În cazul unei proprietăţi indivize, coproprietarii sunt presupuşi că stăpânesc bunul împreună, motiv pentru care posesia lor, având acest caracter echivoc, nu poate fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de către coindivizar.
Cu toate acestea, viciul echivocităţii posesiei poate fi înlăturat prin acte din care să rezulte intenţia fermă a unui dintre coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv, fiind în acest caz intervertită posesia comună (animus condomini) în posesie exclusivă (animus domini). (sentinţa civilă nr. 4170/13.05.2009)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 Bucureşti la data de 4.10.2006 sub nr. 15150/300/2006 reclamanţii C.Ghe. şi C.E. în contradictoriu cu pârâţii Z.F., Z.S., Z.H., Z.R. şi K.(fostă Z.) A. au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate dobândirea dreptului de proprietate asupra cotei de 1/8 din apartamentul nr. 21, situat în Bucureşti, str. Tudor Arghezi nr. 32, (fosta Dionisie Lupu nr. 20 sector 1), et. 3, sector 2, ca urmare a uzucapiunii de 30 de ani, restul cotei de 7/8 din apartament fiind dobândit prin vânzare cumpărare.
În motivarea cererii în fapt, reclamanţii au învederat că au cumpărat cota parte de 7/8 din apartamentul respectiv prin contractul de vânzare cumpărare nr. 6251/17.08.1967 de la V.E. şi V.L., şi, încă de la cumpărare şi până în prezent, nu au fost tulburaţi de nimeni, fiind cunoscuţi ca proprietari ai întregului apartament, plătind impozitul pe întregul apartament, deşi o cotă de 1/8 a aparţinut pârâţilor în calitate de moştenitori ai M.Z..
Reclamanţii au evaluat cota parte de 1/8 din dreptul de proprietate asupra apartamentului ce face obiectul cauzei la suma de 10.000 lei.
În drept au fost invocate prevederile art. 111 C.Pr.Civ., art. 1890 C.Civ.
În dovedire s-a solicitat proba cu înscrisuri şi proba testimonială.
Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară în cuantum de 683 lei şi timbru judiciar în valoare de 3 lei.
În susţinere s-au ataşat la dosar în copii următoarele înscrisuri: actul de vânzare cumpărare autentificat de Notariatul de stat sub nr. 6251/17.08.1961, actul de partaj voluntar transcris de Grefa Tribunalului Ilfov – Secţia Notariat la nr. 423/1940, actul de vânzare cumpărare nr. 44657/10.12.1947.
Reclamanta a făcut toate demersurile necesare pentru a afla domiciliul pârâţilor din străinătate şi, deşi s-a procedat la citarea acestora la domiciliile respective, nu s-a putut realiza în mod legal procedura de citare. Pentru aceste motive, instanţa a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 95 Cod proc.civ., .şi a dispus citarea acestora prin publicitate, atât prin afişare la uşa instanţei, cât şi printr-un ziar de largă răspândire, pentru toate termenele de judecată.
Pârâţii, deşi legal citaţi, nu au formulat întâmpinare.
La termenul din 16.04.2009 cauza a fost suspendată în vederea introducerii de către reclamanţi a moştenitorilor de pe urma defunctei reclamante C.E., decedată pe parcursul procesului, conform certificatului de deces.
La data de 18.06.2008 cauza a fost repusă pe rol, ca urmare a indicării moştenitorilor de pe urma defunctei C.E. cu certificat de calitate de moştenitor, aceştia fiind C.Ghe. şi C.C., acesta din urmă fiind introdus în cauză ca succesor legal al reclamantei C.E..
Instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâţilor, proba cu expertiză în specialitatea construcţii civile, considerând raportat la dispoziţiile art.167alin. 1 C.Pr.Civ că aceste probe sunt pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei.
