Fond funciar. Lipsa incidenţei în cauză atât a art. 36 din L. 18/1991 rep.,cât şi a art. 26 alin. ultim din L. 112/1995 invocate în acţiune, pentru restituirea terenului aferent construcţiei cumpărată la L. 112/1995.
Obligaţia instanţei de a se pronunţa şi a fixa care este soarta juridică a imobilului din perspectiva Legii 112/1995, în baza căreia autorii reclamantului au dobândit dreptul de proprietate pentru construcţii, acesta fiind rolul oricărei instanţe sesizate cu judecata unei pricini, control ce se impune a fi realizat în contextul limitelor investirii instanţei numai prin prisma conexiunii legii arătate cu cea privitoare la fondul funciar.
Judecătoria Bistriţa – Sentinţa civilă nr. 4969/2011.
Prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. de mai sus, reclamantul SD a chemat în judecată pe pârâta PMB solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să oblige pârâta să înainteze documentaţia necesară şi legală în vederea atribuirii în proprietate a suprafeţei de teren identificată în CF nr. 56183 Bistriţa, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3903, de sub A1.1, nr. cadastral C şi nr. top 6598/26/2, suprafaţă ocupată de construcţii şi curte aferentă construcţiei, situată la adresa din B, str. CV, nr. 11, Jud. BN şi ulterior să o înainteze Prefectului în vederea emiterii ordinului de atribuire a acesteia, cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.
În motivare s-a arătat că reclamantul este proprietarul imobilului situat în B, str. CV, nr. 11, Jud. BN identificat în CF, de sub A1.1, nr. cadastral C compusă din două camere, bucătărie, cămară, baie şi antreu precum şi şopron împreună cu terenul aferent construcţiilor în suprafaţă de 84/501 părţi, dobândită cu titlu de moştenire. După cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. 53 din 02.07.2010 emis de BNP DM şi DIA, reclamantul în calitate de moştenitor, în urma dezbaterii succesiunii după defunctul SI decedat la data de 26.11.2009 şi defuncta SI decedată la data de 18.05.1999 în calitate de părinţi cu plata unei sulte compensatorii în cuantum de 5000 lei fiecărui moştenitor dintre SI, SI, SG, SM, RA n. S, CM n. S.
Defunctul SI şi defuncta SI în calitate de soţi au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din construcţii şi terenul aferent acestora, în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 196/31.03.1997 şi a actului adiţional nr. 1 la contrat, în condiţiile Legii 112/1995 astfel cum rezultă din copia contractului. Totodată, astfel cum rezultă şi din extrasul CF B, anexat la prezenta cauză, restul de teren rămas, în afara cotei de 84/501 părţi, terenul aferent construcţiei figurează în proprietatea Statului român, astfel că în temeiul art. 36 din legea 18/1191 republicată, reclamantul este îndreptăţit a solicita ca intimata să întocmească documentaţia necesară şi legală în vederea atribuirii în proprietatea reclamantului a suprafeţei de teren identificată în CF Bistriţa provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3903 de sub A1.1, nr. cadastral C 1 şi nr. top 6598/26/2 suprafaţă ocupată de construcţii şi curte, situate la adresa din B, str. CV, nr. 11, Jud. BN şi ulterior să o înainteze prefectului în vederea emiterii ordinului de atribuire a acesteia. În acest sens în decursul lunii noiembrie 2010 reclamantul s-a adresat PB în sensul celor menţionate, ulterior parvenindu-i un răspuns din partea pârâtei vis-a-vis de solicitarea formulată, răspuns prin care i s-a comunicat faptul că în baza HCL nr. 5/2004, modificată prin HCL 73/2007, terenurile aferente apartamentelor cumpărate în baza Legii 112/1195 se înstrăinează din proprietatea privată a municipiului Bistriţa prin vânzare directă.
În drept, s-a invocat prevederile art. 36 din Legea 18/1191 republicată.
În dovedire s-au depus înscrisuri ( f. 4-25).
