Fond funciar. Teren aferent construcţiei cumpărate în temeiul Legii 112/1995. Natură juridică.
Din interpreatreea sistematică a acestor texte de lege reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor care nu se restituie foştilor proprietari in natură se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca şi construcţia cu plată integrală sau in rate a preţului
Prin urmare, faţă de reglementările legale în materie, cotei de 417/511 mp teren înscris in CF iniţial nr. 3903 Bistriţa nr. top 6598/26/2 nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea 18/1991 republicată.
Judecătoria Bistriţa – Secţia civilă, Sentinţa civilă nr. 4969/2011
Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. de mai sus, reclamantul SD a chemat în judecată pe pârâta PMB solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să oblige pârâta să înainteze documentaţia necesară şi legală în vederea atribuirii în proprietate a suprafeţei de teren identificată în CF nr. 56183 Bistriţa, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3903, de sub A1.1, nr. cadastral C şi nr. top 6598/26/2, suprafaţă ocupată de construcţii şi curte aferentă construcţiei, situată la adresa din Bistriţa, str. Cuza Vodă, nr. 11, Jud. BN şi ulterior să o înainteze Prefectului în vederea emiterii ordinului de atribuire a acesteia, cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.
În motivare s-a arătat că reclamantul este proprietarul imobilului situat în Bistriţa, str. Cuza Vodă, nr. 11, Jud. BN identificat în CF nr. 56183 Bistriţa, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3903, de sub A1.1, nr. cadastral C şi nr. top 6598/26/2 compusă din două camere, bucătărie, cămară, baie şi antreu precum şi şopron împreună cu terenul aferent construcţiilor în suprafaţă de 84/501 părţi, dobândită cu titlu de moştenire. După cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. 53 din 02.07.2010 emis de BNP DM şi DIA, reclamantul în calitate de moştenitor, în urma dezbaterii succesiunii după defunctul SI decedat la data de 26.11.2009 şi defuncta SI decedată la data de 18.05.1999 în calitate de părinţi cu plata unei sulte compensatorii în cuantum de 5000 lei fiecărui moştenitor dintre SI, SI, SG, SM, RA n. S, CM n. S.
Defunctul SI şi defuncta SI în calitate de soţi au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din construcţii şi terenul aferent acestora, în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 196/31.03.1997 şi a actului adiţional nr. 1 la contrat, în condiţiile Legii 112/1995 astfel cum rezultă din copia contractului. Totodată, astfel cum rezultă şi din extrasul CF nr. 56183 Bistriţa, anexat la prezenta cauză, restul de teren rămas, în afara cotei de 84/501 părţi, terenul aferent construcţiei figurează în proprietatea Statului român, astfel că în temeiul art. 36 din legea 18/1191 republicată, reclamantul este îndreptăţit a solicita ca intimata să întocmească documentaţia necesară şi legală în vederea atribuirii în proprietatea reclamantului a suprafeţei de teren identificată în CF nr. 56183 Bistriţa provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3903 de sub A1.1, nr. cadastral C 1 şi nr. top 6598/26/2 suprafaţă ocupată de construcţii şi curte, situate la adresa din Bistriţa, str. Cuza Vodă, nr. 11, Jud. BN şi ulterior să o înainteze prefectului în vederea emiterii ordinului de atribuire a acesteia. În acest sens în decursul lunii noiembrie 2010 reclamantul s-a adresat Primăriei Bistriţa în sensul celor menţionate, ulterior parvenindu-i un răspuns din partea pârâtei visavis de solicitarea formulată, răspuns prin care i s-a comunicat faptul că în baza HCL nr. 5/2004, modificată prin HCL 73/2007, terenurile aferente apartamentelor cumpărate în baza Legii 112/1195 se înstrăinează din proprietatea privată a municipiului Bistriţa prin vânzare directă.
În drept, s-a invocat prevederile art. 36 din Legea 18/1191 republicată.
În dovedire s-au depus înscrisuri ( f. 4-25).
Pârâta legal citată a formulat întâmpinare pentru termenul de judecată din data de 06.04.2011 prin care a solicitat respingerea acţiunii civile formulată de reclamant ca neîntemeiată.
În motivare s-a arătat că prin acţiunea introductivă reclamantul a solicitat să fie obligată PMB să înainteze prefectului documentaţia de atribuire a suprafeţei ocupate de construcţii şi curtea aferentă din terenul înscris în CF nr. 56183 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2, acţiunea astfel formulată fiind neîntemeiată, având în vedere că antecesorii reclamantului au dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 196/31.03.1997, în temeiul Legii nr. 112/1995, un drept de proprietate asupra imobilului apartament situat în Bistriţa, str. Cuza Vodă, nr. 11, înscris în CF iniţial nr. 3903 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2 şi un drept de proprietate asupra cotei de 84/501 părţi din terenul de sub construcţia înstrăinată, înscris în această carte funciară, în baza Actului Adiţional nr. 1 încheiat la contractul menţionat. Potrivit înscrierilor din Extrasul CF 56183 Bistriţa, reclamantul a devenit proprietar cu titlu de moştenire şi partaj asupra unei cote de 28/167 părţi din terenul aferent nr. top. 6598/26/2 cu o suprafaţă totală de 501 mp, potrivit menţiunii de sub B4 şi asupra casei de cărămidă situată pe terenul având nr. top. 6598/26/2, în cotă de 167/167 părţi, potrivit menţiunii de sub B5. Oricare ar fi cota de proprietate asupra căreia a devenit proprietar reclamantul, cota de 417/501 mp teren înscrisă în CF iniţial nr. 3903 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2, aflată în proprietatea Statului Român şi care nu a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu intră sub incidenţa prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, asupra acestei cote nefiind instituit vreun drept de folosinţă în favoarea vreunei persoane.
