Uzucapiune şi accesiune – calitate procesuală pasivă a unităţii administrativ-teritoriale – inadmisibilitate acţiune în constatare – posibilitatea unei acţiuni în înscrierea dreptului de construire in cartea funciara – irelevanţa obligaţiilor fiscale
Soluţia la instanţa de fond – Sentinţa civilă nr.3285/23.02.2010 a Judecătoriei Craiova – a fost admisă acţiunea precizată, constatându-se dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului şi asupra construcţiilor edificate pe acest teren
Soluţia la instanţa de recurs – a fost respins recursul ca nefondat
Motivarea:
Asupra recursului civil de faţă;
La data de 11.03.2009 reclamanta TC a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Craiova prin Primar, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să i se constate dreptul de proprietate cu privire la imobilul casă de locuit şi teren aferent, situate în Craiova, str. Brestei, nr. 285.
In motivare reclamanta a arătat că în anul 1933 bunicii săi, SA şi SB au cumpărat suprafaţa de teren de 670 mp situată în Craiova, str. Brestei, nr. 21, actual str. Brestei, nr. 285, achitând suma de 1000 lei şi intrând în posesia acesteia.
Mai arată că în anul 1967, părinţii săi au construit pe acest teren o casă cu trei camere şi dependinţe. Precizează că este unic moştenitor al autorilor săi.
La efectuarea documentaţiei cadastrale a constatat că există o diferenţă de 130 mp care nu este trecută în actul de vânzare-cumpărare şi, de asemenea, casa existentă pe teren nu a fost edificată cu autorizaţie de construcţie.
La data de 9.10.2009, reclamanta a depus precizare la acţiune prin care a solicitat să i se constate dreptul de proprietate cu privire la construcţia edificată de părinţii săi în anul 1967 ce figurează în raportul de expertiză C 2 dar şi a celorlalte construcţii C 1 – casa de locuit construită de bunici în 1940, C 3- bucătăria de vară, C 4- garaj şi C 5- anexă.
Prin sentinţa civilă nr.3285 din 23.02.2010 a Judecătoriei Craiova a fost admisă acţiunea precizată formulată de reclamanta TC, constatându-se dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului în suprafaţă de 206,4 mp situat în Craiova, str. Brestei, nr. 339, ce face parte din suprafaţa totală de 876,40 mp, din care pentru 670 mp reclamanta are act de proprietate şi asupra construcţiilor edificate pe terenul în suprafaţă totală de 876,40 mp respectiv construcţia C 1 compusă din două camere şi sală, construcţia C 2 compusă din trei camere, patru holuri, baie, bucătărie, cămară,construcţia C 3 cu destinaţia de bucătărie de vară şi construcţia C 4 cu destinaţia de garaj.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3268/1933 bunicii reclamantei, numiţii SB şi SA au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 670 mp situat în Craiova, str. Brestei, nr. 21. Ulterior, pe acest teren, părinţii reclamantei, au construit o casă de locuit compusă din trei camere şi dependinţe.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză de către expert tehnic MDA a rezultat că suprafaţa de teren în litigiu este de 876,40 mp iar pe acest teren există edificate următoarele construcţii: construcţia C 1 compusă din două camere şi sală, construcţia C 2 compusă din trei camere, patru holuri, baie, bucătărie, cămară,construcţia C 3 cu destinaţia de bucătărie de vară şi construcţia C 4 cu destinaţia de garaj.
Martorii audiaţi în cauză au declarat că reclamanta a moştenit imobilul de la autorii săi iar aceştia din urmă l-au dobândit de la părinţii lor.
Au mai arătat că nu s-a modificat împrejmuirea la acest imobil şi nu au existat litigii sau procese cu vreun vecin.
Astfel, s-a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1895 C.Civ. pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, respectiv autorii reclamantei şi apoi reclamanta au exercitat o posesie de peste 30 de ani, utilă, neîntreruptă, netulburată şi sub nume de proprietar.
Potrivit art. 492 C.Civ, orice construcţie, plantaţie sau lucrare făcută asupra pământului este prezumată a fi făcută de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până la proba contrară.
Astfel, fiind îndeplinite condiţiile prev. de art. 492 C. Civ. instanţa a constatat dreptul de proprietate al reclamantei asupra următoarelor construcţii: construcţia C 1 compusă din două camere şi sală, construcţia C 2 compusă din trei camere, patru holuri, baie, bucătărie, cămară,construcţia C 3 cu destinaţia de bucătărie de vară şi construcţia C 4 cu destinaţia de garaj.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâtul Municipiul Craiova prin Primar, invocând lipsa calităţii procesuale pasive a autorităţii locale, întrucât reclamanta a solicitat constatarea dreptului de proprietate prin efectul uzucapiunii în contradictoriu cu Municipiul Craiova prin primar, iar pentru a-şi valorifica această pretenţie reclamanta trebuia să-şi îndrepte acţiunea împotriva adevăratului proprietar al imobilului.
Reclamanta a chemat în judecată, în calitate de pârât Municipiul Craiova prin Primar, care nu este adevăratul proprietar al imobilului, astfel că aceasta nu are interes real în cauză.
Recurentul mai invocă excepţia inadmisibilităţii acţiunii reclamantei în ceea ce priveşte constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din construcţii situat în str. Brestei, nr.285 (actual nr.334, judeţul Dolj)
Prin prevederile art.17 alin.1 lit.k din Ordinul 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în Cartea Funciară, se stipulează că documentaţia pentru înscrierea unei construcţii definitive cuprinde “autorizaţie de construire şi proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor sau, după caz, certificat de atestare a edificării/extinderii construcţiei, eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, în condiţiile art.55 alin.1 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 republicată conform anexei 17.