Pârâta, legal citată ,a formulat întâmpinare pentru termenul de judecată din data de 06.04.2011 prin care a solicitat respingerea acţiunii civile formulată de reclamant ca neîntemeiată.
În motivare s-a arătat că prin acţiunea introductivă reclamantul a solicitat să fie obligată Primăria municipiului Bistriţa să înainteze prefectului documentaţia de atribuire a suprafeţei ocupate de construcţii şi curtea aferentă din terenul înscris în CF , nr. top. 6598/26/2, acţiunea astfel formulată fiind neîntemeiată, având în vedere că antecesorii reclamantului au dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 196/31.03.1997, în temeiul Legii nr. 112/1995, un drept de proprietate asupra imobilului apartament situat în B, str. CV, nr. 11, înscris în CF iniţial nr. 3903 B, nr. top. 6598/26/2 şi un drept de proprietate asupra cotei de 84/501 părţi din terenul de sub construcţia înstrăinată, înscris în această carte funciară, în baza Actului Adiţional nr. 1 încheiat la contractul menţionat. Potrivit înscrierilor din Extrasul CF B, reclamantul a devenit proprietar cu titlu de moştenire şi partaj asupra unei cote de 28/167 părţi din terenul aferent nr. top. 6598/26/2 cu o suprafaţă totală de 501 mp, potrivit menţiunii de sub B4 şi asupra casei de cărămidă situată pe terenul având nr. top. 6598/26/2, în cotă de 167/167 părţi, potrivit menţiunii de sub B5. Oricare ar fi cota de proprietate asupra căreia a devenit proprietar reclamantul, cota de 417/501 mp teren înscrisă în CF iniţial nr. 3903 B, nr. top. 6598/26/2, aflată în proprietatea Statului Român şi care nu a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu intră sub incidenţa prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, asupra acestei cote nefiind instituit vreun drept de folosinţă în favoarea vreunei persoane.
Prin urmare, faţă de reglementările legale în materie, cotei de 417/501 mp teren înscrisă în CF nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, motiv pentru care acţiunea formulată este neîntemeiată.
În drept, a invocat prevederile art. 115 şi urm. Proc. Civilă, prevederile art. 9 şi art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995, art. 37 din H.G.R. nr. 20/1996, republicată, art. 67 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, prima republicare.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:
Antecesorii reclamantului, SI şi SI au dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 196/31.03.1997, în temeiul Legii nr. 112/1995, un drept de proprietate asupra imobilului apartament situat în B, str. CV, nr. 11, înscris în CF şi un drept de proprietate asupra cotei de 84/501 părţi din terenul de sub construcţia înstrăinată, înscris în această carte funciară, în baza Actului Adiţional nr. 1 încheiat la contractul menţionat (filele 17-18, 19, 20 şi fila 10).
Potrivit înscrierilor din CF (extrasul de CF fiind ataşat la fila 10 din dosar) şi certificatului de moştenitor nr. 53 din 2.06.2010 emis de BNP DM şi DIA, reclamantul a devenit proprietar cu titlu de moştenire şi partaj asupra unei cote de 28/167 părţi din terenul aferent nr. top. 6598/26/2 cu o suprafaţă totală de 501 mp, potrivit menţiunii de sub B4 şi asupra casei de cărămidă situată pe terenul având nr. top. 6598/26/2, în cotă de 167/167 părţi, potrivit menţiunii de sub B5.
Oricare ar fi cota de proprietate asupra căreia a devenit proprietar reclamantul, cota de 417/501 mp teren înscrisă în CF , aflată în proprietatea Statului Român şi care nu a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu intră sub incidenţa prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, asupra acestei cote nefiind instituit vreun drept de folosinţă în favoarea vreunei persoane.
Atât doctrina cât şi practica în materie au statuat că, în contractele de acest gen, aşa cum este consemnat de altfel la art. 1 alin. ultim din contractul în speţă (fila 20 din dosar),care precizează doar prevederile legale în temeiul cărora terenul se dobândeşte de către cumpărător, adică art. 9 din HG 11/1997 şi pentru înstrăinarea terenului aferent construcţiei cumpărate în temeiul L. 112/1995 este necesară încheierea unui act de vânzare-cumpărare .
