Potrivit HG nr. 1886/2006 noul proprietar va încheia contract de închiriere cu utilizatorul imobilului.
Utilizatorul imobilului nu trebuie confundat cu deţinătorul imobilului, în condiţiile în care legiuitorul a tratat distinct aceste entităţi juridice.
Secţia civilă – Decizia civilă nr. 152/08 aprilie 2010
Prin acţiunea civilă înregistrată iniţial sub dosar nr. 1290/107/2007 la Tribunalul Alba reclamanţii Y.G., G.G., G.V., H.G.A.G., F.G.F.P., S.F.A.E. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul C.J.A. :
– să fie obligat pârâtul să încheie cu reclamanţii contract de închiriere pentru imobilul situat în Alba Iulia P-ţa I.M. nr. X, în condiţiile art. 16 a Legii 10/2001 şi HG 1886/2006 pe perioada 1.07.2006-1.07.2011.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătata că sunt proprietarii imobilului din Alba Iulia P-ţa I.M. nr. X, imobil ce le-a fost retrocedat în temeiul Legii 10/2001 modificată prin Legea 247/2005, prin Dispoziţia de restituire nr. 142/31.05.2006. Dreptul de proprietate a fost înscris în CF 31674 Alba Iulia nr. top 2103 şi 29534 Alba Iulia în favoarea reclamanţilor, cu notarea obligaţiei de respectare de către reclamanţi a afectaţiunii imobilului pe o perioadă de 5 ani, în temeiul art. 16 alin. 1 din Legea 10/2001.
Prin sentinţa civilă nr. 1011/2007 a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesual pasive invocată de pârâtul CJA şi a fost respinsă acţiunea, cu motivarea că pârâtul este doar entitatea juridică deţinătoare care a procedat la restituirea imobilului în temeiul Legii 10/2001, însă utilizatorii sunt alte persoane care pot sta în judecată în nume propriu, având personalitate juridică.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe a fost admis prin decizia civilă nr. 15/A/2008 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, s-a desfiinţat sentinţa atacată, fiind emisă de o instanţă necompetentă material. Hotărârea a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 5765/13.10.2008 pronunţată de ICCJ.
Cauza a fost reînregistrată la Judecătoria Alba Iulia la 02.12.2008, şi precizată în sensul că s-a solicitat obligarea pârâtului să încheie cu reclamanţii contract de închiriere pentru imobilul situat în Alba Iulia P-ţa I.M. nr. X, în condiţiile art. 16 a Legii 10/2001 şi HG 1886/2006 modificată şi completată prin HG 343/2007după cum urmează:
-pentru spaţiul din CF 2013 şi CF 31674 alba Iulia pe perioada 1.07.2006-31.12.2006;
-pentru spaţiul înscris în CF 29534 Alba pe perioada 01.07.2006-1.07.2011.
Prin sentinţa civilă nr. 1263/01.04.2009 Judecătoria Alba Iulia a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârât şi a fost respinsă acţiunea formulată de reclamanţi.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că prin Dispoziţia nr. 142/31.05.2006 emisă de pârâtul CJA a fost restituit în natură în temeiul Legii 10/2001 imobilul înscris în CF 2013, 31674 şi nr. 29534 Alba Iulia, cu obligaţia proprietarilor de a respecta art. 16 alin. 1 din Legea 10/2001, în sensul menţinerii afectaţiunii imobilului pe o perioadă de până la 5 ani şi cu drept de preemţiune la cumpărarea imobilului construcţii pentru emitentul CJA. În baza acestei dispoziţii, reclamanţii şi-au întabulat dreptul de proprietate în cele trei cărţi funciare, dar şi obligaţia menţinerii afectaţiunii imobilului pe perioada indicată. La sfârşitul anului 2006 şi începutul anului 2007, reclamanţii au notificat pârâtul în vederea încheierii contractului de închiriere cu privire la imobil, în temeiul Legii 10/2001, însă fără rezultat. Prin încheierea nr. 2160/23.01.2008 a BCPI Alba Iulia a fost admisă cererea pârâtului CJA şi au fost radiate din cele trei cărţi funciare atât obligaţia menţinerii afectaţiunii, cât şi dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului a Consiliului Judeţean.
A fost reţinută excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului, pentru că în urma radierii obligaţiei de menţinere a afectaţiunii imobilului şi a dreptului de preemţiune, pârâtul nu mai are nici un fel de calitate şi nu poate fi ţinut pentru încheierea contractului de închiriere cu privire la imobil. Imobilul a fost şi este folosit de persoane juridice cu buget propriu, cu personalitate juridică, care au calitatea de utilizatori în sensul HG 1886/2006.
Prin decizia civilă nr. 201/A/10.11.2009 Tribunalul Alba a admis apelul reclamanţilor şi a schimbat în tot sentinţa civilă nr. 1263/1.04.2009 pronunţată de Tribunalul Alba şi respingând excepţia lipsei calităţii procesual pasive a admis în parte acţiunea reclamanţilor. În consecinţă, a obligat pârâtul să încheie cu reclamanţii contract de închiriere în condiţiile art. 16 din Legea 10/2001 pentru perioada 7.12.2006-31.12.2006 având ca obiect imobilul înscris în CF 2013 sub nr. top 887/2/I şi nr. top 887/1 şi CF 31674 top 8861/1/II/2/II şi nr. top 886/2/II/2/II.
