Este real că în certificatul de moştenitor eliberat de pe urma defunctului B.I., notarul a indicat ca făcând parte din masa succesorală cota de 1 din terenul în suprafaţă de 215 m.p. situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60 sector 2, dar respectiva menţiune, prin ea însăşi, nu era aptă să vicieze consimţământul cumpărătorilor în condiţiile în care certificatul de moştenitor nu constituie titlu de proprietate.
Este real că în certificatul de moştenitor eliberat de pe urma defunctului B.I., notarul a indicat ca făcând parte din masa succesorală cota de 1 din terenul în suprafaţă de 215 m.p. situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60 sector 2, dar respectiva menţiune, prin ea însăşi, nu era aptă să vicieze consimţământul cumpărătorilor în condiţiile în care certificatul de moştenitor nu constituie titlu de proprietate.
În plus, este sigur că nu menţiunile din certificatul de moştenitor privind compunerea masei succesorale au fost avute în vedere de pârâţii-cumpărători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare deoarece, dacă s-ar fi întemeiat numai pe dispoziţiile acestuia, nu ar fi putut cumpăra construcţia, omis a fi inclusă în masa succesorală.
În plus, este sigur că nu menţiunile din certificatul de moştenitor privind compunerea masei succesorale au fost avute în vedere de pârâţii-cumpărători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare deoarece, dacă s-ar fi întemeiat numai pe dispoziţiile acestuia, nu ar fi putut cumpăra construcţia, omis a fi inclusă în masa succesorală.
Astfel, referitor la imobilul în litigiu, în certificatul de moştenitor nr.816/18.04.1995 se arată: „IMOBILE: Cota indiviză de 1 din imobilul situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 215 m.p., redobândit conf.art.35 alin.3 din Legea nr.18/1991. Imobilul a fost dobândit de defunct în timpul căsătoriei prin contribuţie egală în baza contractului de vânzare-cumpărare aut.sub nr.1026/1978 şi tr.sub nr.632/1978 de Notariatul sectorului 2 Bucureşti”.
Astfel, referitor la imobilul în litigiu, în certificatul de moştenitor nr.816/18.04.1995 se arată: „IMOBILE: Cota indiviză de 1 din imobilul situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 215 m.p., redobândit conf.art.35 alin.3 din Legea nr.18/1991. Imobilul a fost dobândit de defunct în timpul căsătoriei prin contribuţie egală în baza contractului de vânzare-cumpărare aut.sub nr.1026/1978 şi tr.sub nr.632/1978 de Notariatul sectorului 2 Bucureşti”.
Respectivul certificat de moştenitor a făcut dovada calităţii vânzătorilor de moştenitori ai defunctului B.Ş. şi a cotelor de drept succesoral, dreptul de proprietate asupra imobilului vândut fiind dovedit cu actul autentic de vânzare-cumpărare. (sentinţa civilă nr.6960/18.11.2003)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 04.03.2003, reclamanţii B.M. şi B.D. au chemat în judecată pe pârâţii P.S.O şi P.N., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună obligarea acestora la plata sumei de 5.000 USD reprezentând diferenţă de preţ conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2622 din 14 martie 2000.
În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.969 C.civ., reclamanţii arată că au vândut pârâţilor imobilul situat în Bucureşti, str. M.G. nr.60, sector 2, părţile convenind ca o parte din preţ, respectiv suma de 5.000 USD, să fie plătită la momentul obţinerii de către cumpărători, pârâţii P.S.O şi P.N., a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, conform prevederilor art.35 din Legea nr.18/1991.
Susţin reclamanţii că pârâţii au ridicat actul de atestare a dreptului de proprietate în data de 20.07.2000 şi că, deşi notificaţi prin executorul judecătoresc, aceştia refuză să-şi execute de bună-voie obligaţia de plată a diferenţei de preţ.
În dovedirea acţiunii, reclamanţii au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriu, alăturat cererii de chemare în judecată fiind depuse la dosar, în copie: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2622 din 14 martie 2000 la B.N.P. Vlădica Raţiu Gheorghe şi răspunsul dat de pârâtul P.S.O la interogatoriul ce i-a fost administrat în dosarul nr.13.427/2000 al Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti.
Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 28.03.2003, pârâţii au invocat excepţiile nulităţii cererii de chemare în judecată şi pe aceea a exercitării abuzive a dreptului, iar pe fond au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemaită şi obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Susţinerile privind excepţia nulităţii cererii de chemare în judecată sunt raportate de pârâţi la contractul de vânzare-cumpărare, aceştia arătând că în preţul vânzării, de 119.000 USD, este inclusă şi suma de 5.000 USD, pretinsă de reclamanţi cu încălcarea dispoziţiilor H.G.352/1991 şi ale art.18 din Regulamentul nr.3/1997 al B.N.R., text de lege care prevede că pe teritoriul României încasările şi plăţile între rezidenţi se realizează în moneda naţională.
