Imobil preluat de stat în mod abuziv. Obligaţia unităţii deţinătoare a imobilului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare (Legea nr.112/1995, art.9; Legea nr.10/2001 art.42)
Reclamanţii ce au calitatea de chiriaşi, cât şi pârâtul-intimat ce are calitatea de deţinător al imobilului, dobândesc vocaţia de a cumpăra şi, respectiv, de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat şi restituit în conformitate cu Legea nr.10/2001. Vocaţia nu echivalează însă cu obligaţia.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.172 din 7 mai 2008
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iaşi, reclamanţii P.R. şi P.A. au chemat în judecată pârâtul Consiliul Local al Mun. Iaşi – Direcţia de Administrare a Patrimoniului Public şi Privat (D.A.P.P.P.), pentru a fi obligat să le vândă apartamentul în care locuiesc, în calitate de chiriaşi.
Reclamanţii îşi întemeiază cererea pe dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995, arătând în fapt că deţin locuinţa în baza contractului de închiriere nr.4428 din 24 mai 2005.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr.4371 din 23 aprilie 2007, respinge acţiunea, constatând că Legea nr.112/1995 invocată de reclamanţi permite vânzarea imobilelor către chiriaşi, conform art.9 din Normele metodologice, numai dacă aceştia au un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a legii, condiţie ce nu este îndeplinită.
Reţine instanţa de prim grad că imobilul este supus reglementării Legii nr.10/2001, nefiind revendicat, că, prin art.43, legea nu a stabilit obligaţia de a vinde în sarcina deţinătorilor de imobile („pot vinde”), ci o vocaţie, textul fiind neechivoc.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr.16 din 14 ianuarie 2007, admite apelul declarat de reclamanţi, schimbă în tot sentinţa atacată şi, pe fond, obligă pârâtul să încheie reclamanţilor contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în care locuiesc, obligă pârâtul la plata daunelor cominatorii de 100 lei/zi, pentru fiecare zi de întârziere, până la îndeplinirea obligaţiei astfel stabilite.
Pentru a pronunţa hotărârea, tribunalul a reţinut că, potrivit art.9 din Legea nr.112/1995, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.
Conform art.6 din H.G.nr.20/1996, dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art.9 din lege, îl au numai chiriaşii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii.
Tribunalul a apreciat că, din perspectiva acestor norme-cadru, apelanţii justifică dreptul de a li se recunoaşte vocaţia la cumpărarea imobilului, ca efect al schimbului legal de locuinţe operat de autoarea acestora cu P.V. care, odată finalizat, aduce în patrimoniul numitei P. toate drepturile pe care coschimbaşul le-a avut în beneficiul contractului de propriu de închiriere, astfel încât a înlăturat apărarea potrivit căreia apelanţii-reclamanţi nu îndeplinesc condiţiile legale prevăzute de art.9 din Legea nr.112/1995.
S-a reţinut că dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 trebuie aplicate în sensul că, pentru locuinţele ce nu se restituie foştilor proprietari deposedaţi de stat, chiriaşul are „opţiunea” cumpărării acelei locuinţe, iar nu unitatea deţinătoare, în sensul că aceasta poate opta în a nu vinde locuinţa. Prin urmare a susţine că obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare încalcă exercitarea normală a dreptului de proprietate şi principiul libertăţii contractuale este contrar sensului legii care, odată cu adoptarea sa, limitează condiţiile de vânzare la opţiunea chiriaşului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Consiliul Local Iaşi – Direcţia de Administrare a Patrimoniului Public şi Privat, criticând-o ca netemeinică şi nelegală.
A invocat pârâtul-recurent că în mod greşit instanţa de apel a respins excepţia lipsei capacităţii sale procesuale pasive, deşi prin art.38 alin.2 lit.c) din Legea nr.215/2001 Consiliul Local are doar atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al oraşului.
A mai susţinut recurentul că în mod greşit tribunalul a interpretat şi dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 şi respectiv ale art.43 din Legea nr.10/2001, apreciind ca nejustificat refuzul său de a încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Iaşi, str.L. nr.3, imobil ocupat de reclamanţi în baza contractului de închiriere din anul 2005.
Motivează recurentul că, pentru a avea un raport obligaţional a cărui nerespectare să fie contestată de creditor, conform art.1073-1077 C.civ. prin intermediul instanţei, care să dispună în sensul autorizării acesteia de a aduce la îndeplinire această obligaţie în contul debitorului, este necesar ca între părţi să existe un drept de creanţă al creditorului şi o obligaţie corespunzătoare în sarcina debitorului.
Cum însă pârâtul nu şi-a asumat nici o obligaţie convenţională faţă de reclamanţi, acesta nu poate fi obligat la perfectarea vânzării. Mai invocă recurenţii că instanţa de apel a interpretat greşit şi dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995, dispoziţii ce au fost complinite cu cele ale H.G.nr.20/1996 şi H.G.nr.11/1997 şi prin care s-a stabilit că au dreptul la cumpărarea imobilelor în care locuiesc doar chiriaşii care au un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995, că, spre deosebire de actele normative care au permis vânzarea locuinţelor către chiriaşi Legea nr.10/2001, nu obligă proprietarul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cum era prevăzută imperativ în acele norme.
