SENTINŢA CIVILĂ Nr.604/22.09.2010 (nulitate absolută antecontract)
Pe rol, soluţionarea cauzei civile având ca obiect nulitate absolută antecontract, acţiune formulată de reclamanta I.E., împotriva pârâtei I.V.
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 15.09.2010 şi au fost consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi ce face parte integrantă din prezenta sentinţă, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 22.09.2010 şi în urma deliberării a pronunţat prezenta hotărâre.
I N S T A N Ţ A
Deliberând asupra acţiunii civile de faţă.
Prin acţiunea reconvenţională disjunsă la data de 11.03.2010 din dosarul nr.894/249/2009, reclamanta I.E.,în contradictoriu cu pârâta I.V., a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.569/27.03.2009 de BNP Ţ.N. pentru lipsa preţului, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului.
În motivarea cererii pârâta arată că a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3142/27.10.2008 de BNP N.Ţ. imobilul compus din teren în suprafaţă de 241 mp împreună cu locuinţa din paiantă.
Antecontractul de vânzare-cumpărare susmenţionat este nul absolut, întrucât preţul nu s-a plătit niciodată, acesta fiind încheiat fictiv, preţul de 70.000 lei, nefiind niciodată plătit, respectiv încasat de către pârâtă aceasta neavând niciodată intenţia de a cumpăra acest imobil, cu atât mai mult de a achita preţul, această menţiune fiind făcută de către notar doar pentru întrunirea condiţiilor de valabilitate ale antecontractului.
Arată că în urma despărţirii de fratele pârâtei, aceasta nu a mai fost de acord cu înţelegerea avută de a-i înapoia proprietatea,folosindu-se în mod mincinos şi cu rea credinţă de antecontract pentru a-şi însuşi proprietatea.Datorită faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în urma unei înţelegeri verbale a părţilor, niciuna dintre acestea nu au avut vreo pretenţie în ce priveşte achitarea, respectiv primirea preţului şi nici notarul nu a făcut vreo consemnare cu privire la faptul că preţul s-ar fi achitat în faţa acestuia.
Se arată că descrierea imobilului din antecontract nu corespunde realităţii „.. imobilul compus din teren intravilan – curţi construcţii în suprafaţă de 241 mp, din acte, împreună cu locuinţa din P+M, construită din BCA, acoperită cu tablă, formată la parter din patru camere, iar la mansardă din trei camere…”, acesta trebuia ridicat între timp, astfel cum a fost descris în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Se poate observa şi prin procesul-verbal de control întocmit la 09.09.2009 în urma controlului efectuat de către Inspectoratul teritorial în construcţii, că această construcţie este parţial ridicată, aproximativ 60% şi nu corespunde caracterizării din antecontractul de vânzare-cumpărare şi în urma căruia s-a constatat că această construcţie a fost efectuată fără autorizaţie de construire dispunându-se sistarea continuării lucrărilor de construire până la data obţinerii autorizaţiei, nefiind înscris în Cartea Funciară.
Pârâta arată că, într-un contract de vânzare-cumpărare scopul imediat al vânzătorului este de a obţine preţul, iar scopul imediat al cumpărătorului este de a obţine lucrul, fiind importantă contraprestaţia pe care fiecare parte contractantă o urmăreşte. Ori, în lipsa contraprestaţiei pârâtei, actul juridic este lipsit de cauză care pentru a fi valabilă la încheierea actului juridic, trebuie să existe. Când lipsa cauzei se datorează lipsei scopului imediat, în speţă, lipsa de contraprestaţiei (achitarea preţului), atunci lipseşte un element esenţial al actului juridic civil, iar lipsa scopului imediat se răsfrânge şi asupra scopului mediat, lăsându-l fără suport juridic, iar sancţiunea este nulitatea absolută.
Arată că, atâta vreme cât nu a primit preţul de la pârâtă, chiar dacă în actul atacat se prevede că preţul a fost plătit, va face proba contrară că preţul nu a fost achitat niciodată, pârâta îmbogăţindu-se fără just temei.
În dovedirea cererii solicită proba cu acte, interogatoriul reclamantei, proba testimonială cu martori, expertize de specialitate şi orice altă probă va fi necesară din dezbateri.
În drept, se invocă art.115, 119 C.p.civ., art.948, 966, 1303, 1294, 1298 C.civ.
La termenul din 16.02.2010, reclamanta I.V. a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională, prin care solicită respingerea cererii deoarece nu există nici un motiv de nulitate absolută a antecontractului, aceasta întrunind toate condiţiile de valabilitate. Simpla afirmaţie nedovedită a pârâtei că nu ar fi primit preţul, întrucât nu se menţionează că banii ar fi fost daţi în faţa notarului, nu poate conduce la anularea unui act autentificat. Conform art.1173 C.civ. „Actul autentic are deplină credinţă în privirea oricărei persoane despre dispoziţiile şi convenţiile ce constată”, iar executarea acestuia nu poate fi suspendată în baza unei simple afirmaţii; de asemenea în conformitate cu art.1191 Cod civil. „Dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depăşeşte suma de 250 lei, chiar pentru depozit voluntar, nu se poate face decât sau prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată”.
