Domeniul asociat – Nulitate absoluta contract vânzare-cumparare.
– Buna credinta a posesorului conform dispozitiilor art. 1898 Cod civil.
In conformitate cu dispozitiile art. 1898 din Codul civil: „Buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Este destul ca buna-credinta sa fi existat în momentul câstigarii imobilului”.
Sectia civila. Decizia civila nr.136/RC din 02.02.2007
Prin sentinta civila nr.1045 din data de 16.05.2006 pronuntata de Judecatoria Roman a fost admisa actiunea pentru constatare nulitate absoluta contract vânzare-cumparare formulata de reclamanta Casemîndra Elena în contradictoriu cu pârâtii Casamândra Gheorghe si Neagu Laurentiu, si s-a constatat nulitatea absoluta partiala a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.4243 din data de 21.11.2003 la B.N.P. Tudor Sorin.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, prin cererea ce a fost înregistrata pe rolul Judecatoriei Roman sub nr. 859/2006 reclamanta a solicitat în contradictoriu cu pârâtii sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare- cumparare autentificat sub nr. 4243 din 21.11.2003 de B.N.P. Tudor Sorin.
În motivare, reclamanta a aratat ca, prin sentinta civila nr.1144/1958 pronuntata de Tribunalul Popular al Raionului Roman s-a dispus iesirea din indiviziune cu privire la bunurile existente în patrimoniul autorilor sai, iar reclamantei i-a fost atribuit lotul nr.1 în care era inclusa si suprafata de 1922 m.p. teren situat la punctul GRADINA. Pârâtului Casamândra Gheorghe i-a fost atribuit lotul nr.4. Pârâtului, i-a fost eliberat în baza Legii nr. 18/91 titlu de proprietate, în care a fost înscrisa si suprafata de teren atribuita în anul 1958, reclamantei. Prin sentinta civila nr.1678 /2004 a Judecatoriei Roman, s-a admis actiunea în modificare titlu de proprietate constatându-se ca suprafata de 1922 m.p. apartine reclamantei. În baza aceleiasi sentinte, a fost eliberat reclamantei titlu de proprietare cu nr.27/460/2005. Întrucât pârâtul-cumparator Neagu Laurentiu a cunoscut ca terenul nu apartine vânzatorului , ci reclamantei, aceasta a solicitat admiterea actiunii.
Pârâtul Casamândra Gheorghe a precizat în fata instantei de fond ca solicita respingerea actiunii.
Pârâtul Neagu Laurentiu a precizat ca a fost de buna credinta la încheierea actului, considerând actiunea ca fiind neîntemeiata.
A fost administrata la cererea partilor, proba cu înscrisuri si declaratii de martori.
Examinând actele dosarului, prima instanta a retinut ca, Neagu Laurentiu, cumparator, nu a facut aparari în cauza cu privire la buna sa credinta, care nu este asociata nici cu posesiunea de 10 ani ceruta de lege, pentru a fi apt sa determine dobândirea prin uzucapiune a proprietatii în favoarea sa. Prin urmare, în aceasta situatie s-a constat ca este aplicabil principiul resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis, conform caruia desfiintarea actului initial atrage dupa sine si anularea actului subsecvent. S-a mai constatat ca este întemeiata si sustinerea reclamantei cu privire la modul fraudulos în care s-a eliberat pârâtului Casamândra Gheorghe , titlu de proprietate, în care a fost înscrisa suprafata de 1922 m.p. , desi fusese atribuit acest teren reclamantei.
Împotriva acestei sentinte, a declarat apel, în termenul legal, pârâtul Casamândra Gheorghe.
Apelul a fost înregistrat în recurs pe rolul Tribunalului Neamt sub nr.1693/RC/2006 în considerarea dispozitiilor art.2821 Cod procedura civila, considerându-se potrivit practicii Înaltei Curti de Casatie si Justitie ca, obiectul actiunii este patrimonial si determina în raport de valoarea sa, calea de atac.
În recursul declarat, pârâtul a mentionat ca, sentinta este nelegala si netemeinica pentru urmatoarele motive:
-stapâneste terenul ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare înca din anul 1950 , iar în perioada 1958 – 1959 si-a edificat pe acest teren o constructie ce a fost demolata în perioada colectivizarii în vederea comasarii terenului la C.A.P.;
-data fiind stapânirea netulburata, i-a fost eliberat titlu de proprietate în baza caruia a încheiat contractul de vânzare-cumparare, care s-a efectuat cu respectarea tuturor normelor legale în vigoare;
-reclamanta a cunoscut de existenta actului translativ de proprietate înca de la data încheierii lui. Acest aspect rezulta si din faptul ca reclamanta nu a solicitat initial reconstituirea dreptului de proprietate si pentru aceasta suprafata de teren ;
-cumparatorul din contract a fost de buna credinta chiar pârâtul luând cunostinta de pretentiile reclamantei doar la momentul la care a formulat actiunea de modificare a titlului de proprietate;
Pentru aceste motive, reclamantul a solicitat admiterea recursului, si pe fond, respingerea actiunii ca neîntemeiate.
Reclamanta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, motivele de recurs nefiind decât simple afirmatii care nu au nici o sustinere în fapt si în drept.