Raportat la dispoziţiile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 prin folosirea sintagmei „pot fi înstrăinate” legiuitorul nu a stabilit o obligaţie în sarcina proprietarului ci o facultate a acestuia.
Susţine recurentul că a forţa proprietarul să vândă împotriva voinţei sale ar însemna o încălcare a dreptului său de proprietate prevăzut de art.480 C.civ., drept garantat de Constituţie, dar şi de art.1 din Protocolul 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
În fine, recurentul critică şi greşita obligare a sa la plata daunelor cominatorii, susţinând că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile specifice pentru acordarea lor.
Recursul astfel promovat este fondat.
Curtea constată că, potrivit dispoziţiilor art.42 alin.1 din Legea nr.10/2001, imobilele care în urma procedurilor prevăzute în capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptăţite, rămân în administrarea deţinătorilor actuali.
Alineatul 3 al aceluiaşi articol 42 mai prevede că „imobilele cu destinaţia de locuinţe prevăzute la alin.1 pot fi înstrăinate, potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având un drept de preemţiune”
Din interpretarea dată textelor sus-citate se reţine că, într-adevăr, atât reclamanţii ce au calitatea de chiriaşi, cât şi intimatul, ce are calitatea de deţinător al imobilului, dobândesc, aşa cum susţin şi recurenţii vocaţia de a cumpăra şi, respectiv, a vinde imobilul ce nu a fost revendicat şi restituit în conformitate cu Legea nr.10/2001. Vocaţia nu echivalează însă cu obligaţia. A da o astfel de interpretare termenului de „vocaţie” punând semnul egalităţii între acesta şi obligaţie ar însemna că atât chiriaşii, cât şi deţinătorul imobilului au obligaţia – primii de a cumpăra, iar secundul de a vinde imobilul în litigiu.
Or, o atare interpretare este cu totul exagerată şi nici nu se încadrează în spiritul legii, întrucât ar conduce la concluzia că toţi chiriaşii sunt obligaţi să cumpere – după cum şi toţi deţinătorii imobilelor (fie ei unităţi administrative locale, fie persoane juridice de drept public sau privat) ar fi obligaţi să vândă, ceea ce ar fi cu totul în afara spiritului legii – dar ar conduce şi la încălcarea drepturilor prevăzute în Convenţia Europeană. Legea nr.10/2001 prevede doar posibilitatea ca astfel de imobile să fie înstrăinate de către deţinătorii acestora şi nicidecum obligaţia, după cum pentru chiriaşi creează – în situaţia în care ar dori să cumpere – un regim preferenţial prevăzând pentru aceştia un drept de „preempţiune” în situaţia în care imobilul ar fi scos la vânzare.
Aceasta este singura interpretare ce trebuie dată textului legii, care respectă şi spiritul ei, şi care este şi în concordanţă şi cu jurisprudenţa Curţii Constituţionale a României, care prin decizia 871 din 9 octombrie 2007, arată că: „Prin înlăturarea posibilităţii autorităţilor publice locale de a dispune în mod liber de bunurile aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ teritoriale, în sensul de a opta sau nu pentru vânzarea acestora, se încalcă în mod vădit dreptul unităţilor administrativ teritoriale de exercitare a prerogativei dispoziţiei, ca atribut ce ţine de esenţa dreptului de proprietate, Curtea Constituţională constată astfel că printr-o asemenea abordare s-ar aduce atingere dispoziţiilor constituţionale prevăzute în art.44 alin.1 teza întâi privind garantarea dreptului de proprietate privată”.
Fără a avea caracter obligatoriu în cazul de faţă (întrucât vizează un alt act normativ – respectiv O.G. nr.110/2006 care în ansamblul său, reglementează un transfer silit de proprietate ca şi în cazul de faţă) instanţa reţine că mutatis mutandis, motivaţia invocată de Curtea Constituţională în decizia nr.871 din 9 octombrie 2007, poate fi reţinută pentru interpretarea corectă şi a dispoziţiilor Legii nr.10/2001.
Prin urmare „vocaţia” conferită prin Legea nr.10/2001, art.42 alin.3, posibilitatea oferită de legiuitor pentru deţinătorul imobilului de a-i înstrăina nu echivalează şi nu poate fi interpretată sub nici o formă ca o obligaţie pentru acesta de a vinde.
Dispoziţiile de mai sus, trebuie a fi corelate şi cu cele ale Legii nr.112/1995 aşa cum de fapt a şi reţinut corect instanţa de fond. Şi cum Legea nr.112/1995 condiţionează obligaţia autorităţii administrative de existenţa contractului de închiriere anterioară apariţiei acestei legi, Curtea reţine că în cazul de faţă pârâtul nu poate fi obligat la vânzare, nefiind incidente dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995.
În raport de cele de mai sus Curtea constată astfel că într-adevăr soluţia instanţei de apel a fost dată cu aplicarea şi interpretarea greşită a legii, motiv pentru care, în temeiul dispoziţiilor art.312 C.pr.civ. raportat la art.304 pct.9 C.pr.civ., a admis recursul pârâtului Consiliul Local Iaşi şi a modificat în tot decizia civilă nr.16 din 14.01.2008 a Tribunalului Iaşi în sensul că a respins ca nefondat apelul reclamanţilor, menţinând astfel ca legală şi temeinică sentinţa civilă nr.4371 din 23.04.2007 a Judecătoriei Iaşi.
