Pe rol solutionarea cauzei civile, având ca obiect „actiune în constatare vânzare-cumparare + actiune în revendicare+actiune în constatare accesiune”, privind pe reclamanta – pârâta – intervenienta –S. C.-F., pârâtii-reclamanti – D. M. si M. N., pârâtii – M. M. si P. G. si pârâtul-intervenient – P. M., dosar conexat cu dosarul 84/249/2008, iar dosarul 600/249/2007 a fost casat cu trimitere spre rejudecare prin decizia civila nr.117/R/27.02.2007, pronuntata de Tribunalul Calarasi.
Dezbaterile au avut loc în sedinta publica din data de 05.08.2009 si au fost consemnate în încheierea de sedinta din acea zi, ce face parte integranta din prezenta, când instanta, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea la data de 12.08.2009, apoi la 19.08.2009 si apoi la 26.08.2009, când în urma deliberarii a pronuntat urmatoarea sentinta:
I N S T A N T A
1.Prin actiunea introdusa la aceasta instanta la data de 01.09.2006 si înregistrata sub nr. 1383/249, reclamanta S. C. F., l-a chemat în judecata si personal la interogatoriu pe pârâtul P. B, pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate intervenita între parti vânzarea – cumpararea terenului extravilan în suprafata de: 2400 mp, situata pe raza comunei Tamadau Mare, judetul Calarasi, tarlaua 131, parcela 1, având urmatoarele vecinatati: la N – drum, la E – Manta Constantin, la S – drum, la V – drum, si de 1775 mp, situata pe raza comunei Tamadau Mare, judetul Calarasi, tarlaua 14, parcela 15, având urmatoarele vecinatati: la N – drum, la E – Vasile Dumitru, la S – drum, la V – mostenitorii lui Petrache Alexandru, reprezentând cota de 1/4 din terenul extravilan în suprafata de 16.500 mp, conform Titlului de proprietate nr. 75566/1996, teren pe care pârâtul i l-a vândut reclamantei prin antecontractul de vânzare-cumparare nr. 1212/27.04.2005 încheiat de B.N.P. N. T. din orasul Lehliu Gara, solicitând ca hotarârea ce se va pronunta sa tina loc de act de vânzare-cumparare autentic. Cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea actiunii reclamanta arata ca, la data de 27.04.2005, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1212 la BNP N. T., prin care acesta s-a obligat sa-i vânda terenurile descrise mai sus, reprezentând cota indiviza de 1/4 din terenul arabil extravilan în suprafata de 16500 mp, situat pe teritoriul comunei Tamadau Mare, judetul Calarasi, conform Titlului de proprietate nr. 75566/1996, cu pretul total de 30.000.000 lei vechi (3000 lei noi), pret pe care i l-a achitat pârâtului în mai multe rate, astfel: 14.000.000 lei vechi la data încheierii antecontractului, respectiv 27.04.2005; 6.000.000 lei la 17.01.2006 si restul de 10.000.000 lei vechi l-a platit în numele pârâtului, reprezentând cheltuielile aferente procesului de iesire din indiviziune.
Mai arata ca a facut o întelegere cu pârâtul, în sensul ca acesta trebuia sa realizeze iesirea din indiviziune, dupa care sa se prezinte la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumparare în forma autentica, aceasta sustinând cheltuielile necesare pentru iesirea din indiviziune a pârâtului fata de ceilalti coproprietari din titlul de proprietate, iesire din indiviziune concretizata prin sentinta civila nr. 376/07.06.2006, iar pârâtul a refuzat sa mearga la notariat, motivând ca doreste sa mai primeasca o suma de bani cu titlu de pret.
În drept, se invoca dispozitiile art. 1073 si 1077 Cod civil, art. 5 al. (2) Titlul X din Legea nr. 247/2005.
În dovedirea actiunii reclamanta a solicitat proba cu interogatoriul pârâtului, proba testimoniala cu 2 martori si înscrisuri.
Alaturat cererii, reclamanta a atasat în xerocopie urmatoarele acte: antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 1212/27.04.2005 de B.N.P. N. T. – or. Lehliu – Gara; copie de pe C.I. seria RR nr. 341488 a reclamantei; C.I. seria RX nr. 292042 a mandatarei S. S.; procura autentificata sub nr. 47/26.04.2005 de E. G. prin care reclamanta a împuternicit-o pe S. S. sa o reprezinte în cauza de fata; sentinta civila nr. 376/06.07.2006 a Judecatoriei Lehliu – Gara pronuntata în dosarul nr. 767/2006, irevocabila prin nerecurare.
Actiunea a fost legal timbrata.
S-a procedat la interogarea pârâtului pe interogatoriul solicitat de reclamanta, acesta nerecunoscând încheierea antecontractului, recunoscând ca a primit doar 1400 lei drept pret, dar nu si suma de 600 lei si 1000 lei, precizând ca nu întelege sa-si respecte obligatiile din antecontract, deoarece el nu a contractat cu reclamanta.
Pentru a dovedi plata integrala a pretului, reclamanta a depus la dosar copia antecontractului de vânzare – cumparare nr. 1212/2005 pe versoul caruia s-au facut mentiuni legate de acest aspect.
De asemenea, reclamanta a mai depus la dosar recipisa nr. 12/253360101/07.12.2006 emisa de CEC – Unitatea Lehliu – Gara prin care a consemnat suma de 1100 lei la dispozitia pârâtului P. B., reprezentând diferenta pret antecontract, precum si copie de pe Titlul de proprietate nr. 75566/1996 emis de Comisia Judeteana Calarasi.
Prin sentinta civila nr. 688/14.12.2006 instanta a admis în parte actiunea reclamantei si a constatat intervenita vânzarea – cumpararea terenului în suprafata de 1775 mp din T 15, P 14, si a terenului în suprafata de 600 mp din T 131, P 1.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamanta, motivat de faptul ca suprafata care a facut obiectul antecontractului este de 4150 mp, adica 1/4 din 16.500 mp.
Prin decizia civila nr. 117/R/27.02.2007 Tribunalul Calarasi a admis recursul, a casat în tot sentinta si a trimis cauza spre rejudecare, motivat de faptul ca au fost interpretate gresit clauzele contractuale în ce priveste suprafata de teren, impunându-se, totodata, administrarea unei probe noi cu expertiza topografica, care sa delimiteze cei 50 mp teren ramasi în patrimoniul pârâtului de cei înstrainati reclamantei.
Cauza a fost înregistrata pe rolul Judecatoriei Lehliu – Gara sub nr. 600/20.04.2007.
S-a depus la dosar procura autentificata sub nr. 1457/27.04.2007 de BNP N. T. – or. Lehliu – Gara prin care pârâtul P. B. a împuternicit-o pe D. M. sa îl reprezinte în cauza de fata.
În sedinta publica din 28.05.2007, procuratoarea pârâtului –D. M. a precizat ca nu mai este de acord sa vânda terenul în litigiu si doreste sa-i restituie reclamantei pretul încasat, plus cheltuielile de judecata.