Prin urmare, faţă de reglementările legale în materie, cotei de 417/501 mp teren înscrisă în CF iniţial nr. 3903 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2, nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, motiv pentru care acţiunea formulată este neîntemeiată.
În drept a invocat prevederile art. 115 şi urm. Proc. Civilă, prevederile art. 9 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, art. 37 din H.G.R. nr. 20/1996, republicată, art. 67 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, prima republicare.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Antecesorii reclamantului, SI şi SI au dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 196/31.03.1997, în temeiul Legii nr. 112/1995, un drept de proprietate asupra imobilului apartament situat în Bistriţa, str. Cuza Vodă, nr. 11, înscris în CF iniţial nr. 3903 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2 şi un drept de proprietate asupra cotei de 84/501 părţi din terenul de sub construcţia înstrăinată, înscris în această carte funciară, în baza Actului Adiţional nr. 1 încheiat la contractul menţionat (filele 17-18, 19, 20 şi fila 10).
Potrivit înscrierilor din CF 56183 Bistriţa (extrasul de CF fiind ataşat la fila 10 din dosar) şi certificatului de moştenitor nr. 53 din 2.06.2010 emis de BNP DM şi DIA, reclamantul a devenit proprietar cu titlu de moştenire şi partaj asupra unei cote de 28/167 părţi din terenul aferent nr. top. 6598/26/2 cu o suprafaţă totală de 501 mp, potrivit menţiunii de sub B4 şi asupra casei de cărămidă situată pe terenul având nr. top. 6598/26/2, în cotă de 167/167 părţi, potrivit menţiunii de sub B5.
Oricare ar fi cota de proprietate asupra căreia a devenit proprietar reclamantul, cota de 417/501 mp teren înscrisă în CF iniţial nr. 3903 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2, aflată în proprietatea Statului Român şi care nu a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu intră sub incidenţa prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, asupra acestei cote nefiind instituit vreun drept de folosinţă în favoarea vreunei persoane.
Atât doctrina cât şi practica în materie au statuat că, în contractele de acest gen, aşa cum este consemnat de altfel la art. 1 alin. ultim din contractul în speţă (fila 20 din dosar),care precizează doar prevederile legale în temeiul cărora terenul se dobândeşte de către cumpărător, adică art. 9 din HG 11/1997 şi pentru înstrăinarea terenului aferent construcţiei cumpărate în temeiul L. 112/1995 este necesară încheierea unui act de vânzare-cumpărare .
Deşi prin notele de şedinţă de la fila 40 din dosar, reclamantul a înţeles să-şi precizeze temeiul de drept al acţiunii ca fiind art. 26 din L. 112/1995, care prevede că „Foştii proprietari ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, cu plata unor despăgubiri, nu mai beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege, cu excepţia cazurilor prevăzute în art. 2 alin. 2.
Măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege nu se aplică în cazul imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului prin hotărâri judecătoreşti penale ori în temeiul Legii nr. 18/1968.
Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului”, acesta nu are legătură cu prezenta cauză, nefiind aplicabil situaţiei juridice a imobilului teren pe care-l solicită, el însuşi susţinând în precizarea depusă că suprafaţa de teren pe care o solicită este aferentă construcţiei cumpărate la L. 112/1995.
Cu privire la noţiunea de teren aferent, asupra căreia s-au purtat mai multe discuţii, atât în literatură, cât şi în jurisprudenţă, în mod uzual aceasta înseamnă “ceea ce ţine de respectiva construcţie”.
Aşadar, nu se poate confunda terenul aferent cu terenul de sub construcţii, dar nici cu întreaga suprafaţă înscrisă în cartea funciară.
Terenul aferent construcţiilor reprezintă terenul de sub construcţii şi căile de acces strict necesare unei folosinţe normale a construcţiilor.
Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menţiona modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că “Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.”
Deşi este adevărat că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcţie se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie. Argumentul de interpretare logică, prin analogie, este folosit pentru rezolvarea “lacunelor legii”, realizându-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în prezenţa unei “lacune a legii”.
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foştilor proprietari în natură, se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Prin urmare, faţă de reglementările legale în materie, cotei de 417/501 mp teren înscrisă în CF iniţial nr. 3903 Bistriţa, nr. top. 6598/26/2, nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, motiv pentru care acţiunea formulată este neîntemeiată şi urmează a fi respinsă ca atare.
Trebuie menţionat că reclamantul nu a propus alte dovezi decât înscrisurile depuse la dosar, din care instanţa a reţinut starea de fapt expusă mai sus, constatând că terenul solicitat depăşeşte suprafaţa aferentă construcţiilor şi nu este aferentă acestora, aşa cum în mod eronat susţine acesta.