De altfel, nici în titlul de proprietate al reclamantei – contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3142/27.10.2008 nu se prevede că aceasta ar fi plătit preţul imobilului în faţa notarului. De fapt aceasta nu a plătit niciodată vreun preţ fostului proprietar, în acest caz este suficientă menţiunea notarului că preţul a fost a achitat. În fapt este de notorietate că în majoritatea cazurilor preţul se achită anticipat şi nu neapărat în faţa notarului, iar declaraţia vânzătorului de primire a preţului consemnată în actul autentic este arhisuficientă pentru valabilitatea actului.
Menţiunea pârâtei că s-ar fi dorit încheierea unui act fictiv, doar ca o simplă formalitate pentru a obţine un titlu de proprietate şi înscrierea în Cartea Funciară, este cel puţin bizară, având în vedere că există deja titlul de proprietate înscris în cartea funciară. De asemenea invocarea relaţiilor dintre pârâtă şi fratele reclamantei nu prezintă nici o relevanţă, iar dacă s-ar fi dorit o formalitate, se putea face între ei, dimpotrivă antecontractul reprezintă pe deplin voinţa părţilor şi cuprinde elemente esenţiale de preţ şi de obiect, şi în plus prin achitarea integrală a preţului, a fost transferat deja şi dreptul de proprietate.
La data de 20.04.2010, pârâta I.V. a depus a doua întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii arătând că nulitatea absolută pentru lipsa preţului nu este reglementată de Codul civil, iar lipsa cauzei nu există, întrucât preţul a fost determinat prin actul juridic la valoarea de 70.000 lei pe de o parte iar pe de altă parte, nu este vorba de o lipsă a cauzei întrucât din antecontract rezultă că scopul vânzătoarei a fost acela de a obţine o sumă de bani cu titlul de preţ al vânzării.
Deşi reclamanta face vorbire despre faptul că antecontractul de vânzare cumpărare a fost încheiat în mod fictiv, nu rezultă în nici un fel în ce constă fictivitatea actului iar lipsa contraprestaţiei (neachitarea preţului) nu poate fi confundată cu lipsa scopului imediat şi ca aceasta să conducă la concluzia că actului juridic îi lipseşte un element esenţial.
Arată că lipsa plăţii preţului cel mult ar conduce la rezoluţiunea antecontractului şi nicidecum la nulitatea contractului iar susţinerea reclamantei în sensul că lipseşte cauza antecontractului, câtă vreme există prestaţia şi contraprestaţia vânzătorului şi cumpărătorului, este neântemeiată, astfel că nu poate fi reţinută încălcarea disp. art.966 Cod .civil.
Precizează că din antecontract rezultă că părţile au declarat în faţa notarului că „preţul vânzării bunului este de 70.000 lei pe care promitenta vânzătoare l-a primit în întregime de la acceptant, anticipat, data autentificării prezentului înscris”, iar acesta face proba împotriva părţilor, iar împotriva notarului până la înscrierea în fals.
Descrierea unei situaţii de fapt cum că imobilul nu ar corespunde realităţii cum că această construcţie ar fi trebuit ridicată între timp, nu corespunde cu datele prezentate chiar de reclamantă, întrucât din actele de control efectuate de către ITC rezultă că există o construcţie parţial ridicată în proporţie de 60%. Această situaţie nu are legătură cu voinţa părţilor consemnată în actul autentificat, întrucât înţelegerea părţilor are putere de lege între acestea.
În eventualitatea altei situaţii de fapt, oricare dintre părţi are posibilitatea de a cere executarea contractului şi nicidecum desfiinţarea acestuia.
În dovedirea cererii pârâta a solicitat proba cu înscrisuri.
În cauză a fost administrată din oficiu proba cu interogatoriile reciproce ale părţilor şi proba testimonială fiind audiar martorul Iancu Dumitru, singura persoană care a fost de faţă la încheierea antecontractului dintre părţi.
Instanţa, analizând actele si lucrările dosarului, reţine următoarele:
La data de 27.03.2009 s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.569 de BNP N.Ţ. prin care reclamanta I.E. s-a obligat să vândă iar pârâta I.V. să cumpere imobilul compus din teren intravilan curţi construcţii în suprafaţă de 241 mp (245 mp din măsurători) împreună cu locuinţa tip P+M aflată pe aceasta construită din BCA, acoperită cu tablă formată la parter din patru camere iar la mansardă din trei camere.
Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 70.000 lei, ce a fost achitat la data încheierii antecontractului, astfel cum rezultă din cuprinsul acestuia.
De asemenea părţile s-au obligat ca în 30 de zile de la încheierea antecontractului să procedeze la autentificarea contractului de vânzare cumpărare.
Se reţine de asemenea că promitenta-vânzătoare I.E.a dobândit terenul în cauză şi locuinţa compusă din 2 camere, sală şi antreu construită din paiantă, prin cauză prin cumpărare de la M.C .cf. contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3142/27.10.2008 de BNP N.Ţ..