La data de 28.05.2007, reclamanta a depus la dosar precizari, cu rugamintea de a fi avute în vedere la solutionarea cauzei, prin care arata ca la data de 27.04.2005, a încheiat cu pârâtul P. B. antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1212 la BNP N. T., prin care pârâtul s-a obligat sa-i vânda cota indiviza de 1/4 din terenul arabil extravilan în suprafata de 16.500 mp, situat pe teritoriul comunei Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, judetul Calarasi, respectiv suprafata de 4125 mp, pentru care aceasta a achitat pârâtului pretul convenit si anume 30.000.000 lei.
Precizeaza ca dupa încheierea promisiunii de vânzare – cumparare, potrivit întelegerii cu pârâtul, acesta trebuia sa realizeze iesirea din indiviziune, dupa care sa se prezinte la notariat în vederea încheierii actului de vânzare cumparare în forma autentica si, desi toate cheltuielile necesare pentru iesirea din indiviziune a pârâtului fata de ceilalti coproprietari din titlul de proprietate mai sus mentionat au fost achitate de aceasta, totusi, dupa ramânerea definitiva si irevocabila a sentintei civile nr. 376/2006, pronuntata de Judecatoria Lehliu Gara în dosarul nr. 767/2006, pârâtul a refuzat categoric sa se prezinte la notariat, motivând nejustificat ca mai doreste sa primeasca o suma de bani cu titlu de pret.
Având în vedere faptul ca în urma partajului si iesirii din indiviziune a pârâtului i s-a atribuit în natura suprafata de 4175 mp teren arabil extravilan, iar potrivit antecontractului de vânzare – cumparare acesta este obligat sa-i vânda cota de 1/4 din suprafata de 16500 mp, ceea ce reprezinta 4125 mp, urmeaza a se constata ca terenul atribuit pârâtului în natura acopera suprafata înstrainata acesteia de catre promitentul vânzator P. B.
Reclamanta solicita instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate intervenita între parti vânzarea – cumparare suprafetei de 4.125 mp teren arabil extravilan situat în comuna Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, judetul Calarasi, în tarlaua 15, parcela 14 si tarlaua 131, parcela 1, în sensul ca este proprietara acestei suprafete.
În ceea ce priveste suprafata de 50 mp teren, ramas în patrimoniul pârâtului, urmeaza ca expertiza topografica ce va fi efectuata în cauza sa delimiteze aceasta suprafata de 4.125 mp ce a facut obiectul vânzarii – cumpararii intervenita între reclamanta si pârât si totodata sa identifice exact dimensiunile si vecinatatile terenului extravilan.
În sedinta publica din 18.06.2007, aparatorul pârâtului a invocat exceptia nulitatii absolute a antecontractului de vânzare – cumparare, întrucât acest contract nu a fost încheiat cu buna credinta, ci este fondat pe o cauza ilicita si imorala.
La data de 21.06.2007, pârâtul P. B. a decedat, potrivit certificatului de deces seria DP nr. 802320 emis de Primaria com. Tamadau Mare.
Reclamanta a depus la dosarul cauzei un înscris cu mostenitorii defunctului pârât P. B., acestia fiind: D. M. – fiica si P. G. – sotie.
2. Prin actiunea introdusa la aceasta instanta la data de 22.01.2008 si înregistrata sub nr. 84/249/2008, reclamanta D. M. (în calitate de mostenitoare a defunctului P. B.), l-a chemat în judecata pe pârâtul M. N., pentru ca pe baza probelor ce se vor administra: sa se constate dreptul sau de proprietate asupra constructiei – casa de locuit (compusa din doua camere si un hol, construita din BCA si acoperita cu azbociment) si anexe gospodaresti, ridicate pe terenul proprietatea acesteia situat în comuna Tamadau Mare, judetul Calarasi; sa fie obligat pârâtul sa-i lase în deplina proprietate si posesie terenul de 1200 mp si constructiile mentionate mai sus, precum si obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu acest proces.
În motivarea actiunii, reclamanta arata ca a mostenit de la tatal sau P. B. suprafata de 2.400 mp teren agricol extravilan situat în tarlaua 131 parcela 1, pe raza teritoriala a comunei Tamadau Mare, judetul Calarasi.
Mai arata ca, în anul 1996, numitul P. M., var primar al acestuia, a încheiat o întelegere verbala cu tatal sau prin care au facut schimb temporar de terenuri; tatal sau i-a cedat în fapt 1200 mp din cei 2400 mp pentru care primise o fisa de punere în posesie, iar P. M. i-a cedat folosinta a 5000 mp teren situat în tarlaua 84/2, parcela 6, în câmp, tot pe raza comunei Tamadau Mare, teren pentru care acesta detinea titlul de proprietate nr. 75010/1993. La acel moment a avut loc aceasta întelegere, deoarece, limitrof suprafetei de 1200 mp se afla o suprafata cultivata cu vita de vie, iar P. M. vroia sa construiasca un adapost din scândura pentru a-si adaposti uneltele agricole.
De asemenea, mai arata ca dupa ce tatal sau a folosit terenul de 5000 mp timp de 2 ani, P. M. i-a interzis tatalui sau sa-l mai cultive si l-a înstrainat altor persoane. Desi tatal sau nu a fost de acord, ulterior, P. M. a edificat constructiile solicitate în actiune cu destinatia de casa de vacanta, constructii pe care le-a vândut actualilor ocupanti ai casei, respectiv M. N. si familia sa; M. N. cunostea faptul ca terenul nu-i apartine lui P. M. si ca îi apartine tatalui sau, cum de altfel si faptul ca acesta nu a fost de acord sa-i vânda sau sa-i cedeze în vreun mod suprafata de 1200 mp si nici cu construirea casei si anexelor pe aceasta suprafata.
Precizeaza ca pârâtul M. N. si familia sa ocupa aceasta suprafata de teren, casa si anexele din anul 2002, refuzând sa rezolve aceasta problema pe cale amiabila, desi tatal sau a mers de multe ori la ei si a încercat acest lucru, ca în anul 2007 tatal sau a decedat, aceasta ramânând ca mostenitoare, astfel fiind este îndreptatita sa formuleze aceasta actiune.
În dovedirea actiunii pârâta a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriile pârâtilor, expertiza imobiliara.
În drept au fost invocate art.94, art.113 – 118 si 274 C.proc.civ.
Alaturat actiunii, reclamanta a atasat urmatoarele înscrisuri în xerocopie: certificatul de deces al defunctului P. B.; sentinta civila nr. 376/06.07.2006 pronuntata de Judecatoria Lehliu – Gara în dosarul nr. 767/2006 irevocabila prin nerecurare; certificatul de atestare fiscala nr. 64/15.01.2008 emis de Primaria com. Tamadau Mare din care rezulta ca D. M. figureaza în evidentele fiscale cu suprafata de 2400 mp teren arabil extravilan pe care este edificata o constructie fara forme legale; sentinta civila nr. 940/23.11.2007 pronuntata de Judecatoria Lehliu – Gara în dosarul nr. 1555/249/2007 irevocabila prin nerecurare.
Actiunea este legal timbrata cu 106 lei taxa de timbru si 1,5 lei timbru judiciar.
