Dosar nr. 1196/201/2011
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA CALAFAT
CALAFAT
Sentinţa civilă Nr. 1078/2011
Şedinţa publică de la 29 Iunie 2011
Completul compus din:
PREŞEDINTE Aurelian Gabriel Bădulescu
Grefier Angela Sărăcin
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant MM şi pe pârât MI, având ca obiect anulare act( rezoluţiune contract)
La apelul nominal făcut în şedinţa publică au răspuns reclamantul av.V G. pentru reclamant, pârâtul şi martorul MP, lipsă reclamantul.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, a fost audiat martorul prezent, după care, instanţa , apreciind cauza în stare de judecată a acordat cuvântul pe fond.
Av.V G. pentru reclamant a solicitat admiterea acţiunii , aşa cum a fost precizată şi să de dispună rezoluţiunea precontractului de vânzare-cumpărare.
Pârâtul a solicitat respingerea acţiunii.
INSTANŢA
Prin acţiunea înregistrată în data de 30.03.2011, reclamantul MM l-a chemat în judecată pe pârâtul MI pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună anularea precontractului de vânzare-cumpărare denumit chitanţă, încheiat cu acesta în data de 20.03.1997 şi să se dispună revenirea la situaţia anterioară încheierii sale.
În fapt a motivat că prin actul sub semnătură privată încheiat cu pârâtul la data de 20.03.1997 a vândut suprafaţa de 1ha teren extravilan, teren ce a aparţinut tatălui său MP, în prezent decedat.
Au stabilit de comun acord ca preţ al vânzării suma de 270 de lei , sumă ce a fost achitată de pârât în prezenţa martorului MP. La data încheierii actului sub semnătură privată nu se eliberase titlu de proprietate, dar exista stabilit dreptul de proprietate prin hotărârea comisiei judeţene nr.3836 din 20.02.1995. ulterior s-a eliberat titlul de proprietate nr.14407/08.01.2010. În nenumărate rânduri a solicitat pârâtului să se prezinte la notariat pentru perfectarea actelor autentice de vânzare-cumpărare, deoarece încă de la data vânzării a achitat impozitul aferent terenului şi le achită şi în prezent, iar pârâtul refuză şi nici nu a restituit sumele plătite de reclamant cu titlu de taxe şi impozite.
În drept invocă prevederile art.948-949 C.civ.
A depus la dosarul cauzei actul sub semnătură privată intitulat „chitanţă” încheiată în 20.03.1997, TDP nr.14407/08.01.2010, adeverinţă nr.1223/16.01.2001, certificat de atestare fiscală, certificat de deces MP, taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar.
Pârâtul a formulat întâmpinare. În fapt a motivat că a cumpărat de la reclamant suprafaţa de teren de 1 ha cu suma de 2.700.000 lei vechi. Nu este adevărat că nu a vrut să facă actele în formă autentică, ci reclamantul nu deţinea titlu de proprietate. Reclamantul nu l-a anunţat niciodată să vină să încheie actele autentice, iar el a plătit taxele şi impozitele anuale.
La data de 22.03.2010 i-a plătit reclamantului şi soţiei acestuia suma de 80 de lei pentru taxa pe 2010 şi 20 de lei pentru 2011.
La data de 18.05.2011 reclamantul a formulat precizare la acţiune în sensul că solicită rezoluţiunea precontractului de vânzare-cumpărare pe motivul că pârâtul nu s-a prezentat pentru încheierea actelor autentice, pasivitatea acestuia în intenţia de a deveni proprietar dovedindu-se şi prin faptul că nu plăteşte taxele şi impozitele aferente terenului cumpărat..
În drept îşi întemeiază cererea pe disp.art.1020-1021 C.civ.
În cauză au fost audiaţi martorii Paliu Titu, Burcă Ion şi MP.
Din actele şi lucrările dosarului instanţa a reţinut următoarele:
În data de 20.03.1997 între părţi s-a încheiat un act sub semnătură privată intitulat „chitanţă” prin care pârâtul a cumpărat de la reclamant suprafaţa de teren arabil de 1 ha în punctul „Jdeg” având ca vecini : „MM (stânga) M (apus)” cu suma de 2.700.000 lei vechi, pe care pârâtul i-a achitat în întregime. De asemenea , de la data încheierii actului pârâtul a fost pus în posesia suprafeţei de teren descrisă mai sus.
