Cerere a unitatii administrativ-teritoriale de obligare a proprietarului unui apartament dobandit prin transmisiuni succesive, situat intr-un bloc din cele ridicate de stat anterior anului 1991, sa incheie contract de concesiune pentru terenul pe care este ridicat blocul. Recurs respins.
– Codul civil, art. 1077, art. 942 si 948
– Legea nr. 50/1991, art.40 , art.41
– HG nr. 441/1991, art. 1-3
– L. 85/1992, art. 2 alin. 2, art.17
Voinţa părţilor este un element esenţial al încheierii actului juridic şi trebuie să se manifeste liber. Restricţiile privind libertatea de voinţă sunt aplicabile numai dacă sunt prevăzute de lege , ale cărei dispoziţii în acest sens sunt de strictă interpretare şi aplicare, având un caracter excepţional. Nicio persoană nu poate fi obligată să încheie sau nu un contract, iar acest principiu trebuie respectat inclusiv de instanţele de judecată, fiind un aspect al libertăţii persoanei. Recurentul-reclamant nu a dedus judecăţii în această cauză vreo excepţie legală de la principiul menţionat.
Potrivit art. 942 C.civ., “Contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între dânşii un raport juridic”, iar potrivit art. 948 C.civ., o condiţie esenţială pentru validitatea unei convenţii este consimţământul valabil al părţii ce se obligă. Or, în speţă, nu există consimţământul intimatului la încheierea contractului. Transmiterea apartamentului de către BRD SA către numitul C D A şi apoi de acesta către intimat, cum susţine reclamantul în cererea de chemare în judecată, nu a creat în sarcina acestora vreo obligaţie de a încheia un contract de concesiune, obligatie care putea lua naştere numai prin voinţa acestora sau în cazul în care o anumită norma de lege impune o asemenea obligaţie.
Potrivit art. 942 C.civ., “Contractul este acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între dânşii un raport juridic”, iar potrivit art. 948 C.civ., o condiţie esenţială pentru validitatea unei convenţii este consimţământul valabil al părţii ce se obligă. Or, în speţă, nu există consimţământul intimatului la încheierea contractului. Transmiterea apartamentului de către BRD SA către numitul C D A şi apoi de acesta către intimat, cum susţine reclamantul în cererea de chemare în judecată, nu a creat în sarcina acestora vreo obligaţie de a încheia un contract de concesiune, obligatie care putea lua naştere numai prin voinţa acestora sau în cazul în care o anumită norma de lege impune o asemenea obligaţie.
Nici măcar recurentul nu relevă în recurs vreun motiv legal pentru care instanţele de fond ar fi trebuit -să oblige pârâtul la încheierea unui contract de concesiune-cum cere în cererea de chemare în judecată. Dimpotrivă, se referă doar la o transmitere legală a unui drept de concesiune care consideră ca a operat si la existenţa deja a unei obligatii legale de plata a unor taxe de concesiune în baza art.40-41 din Legea nr. 50/1991. Or, obiectul litigiului de faţă a fost cel arătat în cererea de chemare în judecată- solicitarea reclamantului-recurent de a obliga pârâtul-intimat , instanţa de fond, să încheie cu acesta un contract de concesiune pentru un teren în suprafata de 22,74 mp, aferent apartamentului. Art. 1077 C.civ. nu obliga o persoana la a încheia un contract împotriva vointei sale. Potrivit art. 40 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 republicată, “o dată cu dreptul de proprietate asupra construcţiilor, în situaţia celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarul dobândeşte şi o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparţinând domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale”. De asemenea, art. 41 din acelaşi act normativ prevede că “dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei pentru a cărei realizare acesta a fost constituit. În aceleaşi condiţii se transmite şi autorizaţia de construire”.Însă, din acea norma de lege nu se poate deduce şi obligaţia proprietarului apartamentului de a încheia o convenţie cu titularul dreptului de proprietate asupra terenului. HG nr. 441/1991 privea măsurile pentru finalizarea construcţiilor începute şi neterminate până la data de 1 iulie 1991. Aceasta HG a intrat în vigoare la 23 iulie 1991. Legea nr.50/1991 a intrat în vigoare ulterior, fiind publicată în M.Of. la 7 august 1991.