La data de 10.03.2008, pârâtul M. N., în conformitate cu dispozitiile art. 115 – 119 Cod proc. civ., a formulat ÎNTÂMPINARE la actiunea formulata de reclamanta D. M., solicitând respingerea ca neîntemeiata a actiunii si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de solutionarea acestei cauze, deoarece sustinerile reclamantei din cererea introductiva sunt neîntemeiate, considerentele fiind urmatoarele:
Reclamanta, în urma dezbaterii succesorale, este mostenitoarea defunctului sau tata P. B., iar în aceasta calitate, acesta se subroga în drepturile si obligatiile autorului sau.
Mai arata ca, în calitatea sa de mostenitoare a defunctului sau tata, reclamantei nu i se transmit numai drepturile, ci si obligatiile pe care defunctul si le-a asumat în timpul vietii.
Precizeaza ca, la data de 27.04.1996, între P. B. si varul acestuia P. M. a fost încheiat un contract de schimb privind doua suprafete de teren extravilan, ambele în comuna Tamadau Mare, judetul Calarasi. Astfel, autorul reclamantei i-a predat lui P. M. suprafata de 1200 mp situata în tarlaua 131, parcela 1, iar P. M. i-a predat în schimb suprafata de 5000 mp teren situat în tarlaua 84/2, parcela 6, schimb care s-a realizat pentru a i se da lui P. M. posibilitatea sa construiasca o casa.
Din continutul actului de schimb, rezulta ca nu este vorba de o întelegere verbala asa cum sustine reclamanta, ci de o întelegere scrisa, pe care partile o semneaza si o definesc ca fiind ”definitiva si irevocabila”, actul scris fiind semnat de parti, doi martori, de P. A., P. M. si P. S. (frati ai defunctului) si îi este opozabil reclamantei, fiind semnat de catre autorul acesteia.
Mai arata ca, dupa semnarea întelegerii, partile din contractul de schimb si-au predat efectiv proprietatile, terenul în suprafata de 1200 mp a fost luat în stapânire de catre P. M., iar terenul în suprafata de 5000 mp a fost luat în stapânire de catre P. B., iar pe terenul în suprafata de 1200 mp P. M. a construit, la începutul anului 1997, o casa de locuit, compusa din 2 camere, anexe gospodaresti si o fântâna, achitând si taxele si impozitele aferente pentru teren si constructie, P. B. folosind terenul de 5000 mp, l-a cultivat si a cules roadele acestuia.
De asemenea, mai arata ca, la data de 01.06.2004, cunoscând întelegerea celor doi si având si acordul lui P. B., a încheiat cu P. M. contractul de vânzare – cumparare a terenului în suprafata de 1200 mp si a constructiei edificate pe acesta, de la aceasta data si pâna în prezent acesta locuind efectiv împreuna cu familia în acest imobil, precizând ca la data semnarii contractului de vânzare-cumparare a fost asigurat de catre P. B. si fratii acestuia, ca vor putea legaliza vânzarea cumpararea, întrucât ei vor merge la notariat împreuna cu P. M. si vor perfecta schimbul.
Precizeaza ca autorul reclamantei l-a asigurat de buna credinta a lui P. M. care a construit casa cu acordul sau, pe suprafata de 1200 mp, care a facut obiectul contractului de schimb.
Mai arata ca, de la aceasta data si pâna în prezent, locuieste în acest imobil, i-a adus acestuia multiple îmbunatatiri, achitând toate taxele si impozitele pentru teren si cladire.
Tinând seama de faptul ca defunctul P. B. a încheiat valabil un contract de schimb cu P. M., iar acest i-a vândut acestuia terenul si constructia, apreciaza ca reclamanta nu se mai poate considera titular de drept cu privire la terenul în suprafata de 1200 mp, ci având în vedere întelegerea scrisa, dreptul acesteia se refera numai la terenul în suprafata de 5000 mp.
În sustinerea întâmpinarii, solicita proba cu înscrisuri, interogatoriu, proba testimoniala cu trei martori si expertiza.
La aceeasi data, pârâtul – reclamant M. N. a formulat si CERERE RECONVENTIONALA, pentru ca, în contradictoriu cu pârâtii D. M. si P. M., în baza probatoriul ce se va administra, sa se constate valabil intervenita vânzarea – cumpararea între P. M., în calitate de vânzator, si acesta, în calitate de cumparator, privind imobilul din comuna Tamadau Mare, judetul Calarasi, compus din 1200 mp teren si constructie, ca urmare a valabilitatii contractului de schimb încheiat între P. M. si P. B. la data de 27.04.1996.
În motivarea cererii reconventionale pârâtul – reclamant arata faptul ca, la data de 01.06.2004, a încheiat cu P. M. un act de vânzare – cumparare a imobilului din comuna Tamadau Mare, judetul Calarasi, în baza caruia P. M. i-a vândut o suprafata de 1200 mp teren extravilan si constructia edificata pe acesta compusa din doua camere, hol dependinte în jurul casei si fântâna, pentru care i-a platit acestuia pretul de 140.000.000 ROL.
Arata ca, terenul în suprafata de 1200 mp era detinut de catre P. M. în baza contractului de schimb încheiat cu P. B. la data de 27.04.1996, iar pe acest teren, P. M., cu acordul lui P. B., a construit o casa compusa din 2 camere si dependinte, iar în anul 2004 acest imobil i-a fost vândut acestuia.
Având în vedere cele doua contracte solicita a se constata valabilitatea acestora si buna credinta a partilor la încheierea celor doua acte, solicitând a se dispune admiterea prezentei cereri reconventionale asa cum a fost formulata.
În drept, au fost invocate prevederile art. 119 si urmatoarele din Codul de procedura civila.
În dovedirea cererii reconventionale pârâtul – reclamant a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriu, martori si orice alt mijloc de proba a carei necesitate va rezulta din dezbateri.
Tot la aceeasi data, pârâtul – reclamant M. N. a formulat si o CERERE DE CHEMARE ÎN GARANTIE a numitului P. M., prin care solicita obligarea acestuia, ca în eventualitatea în care va cadea în pretentii, sa-l despagubeasca cu suma reprezentând valoarea de piata actuala a terenului si a constructiei edificate pe acesta, situate în comuna Tamadau Mare, judetul Calarasi, precum si obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata pe care le va face cu acest proces.
În motivarea cererii pârâtul – reclamant arata ca, la data de 01.06.2004, a încheiat contractul prin care i s-a vândut terenul în suprafata de 1200 mp si constructia edificata pe acesta compusa din doua camere, hol, dependinte si fântâna, iar acesta a achitat pretul vânzarii de 140.000.000 ROL.
Mai arata ca, la acea data, a fost asigurat de acestia ca vor încheia un contract de schimb valabil, iar dupa perfectarea acestuia îi vor face acte de proprietate la notar.
