Legea nr. 10/2001. Imobil preluat de stat fără titlu valabil. Nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de chiriaşi
H.G. nr. 11/1997, art. 1 alin. (3) – (5), art. 9
din Legea nr. 112/1995, art. 1, art. 9
Legea nr. 10/2001, art. 46 alin. (4)
Art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 11/1997 prevede „că, locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995”, iar alin. (5) prevede că „ imobilele care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare de despăgubiri, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească „.
Art. 9 din H.G. nr. 11/1997, prevede că actele juridice de vânzare-cumpărare încheiate în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, dar care au ca obiect imobile preluate fără titlu, sunt lovite de nulitate absolută
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă nr. 1082 din 23 octombrie 2007
Prin decizia civilă nr. 1082 din 23 octombrie 2007 Curtea a admis recursul declarat de reclamantaB. O. împotriva deciziei civile nr. 7 din 15 ianuarie 2004 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, pe care a modificat-o în sensul că a admis acţiunea precizată formulată de reclamantă împotriva pârâţilor L. E., L. P., M. G. Consiliul local al municipiului Arad prin primar şi S.C. „R.” S.A. Arad şi a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2999/1998 şi nr. 1922/1997, încheiate de pârâţi, dispunând rectificarea cărţilor funciare în sensul restabilirii situaţiei anterioare prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor şi înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei cu titlu de succesiune testamentară.
Curtea a reţinut că prin decizia civilă nr. 263 din 14 aprilie 2003 Tribunalul Arad a respins apelul declarat de reclamanta B.O. împotriva sentinţei civile nr. 8859 din 10 decembrie 2002 pronunţată de Judecătoria Arad în contradictoriu cu pârâţii S.C. „R.” S.A. Arad, Primarul Municipiului Arad, L. P., L. E. şi M. G.
Tribunalul a apreciat ca fiind legală hotărârea primei instanţe, care prin sentinţa apelată a respins acţiunea formulată de reclamantă, cu motivarea că odată cu apariţia Legii nr. 10/2001 acţiunea de rectificare a CF şi restabilirea situaţiei anterioare de CF este inadmisibilă pe calea dreptului comun.
S-a reţinut că reclamanta a formulat acţiunea pe dreptul comun, fără a aştepta soluţia Comisiei de aplicare a Legii nr. 10/2001.
Împotriva deciziei civile nr. 263 din 14 aprilie 2003 pronunţată de Tribunalul Arad a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea cu trimitere spre rejudecare, cu motivarea că excepţia inadmisibilităţii acţiunii este lipsită de temei legal, deoarece Legea nr. 10/2001 nu exclude revendicarea imobilelor pe calea dreptului comun, aspect ce rezultă din dispoziţiile art. 46, art. 47 alin. (2), şi art. 48 din lege.
Prin decizia civilă nr. 3274 din 15 octombrie 2003 Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamantă, a casat decizia recurată şi a dispus rejudecarea apelului de către Curtea de Apel Timişoara.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de recurs a reţinut, în esenţă, că prin acţiunea adresată primei instanţe, reclamanta a solicitat iniţial constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi şi rectificarea cărţii funciare prin restabilirea situaţiei anterioare, respectiv radierea dreptului de proprietate al Statului Român şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei în calitate de moştenitoare testamentară a defunctei B.E.-D., fosta proprietară tabulară.
Anterior, antecesoarea reclamantei a solicitat despăgubiri pentru imobil, având în vedere că acesta a fost vândut chiriaşilor, cererea fiind înregistrată la data de 11.06.2001.
S-a apreciat că, în principiu, acţiunea în revendicare nu este inadmisibilă faţă de dispoziţiile art. 21 din Constituţie şi ale art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi că instanţele nu s-au pronunţat asupra capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare – cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 7 din 15 ianuarie 2004 Curtea de Apel Timişoara a admis apelul declarat de reclamantă, a anulat sentinţa apelată şi, rejudecând, a respins acţiunea precizată formulată de reclamantă împotriva pârâţilor.
Instanţa de apel a reţinut că imobilul a fost preluat de la fostul proprietar G.I. în baza Decretului nr. 92/1950. Acesta s-a căsătorit cu B.E.-D., autoarea reclamantei, luând numele de familie al acesteia, şi a decedat la 19.12.2000.