Dispoziţiile legale menţionate de recurent nu prevăd o derogare de la principiul libertăţii contractuale, care rămâne pe deplin aplicabil.
În consecinţă, de vreme ce legiuitorul nu a impus prin vreo dispoziţie, care să fie invocată legal în cererea de chemare în judecată de reclamant, intimatului, o obligaţie de a încheia cu recurentul-reclamant un contract, nici instanţa de judecată nu putea stabili în sarcina intimatului-pârât obligaţia de a încheia contractul pretins de recurent limitând astfel dreptul intimatului de a decide asupra conduitei sale fără un temei, care poate fi reprezentat de norma de lege sau de voinţa intimatului însuşi.
În consecinţă, de vreme ce legiuitorul nu a impus prin vreo dispoziţie, care să fie invocată legal în cererea de chemare în judecată de reclamant, intimatului, o obligaţie de a încheia cu recurentul-reclamant un contract, nici instanţa de judecată nu putea stabili în sarcina intimatului-pârât obligaţia de a încheia contractul pretins de recurent limitând astfel dreptul intimatului de a decide asupra conduitei sale fără un temei, care poate fi reprezentat de norma de lege sau de voinţa intimatului însuşi.
CURTEA DE APEL BUCUREŞTI-SECŢIA A VII-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE PRIVIND CONFLICTE DE MUNCĂ SI ASIGURĂRI SOCIALE, DECIZIA NR.2154/5.04.2011
Prin decizia civilă nr.843A din data de 30.06.2010, pronunţată în dosarul nr.1472./301/2009, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-reclamant Municipiul Bucure?ti, prin Primarul General, împotriva sentinţei civile nr.10370 din data de 15.10.2009 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 1472./301/2009, în contradictoriu cu intimatul-pârât Bacerra Sanchez Rafael.
În considerentele deciziei, instanţa de apel a reţinut următoarele: Prin sentinţa civilă nr. 10370/15.10.2009 Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a respins cererea reclamantului MB prin PG impotriva pârâtului BSR, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel , prima instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare – cumpărare nr.285/22.02.2005 pârâtul a dobândit proprietatea asupra apartamentului nr. 95 situat în B-dul Unirii, nr.64, bl.K4, sector 3, iar în perioada 2005-2008 pârâtul a fost în mod repetat notificat pentru a se prezenta la sediul reclamantului în vederea încheierii contractului de concesiune, însă nu s-a prezentat şi s-a solicitat obligarea pârâtului la încheierea unui contract de concesiune pentru terenul aferent acestui imobil.
Prima instanţa de fond a constatat, în acelaşi timp, că reclamantul nu a făcut dovada că între părţi a fost încheiat un contract de concesiune pentru suprafaţa de teren în cauză, regimul juridic aplicabil acestui tip de contract fiind, la acel moment, cel special, prevăzut de Legea nr. 219/1998. Potrivit art. 1 din acest act normativ, regimul de concesionare era aplicabil bunurilor proprietate publică ori privată a statului, judeţului, oraşului sau comunei. În cauză, în considerentele sentinţei nr. 60 CC/21.07.2009 prin care Curtea de Apel Bucureşti a soluţionat conflictul negativ de competenţă, s-a reţinut că terenul este proprietatea privată, iar în speţă nu este vorba de un contract de concesiune tipic. În raport de aceste aspecte stabilite de Curtea de Apel, prima instanţa de fond a constatat că cererea formulată de reclamant nu poate fi soluţionată prin aplicarea normelor privind incheieirea contractelor de concesiune, prevăzute actualmente de O.U.G. nr. 54/2006, ci ea se circumscrie unei obligaţii de a face, de natură civilă, prevăzută de art. 1077 C.civ. Astfel, finalitatea urmărită de reclamant prin formularea cererii de chemare în judecată este aceea de a obţine o contraprestaţie pentru folosirea terenului de către pârât, denumirea acesteia ca şi taxă de concesiune neputând schimba caracterul civil al convenţiei. Or, principiul care guvernează în mod fundamental raporturile civile între părţi este acela al libertăţii contractuale
În motivarea respingerii apelului, Tribunalul a arătat ca apreciază că în mod corect a reţinut prima instanţă că principiul care guvernează raporturile civile dintre părţi este acela al libertăţii contractuale, acordul de voinţă al părţilor fiind esenţial pentru încheierea unui contract, iar în lipsa acestui acord trebuie să existe o dispoziţie legală derogatorie de la acest principiu.