Deoarece pâna la aceasta data nu au îndeplinita aceste obligatii, iar prin cererea de chemare în judecata formulata de catre D. M.- fiica defunctului P. B., se solicita constatarea dreptului de proprietate asupra terenului si constructiei, precum si obligarea sa de a-i lasa în deplina proprietate si posesie imobilul, acesta fiind nevoit de a-l chema în garantie, urmând sa fie obligat la despagubiri si daune interese.
În drept, au fost invocate disp. art. 60 si urm. din Codul de procedura civila.
În dovedirea celor de mai sus, solicita probele cu înscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza de evaluare.
De asemenea, pârâtul – reclamant M. N. a formulat si o CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATA A ALTOR PERSOANE, respectiv a numitilor P. M. si S. C. – F., persoane care au încheiat cu defunctul P. B. acte de schimb teren si înstrainare a suprafetei de 1200 mp situat în comuna Tamadau Mare, judetul Calarasi.
În motivarea cererii pârâtul – reclamant arata ca prin actiunea formulata de catre D. M. – fiica defunctului P. B., a solicitat instantei, ca în contradictoriu cu acesta, sa, se constate dreptul acesteia de proprietate asupra constructiei casa de locuit si anexe gospodaresti, ridicate pe terenul proprietatea sa, acesta sa fie obligat sa-i lase în deplina proprietate si posesie terenul de 1200 mp, situat în comuna Tamadau mare, judetul Calarasi, precum si constructiile edificate pe acesta.
Întrucât au fost încheiate doua acte si anume – act de schimb terenuri încheiat între P. B. si P. M. la data de 27.04.1996 si antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr.1212/27.04.2005 de BNP Niculae Tiganila, apreciaza ca în aceasta cauza se pot pretinde aceleasi drepturi ca reclamanta, motiv pentru care solicita introducerea acestuia în cauza.
Mai arata ca, în baza contractului de schimb încheiat cu P. B., s-a construit pe terenul în suprafata de 1200 mp. o casa de locuit de catre P. M., constructie ce a fost ridicata cu acordul lui P. B. si a fratilor acestuia, P. M. fiind de buna credinta la încheierea contractului si la edificarea constructiei, acesta luând imobilul cu garantia din partea lui acestuia, ca se va perfecta schimbul dintre cei doi.
Întrucât autorul reclamantei D. M. nu a perfectat schimbul, ba mai mult a semnat si un antecontract de vânzare-cumparare cu S. C. F., considera ca sunt motive suficiente si întemeiate pentru a solicita chemarea si introducerea acestuia în prezenta cauza.
În drept, au fost invocate prevederile art. 57 – 59 Cod pr.civ.
Pârâtul a depus la dosarul cauzei copie de pe înscrisul denumit „chitanta” încheiata la data de 01.06.2004 între P. M. si M. N. si copie de pe actul de schimb încheiat între P. M. si P. B. la data de 27.04.1996.
La data de 14.04.2008, intervenienta S. C. –F. a formulat ÎNTÂMPINARE prin care solicita respingerea actiunii formulata de reclamanta D. M., ca nefondata.
De asemenea, mai solicita suspendarea judecarii acestei cauze care are ca obiect ”revendicarea suprafetei de 1200 mp teren extravilan”, pâna la judecarea cauzei ce face obiectul dosarului 600/249/2007 – aflat pe rolul aceleiasi instante, care are ca obiect „constare vânzare-cumparare a suprafetei de 1200 mp teren extravilan” între D. M. si aceasta.
În motivarea întâmpinarii arata ca, la data de 27.04.2005, P. B., autorul reclamantei, a încheiat cu aceasta antecontractul de vânzare -cumparare autentificat sub nr. 1212, prin care i-a promis vânzarea cotei sale de 1/4 parte din terenul intravilan în suprafata de 16599 mp., compusa din 14.100 mp,situat în tarlaua 15, parcela 14 si 2400 mp teren situat în tarlaua 131, parcela 1, conform titlului de proprietate nr.75566/1966, acesta aflându-se în indiviziune cu ceilalti frati.
Mai arata ca a suportat si cheltuielile aferente iesirii din indiviziune, care s-a realizat prin Sentinta civila nr. 376/06.07.2006 a Judecatoriei Lehliu Gara, iar în urma tranzactiei încheiate, autorului pârâtei P. B., i-a revenit suprafata de 2400 mp, în care este inclusa si suprafata de 1200 mp teren extravilan care face obiectul acestui dosar.
Având în vedere ca P. B. a decedat în timpul procesului, apoi reclamanta D. M. nu a mai dorit sa încheie actul de vânzare-cumparare în forma autentica pentru suprafata de teren vânduta prin antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1212/27.04.2005 de BNP N. T., a actionat în judecata, formându-se dosarul cu nr. 600/249/2007 aflat pe rolul Judecatoriei, dupa doua recursuri.
Mai precizeaza faptul ca a ajuns la o întelegere cu pârâtul M. N. în ceea ce priveste suprafata de teren pe care acesta o ocupa cu locuinta sa, suprafata ce face parte din suprafata vânduta acestuia de autorul reclamantei D. M., însa acesta încearca prin orice mijloc sa blocheze judecarea dosarului nr. 600/249/2007, reusind la un moment dat, însa în urma recursului, s-a desfiintat încheierea de suspendare, cauza fiind trimisa la Tribunalul Calarasi pentru continuarea judecatii.
Întrucât s-a înteles cu pârâtul M. N., urmând sa-i vânda acestuia terenul pe care si-a construit casa, se impune suspendarea judecarii acestei cauzei pâna la solutionarea dosarului cu nr. 600/249/2007, în care urma sa se constate vânzarea-cumpararea terenului extravilan în suprafata de 2400 mp., urmând ca în acest sens sa se stinga toate litigiile.
În dovedirea celor de mai sus, s-a solicitat probele cu acte, interogatoriul reclamantei si al pârâtului M. N.
În drept, s-au invocat dispozitiile art. 115 – 118 Cod proc.civ.
La data de 14.04.2008, pârâtul/chemat în garantie P. M. a formulat în cauza ÎNTÂMPINARE, solicitând instantei sa aiba în vedere obiectul prezentului dosar, respectiv dosarul nr.84/249/2008, având ca obiect „actiune în constatare si revendicare”, precum si respingerea actiunii formulata de reclamanta D. M. ca neîntemeiata, admiterea cererii reconventionale formulate de M. N., de asemenea solicit respingerea cererii de chemare în garantie a acestuia si obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea cererii acesta arata ca a încheiat cu varul sau primar P. B. un antecontract de schimb privind doua suprafete de teren extravilan, acesta predând lui P. B. suprafata de 5000 mp. teren, iar acesta i-a predat suprafata de 1200 mp.
Precizeaza faptul ca acest schimb a fost facut la propunerea lui P. B., care stiind ca vrea sa-si construiasca o casa în comuna, i-a oferit aceasta suprafata, spunându-i ca el vrea teren în câmp pentru a-l munci si a obtine mai multe produse pentru consum, acesta a acceptat propunerea întrucât era pensionar, avea teren în comuna si dorea sa-si construiasca o casa.
