Pentru ca reclamantul să beneficieze de dispoziţiile art.7 din Legea 85/1992, trebuie să justifice calitatea de chiriaş la momentul formulării cererii, şi să facă dovada că a solicitat unităţii pârâte vânzarea spaţiului locativ.
Cererea în evacuare formulată de unitate, împotriva reclamantului, admisă pe cale judecătorească, şi pusă în executare de către creditor, exclude intervenirea tacitei relocaţiuni, în condiţiile art.1437 şi 1452. cod civl.
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Drobeta Turnu Severin sub nr. 8476/2005, reclamanţii G.G. si G.M au chemat in judecata parata SC M. SA Tr. Severin solicitând instanţei sa dispună obligarea pârâtei la perfectarea actului de vânzare cumpărare a apartamentului situat in Turnu Severin, strada Aleea Mărgăritarului bl. XF 19, sc.4, ap.4, judeţul Mehedinţi, la preţul stabilit de Decretul nr. 61/1990.
S-a motivat ca deţin in calitate de chiriaşi acest imobil in baza contractului de închiriere nr. 7322/198, încheiat cu IACM Mehedinţi şi că, deşi anterior au făcut demersuri pentru a achiziţiona apartamentul in condiţiile D nr. 61/1990 si L nr. 85/1992 si nr. 76/1994, pârâta a nesocotit acest drept.
Prin întâmpinarea formulată, pârâta SC M. SA Tr. Severin a solicitat respingerea acţiunii, arătând ca nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 27 din Legea nr. 85/1992 deoarece contractul de închiriere a fost reziliat de drept la momentul pierderii de către reclamant a calităţii de angajat al societăţii si ca prin sentinţa civilă nr. 4922/2004 a Judecătoriei Dr. Tr. Severin s-a dispus evacuarea reclamanţilor.
Prin sentinţa civilă nr. 2278 din 15 mai 2006 Judecătoria Dr. Tr. Severin a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active si a admis acţiunea formulată de reclamanţii G.G si G.M., obligând pârâta să vândă reclamanţilor imobilul situat in Turnu Severin, strada Aleea Mărgăritarului,nr. 9, bl. XF 19, sc. 4, ap. 4, judeţul Mehedinţi la preţul de 3768,9 lei RON.
Pentru a pronunţa aceasta sentinţă, prima instanţă a reţinut ca locuinţele construite din fondurile economice sau bugetare de stat, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere la cererea acestora cu plata integrala sau in rate in condiţiile Legii 61/1990 si Legii 85/1992, ca nu are relevanta juridica faptul ca printr-o hotărâre judecătoreasca anterioara s-a dispus evacuarea reclamanţilor din imobil sau ca printr-o hotărâre unilaterala pârâta a stabilit ca aceste locuinţe nu se vor vinde atâta vreme cat fostului angajat ii este recunoscut dreptul de a achiziţiona la preţ de protecţie sociala imobilul in care locuieşte.
Chiar daca in prezent pârâta este societate cu capital integral privat, imobilul a fost construit din fondurile unei unităţi economice de stat la care reclamantul G.G. avea calitatea de angajat.
Împotriva acestei sentinţe în termen legal a declarat apel parata SC M. SA Tr. Severin, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
In motivarea apelului, a susţinut ca reclamanţii nu sunt titularii unui contract de închiriere si nici nu au depus cerere pentru vânzarea apartamentului, ca prin sentinţa civila nr. 4922/2004 a Judecătoriei Dr. Tr. Severin s-a constatat expirarea contractului de închiriere si s-a dispus evacuarea reclamanţilor, nemaiavând nici un titlu locativ asupra apartamentului.
Prin decizia civila nr. 466 din 16 octombrie 2006 pronunţată in dosarul nr. 7285/2006, Tribunalul Mehedinţi a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC M. SA reţinând ca, calitatea procesuală activă a reclamanţilor derivă din faptul ca la data apariţiei legii, respectiv Decretului Lege nr. 61/1990 modificat si completat prin Legea nr. 85/1992 si Legea nr. 76/1994, reclamantul G.G. era titularul contractului de închiriere.