Împotriva deciziei sus-menţionate, a declarat recurs apelantul-reclamant Municipiul Bucureşti prin Primarul General susţinând că hotărârea criticată a fost dată cu încălcarea şi greşita aplicare legii, invocând art.304 pct.9 C.proc.civ. si art.40 , art.41 din. Legea nr. 50&1991.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul arată că, în mod greşit instanţa a respins apelul formulat de Municipiul Bucureşti, şi solicită să se constate că prin contractul de asociere nr.42/1995 încheiat între CGMB şi BRD s-a stabilit terminarea execuţiei lucrărilor de construcţii, respectiv de punere în funcţiune a bl.K4 din Ansamblul Unirii, sector 3.
?Recurentul precizează că, în art.10.4, BRD se obligă să achite taxa anuală de concesionare a terenului construit, pe perioada existenţei construcţiei. Mai mult, potrivit caietului de sarcini care a stat la baza încheierii contractului de asociere sus-menţionat, s-a prevăzut că terenul rămâne în proprietatea statului, el fiind supus acţiunii concesionare, potrivit dispoziţiilor Legii nr.50/1991.
În consecinţă, cumpărătorul este obligat potrivit legii să achite taxa de concesiune pentru terenul aferent construcţiei care aparţine Municipiului Bucureşti.
Recurentul solicită să se constatate că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.285/2005 s-a transmis către intimatul-pârât BSR în deplină proprietate şi posesie ap.nr.95 din imobilul situat în Bucureşti, B-dul Unirii, nr.64, b1.K4, sector 3, considerând deci, că dreptul de concesiune s-a transmis prin efectul legii, iar implicit obligaţia corelativă de a achita contravaloarea folosinţei terenului.
Apreciază recurentul că intimatul-pârât BSR beneficiază de folosinţa terenului, deci are obligaţia legală de a achita taxa de concesiune, în caz contrar existând o îmbogăţire fără justă cauză.
Analizând actele si lucrările dosarului, în limitele criticilor formulate în cererea de recurs, conform dispoziţiilor art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea constată că recursul recurentului este nefondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse în continuare:
Se observă că nici măcar recurentul nu relevă în recurs vreun motiv legal pentru care instanţele de fond ar fi trebuit -să oblige pârâtul la încheierea unui contract de concesiune-cum cere în cererea de chemare în judecată. Dimpotrivă, se referă doar la o transmitere legală a unui drept de concesiune care consideră ca a operat si la existenţa deja a unei obligatii legale de plata a unor taxe de concesiune în baza art.40-41 din L. nr. 50/1991. Or, obiectul litigiului de faţă a fost cel arătat în cererea de chemare în judecată- solicitarea reclamantului-recurent de a obliga pârâtul-intimat , instanţa de fond, să încheie cu acesta un contract de concesiune pentru un teren în suprafata de 22,74 mp, aferent apartamentului nr. 95 situat în b-dul Unirii, nr.64, bl.K4, sector 3.
Ce a solicitat reclamantul – a obliga instanţele de fond pe pârâtul-intimat să încheie cu acesta un contract de concesiune pentru un teren în suprafata de 22,74 mp, aferent apartamentului nr. 95 situat în b-dul Unirii, nr.64, bl.K4, sector 3- a fost respins ca neîntemeiat de instanţele de fond prin respingerea cererii introductive de prima instanţă si respingerea ca nefondat a apelului reclamantului de instanţa de apel a cărei decizie o atacă prin recursul de faţă recurentul.