Arata de asemenea ca, întelegerea privind schimbul de terenuri nu a fost doar verbala, ci aceasta s-a concretizat printr-un act de schimb încheiat la data de 27.04.1996 si semnat de acesta, P. B., fratii acestuia si trei martori. Întrucât între P. B. si fratii sai nu se realizase partajarea definitiva, a încheiat acest act de schimb în forma scrisa, urmând ca dupa ce se va face partajul sa se prezinte la notar pentru perfectarea întelegerii acestora, existând acordul tuturor ca lotul în suprafata de 1200 mp. sa fie atribuita la partajare lui P. B.
Mai arata ca, imediat dupa semnarea actului de schimb, cu acordul tuturor a cumparat materiale de constructie, a construit fântâna si a ridicat o casa de locuit compusa din 2 camere, hol, porumbar, sopron, porti anexe si a împrejmuit cei 1200 mp teren cu gard, ca, de la data încheierii conventiei de schimb, doar acesta a avut posesia si folosinta terenului de 1200 mp, iar P. B. a avut posesia si folosinta celor 5000 mp teren la câmp pe care l-a cultivat si a cules produsele de pe acesta.
Precizeaza ca, constructia a fost finalizata la începutul anului 1997 – împreuna cu sotia sa P. E., iar la ridicarea acesteia a participat si P. B., care s-a angajat sa lucreze împreuna cu echipa de constructori, platindu-l pentru munca prestata.
Mai precizeaza ca, pentru terenul în suprafata de 1200 mp. si constructia ridicata, acesta a fost titular de rol fiscal si a platit toate impozitele si taxele datorate.
În anul 2004, acesta arata ca s-a îmbolnavit grav, iar dupa accidentul vascular, urmat de infarct, nu a mai putut locui permanent în imobilul construit fiind nevoit sa se stabileasca la Bucuresti pentru tratament permanent de specialitate, ca nevoia de a fi aproape de spital si nevoia de bani l-au facut sa se gândeasca la vânzarea casei si a terenului, iar în luna iunie 2004, a vândut imobilul lui M. N., care i-a achitat pretul cerut si s-a mutat în acest imobil.
Arata ca P. B., care este var primar atât cu el cât si cu tatal lui M. N., l-a asigurat pe cumparator ca actul de schimb dintre acestia este valabil si ca urmeaza ca în cel mai scurt timp sa se faca partajul, dupa care sa mearga la notar pentru a autentificat schimbul de vânzare-cumparare si în aceste conditii si cu acordul tatalui reclamantei acesta a încheiat actul de vânzare-cumparare, a predat cumparatorului bunul iar acesta i-a achitat pretul vânzarii. De la data încheierii actului de vânzare – cumparare, toate impozitele si taxele pentru teren si constructie au fost platite de M. N., casa fiind construita de acesta, care a fost de buna credinta, având acordul tuturor, între acestia intervenind contractul de schimb.
Mai arata ca nu este legal ca reclamanta, care nu a avut nici o contributie la constructia, casei sa solicite drept de proprietate cu privire la teren si constructie, iar acesta sa fie nevoit sa plateasca lui M. N. valoarea reactualizata a imobilului.
Solicita ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate intervenit schimbul între acesta si P. B. privind cele doua terenuri extravilan situate în comuna Tamadau Mare, Judetul Calarasi, respectiv 1200 mp si 5000 mp, sa se constate vânzarea-cumpararea intervenita între acesta si M. N. privind terenul de 1200 mp., împrejmuit cu gard si constructia ridicata de acesta pe acest teren, compusa din doua camere, hol, porumbar si fântâna.
În dovedirea celor de mai sus s-a solicitat probele cu acte, doi martori si alte probe daca va fi nevoie.
Prin cererea depusa la dosar la data de 13.05.2008, reclamanta D. M. a invocat exceptia de conexitate, solicitând conexarea dosarului nr. 84/249/2008 la dosarul nr. 600/249/2006, fiind întrunite conditiile art. 164 al. 1 Cod proc.civ.
Reclamata apreciaza ca se impune conexarea celor doua dosare, fiind vorba de pricini în care aceasta si S. C. figureaza împreuna cu alte parti, obiectul si cauza lor având o strânsa legatura, urmând a se asigura o buna administrare a probelor si implicit a justitiei, având în vedere probe precum expertiza topo ce urmeaza a se efectua în acest dosar, precum si martorii pe care i-a propus spre audiere si care sunt aceeasi pentru ambele cauze.
Reclamanta D. M. a formulat si ÎNTÂMPINARE la întâmpinarea – cerere reconventionala formulata de intervenientul P. M., solicitând sa se ia act ca este de acord cu cererea acestuia privind constatarea intervenirii schimbului de terenuri arabile extravilane, respectiv între suprafetele de 1200 mp si 5000 mp, în conditiile în care cererea va fi legal timbrata.
În sedinta publica din 28.05.2008, instanta a constatat ca sunt îndeplinite conditiile prevazute de art. 164 al. 1 C.pr.civ. si a dispus conexarea dosarului nr. 84/2008 la dosarul nr. 600/2007, cauza urmând sa poarte acest din urma numar, caracterul cererilor fiind urmatorul: cererea din dosarul 600/249/2007 va fi cererea principala, actiunea în revendicare din dosarul 84/249/2008 va fi cererea reconventionala, iar celelalte cereri din dosarul 84 îsi vor pastra caracterul initial fata de actiunea în revendicare.
În aceeasi sedinta a fost introdusa în cauza, în calitate de pârâta, M. M., sotia pârâtului M. N.
Pârâtul M. N. a depus la dosarul cauzei copie de pe contractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 2797/19.09.2006 de BNP N. T. – or. Lehliu – Gara si declaratia pe proprie raspundere autentificata sub nr. 869/26.10.2006 de BNP – M. I. – mun. Bucuresti – sector 2.
S-a depus la dosar si procura autentificata sub nr. 1823/12.06.2008 de BNPA C. C. A. – S. M. prin care pârâtul P. M. l-a împuternicit pe P. C. sa-l reprezinte în cauza de fata.
S-a procedat la interogarea partilor si la audierea martorilor propusi de acestia, respectiv: R. I., Z. V., B. A., P. V.
În cauza s-a efectuat o expertiza topo de catre expert C. V. si o expertiza imobiliara constructii de catre expert G. J. B.
În sedinta publica din 14.05.2008, fata de solicitarea în ce priveste intervenirea schimbului de terenuri din întâmpinarea formulata de intervenientul P. M., acesta din urma a precizat ca nu solicita pronuntarea unei hotarâri prin care sa se constate intervenit schimbul de terenuri între el si P. B., mentiunea din întâmpinare neavând caracterul unei cereri reconventionale.
În aceeasi sedinta, pârâtul M. N. a precizat ca renunta la judecata cererii de chemare în garantie a lui P. M.