Deşi prin notele de şedinţă de la fila 40 din dosar, reclamantul a înţeles să-şi precizeze temeiul de drept al acţiunii ca fiind art. 26 din L. 112/1995, care prevede că „Foştii proprietari ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, cu plata unor despăgubiri, nu mai beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege, cu excepţia cazurilor prevăzute în art. 2 alin. 2.
Măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege nu se aplică în cazul imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului prin hotărâri judecătoreşti penale ori în temeiul Legii nr. 18/1968.
Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului”, acesta nu are legătură cu prezenta cauză, nefiind aplicabil situaţiei juridice a imobilului teren pe care-l solicită, el însuşi susţinând în precizarea depusă că suprafaţa de teren pe care o solicită este aferentă construcţiei cumpărate la L. 112/1995.
Cu privire la noţiunea de teren aferent, asupra căreia s-au purtat mai multe discuţii, atât în literatură, cât şi în jurisprudenţă, în mod uzual aceasta înseamnă “ceea ce ţine de respectiva construcţie”.
Aşadar, nu se poate confunda terenul aferent cu terenul de sub construcţii, dar nici cu întreaga suprafaţă înscrisă în cartea funciară.
Terenul aferent construcţiilor reprezintă terenul de sub construcţii şi căile de acces strict necesare unei folosinţe normale a construcţiilor.
Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menţiona modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că “Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.”
Deşi este adevărat că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcţie se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie. Argumentul de interpretare logică, prin analogie, este folosit pentru rezolvarea “lacunelor legii”, realizându-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în prezenţa unei “lacune a legii”.
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foştilor proprietari în natură, se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Prin urmare, faţă de reglementările legale în materie, cotei de 417/501 mp teren înscrisă în CF B, nr. top. 6598/26/2, nu-i sunt incidente prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată, motiv pentru care acţiunea formulată este neîntemeiată şi urmează a fi respinsă ca atare.
Trebuie menţionat că reclamantul nu a propus alte dovezi decât înscrisurile depuse la dosar, din care instanţa a reţinut starea de fapt expusă mai sus, constatând că terenul solicitat depăşeşte suprafaţa aferentă construcţiilor şi nu este aferentă acestora, aşa cum în mod eronat susţine acesta.
Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
Împotriva sentinţei expuse reclamantul a declarat apel, calificat de tribunal ca fiind recurs pentru consideraţiile notate în practicaua deciziei, în termen legal, prin care a solicitat admiterea acestuia, în principal casarea hotărârii cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare la instanţa de fond, iar în subsidiar casarea sentinţei şi admiterea acţiunii introductive aşa cum a fost formulată pentru motivele ce urmează:
Intimata PB, prin întâmpinarea de la filele 15-16, s-a opus admiterii recursului, a susţinut legalitatea sentinţei, în apărare reiterând argumentele subliniate şi în faţa primei instanţe.
Recursul nu s-a găsit fondat şi s-a respins ca atare, pentru următoarele motive:
Prima instanţă a fost investită cu o acţiune fundamentată pe dispoziţiile art.36 din Legea 18/1991, proces funciar având ca obiect obligarea pârâtei de a întocmi documentaţia necesară şi legală în vederea atribuirii în proprietatea reclamantului a terenului aferent construcţiilor situate în municipiul B, str.CV, nr.11, documentaţie pe care să o înainteze Prefectului Jud.B-N, urmând ca acesta să emită ordin de atribuire a terenului.
