SECTIA COMERCIALA SI DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV
Materie : NULITATE CONTRACT DE VÂNZARE – CUMPARARE.
Vânzarea – cumpararea unui imobil cu nerespectarea dispozitiilor art.7,19 din Legea nr.85/1992 este lovita de nulitate absoluta, deoarece este un act juridic încheiat prin fraudarea unor dispozitii legale imperative; actiunea în constatarea nulitatii acestui act juridic are un caracter neevaluabil în bani.
La data de 22 aprilie 2002, 65 de persoane fizice reclamante, au chemat în judecata pe pârâtii S.C.C.SA C. si S.C.F.I.E. SRL C. pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta în cauza, instanta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare – cumparare autentificat sub nr.612 din 4 martie 2002 a Biroului Notarului Public L.M. pentru fraudarea legii si sa oblige pârâta I sa încheie cu fiecare dintre reclamanti contracte de vânzare – cumparare a apartamentelor în care acestia locuiesc.
În motivarea cererii reclamantii au aratat ca fiecare în parte, au încheiat contracte de închiriere cu pârâta, însa dupa intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992 desi majoritatea locatarilor au solicitat conducerii societatii sa le vânda spatiile de locuit închiriate, pârâta I a procedat la vânzarea blocului de locuinte unei persoane juridice.
Ulterior reclamantii au precizat actiunea în sensul completarii acesteia cu un capat de cerere privind radierea înscrierilor în CF, cu referire la dreptul de proprietate al pârâtei II, restabilirea situatiei anterioare si întabularea dreptului de proprietate pentru fiecare dintre reclamanti.
Prin sentinta nr.1191/COM/2003 Tribunalul Bihor(devenit competent prin stramutarea judecarii cauzei de la Tribunalul Cluj) a admis în parte actiunea în sensul ca a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare – cumparare mentionat, a dispus rectificarea din CF, cu referire la dreptul de proprietate transcris în favoarea pârâtei II, restabilirea situatiei anterioare prin înscrierea dreptului de proprietate al pârâtei I si a obligat pârâta sa încheie contracte de vânzare – cumparare cu fiecare dintre reclamanti.
A respins ca nefondat capatul de cerere privind pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act apt pentru întabulare în cartea funciara si capatul de cerere privind întabularea dreptului de proprietate în cartea funciara, pentru fiecare reclamant.
A luat act de renuntarea la capatul de cerere privind obligarea pârâtei I la plata daunelor cominatorii.
S-a retinut ca pârâta I a refuzat sa vânda chiriasilor locuintele detinute cu contract de închiriere în blocul construit de catre aceasta din fonduri proprii.
Blocul a fost vândut pârâtei II, cu încalcarea art.7 si 19 din Legea nr. 85/1992.
Împotriva hotarârii primei instante pârâtele au declarat apel.
Curtea de Apel Oradea – Sectia comerciala si de contencios administrativ , prin decizia nr.13/C/2004-A din 3 februarie 2004 a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta S.C.C.SA si a anulat ca netimbrat apelul declarat de pârâta S.C.F.I.E.SRL.
Împotriva acestei din urma hotarâri au declarat recurs pârâtele.
Pârâta I, a invocat cazurile de modificare prevazute de art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila, sustinând ca în mod gresit a fost respinsa exceptia de inadmisibilitate a actiunii, ca situatia de fapt a fost gresit stabilita, la data prezentarii cererilor de cumparare a locuintelor, pârâta I nemaiavând calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra blocului mentionat.
S-a mai sustinut ca în mod gresit a fost constatata nulitatea absoluta a contractului în întregul sau, desi reclamantii revendicau numai 46 camere.
Totodata în mod gresit s-a sustinut ca aceasta avea obligatia de a oferi locuintele spre vânzare chiriasilor. Drept urmare neexistând o obligatie de a vinde, nu exista nici un drept al chiriasilor de a cumpara.
În fine, pentru a putea constitui obiect al unui contract de vânzare – cumparare, trebuie sa existe o locuinta în sensul dispozitiilor atz.2 din Decretul nr.61/1990, conditie neîndeplinita în cauza.
Pârâta II a sustinut ca a depus la dosar întreaga suma solicitata, împrejurare în raport de care nu întelege de ce apelul a fost anulat ca insuficient timbrat,iar pe fond, a invocat aplicarea gresita a legii.
Recursurile au fost apreciate ca nefondate.
Obiectul actiunii privea constatarea nulitatii absolute a unui contract de vânzare – cumparare încheiat în frauda legii.
Prin urmare, în mod judicios instanta de control judiciar a apreciat asupra caracterului neevaluabil în bani a cererii si a respins exceptia de inadmisibilitate a actiunii, asa încât recursul pârâtei I se constata a fi nefondat sub aspectul primei critici.
Prin art.7 din Legea nr.85/1992 s-a stabilit o obligatie de vânzare catre chiriasi a locuintelor construite pâna la data adoptarii acestui act normativ.
Drept urmare, invocând un contract de vânzare-cumparare din 2002 catre o persoana juridica a caminului de nefamilisti format din spatii de locuit identificate în cauza ca îndeplinind în principiu conditiile prevazute de art.2 din Decretul nr.61/1990 si cea de a doua, precum si ultima si penultima critica, se constata a fi neîntemeiate.
Totodata, în mod judicios s-a dispus în sensul constatarii nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare pentru frauda la lege, cu referire la art.7 si 19 din Legea nr.85/1992 în raport de obiectul acestuia, ce privea întregul imobil.
Ca atare recursul s-a constatat a fi nefondat si sub aspectul acestei critici.
Nu au putut fi primite nici criticile privind încalcarea dreptului de proprietate, atâta timp cât în contenciosul constitutional s-a stabilit constant în sensul constitutionalitatii dispozitiilor art.7 din Legea nr.85/1992.
Din actele dosarului nu a rezultat ca pârâta II în apel a îndeplinit obligatia procedural comunicata acesteia, de a completa taxa de timbru.
Ca urmare sustinerea acesteia nefiind confirmata de actele dosarului si recursul declarat de pârâta II s-a constatat a fi nefondat.
Sursa primara
Sentinta nr.1191/COM/19.09.2003 a Tribunalului Bihor;
Decizia nr.13/C/3.02.2004 a Curtii de Apel Oradea – Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal;
Dosar nr.4159/2003 – Curtii de Apel Oradea – Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal;
Decizia nr.3505/9.06.2005 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie;
Dosar nr.3747/2004 al Înaltei Curti de Casatie si Justitie.
Temei de drept
– art.7,19 din Legea nr.85/1992;
– art.294, 304 pct.8,9, 312 Cod procedura civila;
– art.2 din Decretul nr.61/1990.
