„Potrivit art.55 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicată, restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşi ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Instanţa constată că legiuitorul a reglementat un caz special de răspundere pentru evicţiune sub aspectul restituirii preţului plătit în ipoteza de mai sus, derogatoriu de la dreptul comun, respectiv prevederile art.1337 şi următ. Cod civil obligaţie ce-i incumbă Ministerului Finanţelor Publice.” (sentinţa civilă nr.1849/09.03.2007)
Reclamanţii N.M. şi N.D. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primar General, şi Statul român prin Ministerul Finanţelor Publice, ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor la plata contravalorii actualizate a sumei de 12.810.689 lei achitată ca preţ al apartamentului din Bucureşti, str. P nr. 49, corp B. apt.3, sector 2, şi la plata contravalorii lucrărilor necesare şi utile efectuate la apartamentul anterior menţionat, evaluate la suma de 100.000.000 lei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că la data de 13.03.1997, în calitate de chiriaşi ai imobilului situat în Bucureşti, str. P,nr. 49, corp B. apt.3, sector 2, l-au cumpărat baza Legii nr.112/1995, conform contractului de vânzare cumpărare nr.2738, pentru preţul de 12.810.689 lei, preţ ce a fost achitat integral la momentul încheierii contractului. Prin sentinţa civilă nr. 2335/2003 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti imobilul a fost restituit foştilor proprietari, constatându-se totodată şi nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.2738/1997. Au învederat reclamanţii faptul că au adus anumite îmbunătăţiri imobilului sus menţionat, aceste lucrări având un caracter necesar şi util, drept pentru care se consideră îndreptăţiţi la restituirea contravalorii acestora, potrivit dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001. De asemenea, reclamanţii au precizat că preluarea imobilului s-a făcut fără titlu valabil, după cum rezultă din considerentele sentinţei civile nr. 2335/2003 a Judecătoriei Sectorului 2, astfel încât obligaţia de despăgubire revine pârâţilor în temeiul art. 49 alin. 3 din Legea nr. 10/2001.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art.49, 51 din Legea nr. 10/2001, art. 112 şi urm. Cod procedură civilă.
Acţiunea este scutită de plata taxelor de timbru potrivit art. 51 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 10/2001.
Pârâtul Municipiul Bucureşti a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată şi cerere de chemare în garanţie a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice.
În motivarea întâmpinării, pârâtul a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, susţinând că obligaţia restituirii preţului contractului de vânzare cumpărare de care cumpărătorii reclamanţi au fost evinşi revine Ministerului Finanţelor Publice, deoarece acesta a încasat şi utilizat preţul vânzării. Pe fondul cauzei, pârâtul a precizat că răspunderea pentru evicţiune presupune două elemente cumulativ prevăzute de lege, respectiv plata preţului şi despăgubiri pentru prejudiciul cauzat, iar în cauză cele două elemente nu sunt îndeplinite, întrucât prejudiciul nu a fost indicat şi dovedit.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115-118 Cod procedură civilă.
În motivarea cererii de chemare în garanţie, pârâtul a arătat că obligaţia restituirii preţului contractului de vânzare cumpărare nr. 2738/1997 incumbă Ministerului Finanţelor Publice, deoarece aceste sume a fost vărsate în conturile special create de Ministerul Finanţelor Publice.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 60-64 Cod procedură civilă.
Pârâtul Ministerul Finanţelor Publice a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată.
În motivarea întâmpinării, pârâtul s-a apărat invocând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, apreciind ca fiind lipsită de relevanţă împrejurarea că beneficiarul preţului a fost Ministerul Finanţelor Publice, deoarece dispoziţiile art. 13 din Legea nr. 112/1995 şi art. 39 din HG nr. 20/1996, care prevăd destinaţia fondurilor obţinute din vânzarea locuinţelor, nu tratează şi problematica instituţiei obligată să le restituie. A mai învederat pârâtul faptul că doar Municipiul Bucureşti poate avea calitate procesuală, întrucât acesta a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecăţii, iar prin dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, s-a stabilit în privinţa persoanei obligate la restituirea imobilului că aceasta este statul sau unitatea administrativ teritorială. Pârâtul a mai arătat că, potrivit prevederilor art. 41 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, unităţile specializate care evaluează şi vând apartamente au obligaţia să încaseze contravaloarea acestora şi să reţină comisionul de 1%, astfel încât la plata acestui comision trebuie obligată mandatara Primăriei, societatea comercială.
