Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea ca partile au incheiat contractul în cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane, ascunzând intentia de a aduce altuia o paguba. Actul este fondat pe o cauza ilicita sau frauda, având ca numitor comun reaua-credinta a partilor.
Împrejurarea că dreptul de proprietate asupra terenului ?i construcţiei edificate pe acest teren, au fost dobândite de către tatăl reclamantei, defunctul G.A., împreună cu prima soţie, defuncta G.F., prin act autentic şi că imobilul a fost astfel stăpânit şi în cursul celei de-a doua căsătorii cu mama pârâţilor, vânzătoarea G.E., a fost cunoscută de către părţile actului încă de la momentul încheierii acestuia, dat fiind relaţia de rudenie apropiată: mamă – fiu, dintre cei doi. Atât vânzătoarea G.E., cât şi cumpărătorul, pârâtul M.A., au cunoscut că imobilul care formează obiectul vânzării a aparţinut exclusiv defunctului G.A. şi reclamantei P.M., prin moştenirea mamei sale, faptul că a trecut o mare perioadă de timp între naşterea, desfiinţarea dreptului de proprietate şi încheierea actului subsecvent nefiind de natură a indica eroarea comună şi invincibilă. Situaţia dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat era aceeaşi din anul 1955, anul dobândirii prin contractul de vânzare-cumpărare transcris în registrul de transcripţiuni, aceasta fiind evident cunoscută de către vânzătoarea G.E. şi familia acesteia, care nu puteau ignora nici certificatul de moştenitor emis de pe urma defunctei G.F. şi în cuprinsul căruia este indicat imobilul.
Prin sentinţa civilă nr.10692/26.04.2010, Judecătoria Constanţa a respins cererea formulată de reclamanta P.M. în contradictoriu cu pârâţii M.A., M.L. şi G.P., precum şi cererea pârâţilor M.A. şi G.P. privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa, reclamanta P.M. a chemat în judecată pârâţii M.A., M.L. şi G.P., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1926/24.08.2001, învederând că prin contractul arătat mama pârâţilor, G.E., decedată în 2005, a vândut către pârâtul M.A. o suprafaţă de teren care face parte dintr-un teren mai mare, de 2.500 mp, teren care la momentul încheierii actului era proprietatea vânzătoarei, conform Titlului de proprietate nr. 52275/1421/16.03.1996.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr.9981/06.06.2008 Judecătoria Constanţa a anulat parţial titlul de proprietate al vânzătoarei, în ceea ce priveşte suprafaţa de 2.500 mp din care face parte şi suprafaţa vândută, motiv pentru care se impune anularea actului subsecvent, conform principiilor nemo dat quod non habet şi resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Cererea introductivă a fost completată, reclamanta înţelegând să invoce nulitatea absolută a contractului şi pentru lipsa de obiect, cu motivarea că vânzătorul a înstrăinat ceva ce nu-i aparţine.
S-a constatat că pârâţii M.A. şi G.P. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acţiunii, deoarece ambele părţi au fost la momentul încheierii contractului de bună credinţă, iar vânzarea a reprezentat voinţa familiei.
În ceea ce priveşte aplicarea principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipientis, s-a susţinut că acesta nu se aplică în cazul subdobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros, situaţie aplicabilă în speţă.
Verificând lucrările dosarului, prima instanţă a constatat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1926/24.08.2001, rectificat prin încheierea nr.6619/18.08.2009, numita G.E. a vândut către pârâtul M.A. un imobil compus din locuinţă şi teren în suprafaţă de 2.200 mp teren, titlul de proprietate al vânzătoarei, respectiv titlul de proprietate nr.52275/1421/1995, fiind anulat pe cale jurisdicţională prin sentinţa civilă nr.9981/06.06.2008.
În ceea ce priveşte lipsa de obiect a contractului, s-a reţinut că una dintre condiţiile speciale ale obiectului actului juridic este, într-adevăr, aceea ca cel care se obligă să fie titularul dreptului, fiind vizată ipoteza în care înstrăinătorul nu este la momentul încheierii actului proprietarul bunului vândut.