Instanta, analizând actele si lucrarile dosarului, a retinut urmatoarea situatie de fapt:
În urma cererii formulate în baza Legii 18/1991, numitilor P. B, P. M., P. S. si P. A. li s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata totala de 2 ha si 700 mp, din care 1 ha si 9700 mp – teren arabil extravilan, situat pe raza com. Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, jud. Calarasi, eliberându-se pe numele acestora Titlul de proprietate nr. 75.566/02.05.1996 de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprie
La data de 27.04.1996, între pârâtul P. M. si numitul P. B. a intervenit o întelegere în ce priveste schimbul unor suprafete de teren, prin care P. M. a primit de la P. B. suprafata de 1200 mp situata pe raza com. Tamadau Mare, în T 131, P 1 (având în vedere fisa de punere în posesie nr. 26500), iar P. B. a primit de la P. M. suprafata de 5000 mp situata pe raza aceleiasi localitati, în T 84/2, P 6 (având în vedere TP nr. 75010).
În anul 1996, dupa încheierea actului de schimb, P. M. a început edificarea unei locuinte pe terenul de 1200 mp din T 131, P 1, primit în schimb de la P. B., locuinta edificându-se cu acordul acestuia din urma (prestând diferite munci la locuinta pentru care a fost platit de P. M.).
Terenul în suprafata de 5000 mp primit de P. B. de la P. M. a fost muncit de P. B. pâna în anul 2005, lasându-l apoi pârloaga.
P. M. a vrut sa-si perfecteze actul de schimb cu P. B., dar ceilalti coindivizari de pe titlu nu au fost de acord.
La data de 01.06.2004, între P. M., în calitate de vânzator, si pârâtul M. N., în calitate de cumparator, a intervenit un antecontract de vânzare – cumparare denumit „chitanta”, cu privire la locuinta compusa din 2 camere, hol, dependinte (terenul aferent fiind de 1200 mp extravilan) situata în com. Tamadau Mare, jud. Calarasi, pentru pretul de 140.000.000 lei vechi, bani platiti de cumparator (fiind vorba de locuinta edificata de P. M. pe terenul primit în schimb de la P. B.).
La data de 27.04.2005, între numitul P. B., în calitate de vânzator, si reclamanta – pârâta S. C. – F., în calitate de cumparatoare, a intervenit antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1212 de BNP N. T. – or. Lehliu – Gara, prin care cel dintâi s-a obligat sa-i vânda reclamantei cota indiviza de 1/4 parte din terenul arabil extravilan în suprafata de 16.500 mp – teren arabil extravilan situat pe raza comunei Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, jud. Calarasi, având urmatoarea structura: 14.100 mp în T 15, P 14, si 2400 mp în T 131, P 1, pentru un pret total de 30.000.000 lei vechi. Din acest pret reclamanta a achitat la momentul autentificarii actului suma de 14.000.000 lei, urmând ca diferenta de pret de 16.000.000 lei vechi sa fie achitata la data încheierii actului de vânzare – cumparare.
Dreptul de proprietate pentru terenul în suprafata totala de 2 ha si 700 m.p., din care face parte si suprafata de 16.500 mp mentionata mai sus, le-a fost reconstituit, în baza Legii 18/1991, numitilor P. B., P. A., P. M. si P. S., de pe urma defunctului P. P. eliberându-se pe numele lor Titlul de proprietate nr. 75566/02.05.1996 de catre Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Calarasi.
Promitentul – vânzator P. B. se afla în indiviziune si cum nu a facut demersuri pentru partajarea terenului, reclamanta S. C. F. a luat legatura cu ceilalti coindivizari chemându-i la notar pentru partajarea terenului, dar cum doi dintre acestia nu s-au prezentat, a mers la un cabinet de avocatura pentru a se formula o actiune de iesire din indiviziune, toate cheltuielile în legatura cu acest proces (taxe timbru si onorariu aparator) fiind suportate de reclamanta, dovada stând în acest sens înscrisurile aflate în dosarul initial nr. 1383/249/2006, aspect confirmat si de declaratia martorei B. A.
Astfel, prin sentinta civila nr. 376/06.07.2006 pronuntata de Judecatoria Lehliu – Gara în dosarul nr. 767/2006, irevocabila prin nerecurare, s-a luat act de tranzactia intervenita între parti în ce priveste partajarea terenului în suprafata de 2 ha si 700 mp din Titlul de proprietate nr. 75566/1996, reclamantului P. B. revenindu-i suprafetele de 2400 mp din T 131, P 1, 1775 mp din T 14, P 15, si 1000 mp intravilan curti constructii.
Cât priveste pretul terenului, acesta a fost achitat integral de catre reclamanta S. C. F., dupa cum urmeaza: la data de 17.01.2006 a achitat suma de 6.000.000 lei vechi, potrivi mentiunii facute pe copia antecontractului de vânzare – cumparare aflata la fila 15 din dosarul initial, primirea sumei fiind confirmata sub semnatura de P. B. Diferenta de pret de 1100 lei a fost consemnata la CEC de catre reclamanta si pusa la dispozitia lui P. B., conform recipisei nr. 12/253360101/07.12.2006 emisa de CEC – Unitatea Lehliu – Gara (filele 18 si 19 din dosarul initial).
Asa cum s-a mentionat, pârâta – reclamanta D. M. a invocat exceptia nulitatii absolute a antecontractului de vânzare – cumparare, întrucât este fondat pe o cauza ilicita si imorala.
Dupa cum se stie, cauza este elementul actului juridic civil care consta în obiectivul urmarit la încheierea actului, conditiile de valabilitate a cauzei fiind prevazute de art. 966 si 968 Cod civil, respectiv: sa existe, sa fie reala, sa fie licita si morala, conditii care trebuie îndeplinite cumulativ.
Astfel, potrivit art. 968 Cod civil, „Cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice”.
În structura acestei conditii de validitate trebuie facuta însa distinctia între scopul imediat si scopul mediat, dinte cele doua doar scopul mediat putând fi ilicit.
Scopul imediat, caracterizat prin aceea ca în cadrul unei anumite categorii de acte este un element abstract si invariabil, este constituit în contractele sinalagmatice de reprezentarea mentala, de catre fiecare parte, a contraprestatiei, în cazul contractului de vânzare-cumparare acesta fiind predarea bunului, respectiv încasarea pretului.
Scopul mediat consta în motivul determinant al încheierii actului juridic, fiind un element concret si variabil, referindu-se în cadrul contractelor sinalagmatice la însusirile prestatiei.
Astfel, în speta, fiind în prezenta unui antecontract de vânzare-cumparare care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevazut de lege).
Cât priveste scopul mediat al antecontractului în discutie, în privinta promitentului – vânzator nu se poate sti ce a dorit sa faca cu banii, iar în ce priveste cumparatoarea, acesta a dorit sa-si procure terenul arabil extravilan pentru a obtine beneficii de pe urma lui, a-l exploata.
Astfel, în raspunsurile la interogatoriul solicitat de reclamata în dosarul initial, P. B. nu a mai recunoscut încheierea antecontractului, iar la întrebarea ce-l determina sa nu-si respecte obligatiile contractuale, acesta a precizat ca nu a contractat cu reclamanta.
Din raspunsurile la interogatoriul solicitat de reclamanta, pârâta – reclamanta D. M. (mostenitoarea defunctului pârât P. B.) aceasta a precizat ca în seara zilei încheierii antecontractului când a citit actul împreuna cu tatal sau, acesta a ramas surprins de continutul actului în legatura cu suprafata de teren, ca, desi i se citise actul de catre notar, nu a înteles situatia acelei patrimi din teren, deoarece el se întelesese cu reclamanta doar pentru 1200 mp.