La solicitarea instanţei au fost comunicate relaţii de la PMB – Direcţia de Evidenţă Imobiliară şi Cadastrală, fila 61 vol.III dosar, PMB – Comisia de aplicare a legii nr. 10/2001, fila 63 vol. III dosar, de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară filele 65-103 vol. III dosar, DVBL Sector 2, filele 104-112 vol. III dosar, PMB – Comisia de aplicare a legii nr. 18/1991, fila 113 vol. III dosar.
La termenul de judecată a fost administrate proba testimonială cu declaraţia martorei P.I., şi au fost depuse la dosar interogatoriile pentru pârâţi, reclamanţii solicitând aplicarea dispoziţiilor art. 225 cod proc.civ.
La data de 27.01.2009, s-a depus la dosar raportul de expertiză în specialitatea construcţii civile, în funcţie de valoarea obiectului cererii reclamanţii completându-şi timbrajul cu suma de 1660,16 lei reprezentând taxa judiciară de timbru şi 5 lei timbru judiciar.
Suplimentar, instanţa a solicitat relaţii PMB-Comisia de aplicare a legii nr. 10/2001.
Analizând actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6251/17.08.1961de Notariatul de Stat Raionul I.V.Stalin, transcris în Registrul de transcripţiuni sub nr. 380/17.08.1961, reclamantul autoarea reclamanţilor, căsătorită cu reclamantul C.Ghe., a dobândit de la V.E. şi V.L., soţi, cota parte indiviză de 7/8 din dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 21, et.3, din str. D.L., nr. 20, Raionul I.V. Stalin, Bucureşti, precum şi aceeaşi cotă parte din terenul aferent apartamentului, instalaţiile şi bunurile comune ale imobilului.
În conţinutul contractului se face menţiune expresă cu privire la faptul că, cumpărătoarea intră de drept şi de fapt în stăpânirea apartamentului chiar de la data autentificării actului.
În ceea ce priveşte apartamentul în litigiu, instanţa reţine faptul că acesta este acelaşi cu cel înstrăinat succesiv prin actele juridice arătate, astfel cum rezultă din relaţiile obţinute de la PMB – Serviciul Nomenclatură Urbană prin care se arată că imobilul de la nr. 20 de pe str. D.L. a fost figurat după anul 1968 cu nr. 32 pe str. T.A..
Deşi reclamanţii nu au depus la dosar titlul de proprietate al vânzătorilor, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 838/1948, la care se face referire în contractul arătat, rezultă din actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 44657/10.12.1947 faptul că o cotă parte indiviză de 1/8, reprezentând diferenţa rămasă în urma dobândirii cote de 7/8 de către autoarea reclamanţilor, este proprietatea moştenitorilor defunctei M.S..
Din actul de partaj voluntar transcris sub nr. 423/1940 de Tribunalul Ilfov – Secţia Notariat, rezultă că moştenitorii M.Z. sunt pârâţii Z.F., Z.S., Z.H., Z.R. şi K. (fostă Z.) A..
Instanţa mai reţine de asemenea faptul că, de la data dobândirii dreptului de proprietate asupra cotei indivize, în 1961, de către autoarea reclamanţilor, C.E., aceasta a fost singura înscrisă în calitate de proprietar al apartamentului,în evidenţele tuturor instituţiilor statului, plătind impozit pe întreg apartamentul.
Aceasta, împreună cu soţul său, reclamantul C.Ghe., sunt cunoscuţi de vecini ca fiind unici proprietari ai acestui apartament astfel cum rezultă din declaraţia martorei P.I, care arată că locuieşte la ap. nr. 5 de 23 de ani, respectiv din 1986, şi că de atunci îi cunoaşte pe reclamant şi soţia sa, neavând cunoştinţă ca aceştia să fi fost vreodată tulburaţi în exercitarea posesie asupra acestui apartament.
Din raportul de expertiza tehnica judiciara în specialitatea construcţii civile întocmit în cauză la 20.01.2009 reiese ca valoarea de circulaţie a apartamentului este de 438.495 lei, valoarea cotei părţi indivize de 1/8 din acesta fiind de 54.811 lei.