În dovedirea cererii, reclamanţii au solicitat administrarea probei cu înscrisuri şi expertiza evaluatoare bunuri imobile, având drept obiective identificarea imobilului în funcţie de actele de proprietate, stabilirea valorii de circulaţie a imobilului şi contravaloarea lucrărilor necesare şi utile efectuate la acelaşi imobil, cereri de probatoriu ce au fost admise de către instanţă ca fiind pertinente şi utile soluţionării cauzei, în temeiul dispoziţiile art. 167 Cod procedură civilă.
În cadrul probei cu înscrisuri, au fost depuse la dosarul cauzei următoarele fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul: sentinţa civilă nr. 2335/2003 a Judecătoriei Sectorului 2, decizia civilă nr.74A/2004 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a Civilă, decizia civilă nr. 470/2005 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV a Civilă, contractul de vânzare cumpărare nr. 2738/1997.În şedinţa publică din data de 30.09.2005, instanţa, în raport de dispoziţiile art. 129 alin. 2 teza a II-a Cod procedură civilă, a dispus efectuarea unei expertize în construcţii civile şi industriale având drept obiectiv stabilirea valorii actualizate a preţului plătit pentru apartamentul în litigiu şi a cheltuielilor necesare şi utile efectuate de reclamanţi, concluziile acestuia fiind depuse la dosar.
Prin sentinţa civilă nr.9668/02.12.2005, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti şi a respins acţiunea reclamanţilor ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă. A respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finaţelor Publice şi a fost admisă acţiunea în raport de acesta pârât, Ministerul Finanţelor Publice fiind obligat să plătească reclamanţilor 148.028.000 lei, această sumă reprezentând valoarea actualizată a preţului de cumpărare a apartamentului nr.3 şi suma de 199.195.000 lei reprezentând despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului. A fost obligat pârâtul să plătească reclamanţilor suma de 800 ron reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinţei civile 9668/02.12.2005 s-a declarat recurs de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, recurs ce a fost admis prin decizia civilă nr.902/R/04.05.2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, şi cauza a fost trimisă spre rejudecare, deoarece s-a apreciat că în mod greşit instanţa de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 03.08.2006 sub nr.12235/300/2006.
În şedinţa publică din data de 20.10.2006 instanţa a încuviinţat efectuarea unei expertize în construcţii civile şi industriale având drept obiectiv stabilirea valorii actualizate a preţului plătit pentru apartamentul în litigiu şi a cheltuielilor necesare şi utile efectuate de reclamanţi, având în vedere că prezenta cauză se află în cel de-al doilea ciclu procesual, fond după casare, şi pentru a nu prejudicia pe reclamanţi de pronunţarea unei soluţii juste în raport şi de împrejurarea că a trecut o perioadă lungă de timp de la momentul introducerii acţiunii şi până în prezent.
În cauză a fost întocmit raportul de expertiză, concluziile acestuia fiind depuse la dosar.
În şedinţa publică din data de 15.12.2006 instanţa a încuviinţat suplimentarea expertizei cu obiectivul de a se stabili valoarea de piaţă a imobilului, în raport de decizia pronunţată de CEDO la data de 19.10.2006(cauza Raicu contra României), concluziile fiind depuse la dosar.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 2738/13.03.1997, reclamanţii, N.M. şi N.D., în calitate de cumpărători, au achiziţionat de la Primăria Municipiului Bucureşti, în calitate de vânzătoare, reprezentată la încheierea contractului prin mandatar SC Foişor SA, locuinţa situată în Bucureşti, , str. P. nr. 49, corp B. apt.3, sector 2, compusă din hol, cameră, bucătărie, boxă (subsol), WC comun, culoar, baie, având o suprafaţă utilă de 47,77 mp. Preţul imobilului înstrăinat prin contractul de vânzare cumpărare menţionat a fost stabilit la suma de 12.810.689 lei, preţ ce a fost achitat în două tranşe astfel cum rezultă din cuprinsul contractului.