Consideră pârâţii că solicitându-se obligarea la plata unei sume în valută, cererii de chemare în judecată îi lipseşte un element esenţial, acela al valorii obiectului cererii, astfel că se impune aplicarea sancţiunii prevăzute de art.133 alin.1 C.proc.civ.
În motivarea excepţiei exercitării abuzive a dreptului, întemeiată pe dispoziţiile art.136 C.proc.civ., pârâţii arată că prezenta cerere a fost formulată în condiţiile în care între părţi există un alt litigiu având ca obiect constatarea nulităţii parţiale a contractului de vânzare-cumpărare, cauza aflându-se pe rolul Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a III-a Civilă. Se consideră că este abuzivă formularea cererea de obligare la plata sumei de 5.000 USD atâta vreme cât acest litigiu nu a fost soluţionat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Pe fond, se arată că actul juridic nu s-a născut în mod valabil deoarece pârâţii au avut reprezentarea că vânzătorii sunt proprietarii terenului.
Susţin pârâţii că reclamanţii le-au viciat consimţământul prin ascunderea faptului că nu sunt proprietarii terenului pe care se află construcţia, mijlocul folosit fiind prezentarea certificatului de moştenitor nr.816/18.04.1995, în care se menţionează calitatea lor de proprietari ai terenului.
Se arată şi că nu se poate dispune obligarea lor la plata sumei de 5.000 USD deoarece: vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză are o cauză ilicită, fiind nulă absolut conform art.948 C.civ.; contractul a fost încheiat de reclamanţii-vânzători în frauda statului, pe riscul cumpărătorilor, şi constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea adagiului „frauda corupe totul”; reclamanţii nu puteau înstrăina dreptul de folosinţă asupra terenului, care este un dezmembrământ al dreptului de proprietate al statului, născut prin efectul legii; potrivit art.41, 135 din Constituţie, bunurile statului sunt inalienabile astfel ccă nu se poate dispune asupra bunurilor care fac parte din domeniul privat al statului fără respectarea condiţiilor impuse de legea specială.
Se susţine că din interpretarea sistematică şi potrivit voinţei părţilor a clauzelor contractuale rezultă că cei 5.000 USD urma să se plătească după intrarea în patrimoniul pârâţilor a dreptului de proprietate asupra terenului, operaţiune distinctă de transferul dreptului de folosinţă asupra acestuia, această sumă reprezentând în realitate preţul dreptului de proprietate asupra terenului, drept ai cărui titulari au pretins a fi reclamanţii, conform certificatului de moştenitor nr.816/18.04.1995. Or’, dreptul de proprietate a trecut de la stat direct în patrimoniul cumpărătorilor deoarece vânzătorii-reclamanţi nu şi-au manifestat intenţia de a dobândi acest drept în condiţiile art.36 alin.6 din Legea nr.18/1991, neefectuând nici un demers în acest sens.
În dovedirea susţinerilor din întâmpinare, pârâţii au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriul reclamanţilor, depunând la dosar, în copie: certificatul de moştenitor nr.816/18.04.1995 eliberat de Notariatul de Stat al sectorului 2 Bucureşti, în dosarul nr.1015/1995; contract de intermediere vânzare-cumpărare, chitanţă ce atestă primirea sumei de 1.900 USD reprezentând contravaloarea unor bunuri mobile; act de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.102671978 şi transcris sub nr.4793/1978 la Notariatul de stat sector 2, reprezentând titlul de proprietate al reclamanţilor-vânzători; decizia nr.354/1978 prin care terenul în suprafaţă de 215 m.p. aferent construcţiei din str.M.G. nr.60, a fost trecut în proprietatea statului urmare a vânzării imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1026/20 februarie 1978 şi a fost atribuit în folosinţă dobânditorilor construcţiei suprafaţa de 100 m.p. teren
Excepţiile invocate de pârâţi au fost respinse în şedinţa publică de la 22.04.2003, instanţa apreciind că obiectul cererii de chemare în judecată este determinat şi reţinând că prin promovarea acţiunii reclamanţii au urmărit realizarea dreptului de creanţă pe care susţin că-l au faţă de pârâţi.
În cauză au fost administrate interogatoriile reciproce şi întrucât ,răspunzând la interogatoriul luat din oficiu de instanţă, pârâta a declarat că soţul său s-a ocupat de procedura obţinerii titlului de proprietate şi l-a ridicat de la Prefectura municipiului Bucureşti, s-au solicitat relaţii privind eliberarea titlului de proprietate pentru terenul situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60 sector 2.