Soţia supravieţuitoare a fost instituită legatar universal.
În baza testamentului întocmit de aceasta şi ca urmare a decesului ei, succesiunea s-a transmis reclamantei, care a dobândit calitatea de moştenitor ca legatar universal.
În aceste condiţii, reclamanta are calitatea de persoană îndreptăţită să beneficieze de dispoziţiile Legii nr. 10/2001, în sensul art. 3 alin. (1) lit. a), art. 4 alin. (2) din lege.
Apartamentele din litigiu, respectiv apartamentele 1 şi 2, au fost înstrăinate chiriaşilor în baza contractelor de vânzare – cumpărare nr. 1292/15.07.1997 (ap.2) şi respectiv nr. 2999/20.01.1998 (ap.1).
S-a reţinut că nici prin cererea de chemare în judecată şi nici prin precizarea acţiunii, reclamanta nu a formulat un capăt distinct de cerere cu privire la nevalabilitatea titlului statului, în condiţiile art. 109, 112 alin. (1) pct. 3, art.132 alin. (1) C.proc.civ.
Întrucât s-au invocat dispoziţiile art. 46 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 10/2001, cu referire la lipsa bunei – credinţe a pârâţilor şi la încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării, instanţa, analizând aceste temeiuri de drept invocate, a reţinut că fostul proprietar al imobilului s-a adresat Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, solicitând acordarea drepturilor ce i se cuvin cu privire la imobil; în acest sens a indicat numărul de cont în care urmau să i se plătească despăgubirilor cuvenite (cererea nr. 221/6.05.1996).
Ulterior decesului fostului proprietar, soţia supravieţuitoare, în calitate de legatar universal a revenit cu o cerere adresată aceleiaşi comisii, prin care solicită plata de despăgubiri pentru imobilul în litigiu.
Contractele de vânzare-cumpărare în litigiu au fost încheiate la 15.07.1997, respectiv la 20.01.1998, după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 şi fără ca fostul proprietar să fi solicitat restituirea în natură a imobilului.
La data încheierii contractelor valabilitatea titlului statului era prezumată faţă de înscrisurile de carte funciară şi de dispoziţiile art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 11/1997; cum competenţa verificării valabilităţii titlului statului revine instanţelor judecătoreşti, iar fostul proprietar nu l-a contestat nici în condiţiile art. 480, art. 481 C.civ., nici urmând calea deschisă de prevederile H.G. nr. 11/1997, vânzătorul nu avea nici un temei pentru a se opune la respectarea obligaţiei stabilite în sarcina sa prin Legea nr. 112/1995, în sensul vânzării apartamentelor.
În consecinţă, vânzările s-au făcut cu respectarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.
Referitor la reaua-credinţă a cumpărătorilor, invocată de reclamantă, s-a reţinut că în lipsa vreunei notări vizând contestarea titlului, pârâţii au încheiat contractele întemeindu-se pe evidenţele de CF, iar, pe de altă parte, nu rezultă că fostul soţ al reclamantei ar fi întreprins vreun demers în sensul încunoştinţării chiriaşilor anterior încheierii contractelor şi, faţă de data încheierii contractelor, eventualele discuţii ulterioare acestei date nu sunt relevante, întrucât cauza de nulitate absolută trebuia să existe în momentul încheierii actului a cărui anulare se cere.
S-a apreciat astfel că nu a fost făcută dovada contrară prezumţiei de bună – credinţă, rezultată din dispoziţiile art. 1899 alin. 2 C.civ.
Întrucât în mod greşit prima instanţă a soluţionat cauza fără a evoca fondul, instanţa de apel, în raport de dispoziţiile art. 297 alin. (1) C.proc.civ., a admis apelul, a anulat sentinţa civilă atacată şi, rejudecând, a respins acţiunea reclamantei.
În termen, împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitând modificarea ei în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost precizată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că prin cererea din 6.05.1996, B.I. fost G., a solicitat restituirea în natură a imobilului prin exprimarea „solicit să mi se acorde drepturile de proprietar ce mi se cuvin”, însă, instanţa a considerat greşit că drepturile de proprietar nu implică şi posesia imobilului şi dreptul de dispoziţie, în sensul că cererea de acordare a dreptului de proprietar nu întruneşte condiţiile unei cereri de revendicare în natură.