La data încheierii actului sub semnătură privată reclamantul nu poseda titlu de proprietate cu privire la suprafaţa de teren în cauză. Ulterior, în data de 08.01.2010 a fost emis TDP nr.14407 avându-l ca titular pe tatăl reclamantului MP. În acest titlu de proprietate este cuprinsă suprafaţa de teren care face obiectul actului sub semnătură privată, situată în extravilanul mun.Calafat, identificată astfel: T199, P29 cu vecinii: N-Măruţ Marin, E-HB22, S-Dinu Ştefan, V-Mateescu A.
Potrivit Legii nr.18/1991 cu modificările ulterioare, aplicabilă la data încheierii actului sub semnătură privată între părţi , înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai prin acte autentice. Această cerinţă ad validitatem a fost păstrată şi prin Legea nr.54/1998 precum şi prin art.2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005(în vigoare în momentul de faţă), care dispune că terenurile cu sau fără construcţii , situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute.
Însă aplicând principiul conversiunii actelor juridice, actul sub semnătură privată încheiat între părţi, deşi nu este valabil ca şi act de vânzare-cumpărare, este valabil ca antecontract de vânzare-cumpărare, existând între părţi obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La data încheierii actului sub semnătură privată a existat o cauză obiectivă care a împiedicat părţile să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică şi anume faptul că reclamantul nu poseda titlu de proprietate asupra terenului care face obiectul convenţiei. Ulterior pentru această suprafaţă de teren s-a emis TDP nr.14407/08.01.2010 avându-l ca titular al dreptului de proprietate pe tatăl reclamantului, MP, în prezent decedat.
Condiţiile cerute pentru admisibilitatea rezoluţiunii judiciare sunt: 1)una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin 2) neexecutarea să-i fie imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia 3) debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în condiţiile prevăzute de lege.
Reclamantul, deşi pretinde că pârâtul refuză încheierea actelor autentice de vânzare-cumpărare în formă autentică , nu face dovada că de la data emiterii titlului de proprietate a depus la rândul său toate diligenţele necesare pentru ca aceste acte să se poată încheia. Reclamantul nu face dovada că în acest moment este unicul proprietar al terenului în cauză. Nu face dovada că s-a dezbătut succesiunea tatălui său şi că a obţinut un certificat de moştenitor din care să rezulte că este moştenitorul acestuia şi terenul în cauză a fost inclus în lotul său, astfel încât neexecutarea obligaţiei nu poate fi considerată ca fiind imputabilă pârâtului. Neplata taxelor şi impozitelor aferente terenului nu poate fi imputată pârâtului, deoarece nu a operat transferul de proprietate, fiind obligaţia proprietarului să plătească taxele şi impozitele.
De asemenea, reclamantul nu face dovada că l-a pus în întârziere pe pârât în condiţiile art.1079 C.civ., care prevede că „Dacă obligaţia consistă în a da sau în a face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce i se va face prin tribunalul domiciliului său.
Debitorul este de drept în întârziere:
1. în cazurile anume determinate de lege;
2. când s-a contractat expres că debitorul va fi în întârziere la împlinirea termenului, fără a fi necesitatea de notificare;
3. când obligaţia nu putea fi îndeplinită decât în un timp determinat, ce debitorul a lăsat să treacă.”
Simplul fapt că i-a transmis prin terţe persoane, aşa cum rezultă din depoziţiile martorilor, să se prezinte la notariat pentru încheierea actelor autentice, nu valorează punere în întârziere în conformitate cu prevederile art.1079C.civ.
Prin urmare , nefiind îndeplinite cerinţele de admisibilitate a rezoluţiunii judiciare cu privire la imputabilitatea neexecutării obligaţiei şi a punerii debitorului în întârziere, instanţa va respinge acţiunea , aşa cum a fost precizată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge acţiunea precizată formulată de reclamantul MM, în contradictoriu cu pârâtul MI.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică de la 29 Iunie 2011.
PREŞEDINTE GREFIER
BĂDULESCU AURELIAN-GABRIEL Angela Sărăcin
A.B./A.S.
12 Iulie 2011