Cu adresa nr.11227/10.11.2003, Direcţia Venituri Buget Local din cadrul Consiliului Local sector 2 a comunicat instanţei că în dosarul fiscal al imobilului din str.M.G. nr.60, sector 2, pârâţii figurează cu teren în proprietate în suprafaţă totală de 215 m.p. în baza Titlului de proprietate emis de Prefectura Municipiului Bucureşti sub nr.19253/2 din 26.05.2000 şi intabulat la data de 25.07.2000 în C.F. nr.7184 a Judecătoriei sectorului 2.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată şi reţine următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1026 din 20 februarie 1978 la Notariatul de stat al sectorului 2 Bucureşti, soţii B.M. şi B.I. au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei situată în Bucureşti, str.M.G. nr.60, sector 2, formată dintr-un singur apartament având în compunere, la parter – cameră, vestiar, bucătărie, culoar, w.c. şi la etaj – două camere, baie, casa scării, logie, subsol, spălătorie, pivniţă.
Pe aceeaşi dată, în conformitate cu dispoziţiile art.30 alin.2 din Legea nr.58/1974, terenul aferent construcţiei, în suprafaţă totală de 215 m.p. a trecut în proprietatea statului şi prin Decizia nr.354 din 25.04.1978 a Comitetului Executiv al Consiliului popular al Sectorului 2, dobânditorilor construcţiei li s-a atribuit în folosinţă o suprafaţă de 100 m.p. din acest teren.
La data de 31.03.1995 a decedat B.I., moştenitori ai acestuia fiind, conform certificatului de moştenitor nr.816/18.04.1995, reclamanţii B.M. şi B.D.. În acest certificat de moştenitor se face menţiunea că în masa succesorală intră „cota indiviză de 1 din imobilul situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60, sector 2, compus din teren în suprafaţă de 215 m.p., redobândit conf. art.35 alin.3 din Legea nr.18/1991”.
În data de 24.02.2000 între S.C.”LA CHANCE” S.R.L., reprezentată prin agent imobiliar B.D., B.M. şi P.N. s-a încheiat un „contract de intermediere vânzare-cumpărare”, privind „imobilul (terenul)” din str.M.G. nr.60, prin care vânzătorul s-a obligat „să predea cumpărătorului imobilul împreună cu cheile de acces, precum şi eventualele obiecte de inventar prevăzute în procesul-verbal de predare-primire până la data de 15 mai 2000” şi „să pună la dispoziţia reprezentantului firmei „LA CHANCE”S.R.L. actele necesare perfectării şi autentificării contractului de vânzare-cumpărare la Notariatul Public la data de 15 martie 2000”.
În situaţia în care înţelegerea părţilor a vizat şi o suprafaţă de teren, (aceasta fiind ipoteza susţinută de pârâţi) respectivul înscris, calificat de pârâţi drept antecontract de vânzare-cumpărare, nu are această valoare nefiind încheiat în formă autentică, condiţie de formă impusă de lege ad validitatem la înstrăinarea de terenuri, ci de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, părţile stabilind şi limitele răspunderii în caz de neperfectare a vânzării.
În ipoteza în care înţelegerea a vizat numai înstrăinarea construcţiei devin aplicabile dispoziţiile art.1295 C.civ., astfel că vinderea a fost perfectă şi pârâţii au devenit proprietari încă de la momentul semnării contractului de intermediere, condiţia formei autentice fiind impusă de lege numai pentru înstrăinarea terenurilor.
„Formularul” pe care l-au semnat promitenta-vânzătoare şi promitenta-cumpărătoare, pus la dispoziţia părţilor de intermediar, a avut o singură menire, aceea de a se asigura plata comisionului de 2.000 USD către agenţia imobiliară indiferent dacă vânzarea s-ar fi perfectat sau nu.
În data de 14 martie 2000 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, actul autentic cuprinzând descrierea completă a imobilului ce se vinde, precum şi modul de dobândire a dreptului de proprietatea asupra acestuia de către vânzători.(fila 3 din dosar)
Dacă în înscrisul pe care pârâţii îl consideră antecontract de vânzare-cumpărare se menţionează că „vânzătorii (…) are calitatea de proprietari, în baza actului contr.v-cumpărare nr.816 eliberat de NOT sect.2 la 14.04.1995 ai imobilului (terenului) ce face obiectul prezentului contract din localitatea Bucureşti str.M.Ghiculeasa nr.60…” în actul autentic se arată, neechivoc, faptul că se vinde „imobilul situat în Bucureşti, str.M.G. nr.60, sector 2, format din construcţie din cărămidă acoperită cu ţiglă, având încălzire cu centrală proprie, compusă din demisol, parter, etaj, mansardă şi garaj (conform documentaţiei avută în vedere de OCGC Bucureşti la atribuirea numărului cadastral provizoriu nr.3325), împreună cu dreptul de folosinţă asupra terenului aferent în suprafaţă totală de 215 m.p., care urmează regimul juridic prevăzut de art.35 din Legea 18/1991”.