Prin cererea de revendicare, vânzătorul a fost înştiinţat despre intenţia fostului proprietar de a revendica imobilul .
A arătat că imobilele revendicate erau exceptate de la vânzare până la soluţionarea definitivă a cererii formulată în baza Legii nr. 112/1995, iar cele preluate fără titlu erau exceptate de la aplicarea Legii nr.112/1995, imobilul din litigiu fiind preluat fără titlu, aspect confirmat de dovezile depuse la dosar în acest sens, iar instanţa ar fi putut să pună în discuţie această susţinere dacă aprecia că se impune acest lucru.
În ceea ce priveşte constatarea instanţei, în sensul că, cumpărătorii imobilului au fost de bună – credinţă, a arătat că din declaraţiile martorilor D.C., T.D. şi L.E., rezultă reaua-credinţă a pârâţilor, martorii declarând că au fost la domiciliul pârâţilor cu soţii B. şi i-au înştiinţat că au revendicat imobilul.
În drept a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 7-10 C.proc.civ.
Pârâţii au solicitat respingerea recursului declarat de reclamantă, cu motivarea că în mod corect a constatat instanţa de apel că cele două contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art.14 din Legea nr. 112/1995 şi fără ca fostul proprietar să fi cerut restituirea în natură.
Cererea înregistrată la 6.05.1996, în care s-a menţionat „solicit să mi se acorde drepturile de proprietar ce mi se cuvin”, nu poate fi considerată cerere de restituire, întrucât în baza Legii nr. 112/1995, nu se puteau restitui în natură apartamentele în care locuiau chiriaşi cu contract de închiriere valabil, cum este cazul în speţă.
Examinând decizia recurată, în raport de motivele invocate, de dispoziţiile Legii nr. 112/1995, ale art. 304 pct. 7-9 C.proc.civ., Legea nr. 10/2001, jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, Curtea a apreciat că recursul este întemeiat.
Imobilul în speţă a fost proprietatea antecesorului reclamantei, G.I., şi a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950.
La data de 15.07.1997 şi respectiv la 20.01.1998 s-au încheiat pentru apartamentele nr. 1 şi 2, ce compun imobilul din litigiu, între S.C. „R.” S.A. Arad şi pârâtul M.G., şi respectiv între S.C. „R.” S.A. Arad şi pârâţii L.P. şi L.E. – contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită a se constata.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, foştii proprietari ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice cu titlu, beneficiază de măsuri reparatorii prevăzute de această lege.
Dispoziţiile art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 11/1997 prevăd „că, locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995”, iar alin. (5) prevede că „ imobilele care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare de despăgubiri, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească „.
Prin art. 1 alin. (3) din H.G. nr. 11/1997 se prevede că prin imobil trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950, se înţelege imobilul naţionalizat cu respectarea prevederilor art.1 pct. 1-5 şi art. II din decret.
Art. 9 din Legea nr. 112/1995, permitea înstrăinarea imobilelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, după expirarea termenului în care aceste imobile puteau fi revendicate.
În cauza dedusă judecăţii, antecesorul reclamantei a formulat la data de 6.05.1996 o cerere prin care solicita, în principal, să i se recunoască calitatea de proprietar al imobilului din litigiu, cerere apreciată de primărie ca fiind de restituire, înregistrată sub nr. 221/6.05.1996.
Cererea nu a fost discutată de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, care avea obligaţia să o soluţioneze şi să stabilească dacă imobilul intră sau nu sub incidenţa acestei legi, care prin art. 1 prevede că este aplicabilă numai imobilelor preluate de stat cu titlu (valabil).
De menţionat că pentru apartamentele din litigiu, s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare după intrarea în vigoare a H.G. nr. 11/1997 (intrată în vigoare la 4.02.1997).
Faptul că imobilul preluat fără titlu valabil de stat nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, rezultă şi din art. 1 alin. (4), respectiv alin. (5) din H.G. nr. 11/1997, ce prevede că asemenea imobile pot face obiectul cererilor de restituire potrivit dreptului comun.