În plus, art. 967 din Codul civil instituie o prezumtie de existenta a cauzei si de valabilitate a ei, or, din probele administrate, nimic nu poate conduce în speta la concluzia ca motivul determinant ce le-a facut pe parti sa contracteze ar fi fost ilicit, nefiind rasturnata prezumtia lipsei ori nevalabilitatii cauzei.
De fapt, în realitate, promitentul – vânzator P. B. nu a mai dorit sa vânda, acesta fiind motivul pentru care în raspunsul la interogatoriu acesta a precizat ca nu a contractat nimic cu reclamanta. Mai mult decât atât, în sedinta publica din 28.05.2007, D. M. – fiica promitentului – vânzator P. B., în calitate de procurator al acestuia la momentul respectiv, a precizat ca nu mai este de acord sa vânda terenul în litigiu si doreste sa-i restituie reclamantei pretul încasat, plus cheltuielile de judecata.
Fata de toate aceste motive, instanta urmeaza a respinge exceptia nulitatii antecontractului de vânzare – cumparare.
Din suprafata totala de 16.500 mp mentionata în antecontract, cota de 1/4 este de 4125 mp, or, din terenul extravilan, prin actul de partaj, promitentului P. B. i-au revenit cele doua suprafete de 2400 mp din T 131, P 1 si 1775 mp din T 14, P 15, totalizând 4175 mp, deci cu 50 m în plus fata de suprafata ce a facut obiectul antecontractului.
Potrivit dispozitiilor instantei de recurs, în sensul delimitarii celor 50 mp ramasi în patrimoniul defunctului pârât, în cauza s-a efectuat o expertiza topo de catre expert C. V. din care rezulta ca, în realitate, terenul din T 131, P 1, este în suprafata de doar 2209,47 mp, cu 190,53 mp mai putin decât în acte.
Cu toate acestea, desi nu se mai pune problema celor 50 mp în plus ce i-ar ramâne promitentului – vânzator, s-a facut o delimitare a lor având în vedere dispozitiile instantei de recurs. De asemenea, prin acelasi raport, s-a procedat si la identificarea terenului arabil extravilan în suprafata de 1775 mp din T 15, P 14.
Prin decesul promitentului – vânzator P. B., masa succesorala de pe urma acestuia va cuprinde atât activul, cât si pasivul mostenirii. În alcatuirea pasivului succesoral intra datoriile si sarcinile mostenirii, conform art. 774 Cod civil.
Prin datorii succesorale se înteleg acele obligatii patrimoniale ale defunctului care indiferent de izvorul lor – contractual, delictual, legal etc.- exista în patrimoniul succesoral la data deschiderii mostenirii.
Obligatia de a face, constând în prezentarea la notar în vederea încheierii contractului în forma autentica, astfel cum a precizat reclamanta S. C. F. în cuprinsul cererii, nu poate fi calificata drept o obligatie „intuitu personae”, întrucât nu este legata de o calitate personala a defunctului, ca sa nu poata fi transmisa prin mostenire. Astfel, ca urmare a acceptarii de catre pârâta-reclamanta D. M. a succesiunii tatalui sau, realizate în baza sentintei mentionate, locul lui „de cuius” în conventiile sinalagmatice încheiate de acesta cu tertii este luat de mostenitorul care a acceptat mostenirea pur si simplu, respectiv de catre pârâta – reclamanta D. M.
Desi în antecontractul de vânzare-cumparare partile s-au obligat sa se prezinte la notariat pentru perfectarea vânzarii – cumpararii, defunctul pârât nu si-a respectat obligatia.
Practica judecatoreasca si literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarâre judecatoreasca care sa constate vânzarea cumpararea unui imobil, este necesar ca între parti sa fi intervenit un act sub semnatura privata prin care sa se precizeze conditiile vânzarii.
Astfel, admisibilitatea actiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumparare este conditionata de existenta unui înscris din care sa rezulte obligatia de înstrainare si modalitatea de plata a pretului, pretul constituind elementul de baza într-o conventie de vânzare cumparare, mentionarea sa în actul constatator fiind obligatorie.
Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în forma autentica, numai daca el îndeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui contract.
Instanta constata ca toate conditiile de valabilitate necesare oricarui contract sunt îndeplinite de antecontractul de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1212/27.04.2005 de BNP N. T. – or. Lehliu – Gara cu privire la cota de 1/4 din suprafata totala de 1 ha si 6500 mp teren arabil extravilan, situat pe raza teritoriala a comunei Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, judetul Calarasi, în tarlalele 15 si 131, parcelele 14 si 1.
Având în vedere ca partile actului s-au obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumparare, naste deci în sarcina acestora obligatia de a încheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia încheiata, în speta, obligatia fiind preluata de mostenitoarea defunctului promitent.
Aceasta solutie se impune în temeiul principiului executarii în natura a obligatiei si repararii în natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, având în vedere si clauzele prevazute în acest sens în antecontract, aspect reglementat si de dispozitiile art. 5 al. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Fata de toate aceste considerente, instanta, având în vedere dispozitiile 1073 si 1077 Cod civil, apreciaza întemeiata actiunea reclamantei – pârâte, urmând a o admite.
Urmeaza a constata ca, la data de 27.04.2005, între defunctul pârât P. B., în calitate de vânzator, pe de o parte si reclamanta – pârâta S. C. F., în calitate de cumparatoare, pe de alta parte, a intervenit vânzarea – cumpararea suprafetei de 4125 mp din acte (3984,47 mp din masuratori), având urmatoarea structura:
– 2209,47 mp (din masuratori) teren arabil extravilan situat pe raza com. Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, jud. Calarasi, în T 131, P 1, având urmatoarele vecinatati si dimensiuni: Nord – drum – 36,71 m, Sud – strada – 33,86 m, Est – Manta Constantin – 65,38 m, Vest – drum – 60,90 m;
– 2209,47 mp (din masuratori) teren arabil extravilan situat pe raza com. Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, jud. Calarasi, în T 131, P 1, având urmatoarele vecinatati si dimensiuni: Nord – drum – 36,71 m, Sud – strada – 33,86 m, Est – Manta Constantin – 65,38 m, Vest – drum – 60,90 m;
– 1775 mp teren arabil extravilan situat pe raza com. Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, jud. Calarasi, în T 15, P 14, având urmatoarele vecinatati: Nord – drum, Sud – drum, Est – drum, Vest – neidentificat, pentru care reclamanta – pârâta a achitat integral pretul de 3000 lei.
– 1775 mp teren arabil extravilan situat pe raza com. Tamadau Mare, sat Tamadau Mare, jud. Calarasi, în T 15, P 14, având urmatoarele vecinatati: Nord – drum, Sud – drum, Est – drum, Vest – neidentificat, pentru care reclamanta – pârâta a achitat integral pretul de 3000 lei.