În drept, instanţa arată că uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un bun, prin posedarea neîntreruptă a acestui bun în tot timpul fixat de lege.
Pentru a se putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească două condiţii cumulativ: să posede bunul în tot timpul prevăzut de lege, şi anume 30 de ani şi posesia sa să fie utilă, adică neafectată de vicii.
În ceea ce priveşte condiţia referitoare la termenul prescripţiei achizitive, instanţa constată că aceasta este îndeplinită, întrucât autoarea reclamanţilor, C.E., şi reclamantul C.Ghe. au intrat în posesia terenului încă din anul 1961, data dobândirii dreptului de proprietate asupra cotei părţi indivize de 7/8, fapt constatat de instanţă pe baza probelor arătate – titlul de proprietate şi martora P.I. -, astfel că aceştia au posedat terenul o durată mai mare de 30 de ani.
A doua condiţie, respectiv existenţa unei posesii utile, prezintă în cauza de faţă o anumită particularitate prin faptul că obiectul acesteia nu îl reprezintă dreptul de proprietate asupra unui bun în integralitatea sa, ci o cotă parte indiviză din dreptul asupra unui bun imobil – apartament, punându-se problema caracterului echivoc al posesiei exercitată de un coproprietar asupra bunului.
Astfel, în cazul unei proprietăţi indivize, cum este cazul în speţă, coproprietarii sunt presupuşi că stăpânesc bunul împreună, motiv pentru care posesia lor, având acest caracter echivoc, nu poate fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de către coindivizar.
Cu toate acestea, viciul echivocităţii posesiei poate fi înlăturat prin acte din care să rezulte intenţia fermă a unui dintre coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv, fiind în acest caz intervertită posesia comună (animus condomini) în posesie exclusivă (animus domini).
Din probele administrate în cauză rezultă în mod evident faptul că, încă de la intrarea în stăpânirea apartamentului de către autoarea reclamanţilor şi reclamantul C.Ghe., aceştia au înţeles să se comporte ca proprietari exclusivi, în acest mod fiind cunoscuţi de vecini, achitând impozitul pe teren şi clădire integral, respectiv pentru întregul apartament şi cota parte din terenul comun, şi făcând în această perioadă de 48 de ani toate reparaţiile necesare menţinerii imobilului în stare bună.
De asemenea, când unul dintre coproprietari stăpâneşte exclusiv, sub nume de proprietar, un bun comun, în condiţiile unei posesii utile, el poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra acelui bun. Aceasta rezultă prin interpretarea prin analogie a prevederilor art. 729 Cod civ. din al cărui conţinut se desprinde, printre altele, ideea că împărţeala între comoştenitori nu poate fi cerută atunci când unul dintre moştenitori opune prescripţia.
În ceea ce priveşte condiţia posesiei utile a imobilului, instanţa constată că aceasta este îndeplinită, cu atât mai mult cu cât regularitatea posesiei se prezumă, iar pârâţii nu au făcut dovada contrară.
În acest mod reclamanţii se pot prevala de o posesie continuă şi neîntreruptă (fapt atestat de declaraţia martorei audiate în cauză, care este vecină cu reclamanţii din anii 1968), netulburată (în declaraţia martorei se susţine faptul că dreptul de proprietate al acestora nu a fost contestat de nimeni), publică şi sub nume de proprietar (fapt atestat de plata impozitului în nume propriu, precum şi de declaraţia martorei).
Având în vedere toate considerentele arătate, instanţa va admite acţiunea şi, pe cale de consecinţă, va constata că reclamanţii au dobândit prin efectul prescripţiei achizitive dreptul de proprietate asupra cotei părţi ideale şi abstracte de 1/8 din apartamentul nr.21, situat în Bucureşti, str. T.A., nr.32, et.3, sector 2, cealaltă cotă indiviză de 7/8 fiind dobândită prin act autentic de vânzare-cumpărare valabil încheiat..
