Prin cererea înregistrată la această instanţă, la data de 25.08.2009, sub nr.8695/320/2009, reclamanţii FI şi FE au solicitat în contradictoriu cu pârâţii CGT şi NHP pronunţarea unei hotărâri care să dispună:
– admiterea prezentei acţiuni, rezoluţiunea contractului intitulat „ promisiune de vânzare cumpărare” nr. 75, încheiat la data de 13.11.2007;
– repunerea pârâţilor în situaţia anterioară, cu restituirea potrivit a clauzelor contractuale suma de 67.500 ron, sumă actualizată la data plăţii efective ;
– cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, între părţi la data de 13.11.2007, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nr. 75, pârâţii s-au obligat să vândă imobilul compus din 2 camere şi dependinţe în suprafaţă de 55,56 mp situat în Sângeorgiu de Mureş, str. Gării, nr. 1162/1/B, sc.D, a cărui construire urma să fie finalizată până la data de 28.12.2008 şi care urma să fie înscris în CF 2716/N Sângeorgiu de Mureş. Preţul imobilului a fost stabilit la suma de 135.000 lei, din care s-a achitat suma de 10.000 lei cu titlu de avans pentru rezervare, contractul de vânzare cumpărare urma să fie încheiat la data de 28.12.2008, iar restul preţului urma să fie achitat în trei rate respectiv până la data de 30.11.2007 ( rata 1) suma de 23750 lei, până la data de 15.02.2008, suma de 33750 lei ( rata 2) şi până la data de 15.05.2008 suma de 33750 lei ( rata 3) iar restul de 33750 lei până la data de 28.122.008, dată la care trebuia să se efectueze şi întabularea imobilului în CF şi să li se elibereze extrasul CF.
De asemenea arată că, părţile s-au înţeles ca în cazul în care stadiile fizice de realizare a imobilului se vor decala, să se decaleze şi plata tranşelor de preţ. Promitenţii vânzători, s-au angajat, ca în cazul în care renunţă la vânzare, sau nu se prezintă la notar pentru întocmirea actului în forma autentică, sau nu depun extrasul CF fără sarcini, ori nu realizează lucrările la care s-au angajat, să achite promitenţilor cumpărători sumele primite în avans până la data de 28.12.2008 plus un procent de 20 % din totalul sumelor, într-un termen de 10 zile de la data renunţării, şi penalităţi de 0,1% pe zi din valoarea totală a sumei datorate. Reclamanţii au consimţit ca în cazul în care renunţă la cumpărarea imobilului sau nu achită preţul integral până la termenul stabilit să piardă 20 % din sumele plătite în avans.
La data de 29.02.2008, părţile convin asupra modificării preţului în sensul creşterii acestuia la suma de 160.650 lei, precum şi asupra termenelor de plată, în sensul achitării restului sumei, la predarea imobilului, iar la data de 22.12.2008, au convenit să modifice termenul de predare primire al imobilului.
Reclamanţii au constatat că, lucrările stagnează de mai multe luni şi că proiectul care le-a fost prezentat la data încheierii contractului nu s-a respectat şi că în urma controalelor efectuate de organele abilitate, pârâţilor li s-a suspendat autorizaţia de construire eliberată la data de 21.02.2007, până la intrarea în legalitate. Au constatat că există litigii între pârâţi şi autoritatea publică locală în legătură cu construirea imobilului litigii care nu pot fi soluţionate imediat.
În aceste condiţii, faţă de nerespectarea termenului stabilit pentru încheierea actului în formă autentică şi de predare primire a imobilului, faţă de incertitudinea asupra termenului, solicită desfiinţarea contractului şi repunerea pârâţilor în situaţia anterioară.
În drept, întemeiază cererea pe disp. art. 1020-1021Cod civil, art. 274 Cod procedură civilă.
La data de 27.04.2010, reclamanţii au depus concluzii scrise prin care au reiterat aceleaşi motive şi concluzii din acţiunea introductivă.
Pârâţii nu au formulat întâmpinare şi nici nu s-au prezentat în instanţă pentru a combate susţinerile reclamanţilor, şi a interogatoriului depus de reclamanţi.
În dovedirea acţiunii, reclamanţii au depus la dosar: promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (f.5), act adiţional (f.6-8), notificare (f.9-10,11-12, 17-18, 19-20), proces-verbal de conciliere directă (f.14-15), procură specială (f.16), Sentinţa civilă nr.6 din 07.01.2009 (f.22-26), proces verbal de inspecţie (f.27-30, 31-33), adresele nr. 13399/15.09.2008, nr. 17380/15.12.2008 şi adresa nr.2231/10.11.2008 (f.36,37,38), chitanţe (f.60-63), şi a fost administrată proba testimonială fiind audiaţi martorii Moldovan George (f.58), şi Serac Corina Maria (f.59) .