Chiar daca in anul 1996 contractul de închiriere a expirat, câtă vreme reclamanţii au continuat sa locuiască in apartament, a avut loc o tacita relocaţiune.
Reclamanţii sunt îndreptăţiţi la încheierea contractului de vânzare cumpărare pe care-l ocupa in calitate de chiriaşi, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 85/1992.
Legea nu prevede un termen înăuntrul căruia persoana îndreptăţită poate cere vânzarea locuinţei, iar in cazul in care aceasta cerere a fost făcută, unitatea nu are posibilitatea sa refuze acest drept.
S-a mai reţinut ca este irelevantă in cauza împrejurarea că printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a dispus evacuarea reclamanţilor, câtă vreme aceştia au continuat sa locuiască in apartament şi au făcut dovada ca îndeplinesc cerinţele prevăzute de lege pentru cumpărarea apartamentului in care locuiesc.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs parata SC M. SA Dr. Tr. Severin, criticând-o pentru nelegalitate, in temeiul art. 304 pct. 9 C.p.civ., solicitând modificarea ambelor hotărâri si, pe fond, respingerea acţiunii, invocând in esenţă faptul ca reclamanţii nu îndeplinesc cerinţele art. 7 din Legea nr. 85/1992 vizând calitatea de chiriaşi ai apartamentului si formularea unei cereri pentru cumpărare.
Recursul este fondat si se va admite pentru considerentele ce urmează :
Instanţele au interpretat greşit dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, in ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor cerute de acest text legal pentru ca o persoana sa poată cumpăra un imobil la preţ de protecţie sociala.
Este necesar, astfel, să fie vorba de un imobil construit din fondurile statului si să fie formulată o cerere de către titularul contractului de închiriere.
Reclamantul G.G. a fost titularul unui contract de închiriere încheiat cu recurentă in data de 25.06.1987, accesoriu contractului individual de muncă şi încheiat pe perioadă determinată, iar prin sentinţa civilă nr. 4922 din 2.11.2004 a Judecătoriei Dr. Tr. Severin, irevocabilă prin neapelare, s-a dispus evacuarea reclamanţilor din apartamentul in litigiu.
Prin urmare, in mod greşit instanţa de apel a apreciat ca in cauza a operat tacita relocaţiune prin faptul ca reclamanţii au continuat sa rămână in apartament si, astfel, aceştia ar avea calitatea de chiriaşi.
In accepţiunea legii ( art. 1437 si 1452 C.civ.), locaţiunea se considera reînnoită prin tacita relocaţiune doar dacă, după expirarea contractului, locatarul rămâne in folosinţa lucrului si fără ca locatorul sa-l împiedice, deci cu permisiunea acestuia din urmă.
Este evident, însă, ca recurenta si-a manifestat voinţa de a nu reînnoi contractul, formulând şi cerere de executare silita la data de 21.06.2005 ( fila 19 dosar fond), iar cererea reclamanţilor adresată instanţei a fost formulată la data de 10 august 2005.
Pe de altă parte, acţiunea reclamanţilor ar putea fi admisibilă doar in cazul in care aceştia ar fi solicitat recurentei pârâte să le fie vândut apartamentul, formulând o cerere in acest sens, astfel cum prevede art. 7, iar societatea le-a respins cererea sau nu le-a dat nici un răspuns.
In cauză, însă, reclamanţii nu au făcut dovada că, de la data apariţiei legii şi până la momentul l-a care s-au adresat instanţei, au formulat cerere de cumpărare a apartamentului.
Chiar daca legea nu prevede un termen înlăuntrul căruia se poate cere vânzarea locuinţei, aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, este necesar însa ca, la momentul formulării cererii, solicitantul să aibă calitatea de titular al contractului de închiriere. Prin urmare, aceştia nu au justificat nici calitatea de chiriaşi ai apartamentului in litigiu, si nici faptul ca ar fi formulat o cerere, adresată recurentei pârâte, pentru cumpărarea imobilului.
Având in vedere aceste considerente, Curtea a apreciat ca hotărârea instanţei de apel a fost data cu aplicarea greşită a legii, astfel că, potrivit art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 C.p.civ., a admis recursul, şi a modificat ambele hotărâri, in sensul că a respins acţiunea .
1