Trimiterea la dispoziţiile art.35 din Legea nr.18/1991 înlătură orice dubiu cu privire la modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului, situaţie în care singurul viciulde consimţământ invocat de cumpărători nu s-ar putea explica decât prin necunoaşterea acestui act normativ.
Aceasta deoarece la alin.(3), textul de lege prevede că „terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art.30 din Legea nr.58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor”
Prin urmare, suprafaţa de 100 m.p. atribuită în folosinţă soţilor B. prin Decizia nr.354 din 25.04.1978 a Comitetului Executiv al Consiliului popular al Sectorului 2, trecea în proprietatea titularului dreptului de proprietate asupra locuinţei.
Alin.(4) al art.35 prevede că „dispoziţiile art.23 rămân aplicabile”, ceea ce înseamnă că suprafaţa de teren aferentă casei de locuit este aceea evidenţiată ca atare în actele de proprietate, în speţă contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1026 din 20 februarie 1978 la Notariatul de stat al sectorului 2 Bucureşti.
Prin urmare, proprietarul locuinţei devine prin efectul Legii nr.18/1991, proprietarul întregii suprafeţe trecute în proprietatea statului ca urmare a aplicării art.30 din Legea nr.58/1974, chiar dacă suprafaţa acordată în folosinţă dobânditorului construcţiei a fost mai mică decât aceea existentă în proprietatea vânzătorului.
Aşa fiind susţinerile privind vânzarea de către reclamanţi a terenului proprietatea statului sunt neîntemeiate.
Ceea ce reclamanţii-vânzători nu realizaseră la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, este îndeplinirea formalităţilor prevăzute de lege pentru „atribuirea în proprietate” a terenului, în condiţiile alin.6 al art.36 din Legea nr.18/1991, astfel că în contract s-a făcut atât menţiunea transmiterii dreptului de folosinţă cât şi aceea privind obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată de către cumpărătorii P.S.O. şi P.N., deveniţi proprietari ai construcţiei şi, prin aceasta, persoane îndreptăţite la atribuirea în proprietate a întregului teren evidenţiat în actele de proprietate ale autorilor lor.
Respectivul certificat de moştenitor a făcut dovada calităţii vânzătorilor de moştenitori ai defunctului B.Ş. şi a cotelor de drept succesoral, dreptul de proprietate asupra imobilului vândut fiind dovedit cu actul autentic de vânzare-cumpărare.
Reclamanţii-vânzători nu şi-au asumat prin contract obligaţia transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului (şi nici nu-şi mai puteau asuma nici o obligaţie în acest sens) iar pârâţii au avut tot timpul reprezentarea exactă a condiţiilor în care s-a perfectat vânzarea, aspect evidenţiat, pe de o parte, prin aceea că înainte de semnare au citit actul şi au consimţit la autentificarea sa, fapt pe care nu l-au contestat iar, pe de altă parte, prin aceea că, potrivit recunoaşterii pârâtei P.N., pârâtul P.S.O. a fost acela care s-a ocupat de obţinerea titlului de proprietate asupra terenului, fiindu-i eliberat de către Prefectura Municipiului Bucureşti la data de 26.05.2000 cu numărul 19253/2. În baza acestui titlu pârâţii şi-au intabulat dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren aferentă construcţiei – 215 m.p. – în C.F.7184 deschisă la Judecătoria sectorului 2.
Momentul „obţinerii de către cumpărătorii P.S.O şi P.N. a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului aferent, în conformitate cu prevederile art.35 din Legea nr.18/1991”, este acela în care a devenit exigibilă plata diferenţei de preţ, de 5.000 USD, astfel că, având în vedere dispoziţiile art.969 alin.1C.civ. potrivit căruia „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante” (text de lege aplicabil în cauză chiar dacă, în concluziile scrise pârâţii apreciază că nu are legătură cu obiectul cauzei deoarece s-ar referi la „revocarea convenţiilor”), instanţa constată întemeiate pretenţiile reclamanţilor şi, în temeiul art.1073 ipoteza I C.civ., va admite acţiunea aşa cum a fost formulată şi va obliga pârâţii să plătească reclamanţilor echivalentului în ROL, calculat la cursul B.N.R. din ziua plăţii, al sumei de 5.000 USD, reprezentând diferenţa de preţ conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2622/14.o3.2000 la B.N.P. Vlădica Raţiu Gheorghe.