Prezenta hotarâre urmeaza a tine loc de act autentic de vânzare cumparare a terenului arabil extravilan mentionat mai sus.
În privinta actiunii pârâtei – reclamante D. M. (calificata drept cerere reconventionala în urma conexarii), având în vedere obligatia mentionata mai sus, apare ca neîntemeiata cererea acesteia, urmând a o respinge ca atare.
Este adevarat ca prin sentinta prin care s-a dezbatut succesiunea de pe urma autorului sau P. B., pârâtei – reclamante i-a revenit si suprafata de teren pe care se afla amplasata locuinta edificata de P. M. si stapânita de sotii M., numai ca acest teren face obiectul unei obligatii asumate de defunct si transmisa prin mostenire, respectiv obligatia de a încheia cu reclamanta – pârâta S. C. F. act autentic de vânzare – cumparare.
Astfel, având în vedere considerentele de mai sus, apare ca neîntemeiata actiunea acesteia, inclusiv capatul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra constructiei.
În privinta cererii reconventionale formulata de pârâtul – reclamant M. N. privind constatarea valabilitatii vânzarii – cumpararii imobilului format din teren în suprafata de 1200 mp (ce a facut si obiectul antecontractului încheiat între P. B. si reclamanta S. C. F.) si locuinta între acesta si pârâtul P. M., situatia este urmatoarea:
Asa cum s-a mentionat în situatia de fapt expusa anterior, într-adevar, între cele doua parti s-a încheiat, la data de 01.06.2004, antecontractul de vânzare – cumparare denumit „chitanta”, numai ca promitentul vânzator nu era si nu este proprietarul terenului, acesta îi apartinea la momentul respectiv lui P. B. Antecontractul de schimb invocat de pârâtul – reclamant M. N. nu are valoarea unui act de schimb prin care sa se fi facut transferul proprietatii, pentru acesta fiind nevoie de un act autentic, potrivit dispozitiilor art. 2 al. 1 al Titlului X din Legea 247/2005 în conformitate cu care „Terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”.
Actul invocat de pârâtul – reclamant în ce priveste dobândirea terenului de catre promitentul – vânzator P. M. nu este decât o simpla promisiune de schimb.
Cât priveste locuinta situata pe terenul de 1200 mp, este adevarat ca pentru înstrainarea acesteia nu se impune forma autentica, dar, din probele administrate nu rezulta documentele care au stat la baza dobândirii acestei locuinte de catre promitentul – vânzator P. M. Într-adevar, locuinta a fost edificata în anul 1996 (pe terenul „primit” în schimb de la P. B., schimb neperfectat însa), or, potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 „Constructiile civile…….se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire, eliberata în conditiile prezentei legi, si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor”.
Astfel, pentru edificarea locuintei se impunea autorizatie de constructie, ceea ce P. M. nu a obtinut, si nu avea cum sa obtina atâta timp cât nu numai ca nu era proprietarul terenului de 1200 mp (teren ce-i apartinea lui P. B.), dar terenul se afla amplasat în extravilanul localitatii.
Art. 1294 Cod civil defineste vânzarea ca fiind o conventie prin care doua parti se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintâi pretul lui.
De aici rezulta ca vânzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vândut.
În speta, este adevarat ca între parti s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumparare, numai ca promitentul – vânzator nu a facut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului.
Fata de toate aceste considerente, instanta apreciaza neîntemeiata cererea reconventionala formulata de pârâtul – reclamant M. N., urmând a o respinge.
Cât priveste cererea de chemare în garantie a lui P. M. formulata de pârâtul – reclamant M. N., urmeaza, în conformitate cu prevederile art. 276 Cod proc.civ., a lua act ca acesta a renuntat la cererea de chemare în garantie.
Cât priveste cererea de chemare în judecata a altor persoane, respectiv a lui S. C. F. si P. M. formulata de pârâtul – reclamant M. N., urmeaza a o respinge având în vedere solutia de respingere data cererii sale reconventionale.
În privinta expertizelor efectuate în cauza, urmeaza a omologa doar raportul de expertiza topo efectuat de catre expert C. V. în ce priveste identificarea si masurarea celor doua suprafete de teren arabil extravilan. Cât priveste raportul de expertiza imobiliara constructii efectuata de expert G. J. B. nu se impune omologarea acestuia având în vedere solutia de respingere data cererilor reconventionale formulate în cauza.
Cum actiunea reclamantei – pârâte S. C. – F. a fost admisa, iar acesta a efectuat cheltuieli cu procesul, cheltuieli dovedite reprezentând taxe timbru si onorariu expert, urmeaza, în conformitate cu prevederile art. 274 Cod proc.civ, a o obliga pe pârâta – reclamanta D. M. la plata catre reclamanta – pârâta a sumei de 690,50 lei – cu titlu de cheltuieli de judecata.
Având în vedere respingerea cererilor reconventionale formulate de pârâtii – reclamanti D. M. si M. N., precum si a cererii de chemare în garantie si de chemare în judecata a altor persoane formulata de pârâtul – reclamant M. N., urmeaza a respinge cererea privind plata cheltuielilor de judecata formulata de aceste parti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge exceptia nulitatii antecontractului de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 1212/27.04.2005 de BNP N. T. – or. Lehliu – Gara invocata de pârâta – reclamanta D. M.
Admite actiunea formulata de reclamanta – pârâta S. C. F., împotriva pârâtei – reclamante D. M. si a pârâtei P. G. (mostenitoarele defunctului pârât P. B.).
Omologheaza raportul de expertiza topo efectuat în cauza de expert C. V. în ce priveste identificarea si masurarea terenului arabil extravilan.
Constata ca, la data de 27.04.2005, între defunctul pârât P. B., în calitate de vânzator, pe de o parte si reclamanta – pârâta S. C. F., în calitate de cumparatoare, pe de alta parte, a intervenit vânzarea – cumpararea suprafetei de 4125 mp din acte (3984,47 mp din masuratori), având urmatoarea structura:
Prezenta hotarâre tine loc de act autentic de vânzare cumparare a terenului arabil extravilan mentionat mai sus.
Respinge cerere reconventionala formulata de pârâta – reclamanta D. M. împotriva pârâtului – reclamant M. N. si a pârâtei M. M.
Respinge cerere reconventionala formulata de pârâtul – reclamant M. N. împotriva pârâtei – reclamante D. M. si a pârâtului P. M.
Ia act ca pârâtul – reclamant M. N. a renuntat la cererea de chemare în garantie a lui P. M.
Respinge cererea de chemare în judecata a altor persoane , respectiv a lui S. C. F. si P. M., formulata de pârâtul – reclamant M. N.
Obliga pe pârâta – reclamanta D. M. la plata catre reclamanta – pârâta S. C. F. a sumei de 690,50 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Respinge cererile privind plata cheltuielilor de judecata formulate de pârâtii – reclamanti D. M. si M. N.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
(La data de 14.12.2009 a declarat recurs pârâta-reclamanta D.M., sentinta ramânând irevocabila prin Decizia civila nr. 297/R/31.03.2010 fiind respins recursul de catre Tribunalul Calarasi.)