Ulterior încheierii actului, cumpărătorii au fost evinşi în totalitate de dreptul de proprietate asupra bunului achiziţionat prin contractul nr. 2738/1997, întrucât prin sentinţa civilă nr. 2335/2003 a Judecătoriei Sector 2 Bucureşti, învestită cu fomulă executorie, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de reclamanţii S.M. şi P.V. în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, prin Primar General şi reclamanţii din prezentul dosar, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.2738/1997.
Potrivit art.55 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicată, restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşi ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Instanţa constată că legiuitorul a reglementat un caz special de răspundere pentru evicţiune sub aspectul restituirii preţului plătit în ipoteza de mai sus, derogatoriu de la dreptul comun, respectiv prevederile art.1337 şi următ. Cod civil obligaţie ce-i incumbă Ministerului Finanţelor Publice.
Prin urmare, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice are obligaţia legală de a restitui suma reprezentând preţul actualizat al imobilului de care cumpărătorii reclamanţi au fost evinşi, preţ plătit în baza contractului de vânzare cumpărare 2738/1997. Instanţa apreciază că apărările pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, în sensul că la plata comisionului de 1% trebuie obligată mandatara Primăriei Municipiului Bucureşti, respectiv SC Foişor SA, întrucât aceasta a avut dreptul de-a reţine comisionul de 1%, sunt nefondate, deorece textul legal citat mai sus nu condiţionează restituirea preţului de sarcina probei efectuării virării acestei sume de către PMB către Ministerul Finanţelor Publice, această obligaţie neincumbînd reclamanţilor, şi de asemenea nu face distincţie cu privire la întinderea preţului, legiuitorul folosind sintagma „ preţ actualizat ”, ori „ ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus ”.
În ambele ipoteze, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice avea posibilitatea, dacă exista incertitudinea că PMB a beneficiat de comisionul de 1%, să formuleze o cerere de chemare în garanţie a PMB şi SC Foişor SA pentru plata acestor sume de bani, în cazul în care ar cădea în pretenţii.
Având în vedere aceste considerente, precum şi împrejurarea că, din cuprinsul raportului de expertiză contabilă judiciară rezultă că preţul achitat de reclamanţi pentru achiziţionarea apartamentului nr. 3, situat în Bucureşti, str.P. nr. 49, corp B. sector 2, actualizat în baza indicilor de inflaţie este de 15.513 ron, instanţa va admite acest capăt de cerere principală, în parte, şi va obliga pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, să plătească reclamanţilor suma de 15.513 Ron, reprezentând preţul actualizat al imobilului situat în Bucureşti, str. P.nr. 49, corp B, apt.3, sector 2.
Instanţa nu poate reţine susţinerea reclamanţilor potrivit căreia preţul pe care trebuie să-l plătească pârâtul Ministerul Finanţelor Publice trebuie raportat la valoarea de piaţă a imobilului, având în vedere şi decizia pronunţată de CEDO la data de 19.10.2006(cauza Raicu contra României), deoarece instanţa apreciază că decizia invocată de reclamanţi vizează o cu totul altă situaţie. Astfel, din analiza deciziei anterior menţionate, instanţa reţine faptul că titlul în baza căruia doamna Raicu deţinea apartamentul în cauză a fost desfiinţat într-o cale extraordinară de atac, respectiv, recursul în anulare declarat de Procurorul General, astfel că s-a apreciat că au fost încălcate dispoziţiile art.6 din CEDO şi art. 1 din Protocolul nr.1, întreaga motivare a deciziei pronunţate de Curtea Europeană şi de care se prevalează reclamanţii întemeindu-se pe faptul că doamna Raicu a fost lipsită de valoarea reală a apartamentului prin admiterea recursului în anulare. Mai mult decât atât, instanţa reţine faptul că doamna Raicu a solicitat contravaloarea sumei de 35.000 Euro, aceasta reprezentând valoarea de care a fost privată ca urmare a admiterii recursului în anulare, situaţie ce nu se regăseşte în prezenta cauză.
În aceste condiţii, obligarea pârâtului la plata sumei reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului situat în litigiu ar reprezenta o îmbogăţire fără justă cauză a reclamanţilor, patrimoniul acestora fiind mărit cu suma reprezentând sporul de valoare în dauna patrimoniului pârâtului, fără ca pentru aceasta să existe un temei legal.