Prin sentinţa nr. 60CC/21.07.2009 Curtea de Apel Bucureşti Secţia a VIII-a de Contencios Administrativ si Fiscal a stabilit că prima instanţă de soluţionare a cererii de chemare în judecată este Judecătoria Sector 3. Aceasta a judecat cererea si a respins-o ca neîntemeiată, aplicând dispoziţiile Codului civil la care era îndreptată ca urmare a regulatorului de competenţă dat de CAB. Instanţa de apel , Tribunalul Bucuresti, a cărei decizie este recurată s-a pronuntat prin respingerea apelului, pe motiv că prima instanţă a aplicat corect legea.
Decizia recurată este dată cu aplicarea corectă a legii , respectiv a principiului libertăţii de voinţă a părţilor în actele juridice civile, în raport cu obiectul şi cauza juridică a acestuia, deduse judecătii, prin regulator de competenţă neatacat prin recurs, de către CAB, la instanţa civilă.
Art. 1077 C.civ. nu obliga o persoana la a încheia un contract împotriva vointei sale.
Ori contractul de concesiune există şi în baza lui se datorează taxe de concesiune, ori nu există un contract de concesiune sau drepturi de redevenţă stabilite legal ci alte drepturi privitoare la teren.
Curtea reţine că voinţa părţilor este un element esenţial al încheierii actului juridic şi trebuie să se manifeste liber. Restricţiile privind libertatea de voinţă sunt aplicabile numai dacă sunt prevăzute de lege , ale cărei dispoziţii în acest sens sunt de strictă interpretare şi aplicare, având un caracter excepţional. Nicio persoană nu poate fi obligată să încheie sau nu un contract, iar acest principiu trebuie respectat inclusiv de instanţele de judecată, fiind un aspect al libertăţii persoanei. Recurentul-reclamant nu a dedus judecăţii în această cauză vreo excepţie legală de la principiul menţionat.
Susţinerile recurentului în sensul că odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra unui apartament se dobândeşte şi o cotă parte din dreptul de concesiune asupra terenului aferent când acesta apartine domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale sunt reale pentru cazul în care se referă la imobile construite sub incidenţa acestei legi invocate de acesta, nr. 50/1991 , rezultând chiar din norma legală. Astfel, potrivit art. 40 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 republicată, “o dată cu dreptul de proprietate asupra construcţiilor, în situaţia celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarul dobândeşte şi o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparţinând domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale”. De asemenea, art. 41 din acelaşi act normativ prevede că “dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcţiei pentru a cărei realizare acesta a fost constituit. În aceleaşi condiţii se transmite şi autorizaţia de construire”.
Însă, din acea norma de lege nu se poate deduce şi obligaţia proprietarului apartamentului de a încheia o convenţie cu titularul dreptului de proprietate asupra terenului. Prin urmare, dispoziţiile legale menţionate nu prevăd o derogare de la principiul libertăţii contractuale, care rămâne pe deplin aplicabil.
La dosarul primei instanţe recurentul-reclamant a invocat chiar în cererea de chemare în judecată , introdusa la 6.03.2009, şi HCLMB nr. 22/18.06.1992, prin care a autorizat RA Imobiliara să se asocieze cu persoane fizice sau juridice în scopul finalizării si exploatarii în comun a imobilelor, şi actul care reglementa condiţiile asocierii RA Imobiliara RA pentru finalizarea, darea în folosinţă şi exploatarea bunului- în condiţiile HG nr. 441/1991-, acte în baza cărora s-a încheiat contractul de asociere în participaţiune nr. 42/1995 cu BRD SA.
HG nr. 441/1991 privea măsurile pentru finalizarea construcţiilor începute şi neterminate până la data de 1 iulie 1991.
L. nr.50/1991 a intrat în vigoare ulterior, fiind publicată în M.Of. la 7 august 1991.
Aşadar construcţia apartamentului de pe terenul în litigiu a început sub incidenta dispoziţiilor legale anterioare Legii nr. 50/1991.