Astfel cum rezultă din răspunsurile date la interogatoriu de ambele părţi, la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare a fost de faţă doar I.D.. Din depoziţia acestui martor, fratele pârâtei şi concubinul reclamantei la data încheierii actului, a rezultat că antecontractul a fost încheiat la locuinţa reclamantei unde s-a deplasat notarul. Înainte de venirea acestuia martorul a arătat că părţile s-au înţeles asupra preţului imobilului de 70.000 lei, iar sora sa, pârâta a achitat reclamantei banii aducând 10-12 fişicuri, banii fiind daţi înainte de venirea notarului. Şi după venirea notarului, acesta întrebând părţile dacă au plătit, respectiv primit preţul, martorul a arătat că nu-şi aminteşte dacă părţile au avut vreo obiecţie. În privinţa revânzării imobilului martorul a arătat că nu ştie dacă părţile au avut o astfel de discuţie.
În privinţa compunerii imobilului care a format obiectul antecontractului, la data încheierii lui martorul a arătat că acesta se compunea din parter şi mansardă, însă casa era nefinisată, între parter şi mansardă nu era turnată placa, ci existau nişte bârne, nu era pus acoperişul, ci doar scheletul din scândură.
Din depoziţia martorului rezultă că imobilul casă ce a format obiectul antecontractului, la data încheierii acestuia nu era terminat, împrejurare confirmată şi de procesul verbal de control din 09.09.2009 încheiat de ISC Călăraşi care a constatat că reclamanta a demolat fără a avea autorizaţie de desfiinţare casa construită din paiantă (dobândită de la M.C.) şi a construit fără autorizaţie de construire un imobil P+M, procentul de realizare fiind de 60%.
În consecinţă la data încheierii antecontractului părţile au contract asupra unui imobil neterminat în totalitate, deci asupra unui bun viitor, însă acesta poate forma obiect valabil al antecontractului (art. 965 Cod.civil.), prin urmare susţinerea reclamantei în sensul că actul încheiat este unul fictiv fapt rezultat din descrierea imobilului în antecontract ce nu corespunde realităţii, fiind eronată. În plus se apreciază că reclamanta nu a făcut dovada că antecontractul atacat este simulat. Spre a se vorbi de un act simulat este necesară existenţa unui act secret (contraînscrisul) care să se fi încheiat concomitent sau eventual înainte de încheierea antecontractului de vânzare cumpărare atacat care ar fi constituit actul aparent (art. 1175 Cod.civil.).
În privinţa preţului imobilului, acesta este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut şi trebuie să fie exprimat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios, condiţii în lipsa cărora actul este nul (art. 1295 Cod.civil.).
Deşi reclamanta invocă lipsa preţului în realitate dezvoltarea motivelor priveşte preţul nesincer în sensul că nu a fost cerut şi plătit în realitate, între cele două noţiuni reclamanta făcând confuzie, întrucât în lipsa plăţii preţului aceasta putea solicita rezoluţiunea şi nu nulitatea antecontractului.
Prin preţ sincer se înţelege un preţ real pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este fictiv, când din intenţia părţilor exprimată în actul secret rezultă că nu este datorat. Ori, atât din antecontract – act autentic – cât şi din depoziţia martorului coroborată cu răspunsul la interogatoriu dat de pârâtă rezultă că preţul imobilului s-a plătit, iar în lipsa dovedirii existenţei unui act secret din care să rezulte că preţul în realitate nu este datorat, susţinerile reclamantei sunt nefondate.
În privinţa cauzei juridice a antecontractului, scopul imediat al acestuia îl constituie prefigurarea mentală a fiecărei părţi a contraprestaţiei celeilalte părţi, a vânzătorului de a obţine preţul lucrului vândut şi a cumpărătorului de a obţine lucrul. Când lipsa cauzei se datorează neprevederii ori absenţei contraprestaţiei, adică a scopului imediat, sancţiunea este cea a nulităţii absolute a actului (art. 966 Cod.civil.).
Raportat la speţă lipsa scopului imediat ar însemna ca antecontractul să nu conţină menţiuni referitoare la preţ şi la predarea imobilului. Ori, astfel cum rezultă din însăşi cuprinsul antecontractului atacat, acesta cuprinde menţiunea preţului (70.000 lei) care este exprimat în bani, determinat şi sincer îndeplinind cond. prev. de art. 1303 C.civ. În privinţa predării bunului având în vedere clauzele antecontractului, transferul proprietăţii operează în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Cât priveşte lipsa contraprestaţiei constând în neachitarea preţului susţinerile reclamantei sunt infirmate de cuprinsul antecontractului, depoziţia martorului audiat şi răspunsul dat la interogatoriu de pârâtă.
În concluzie faţă de considerente susarătate instanţa apreciază acţiunea reclamantei ca neântemeiată urmând a o respinge pe cale de consecinţă.
În fine cum reclamanta a căzut în pretenţii, urmează în temeiul art. 274 C.p.civ. a obliga reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2320,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge acţiunea formulată de reclamanta I.E.,în contradictoriu cu pârâta I.V., ca neântemeiată.
Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2320,50 lei, cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi, 22.09.2010.