Având în vedere aceste considerente, instanţa a admis numai în parte acest capăt de cerere şi a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, să plătească reclamanţilor suma de 15.513 Ron, reprezentând preţul actualizat al imobilului situat în Bucureşti, str. P.nr. 49, corp B, apt.3, sector 2.
În ceea ce priveşte capătul de cerere privind restituirea contravalorii cheltuielilor necesare şi utile aduse apartamentului nr. 3, situat în Bucureşti, str. P. nr. 49, corp B, sector 2, instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 53 (fost art. 49) alin. 1 din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului cumpărat cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile. În cauza de faţă, instanţa apreciază că imobilul de care au fost deposedaţi reclamanţii în baza dispoziţiilor sentinţei civile nr. 2335/2003 a Judecătoriei Sectorului 2, avea destinaţia de locuinţă, astfel cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare nr. 2738/1997. Pe de altă parte, instanţa apreciază că prin îmbunătăţiri îm sensul dispoziţiilor legale mai sus invocate, precum şi a prevederilor art. 53 alin. 5 din Legea nr. 10/2001, se înţeleg cheltuielile necesare şi utile, fiind necesare cheltuielile făcute pentru însăşi conservarea bunului (reparaţii capitale), iar utile cele care conduc la sporirea valorii bunului. Raportând aceste prevederi legale la cele constatate în raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cauza de faţă, instanţa reţine că îmbunătăţirile aduse apartamentului nr. 3, situat în Bucureşti, str. P. nr. 49, corp B, sector 2, reprezintă cheltuieli necesare şi utile, întrucât privesc cheltuieli efectuate cu reparaţiile, îmbunătăţiri, montarea de instalaţii în regie proprie.
Cât priveşte sarcina suportării acestor despăgubiri, din prevederile art. 53 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, rezultă că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare. În cauza de faţă, instanţa constată că imobilul situat în Bucureşti, str. P. nr. 49, corp B, apt.3, sector 2, a fost preluat fără titlu valabil, fapt ce rezultă din considerentele sentinţei civile nr. 2335/2003 a Judecătoriei Sectorului 2, în cuprinsul cărora s-a reţinut că Decretul nr. 111/1951 de preluare a imobilului încălca în mod flagrant Constituţia României, care garanta dreptul de proprietate.
Pe cale de consecinţă, având în vedere aceste considerente, precum şi faptul că din cuprinsul raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuat în cauză rezultă că valoarea de circulaţie a lucrărilor efectuate la apartamentul nr. 3, situat în Bucureşti, str. P.nr. 49, corp B, apt.3, sector 2, este de 20.961,83 lei, instanţa, având în vedere dispoziţiile art. 53 alin. 1,3,4 şi 5 din Legea nr.10/2001, precum şi considerentele deciziei de casare (obligatorie pentru instanţa investită cu rejudecarea cauzei), va obliga pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, să plătească reclamanţilor suma de 20961,83 lei/ron (209.618.343 lei rol) reprezentând contravaloarea lucrărilor necesare şi utile aduse de acestia din urma apartamentului nr.3 situat in corpul B al imobilului situat Bucuresti, str.P.nr.49, sectorul 2.
Instanţa va admite şi cererea de chemare în garanţie formulata de Municipiul Bucuresti prin Primarul General, şi pe cale de consecinţă, va obliga Ministerul Finantelor Publice sa plateasca paratei suma de 20961,83 lei/ron (209618343 rol), având în vedere că acesta este ordonatorul principal de credite şi în această calitate el este cel care plăteşte instituţiilor publice sumele necesare achitării obligaţiilor ce decurg din executarea sentinţelor.
Având în vedere faptul că cele două pârâte se află în culpă procesuală, determinată de obligarea acestora la plata sumelor de 15.513 lei/ron şi respectiv, 20.961,83 lei/ron, reprezentând preţul actualizat şi îmbunătăţiri aduse imobilului situat în Bucureşti, str.P.nr. 49, corp B, apt.3, sector 2, instanţa va obliga pârâţii la plata cheltuielilor de judecată, în sumă de 800 lei/ron, această sumă fiind reprezentată de onorariile de expertiză achitate de reclamanţi conform chitanţelor nr.3955032/1/26.10.2006 şi nr.4730781/1/10.01.2007.