Tribunalul a arătat că, chiar dacă utilizatori ai imobilului au fost persoane juridice cu buget propriu(DGASPC din cadrul CJA, PSD, PR) distincte de persona deţinătorului care a procedat la restituirea imobilului, apreciază că debitorul obligaţiei de plată a chiriei este pârâtul pentru că a avut notat dreptul de preemţiune pentru întreaga construcţie.
La stabilirea întinderii dreptului de plată a chiriei, instanţa a apreciat că trebuie plătită numai pentru partea din imobil ocupată de DGASPC Alba, pe care a identificat-o din punct de vedere a cărţii funciare şi numai pe perioada 7.12.2006-31.12.2006, faţă de notificarea pârâtului pentru eliberarea spaţiului din 7.12.2006 şi până la data indicată în precizarea de acţiune, 31.12.2006. Pentru spaţiile ocupate de PSD-filiala Alba, s-a reţinut că sunt incidente prevederile art. 13 din Legea 10/2001. La data restituirii imobilului, această parte din imobil făcea obiectul contractului de închiriere nr.7879/22.10.2003, încheiat cu pârâtul pe o perioadă de 3 ani, contract care s-a prelungit cu un an, noii proprietari subrogându-se în drepturile statului, sau ale deţinătorului, şi devenind incidente prevederile art. 16 din lege.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul.
Prin recurs, pârâtul a solicitat modificarea în parte a decizie atacate în ceea ce priveşte respingerea excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a CJA şi obligarea acestei autorităţi la încheierea contractului de închiriere cu reclamanţii pentru perioada 7.12.2006-31.12.2006.
Un alt motiv de critică se referă la dreptul de preemţiune: în mod greşit instanţa de apel a apreciat că acesta conferă CJA calitatea de utilizator al imobilului şi implicit calitate procesuală pasivă, pentru că dreptul de preemţiune este o opţiune a unei anumite persoane de a achiziţiona cu prioritate un bun. Acest drept a fost radiat prin încheierea nr. 2160/23.01.2008 a Biroului de carte funciară şi publicitate imobiliară.
În mod greşit instanţa de apel a făcut o aplicarea legii, reţinând că noţiunea de utilizator al imobilului este definită de HG 1886/2006, act normativ subsecvent Legii 10/2001.
Analizând legalitatea deciziei atacate, prin prisma motivelor de recurs, raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea a reţinut următoarele:
Hotărârea de Guvern nr. 1886/2006 a fost publicată în 10.01.2007, astfel că nu poate fi invocată cu succes ca temei al unei acţiuni pentru stabilirea chiriei pe o perioadă anterioară acestui act normativ, pentru că potrivit art. 1 cod civil, legea civilă nu retroactivează.
În ceea ce priveşte lipsa calităţii procesual pasive a pârâtului, Curtea a constatat că excepţia a fost corect reţinută de judecătorie. Astfel, dreptul de preemţiune este o facultate de care se bucură o persoană de a fi preferată oricărei alte persoane la cumpărarea unui anumit bun. Acest drept nu are nici o legătură cu calitatea de deţinător al bunului, respectiv de entitate care îl foloseşte efectiv. Prin dispoziţia de restituire nr. 142/31.05.2006 emisă de preşedintele CJA au fost indicaţi deţinătorii imobilului, respectiv DGASPC Alba şi PSD – filiala Alba, Filiala Alba a PR, fiind identificate cu date de carte funciară şi spaţiile pe care le ocupă. În aceste condiţii, reclamanţii trebuiau să ceară de la deţinătorii imobilului drepturi băneşti reprezentând chirie. Aceasta cu atât mai mult cu cât DGASPC Alba i-a fost transmis dreptul de administrare a imobilului.
Între CJA şi DGASPC Alba s-a încheiat în ianuarie 2004 un contract de transmitere a dreptului de administrare asupra unui spaţiu în suprafaţă totală de 381,29 mp din imobilul situat în Alba Iulia, P-ţa I.M., nr. X, şi în care s-a menţionat la cap. V art. 6 alin. 2 că în litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă, titularul acestui drept stă în nume propriu. În litigiile privitoare la dreptul de proprietate asupra bunurilor date în administrare titularul dreptului va fi indicat ca judeţul Alba. Acest contract a fost modificat în ce priveşte spaţiile date în administrare, respectiv suprafaţa care a şi fost identificată cu date de carte funciară.
Cu adresa nr. 2409721.03.2007 DGASPC Alba a comunicat reclamanţilor că în calitate de utilizator al imobilului situat în Alba Iulia, P-ţa I.M., nr. X are obligaţia de a plăti chiria, însă nu au datele proprietarului pentru a putea vira banii în cont.
Reclamanţii, prin avocat, au indicat acestei direcţii cuantumul chiriei datorate pe perioada şi datele necesare pentru plata acesteia.
Procedând în acest fel, reclamanţii au acceptat calitatea direcţiei de utilizator parţial al imobilului.
Toate aceste înscrisuri aflate la dosar confirmă faptul că DGASPC Alba are personalitate juridică aşa cum se susţine potrivit art. 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a direcţiei.
Aşadar, faţă de împrejurarea că instituţiile care ocupă imobilul în litigiu sunt persoane juridice distincte de pârât, cu buget propriu, s-a admis ca fondat acest motiv de recurs invocat de pârât, şi constatând că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor legale şi faţă de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în baza art. 312 C. proc. civ. s-a admis recursul pârâtului.
