferit trebuie corelată în mod necesar cu dispoziţiile legale în materia vânzării referitoare la preţ cuprinse în art. 1303 din Codul civil din 1864, aplicabil în cauză. Dispoziţii legale menţionate sunt pe deplin aplicabile şi în cazul vânzării silite, în ceea ce priveşte condiţiile generale de validitate ale oricărui act juridic cu referire la cauza acestuia, mai exact la scopul imediat, contraprestaţia, deoarece, chiar dacă o asemenea vânzare se realizează prin mijlocirea executorului judecătoresc, ea nu se poate îndepărta de la aceste condiţii generale şi esenţiale pentru validitatea sa.
Dispoziţiile art. 1303 din Codul civil din 1864, stabilesc că
preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi. În analiza acestei condiţii, instanţa reţine că preţul serios presupune ca el să fie stabilit astfel încât să nu fie disproporţionat în raport de valoarea lucrului, încât să se considere că nu există şi, prin urmare, să nu poată constitui obiect al obligaţiei cumpărătorului şi cauză suficientă a obligaţiei asumată de vânzător. Aşa cum s-a arătat anterior, chiar dacă vânzarea contestată este una silită, realizată prin intermediul executorului judecătoresc, în cadrul procedurii de executare, ea trebuie să fie în acord cu prevederile art. 1303 Cod civil datorită specificului său şi a necesităţii respectării şi ocrotirii drepturilor părţilor implicate în procedura executării.
Or, deşi o astfel de ingerinţă în dreptul la respectarea bunurilor
garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie este prevăzută de legea internă în procedurile de executare silită, aceasta nu asigură un just echilibru între interesul public general al comunităţii şi imperativul respectării drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale debitorului, astfel încât să nu se impună acestuia din urmă o sarcină disproporţionată (cauza Ex-Regele Greciei şi alţii c. Greciei).
Astfel, instanţa apreciază că, dacă executorul judecătoresc ar fi declarat ca adjudecatar pe contestatoarea, atât creditorul, cât şi debitorul ar fi fost prejudiciaţi, în condiţiile opoziţiei exprese la vânzare manifestată de creditor.
Ca atare, instanţa constată că executorul judecătoresc VC a procedat în conformitate cu dispoziţiile legale, nedeclarând adjudecatar pe contestatoarea TM întrucât avea mandat din partea creditoarei să nu vândă la licitaţie bunul sub limita de 75% din valoarea de circulaţie stabilită în raportul de evaluare, respectiv sub nivelul sumei de 88.500 lei, respectând astfel principiul disponibilităţii ce guvernează şi faza executării silite.