În speţa dedusă judecăţii, a apreciat prima instanţă, această ipoteză nu poate fi avută în vedere deoarece îndeplinirea condiţiilor obiectului actului juridic civil se verifică la momentul încheierii actului (24.08.2001), dată la care vânzătoarea era proprietarul bunului vândut, deoarece titlul invocat nu fusese încă desfiinţat. Mai mult decât atât, în cazul vânzării lucrului altuia, nulitatea nu poate fi invocată de către un terţ decât în cazul în care ambele părţi au fost de rea credinţă la momentul încheierii actului (nulitate absolută pentru cauză ilicită); în rest, dacă cel puţin cumpărătorul a fost de bună credinţă, numai acesta poate invoca nulitatea relativă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului (terţul proprietar neavând la îndemână decât acţiunea în revendicare).
Raportat la aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, instanţa a stabilit că principiul enunţat cunoaşte mai multe excepţii, printre care se numără şi cazul subdobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil (principiul aparenţei în drept exprimat prin adagiul latinesc error communis facit ius).
Pentru ca o aparenţă să fie creatoare de drept, se cer a fi întrunite cumulativ mai multe condiţii: să existe o eroare comună şi invincibilă; subdobânditorul să fie de bună-credinţă; actul încheiat între proprietarul aparent şi terţul subdobânditor să fie cu titlu oneros.
A apreciat judecătorul fondului că, întrucât dreptul de proprietate al vânzătoarei a fost desfiinţat după o perioadă de 13 ani de la naşterea sa şi 7 ani de la încheierea actului subsecvent, eroarea în care s-au aflat părţile la momentul încheierii contractului este evidentă, deoarece niciuna dintre părţi nu putea aprecia asupra existenţei unui viciu al titlului vânzătoarei, care să ducă la pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului înstrăinat.
Şi celelalte două condiţii, respectiv caracterul oneros al actului şi buna credinţă a subdobânditorului sunt întrunite, bună credinţă care este prezumată în condiţiile art.1899 alin.(2) C. civ., iar această prezumţie nu a fost răsturnată de către reclamantă, deşi sarcina îi revenea.
A constatat instanţa de fond că în cauză este incidentă excepţia subdobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil, astfel că nu se poate face aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti a declarat recurs reclamanta P.M., care a susţinut nelegalitatea şi netemeinicia soluţiei primei instanţe pentru mai multe considerente.
A susţinut recurenta reclamantă că are calitatea şi interesul de a solicita nulitatea contractului de vânzare-cumpărare întrucât prin încheierea acestuia a fost prejudiciată, fiind încălcat dreptul său la moştenire şi la proprietate.
În mod greşit a apreciat instanţa că eroarea în care s-au aflat părţile la încheierea actului este evidentă, fără a reţine că părţile erau mamă şi fiu şi aveau cunoştinţă că vânzătoarea nu fusese niciodată proprietara imobilului, fiind cea de-a doua soţie a lui Grigore Andrei.
S-a învederat şi faptul că aplicarea excepţiei de la principiul de drept care duce la anularea actului este greşit făcută, în cazul de faţă subdobânditorul nefiind de bună credinţă.
Prin întâmpinarea formulată, intimaţii pârâţi M.A. şi G.P. au solicitat respingerea recursului şi au învederat că buna credinţă la încheierea actului se prezumă, nefiind ţinuţi să o dovedească, iar actul încheiat cu un astfel de coachizitor este apărat de nulitate.
Tribunalul a re?inut că recursul este întemeiat.
În mod corect a reţinut instanţa de fond că prezentei acţiuni i se aplică principiul de drept civil al anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial – resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, principiu care reprezintă şi o consecinţă a altui principiu esenţial, potrivit căruia, dacă se dovedeşte că transmiţătorul nu putea transmite un drept, deoarece s-a desfiinţat titlul său, prin anularea actului, nici subdobânditorul nu putea dobândi mai mult.
Principiul expus nu poate fi înlăturat de la aplicare decât în situaţiile de excepţie, caz în care se produce resoluto iure dantis, dar nu mai intervine resolvitur ius accipientis.
Una dintre excepţii este aceea analizată de către prima instanţă şi pe care aceasta a apreciat-o ca fiind dovedită şi incidentă cauzei de faţă, şi anume cazul subdobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil.
Ceea ce interesează în cadrul analizării incidenţei acestei excepţii este buna-credinţă a subdobânditorului, pârâtul M.A., iar în raport cu obiectul acţiunii şi susţinerile reclamantei, şi buna-credinţă a vânzătorului, defuncta G.E., autoarea tuturor pârâţilor, ambele atitudini la momentul încheierii actului contestat.
Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea ca partile au incheiat contractul în cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane, ascunzând intentia de a aduce altuia o paguba.
Actul este fondat pe o cauza ilicita sau frauda, având ca numitor comun reaua-credinta a partilor.
Per a contrario, in masura in care ambele parti sau, cel putin cumparatorul, au fost de buna-credinta, intentia de fraudare a legii nu exista si, drept urmare, nici cauza ilicita, astfel ca sub acest aspect actul ar putea fi deplin valid.
Buna-credinta a fost definita in temeiul art.1898 C.civil, ca acea credinta a posesorului că cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Buna-credinta se presupune întotdeauna, iar sarcina probei revine celui care invoca reaua-credinta.
Împrejurarea că dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.500 mp şi a construcţiei edificate pe acest teren, situate în satul Sibioara, au fost dobândite de către tatăl reclamantei, defunctul G.A., împreună cu prima soţie, defuncta G.F., prin act autentic, aspect reţinut prin sentinţa civilă nr.9981/06.06.2008 a Judecătoriei Constanţa, şi că imobilul a fost astfel stăpânit şi în cursul celei de-a doua căsătorii cu mama pârâţilor, vânzătoarea G.E., a fost cunoscută de către părţile actului încă de la momentul încheierii acestuia, dat fiind relaţia de rudenie apropiată: mamă – fiu, dintre cei doi.
Se observă, de altfel, că defuncta G.E. a formulat cerere în temeiul Legii nr.18/1991 numai pentru constituirea dreptului de proprietate în calitate de membru CAP – Sibioara, astfel cum se precizează prin hotărârea judecătorească de constatare a nulităţii absolute a titlului de proprietate, nu şi pentru reconstituirea dreptului asupra terenului intravilan aferent casei, iar cererea a fost făcută în timpul vieţii lui G.A., decedat la data de 20.01.1996.
Din toate aceste aspecte rezultă că atât vânzătoarea G.E., cât şi cumpărătorul, pârâtul M.A., au cunoscut că imobilul care formează obiectul vânzării a aparţinut exclusiv defunctului G.A. şi reclamantei P.M., prin moştenirea mamei sale, faptul că a trecut o mare perioadă de timp între naşterea, desfiinţarea dreptului de proprietate şi încheierea actului subsecvent nefiind de natură a indica eroarea comună şi invincibilă reţinută de către prima instanţă.
Părţile contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1925/24.08.2001, rectificat prin încheierea nr.6619/18.08.2009, erau rude foarte apropiate, care domiciliau în satul Sibioara şi pentru care se naşte prezumţia simplă că aveau cunoştinţă despre provenienţa imobilului pe care-l stăpâneau.
Situaţia dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat era aceeaşi din anul 1955, anul dobândirii prin contractul de vânzare-cumpărare nr.609/323/10.11.1955, transcris în registrul de transcripţiuni la Grefa Tribunalului Popular al Raionului Medgidia sub nr.517/12.11.1955, aceasta fiind evident cunoscută de către vânzătoarea G.E. şi familia acesteia, care nu puteau ignora nici certificatul de moştenitor nr.195/1976 emis de pe urma defunctei G.F. şi în cuprinsul căruia este indicat imobilul, astfel cum se reţine prin sentinţa civilă nr.9981/06.06.2008 a Judecătoriei Constanţa.
In consecinţă, prezumtia de buna-credinta de care se bucurau părţile actului de vânzare a fost rasturnată, iar pretinsa eroare a fost înlăturată, excepţia reţinută de instanţa de fond în aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial nefiind incidentă.
Prin aplicarea principiului de drept menţionat, în urma constatării nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate nr.52275/1421/16.03.1995 în ceea ce priveşte terenul intravilan în suprafaţă de 2.500 mp, s-a constatat nulitatea absolută parţială şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1925/24.08.2001, rectificat prin încheierea nr.6619/18.08.2009, însă numai în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 2.200 mp, dat fiind că acţiunea şi probatoriul administrat au vizat numai terenul, nu şi construcţia.
Faţă de argumentele expuse, în temeiul art.312 C.pr.civilă, tribunalul a admis recursul şi a modificat în tot sentinţa civilă recurată, în sensul că a admis în parte acţiunea şi a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1925/24.08.2001 rectificat prin încheierea de rectificare nr.6619/18.08.2009, numai cu privire la terenul în suprafaţă indiviză de 2.200 mp.