Vânzătorul, respectiv S.C. „R.” S.A. Arad, prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită a se constata, a încălcat dispoziţiile legale menţionate, atâta timp cât, deşi era investită cu o cerere intitulată „cerere de restituire” – nu a soluţionat-o, procedând totuşi la vânzarea apartamentelor din litigiu.
Mai mult, dispoziţiile art. 9 din H.G. nr. 11/1997, prevăd că actele juridice de vânzare-cumpărare încheiate în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, dar care au ca obiect imobile preluate fără titlu, sunt lovite de nulitate absolută.
Cum primăria – prin Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 – a lăsat nesoluţionată cererea formulată de antecesorul reclamantei, reclamanta a formulat acţiune pe calea dreptului comun, înregistrată sub nr. 620/55/2007 la Judecătoria Arad, având ca obiect constatarea preluării fără titlu de către stat a imobilului, iar prin sentinţa civilă nr. 2912/3.04.2007 a Judecătoriei Arad, rămasă irevocabilă, s-a constatat că imobilul a fost preluat de stat fără titlu.
S-a reţinut astfel că imobilul din litigiu a trecut în proprietatea statului fără respectarea dispoziţiilor Decretului nr. 92/1950.
În consecinţă, s-a constatat irevocabil că statul nu are titlu valabil asupra imobilului şi nu putea să dispună de acesta.
Este adevărat că data încheierii contractelor a căror nulitate se solicită a se constata, este anterioară datei la care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, însă aşa cum s-a arătat, la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, erau în vigoare dispoziţiile art. 9 din H.G. nr. 11/1997, care prevăd că sunt lovite de nulitate contractele de vânzare-cumpărare privind imobilele preluate fără titlu de stat, iar judecata recursului declarat de reclamantă, ce face obiectul acestei cauze, a fost suspendată până soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 620/55/2007.
Astfel, contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate prin fraudarea dispoziţiilor legale menţionate, având o cauză ilicită, situaţie în care, în raport de dispoziţiile art. 948, art. 966 şi art. 968 C.civ., sunt lovite de nulitate.
Pârâţii au fost, de altfel, de rea-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, reaua-credinţă a vânzătorului rezultând din faptul că deşi a înregistrat cererea formulată de antecesorul reclamantei, nu a soluţionat-o şi, mai mult, a vândut apartamentele din litigiu, în situaţia în care în condiţiile art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 11/1997 avea obligaţia să suspende procedura vânzării până la soluţionarea cererii cu care a fost investit.
Este greşită reţinerea de către instanţa de apel a faptului că le revenea instanţelor de judecată competenţa verificării valabilităţii titlului statului, atâta timp cât fostul proprietar nu a contestat titlul statului, întrucât, prin chiar cererea adresată Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, fostul proprietar preciza că imobilul i-a fost preluat abuziv.
Or, cererea sa nu a făcut, aşa cum s-a menţionat, obiect de analiză.
Mai mult, competenţa verificării titlului statului de instanţă, a fost reglementată prin art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, conform cărora „instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea titlului”.
Această lege a intrat însă, în vigoare la 24.01.1999, după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită a se constata, situaţie în care se constată că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că părţile nu aveau nici o obligaţie pentru a analiza valabilitatea preluării imobilului prin Decretul nr. 92/1950.
În consecinţă, locuinţele din litigiu au intrat în proprietatea statului, fără titlu, aspect consfinţit irevocabil prin sentinţa civilă nr. 2912/3.04.2007 a Judecătoriei Arad, fiind aşadar, preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data preluării şi, ca atare, nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi nu puteau face obiectul vânzării-cumpărării.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, în mod constant a stabilit că prin încheierea unor astfel de contracte de vânzare-cumpărare, sau încălcat dispoziţiile art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.
În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, prin hotărârea din 1.12.1995 (cauza Panduru împotriva României) a reţinut în esenţă, că Legea nr. 112/1995 nu permitea decât vânzarea imobilelor dobândite cu titlu.
Faţă de considerentele arătate, Curtea, în baza art. 312 C.proc.civ. a apreciat că se impune admiterea recursului declarat de reclamantă şi modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii acţiunii precizate formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii, constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare şi rectificării cărţii funciare prin restabilirea situaţiei anterioare, respectiv radierea dreptului de proprietate al pârâţilor şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra fiecărui apartament cu titlu de succesiune testamentară după defuncta B.E.D.