În privinţa unor asemenea construcţii s-au adoptat D.L. nr. 61 /1990 privind vînzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi L. nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat. Acestea au reglementat vânzarea construcţiilor care erau deja finalizate.
L. 85/1992 a prevăzut totodată că :”ART. 2 Construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului, în curs de execuţie şi nerepartizate nominal până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu pot fi terminate şi vândute în condiţiile reglementărilor în vigoare, pot fi vândute pe apartamente, pe paliere, pe scări, pe tronsoane de clădiri sau în întregime, prin licitaţie publică.
Fac excepţie de la prevederile alin. 1 locuinţele în curs de execuţie care trec, prin protocol, fără plată, în patrimoniul Parlamentului României, Ministerului Apărării Naţionale, Ministerului de Interne, Serviciului Român de Informaţii, Serviciului de Protecţie şi Pază, Ministerului Justiţiei – Direcţia generală a penitenciarelor, precum şi cele pe care acestea le construiesc prin planuri proprii de investiţii sau le achiziţionează folosind alocaţii bugetare care se asigură în acest scop. Aceste locuinţe sunt supuse regimului locuinţelor prevăzute la art. 1 alin. 3.
Licitaţiile se organizează de consiliile locale.
Locuinţele prevăzute la alin. 1, repartizate ori pentru care s-au încheiat antecontracte sau contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se pot cumpăra de beneficiarii actului de repartiţie sau de titularii antecontractelor ori ai contractelor de vânzare-cumpărare, fără licitaţie, la valoarea lucrărilor executate de unitatea proprietară, în condiţiile art. 1.
Preţul de la care începe licitaţia se stabileşte de către unităţile proprietare, ţinând seama de stadiul fizic de execuţie, la care se adaugă şi cheltuielile aferente de proiectare. Din preţul obţinut la licitaţie, pentru acoperirea cheltuielilor de evidenţă şi vânzare, unităţile beneficiază de un comision de până la 1% ;
ART. 17- Locuinţele şi construcţiile prevăzute de prezenta lege pot fi cumpărate numai de persoane fizice cu cetăţenie română sau de persoane juridice care au sediul în România “.
HG nr. 441/1991, act invocat de reclamant în cererea de chemare în judecata, a prevăzut: “ART. 1 În termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a prezentei hotărâri, prefecturile şi Primăria municipiului Bucureşti vor realiza evidenta completa a construcţiilor aflate în diferite stadii de execuţie din unităţile administrativ-teritoriale în care îşi exercită competenta, indiferent de destinaţia acestor construcţii.
Pe baza evidenţei întocmite se va iniţia acţiuni de informare şi publicitate pentru stimularea agenţilor economici de a participa la finalizarea construcţiilor neterminate, pentru care nu există surse de finanţare alocate la data intrării în vigoare a prezentei hotărâri.
ART. 2
Prefecturile şi Primăria municipiului Bucureşti vor organiza acţiunile de asociere a regiilor autonome şi societăţilor comerciale care administrează fondurile de stat investite în construcţii, cu persoane fizice sau juridice, române sau străine, cu respectarea prevederilor Legii nr. 15/1990 şi Legii nr. 35/1991, având ca scop terminarea construcţiilor şi punerea lor în funcţiune. Beneficiile obţinute vor fi proporţionale cu aportul fiecărui agent economic asociat.
ART. 3
La baza contractului de asociere, regiile autonome şi societăţile comerciale care au în administrare construcţiile neterminate vor vărsa la bugetul statului contravaloarea avută de aceste construcţii în momentul preluării lor în vederea finalizării.”
Aceasta HG a intrat în vigoare la 23 iulie 1991.
Pentru aceste considerente, Curtea a constatat că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a legii şi a principiilor care guvernează raporturile juridice contractuale, iar recursul declarat apare ca nefondat, motiv pentru care l-a respins pe baza art. 312 alin.1 C.proc.civ. ca nefondat.
1
