Prin acţiunea dedusă instanţelor judecătoreşti, reclamanta F.S. a solicitat desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.500 din data de 15 martie 2002, întrucât anterior încheierii acestei convenţii titlul de proprietate emis în favoarea autorului vânzătoarei T.N., defunctul R.S. fusese desfiinţat prin decizia nr.109 din 22 ianuarie 2002 a Tribunalului Suceava,în sensul excluderii suprafeţei de 26 ari teren, parte din trupul de 52 ari teren grădină.
Contractul a cărei valabilitate este contestată de către reclamantă vizează tocmai transferul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5200 mp arătură, identic cu parcela funciară 3602/2.Astfel, din chiar conţinutul acţiunii formulată de reclamantă rezultă că instanţele au fost investite cu acţiune privind desfiinţarea contractului prin care pârâţii au convenit cu privire la o suprafaţă de teren proprietatea reclamantei, respectiv vânzarea lucrului altuia.
Prin sentinţa civilă nr. 229/27.01.2004 Judecătoria Rădăuţi a respins ca nefondată acţiunea.
Reclamanta a declarat apel, arătând că pârâta a vândut bunul altuia.
Prin decizia civilă nr. 891/06.04.2004, Curtea de Apel Suceava a respins apelul ca nefondat, reţinând, în principiu, că vânzarea bunului altuia nu se sancţionează cu nulitate absolută a actului, validarea operaţiunii fiind supusă unei condiţii rezolutorii. Mai mult, nu s-a dovedit o eventuală fraudă a cumpărătorului R.S.
Împotriva deciziei a formulat recurs reclamanta F.S., motivat de faptul că pârâta T.N. a înstrăinat pârâtului R.S. imobilul, iar proprietatea acesteia a fost desfiinţată prin hotărâre judecătorească, înstrăinându-se în fapt bunul altuia.
Recursul a fost respins ca nefondat.
Astfel, problematica vânzării bunului altuia este decelată în practică după cum părţile au fost sau nu în eroare la data încheierii contractului, asupra calităţii de proprietar a vânzătorului; admiţându-se, astfel că, dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, socotind că lucrul vândut aparţine vânzătorului, vânzarea este anulabilă. Această nulitate relativă poate fi invocată doar de către cumpărător şi succesorii săi, nu şi de către proprietarul lucrului, cum se prezintă în speţa de faţă, proprietar care are la îndemână exerciţiul unei acţiuni reale pentru redobândirea posesiei bunului.
Cum în cauză reclamanta nu a dovedit faptul că ambele părţi ale convenţiei au fost în cunoştinţă de cauză că tranzacţionează bunul altuia, nu se poate pune problema unei nulităţi absolute a vânzării-cumpărării, pentru cauză ilicită, astfel cum reclamanta a încercat să acrediteze ideea.
În opinia separată formulată cu ocazia pronunţării deciziei, s-a apreciat că în cauză sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută a actului juridic încheiat de pârâţi, întrucât lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, calitate esenţială şi absolute necesară pentru încheierea valabilă a convenţiei dintre aceştia, duce la absenţa cauzei obligaţiei comutative asumate de către cumpărător, pretinsul proprietar neputând satisface scopul avut în vedere de către cumpărător, dobândirea proprietăţii.
Aplicând prin analogie regula consacrată expres în materie de schimb, prevăzută de art.1407 Cod civil, indiferent dacă a fost sau nu în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, atât el cât şi cumpărătorul, contractul de vânzare cumpărare încheiat de un neproprietar este lovit de nulitate absolută pentru lipsa cauzei obligaţiei corelative asumate de către cumpărător.