Din actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Între părţi s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nr. 75 din 13.11.2007, prin care pârâţii s-au obligat să vândă reclamanţilor imobilul compus din 2 camere şi dependinţe, în suprafaţă de 55,56 mp, situat în Sângeorgiu de Mureş, str. Gării, nr. 1162/1/B, sc.D , cu preţul de 135 000 lei.
Se constată, că potrivit convenţiei părţilor, reclamanţii au achitat la data semnării actului suma de 10000 lei, cu titlu de avans rezervare, urmând ca diferenţa de preţ să fie achitată în rate astfel:
-23750 lei, până la data de 30.11.2007,
-33750 lei, până la data de 15.02.2008,
-33750 lei, până la data de de 15.05.2008 iar
-diferenţa de 33 750 lei până la data de 28.12.2008.
Prin acelaşi act, s-a stabilit că promitenţii cumpărători vor deveni proprietari începând cu data de 28.12.2008, prin întabularea imobilului şi predarea extrasului de CF.
Actul cuprinde şi clauze potrivit cărora promitenţii vânzători se angajează ca în cazul în care renunţă la vânzare, nu se prezintă la notar, nu pun la dispoziţia promitenţilor cumpărători un extras de CF fară sarcini sau nu efectuează lucrările la care s-au angajat, să achite ca despăgubire promitenţilor cumpărători, sumele primite în avans până la data de 28.12.2008, plus un procent de 20% din totalul sumelor, în termen de 10 zile de la data renunţării, pentru fiecare zi de întârziere fiind de acord cu plata penalităţilor de 0,1% pe zi din valoarea totală a sumei datorată.
Acest contract a fost modificat prin actele adiţionale încheiate la data de 29.11.2007 şi 29.02.2008, prin care au fost modificate termenele de plată a ratelor şi prin ultimul preţul de vânzare la suma de 160650 lei dar şi clauzele penale respectiv : promitenţii vânzători se angajează ca în cazul în care renunţă la vânzare, nu se prezintă la notar, nu pun la dispoziţia promitenţilor cumpărători un extras de CF fară sarcini sau nu efectuează lucrările la care s-au angajat, să achite ca despăgubire promitenţilor cumpărători dublul sumei primite în avans în termen de 10 zile de la data de 28.12.2008, pentru fiecare zi de întârziere fiind de acord cu plata penalităţilor de 0,1% pe zi din valoarea totală a sumei datorată.
Prin actul adiţional încheiat la data de 22.12.2008, părţile au hotărât de comun acord modificarea termenului de predare şi de plată a ultimei tranşe din preţ la data de 30.04.2009 şi că restul clauzelor rămân neschimbate.
Din declaraţiile martorilor Moldovan George (f.58), şi Serac Corina Maria (f.59), rezultă că pârâţii nu au respectat termenul de predare a imobilului supus vânzării, aceştia sistând lucrările de construire în cursul lunii martie 2009, când construcţia era efectuată doar în roşu, fără ferestre şi fără acoperiş, fiind tencuită doar interior în primăvara anului 2010 .
Având în vedere prevederile art 225 C proc civ şi faptul că pârâţii nu s-au prezentat în mod nejustificat la interogatoriu, cu toate că au fost citaţi cu această menţiune, instanţa va socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină a faptului că nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale cu toate că au primit de la reclamanţi suma de 33 750 lei, ca preţ stabilit de comun acord.
Potrivit art. 969 C civ: ,, Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.” iar potrivit art. 970 C civ.: ,, Convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa”.
Pe de altă parte, potrivit art. 1020 C civ. :,, Condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său” iar potrivit art. 1021 C civ: ,, Într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate.”
Faţă de prevederile legale , mai sus enunţate, şi de reţinerile mai sus menţionate asupra stării de fapt, instanţa constată că reclamaţii sunt îndreptăţiţi la plata de către pârâţi a dublului sumei achitată de 33750 lei, potrivit clauzelor din actul încheiat între părţi şi în consecinţă, va admite cererea acestora, va dispune rezoluţiunea contactului intitulat ,, promisiune de vânzare cumpărare nr 75, încheiat la data de 13.11.2007, modificat prin actele adiţionale încheiate la data de 29.11.2007, 29.02.2008 şi 22.12.2008 şi va obliga pe pârâţi la plata sumei de 67500 lei, reprezentând despăgubiri şi preţ achitat, conform clauzelor contractuale, sumă ce va fi reactualizată la data plăţii efective.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art 274 C proc civ. pârâţii vor fi obligaţi şi la plata cheltuielilor de judecată compuse din : taxă de timbru ( 2598 lei- fila 47), timbru judiciar ( 5 lei) şi onorariu avocaţial ( 3000 lei- fila 60-63)