Recurentul, cu totala rea-credinta si printr-un abuz de drept, neaga efectele produse de sentinta civila 1141/1958 pronuntata de Tribunalului Raionului Roman, sentinta intrata în puterea lucrului judecat. De asemenea, reclamanta mai mentioneaza ca a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru suprafetele de teren cu care era înscrisa în registrul agricol, i s-a eliberat adeverinta provizorie de proprietate si proces-verbal de punere în posesie, însa s-a tergiversat foarte mult eliberarea titlului pentru ca terenul în litigiu sa poata fi înscris în titlu de proprietate al pârâtului Casamândra Gheorghe.
Întrucât a intervenit si modificarea titlului de proprietate reclamanta a solicitat pe cale de consecinta, anularea contractului de vânzare-cumparare, actiune care în mod corect a fost admisa de catre instanta de fond, câta vreme se constatase ca titlul initial al pârâtului vânzator a fost anulat partial si deci, el nu putea vinde ceea ce nu detinea în mod valabil. Tot corect s-a retinut si faptul ca dobânditorul Neagu Laurentiu a fost de rea-credinta si a dobândit bunul pe riscul sau, o dovada în plus fiind si faptul ca nu a solicitat administrarea nici unei probe în interesul sau.
Analizând legalitatea si temeinicia sentintei recurate, în raport de motivele invocate dar si din oficiu, în considerarea dispozitiilor art.3041 Cod procedura civila , se constata ca este fondat recursul declarat de pârâtul Casamândra Gheorghe, urmând a fi admis pentru urmatoarele considerente:
Este de principiu ca, pentru încheierea unui contract de vânzare-cumparare este necesar ca vânzatorul sa fie titularul dreptului care se înstraineaza, iar în caz contrar, vânzatorul nu poate transmite cumparatorului dreptul care face obiectul contractului. Ca atare, chiar daca înstrainarea unui bun se face între un vânzator care nu este proprietarul bunului înstrainat si un tert – în calitate de cumparator – bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevaratului proprietar care ramâne liber sa dispuna de el. Prin urmare, în ce priveste actul de înstrainare care a intervenit între vânzatorul pretins proprietar si tertul cumparator, anularea lui nu poate fi ceruta decât atunci când se invoca un motiv de nulitate absoluta. Pentru a interveni nulitatea absoluta, este necesar ca ambele parti contractante sa fi fost de rea credinta la încheierea actului .
Anularea titlului de proprietar al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun, situatie ce a intervenit în speta (modificarea titlului de proprietate al pârâtului vânzator în sensul excluderii din acest titlu a terenului ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare urmat de înscrierea în titlul reclamantei a terenului) nu atrage caducitatea actului în ceea ce-l priveste pe subachizitor în cazul în care acesta a fost de buna credinta.
Este adevarat ca, principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis este aplicabil, însa, sunt prevazute si exceptii de la aplicarea acestuia, si anume, buna credinta a dobânditorului. Drept urmare, pentru a se putea constata ca nulitatea titlului vânzatorului atrage dupa sine nulitatea si a contractului care a marcat transferul dreptului de proprietate trebuie sa se dovedeasca în mod cert ca tertul cumparator a fost de rea credinta. Reaua–credinta nu se presupune, ea trebuia dovedita prin proba contrarie ce incumba reclamantei , fata de prezumtia de buna credinta prevazuta de art.1899 alin.2 Cod civil.
În considerarea dispozitiilor art.1898 Cod civil, buna credinta este credinta posesorului ca, acela de la care a dobândit imobilul avea toate însusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. În speta, în mod nelegal instanta de fond a apreciat ca fiind o prezumtie relativa reaua credinta, în contra dispozitiilor legale mentionate si a apreciat ca lipsa administrarii de probe la cererea cumparatorului coroborata cu lipsa de stapânire a bunului o perioada mai mare de 10 ani, determina imposibilitatea stabilirii în favoarea sa a calitatii de cumparator de buna-credinta. Ori, în speta, pârâtul Neagu Laurentiu, la momentul încheierii contractului în anul 2003, a avut reprezentarea faptului ca a încheiat contractul cu adevaratul proprietar al bunului care avea în favoarea sa un titlu de proprietate. Actiunea de modificare de titlu proprietate a fost formulata de reclamanta în anul 2004, deci ulterior încheierii contractului a carui constatare de nulitate absoluta se solicita. În lipsa unei alte probe doveditoare a relei credinte a cumparatorului, se va aprecia ca prezumtia relativa juris tantum nu a fost rasturnata de catre reclamanta, si prin urmare, este aplicabila exceptia de la principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis, si anume error communis facit jus.
Pentru salvgardarea intereselor sale, reclamanta adevarat proprietar, poate recurge la introducerea unei actiuni petitorii în revendicare, întemeiata pe dispozitiile art.480 Cod civil în care se va proceda la compararea titlurilor eliberate fiecarei parti.
Pentru aceste motive, se constata ca instanta de fond a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii pronuntând o hotarâre lipsita de temei legal data cu aplicarea incorecta a legii si constatând incidente dispozitiile art. 304 alin.1 pct.8 si 9 Cod procedura civila va dispune în baza art.312 alin.1 teza I Cod procedura civila admiterea recursului, modificarea în totalitate a sentintei recurate si pe cale de consecinta, respingerea ca nefondata a actiunii în constatare nulitate absoluta a contractului de vânzare-cumparare.
Întrucât partea litiganta cazuta în pretentii este reclamanta intimata, aceasta va fi obligata în baza dispozitiilor art.274 Cod procedura civila la plata cheltuielilor de judecata generate de acest stadiu procesual, si efectuate de recurentul-pârât Casamândra Gheorghe constând în taxa de timbru si timbru judiciar.
