Domeniul asociat – Actiune în perfectarea conventiei de vânzare-cumparare. Conditiile de forma în transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte între vii.
In conformitate cu dispozitiile art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54 din 2 martie 1998 pivind circulatia juridica a terenurilor “Terenurile situate în intravilan si extravilan pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica”, întregite cu prevederile art.2 alin. 1 din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente : “Terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”.
Sectia civila. Sentinta civila nr.1018 din 16.11.2006.
Prin sentinta civila nr. 1211 din 09.06.2006 Judecatoria Târgu Neamt a respins ca inadmisibila actiunea civila prin care reclamantii E.I. si E. M. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta E.E. – decedata în timpul judecarii cauzei, reprezentata dupa deces de P. I. în calitate de fiica – perfectarea conventiei de vânzare – cumparare încheiata între parti la data de 05.06.2004.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca pârâta E. E. este sora reclamantului E.I. si mama lui P.I. si ca la data de 05.06.2004 partile au încheiat o conventie sub semnatura privata în care pârâta E. E. a vândut reclamantilor suprafata totala de 5600 mp teren alcatuit din doua parcele de 1700 mp si respectiv 3900 mp, ambele situate în intravilanul satului Poiana, comuna Brusturi, jud. Neamt.
Prima instanta a mai retinut ca în baza acestei conventii reclamantii au intrat numai în stapânirea de fapt, nu si în stapânirea de drept, deoarece ca regula generala antecontractul de vânzare – cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor, ci creeaza în sarcina partilor obligatia de a încheia în viitor contractul în forma autentica. Deoarece la data de 26.04.2006 promitenta – vânzatoare a decedat, cele doua suprafete de teren care au facut obiectul conventiei de vânzare – cumparare au ramas în patrimoniul acesteia si se regasesc în masa succesorala existenta la data decesului ei. În aceste conditii reclamantii au la îndemâna calea realizarii dreptului pe calea partajului succesoral, astfel ca actiunea în constatarea vânzarii, întemeiata pe art. 111 C. pr. civ., apare ca inadmisibila.
Împotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii, gresit intitulat apel în raport de prevederile art. 2821 C. pr. civ. conform carora hotarârile pronuntate în cauzele al caror obiect are o valoare mai mica de un miliard de lei sunt supuse numai caii de atac a recursului.
În cerere reclamantii au criticat hotarârea primei instante pentru nelegalitate si netemeinicie motivat de faptul ca ei au dovedit atât cu înscrisuri cât si cu martori faptul ca la 05.06.2004 au încheiat cu defuncta E. E. o conventie de vânzare – cumparare cu privire la cele doua terenuri în suprafata totala de 5600 mp, pentru care au achitat suma de 20.000.000 ROL, iar P. I., mostenitoarea promitentei, a declarat ca nu se opune actiunii.
Cererea de recurs a fost legal timbrata cu 10 RON taxa judiciara de timbru si cu 0,15 RON timbru judiciar.
Analizând motivele invocate tribunalul apreciaza ca recursul este întemeiat, pentru urmatoarele motive:
Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, în vigoare la data încheierii conventiei de vânzare – cumparare din 05.06.2004, transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte între vii se poate face numai prin act autentic. Noile prevederi legale, respectiv art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, contin aceleasi conditii de forma în acest scop.
În cauza de fata, conventia de vânzare – cumparare din 05.06.2004, fiind încheiata sub semnatura privata, nu satisface cerintele art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 si nici cele ale art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 pentru a constitui un act valabil de înstrainare însa, în temeiul principiului fortei obligatorii a conventiilor prevazut de art. 969 C. civ., naste în sarcina promitentei – pârâte – si ulterior decesului acesteia, în sarcina mostenitoarei ei Palaghia Ileana – obligatia de a încheia actul în forma autentica, în caz contrar cumparatorul – reclamant având posibilitatea recunoscuta de art. 1021 C. civ. de a-l sili pe vânzator la aceasta. De asemenea, art. 1073 C. civ. prevede faptul ca creditorul unei obligatii de a face are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei, în caz contrar art. 1077 recunoscându-i posibilitatea de a o aduce el la îndeplinire, pe seama debitorului sau.
Reiese ca actiunea în perfectarea conventiei de vânzare – cumparare este o actiune în realizarea dreptului si nu în constatarea acestuia chiar daca reclamantii au indicat drept temei al actiunii lor prevederile art. 111 C. pr. civ., instanta de judecata nefiind tinuta de temeiul de drept indicat în cererea de chemare în judecata, având chiar obligatia, prevazuta de art. 129 alin. 4 C. pr. civ., sa puna în discutia partilor orice împrejurare de fapt sau de drept necesara justei solutionari a cererii.
De altfel, însasi instanta de fond a retinut corect ca antecontractul de vânzare – cumparare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor, ci creeaza în sarcina partilor obligatia de a încheia în viitor contractul în forma autentica
Respingând actiunea ca inadmisibila prima instanta a solutionat procesul fara a intra în cercetarea fondului motiv pentru care, în temeiul art. 312 alin. 1 si 5 C. pr. civ. tribunalul va admite recursul, va casa în totalitate sentinta recurata si va trimite cauza spre rejudecare la prima instanta pentru a solutiona cauza pe fond.