Principala critică a recursului vizează pretinsa încălcare a dreptului reclamantului de a se parcurge în interesul său procedura reglementată de textul legal mai sus citat. Contrar opticii recurentului, primei instanţe îi este şi trebuie să-i fie recunoscută abilitatea de a verifica dacă situaţiei deduse judecăţii i se aplică prevederile legale ce se susţine că o întemeiază, putându-se adopta în mod logic două soluţii. Prima este aceea de admitere a pretenţiei în cazul în care se constată că reclamantului i se aplică articolul 36 din Lega fondului funciar, adică este titularul unui drept de folosinţă veşnică sau pe durata existenţei construcţiilor asupra terenului aferent edificatelor, drept atribuit din cel ce constituie proprietatea statului, cu ocazia construirii sau cumpărării de la stat de către reclamant sau antecesorii săi a locuinţei în litigiu (art.36 alin.2), ori deţine un drept de folosinţă în legătură cu terenul aferent construcţiei,dobândit ca efect al preluării suprafeţelor cu această destinaţie, în condiţiile art.30 din Legea 58/1974 (art.36 alin.3).
Cu evidenţă, în procesul de faţă nu s-a dovedit de către reclamant că este beneficiarul unui atare drept real, de folosinţă, pentru terenul solicitat. În consecinţă, în mod cu totul legal, judecătoria a stabilit că în sarcina pârâtei nu subzistă obligaţia cuprinsă în art.5/1 – 6 din art.36 şi cu totul întemeiat a adoptat a doua soluţie, cea de respingere a acţiunii.
În al doilea rând, îi revenea instanţei obligaţia de a se pronunţa şi a fixa care este soarta juridică a imobilului din perspectiva Legii 112/1995, în baza căreia autorii recurentului au dobândit dreptul de proprietate pentru construcţii, adică de a da o hotărâre prin care să finalizeze orice dispută între părţi în legătură cu terenul, de a rezolva însuşi fondul raporturilor juridice supuse cercetării, în cazul în care nu există incidente care o fac de prisos, acesta fiind de fapt rolul oricărei instanţe sesizate cu judecata unei pricini. Dar, acest control se impune să se realizeze în contextul limitelor investirii instanţei tot numai prin prisma conexiunii legii arătate cu cea privitoare la fondul funciar.
Din examinarea Legii 112/1995 şi a hotărârilor de guvern ce cuprind normele metodologice de aplicare a legii, în ordinea edictării lor, se desprinde concluzia că singura situaţie în care normele de aplicare a legii se găsesc în raport cu legea fondului funciar este cea din art.33 din H.G.20/1996 publicată în Monitorul Oficial din 23 ianuarie 1996. Aici se stipulează că în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub aceste construcţii, în condiţiile art.35 alin.2 din Legea 18/1991 (actual art.36).
Trebuie remarcat că regulii legale i s-a dat eficienţă în cauză prin actul adiţional nr.1 la contractul nr.196/31 martie 1997 (f.18,20), prin care antecesorii reclamantului, Savu Ioan şi Irina, au primit terenul de sub construcţie, în cotă indiviză de 84/501 părţi din terenul identificat în C.F.3903 Bistriţa nr.top.6598/26/2.
H.G.20/1996 a fost modificată prin H.G.11 publicată în M.O. din 4 februarie 1997, iar H.G.20/1996 a fost republicată la 18 februarie 1997, dar în corpul hotărârilor nu se mai regăseşte nici o ipoteză în care terenurilor ce aparţin edificatelor li s-ar aplica vreo dispoziţie din Legea 18/1991. Articolul 33 din H.G.11/1997 şi art.37 din H.G.20/1996 republicată statuează identic faptul că în cadrul vânzării apartamentelor către chiriaşi se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent, cu respectarea art.26 alineatul ultim din lege. Articolul ultim dispune că suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.
Se poate observa aşadar că Legea 112/1995 şi normele sale de aplicare nu mai fac nici un fel de trimitere la incidenţa în privinţa chiriaşilor cumpărători a vreunei prevederi din Legea 18/1991 vis-a-vis de terenul aferent locuinţelor, fapt pentru care s-a respins recursul ca nefundat şi s-a menţinut sentinţa judecătoriei ca legală şi temeinică.