Recurentul apreciază că, având în vedere temeiul juridic invocat de reclamant, cererea este inadmisibilă, întrucât acţiunea în constatare are un caracter subsidiar în raport de toate posibilităţile procedurale pe care partea le are pentru a-şi realiza drepturile sale.
Se consideră că instanţa şi-a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti prin pronunţarea unei hotărâri prin care se constată dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcţiei, deoarece pentru aceasta era necesară eliberarea unei autorizaţii de construcţie, aceasta reprezentând un act de autoritate al administraţiei locale.
Cu privire la fondul cauzei, recurentul a aratat ca instanta trebuia sa analizeze indeplinirea obligatiilor fiscale de catre reclamanta in raport de suprafata de teren pe care pretinde ca a posedat-o ca buna proprietara, ca in mod gresit instanta a apreciat ca fiind indeplinite conditiile prev. de art. 1847 C.civ., fara a corobora cu art. 1853 C.civ., potrivit caruia actele ce le exercitam sub nume precar, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar, iar pe de alta parte, in cauza nu s-a facut dovada indeplinirii prevederilor art. 1169 C.civ., si art. 112 alin. 5 C.pr.civ., in sneusl ca in cererea de chemare in judecata, reclamanta avea obligatia de a arata dovezile pe care se sprijina fiecare capat de cerere.
Examinând sentinţa atacată, prin prisma motivelor de recurs şi a dispoziţiilor art.304 ind.1 C.pr.civ., Tribunalul constată că recursul este nefondat.
Astfel, faţă de susţinerile reclamantei din acţiunea introductivă, aşa cum a fost precizată ulterior, în sensul că bunicii sai si ulterior, ea si parintii sai, au intrat în posesia terenului în suprafaţă de 206,4 mp situat în Craiova, str. Brestei, nr. 339, ce face parte din suprafaţa totală de 876,40 mp, din care pentru 670 mp reclamanta are act de proprietate, în urma cu peste 30 ani, că nici o altă persoană fizică nu a invocat de-a lungul timpului vreun titlu de proprietate asupra terenului şi că reclamanta înţelege să invoce joncţiunea posesiilor şi dobândirea dreptului de proprietate ca efect al uzucapiunii de 30 ani, se constată că în cauză are calitate procesuală pasivă Municipiul Craiova prin Primar.
Aceasta în considerarea faptului că terenurile aflate pe raza localităţii Craiova şi care nu aparţin cu acte valabile de proprietate unei anumite persoane fizice sau juridice, nu pot aparţine decât unităţii administrativ-teritoriale Municipiul Craiova, în temeiul prevederilor Legii 213/1998 şi Legii 215/2001, municipiu care este reprezentat prin primar.
Pentru aceste considerente, tribunalul apreciaza ca este neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de recurentul parat Municipiul Craiova, prin primar.
Neintemeiata este si exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata de recurenta-parata, intrucat fata de obiectul actiunii – constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra unui imobil prin efectul uzucapiunii de 30 ani, tribunalul constata ca in speta nu se pune problema ca reclamantul sa aiba la indemana o alta actiune decat cea promovata, in speta nefiind aplicabile dispozitiile art. 111 C.pr.civ. privind caracterul subsidiar al actiunii in constatare, cu consecinta inadmisibilitatii unei asemenea actiuni in situatia in care reclamantul ar avea la indemana o actiune in realizarea dreptului.
In ceea ce priveste sustinerea recurentului in sensul ca reclamanta ar avea la indemana o actiune in inscrierea dreptului de construire in cartea funciara, aceasta nu poate fi retinuta, avand in vedere ca in speta reclamanta a invocat institutia accesiunii imobiliare in ceea ce priveste constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiei in litigiu, astfel incat nu se pune problema inadmisibilitatii actiunii sale, neavand relevanta in cauza dispozitiile Legii 7/1996 privind inscrierea anumitor drepturi in cartea funciara. Sub acest aspect, apare ca neintemeiata si sustinerea recurentului in sensul ca instanţa şi-a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti prin pronunţarea unei hotărâri prin care se constată dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcţiei, deoarece pentru aceasta era necesară eliberarea unei autorizatii de catre autoritatile locale, intrucat in speta reclamanta a invocat institutia accesiunii imobiliare in ceea ce priveste constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiei in litigiu, iar instanta a analizat conditiile accesiunii imobiliare, conditii care nu privesc o eventuala autorizatie emisa de autoritatile locale.
Cu privire la fondul cauzei, tribunalul constata ca in speta, reclamanta a facut dovada unei posesii utile asupra terenului în suprafaţă de 206,4 mp ( identificat in raportul de expertiza intocmit in cauza) pe o perioada de peste 30 ani, prin jonctiunea posesiei exercitate de reclamanta cu cea exercitata de autorii sai, prin probele propuse in cauza – declaratiile martorilor Calinescu Eelna si Stancu Stefania, iar paratul-recurent Mun. Craiova, prin Primar, nu a facut dovada vreunui act de tulburare a posesiei si nici a intreruperii sau precaritatii posesiei, astfel incat in mod corect prima instanta a apreciat ca sunt indeplinite conditiile prev. de art. 1846 si 1890 C.civ. privind dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile prin efectul uzucapiunii achizitive, sub acest aspect neavand relevanta aspectul reclamat de recurent referitor la plata impozitului sau altor obligatii fiscale asupra terenului in litigiu.
