Pretentii civile. Calitatea procesual pasiva. Actiune promovata de Asociatia de Locatari împotriva Municipiului Bucuresti. Cerere de chemare în garantie a fostilor chiriasi ce au ocupat imobilul proprietatea Municipiului Bucuresti.
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 2931/303/2006 la data de 07.03.2006, reclamanta Asociatia de Locatari a chemat în judecata pe pârâtul Municipiul Bucuresti, prin Primarul General, solicitînd instantei ca prin hotarîrea ce o va pronunta sa oblige pârâtul, în calitate de proprietar, la plata catre reclamanta a sumei de 14.848,89 RON, reprezentând: 9286,14 RON cote de întretinere pentru perioada noiembrie 2002 – noiembrie 2005, 5402,77 RON penalitati pentru perioada noiembrie 2002 – noiembrie 2005, 120 RON fond de reparatii, angajament plata RADET 40 RON; cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca debitoarea are de achitat aceste sume catre reclamanta, implicit furnizorilor de apa si gaze, de 3 ani. Municipiul Bucuresti, in calitate de proprietar al imobilului (bloc E), nu a evacuat în timp util chiriasii din imobil, desi contractul era reziliat, acestia ramânând în imobil ca si tolerati. Calculul penalitatilor s-a facut cu doua procente diferite, în raport de procesele verbale ale Adunarii Generale a Proprietarilor. Pentru perioada noiembrie 2002 – august 2004 s-au aplicat penalitati de furnizori, iar pentru perioada august 2004 – noiembrie 2005 s-au aplicat penalitati de 0,2% zi, conform procesului verbal al adunarii generale aflat la dosar.
În drept, au fost invocate dispozitiile art. 31 anexa 2 din Legea 114/1996, art.13 din OG 85/2001 aprobata prin Legea 324/2002 si art. 23-25 din HG 400/2001.
La data de 30.03.2006, pârâtul Municipiul Bucuresti a depus la dosar întâmpinare si cerere de chemare în garantie a numitului IA, solicitând obligarea acestuia la plata cotelor de întretinere restante.
Cu caracter de intampinare, paratul a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune pentru perioada noiembrie 2002 – martie 2003, avand in vedere dispozitiile art. 1 si art. 3 din decretul nr. 167/1958.S-a invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti, avand in vedere ca IA, ca titular de contract de inchiriere, impreuna cu membrii familiei sale, au beneficiat direct de utilitatile aferente apartamentului, astfel incat obligatia de plata a cotelor de intretinere s-a nascut direct in patrimoniul chematului in garantie, si nu in patrimoniul proprietarului.Pe fondul cauzei, paratul arata ca reclamanta, fiind Asociatie de Locatari, si nu de Proprietari, nu poate pretinde penalitati de intarziere percepute de asociatie, ci doar cele percepute de furnizori, conform reglementarilor legale.
La data de 27.04.2006, pârâtul Municipiul Bucuresti a depus la dosar cerere precizatoare a cererii de chemare în garantie, prin care solicita chemarea în garantie a urmatorilor pârâti: IA, ID, IM si IC, solicitând ca pârâtii sa fie obligati la plata cotelor de întretinere restante, conform clauzei prevazute în contractul de închiriere nr.980/19.06.2000 intervenit între SC Orizont si IA.
Prin sentinta civila nr. 6742/27.10.2006, instanta a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune, pentru pretentiile aferente perioadei noiembrie 2002 – februarie 2003, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucuresti, invocata prin întâmpinare, ca neîntemeiata, a admis, în parte, actiunea principala, formulata de reclamanta împotriva pârâtului Municipiul Bucuresti prin Primarul General, a dispus obligarea pârâtului la plata catre reclamanta a sumei de 13.458 RON, reprezentând 10.631 RON – cheltuieli de întretinere restante pe perioada februarie 2003 – mai 2005 si 2827 RON – penalitati de întârziere calculate pâna la data de 30.09.2006, a respins actiunea în ceea ce priveste pretentiile aferente perioadei noiembrie 2002 – februarie 2003, ca prescrisa. De asemenea, instanta a admis cererea de chemare în garantie formulata de pârâtul Municipiul Bucuresti, împotriva chematilor în garantie si i-a obligat pe acestia sa plateasca pârâtului suma de 13.458 RON, reprezentând 10.631 RON – cheltuieli de întretinere restante pe perioada februarie 2003 – mai 2005 si 2827 RON – penalitati de întârziere calculate pâna la data de 30.09.2006.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut, sub aspectul exceptiei prescriptiei dreptului material la actiune pentru cotele de intretinere restante pentru perioada noiembrie 2002 – febr. 2003, ca prescriptia extinctiva este acea sanctiune de drept civil care consta în stingerea dreptului subiectiv civil ori a „dreptului la actiune” neexercitat în termenul de prescriptie. Potrivit art. 1 din Decretului nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva, dreptul la actiune, avand un obiect patrimonial, se stinge prin prescriptie, daca nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege. În cazul actiunilor patrimoniale, cum este si prezenta, termenul de prescriptie este cel general de 3 ani, instituit de art. 3 din Decr. 167/01958.Potrivit art. 7 alin. 1 din Decr. 167/1958, prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune sau de a cere executarea silita. Fata de aceste dispozitii legale, avand in vedere ca reclamanta a introdus actiunea la data de 07.03.2006, rezulta ca Asociatia de Locatari putea solicita cotele de intertinere restante cu penalitatile aferente doar pentru ultimii trei ani, anteriori datei introducerii actiunii, prin urmare dreptul material la actiune pentru cotele de intretinere restante pentru perioada noiembrie 2002 – februarie 2003 este prescris.
Sub aspectul exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucuresti – prin Primar General, instanta a retinut ca, potrivit art.23 lit.b pct.a din HG nr.400/2003 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, proprietarul unui apartament situat intr-o cladire de locuit, are obligatia de a achita in termenul stabilit cotele de contributie ce ii revin in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari si de a contribui la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale acesteia. Din analiza acestei dispozitii legale, rezulta ca obligatia de a achita cotele de intretinere si cheltuielile comune ii apartine proprietarului apartamentului, iar în speta, proprietarul apartamentului nr. 69 situat in Bucuresti sector 6, este paratul Municipiul Bucuresti. Prin urmare, obligatia de a achita cotele de intretinere si cheltuielile comune îi incumba acestui pârât. Raportul de drept procesual nu se poate lega valabil decât între titularii dreptului ce rezulta din raportul de drept material dedus judecatii. Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala activa) si, pe de alta parte, existenta unei identitati intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva). In speta de fata, exista identitate intre persoana paratului si cel obligat in raportul juridic dedus judecatii, deoarece, astfel cum s-a aratat anterior, paratul este proprietarul apartamentului pentru care se solicita plata cotelor de intretinere restante, iar obligatia de a achita cotele de intretinere si cheltuielile comune ii incumba doar proprietarului. Instanta nu a retinut apararea paratului, în sensul ca debitorii principali ai cotelor de intretinere sunt chematii in garantie Ionita, deoarece între numitul IA si Primaria Municipiului Bucuresti, prin SC Orizont SA, s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 980/19.06.2000 pentru apartamentul nr. 69 situat in Bucuresti, sector 6. Prin sentinta civila nr. 14188/18.12.2002 pronuntata de Judecatoria sector 6 in dosarul nr. 16106/2002, definitiva si irevocabila, s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr. 980/2000 si evacuarea chiriasilor din imobil. Urmare a acestei hotarari, chematii in garantie au pierdut calitatea de chiriasi la momentul ramanerii definitive a sentintei civile nr. 14188/ 18.12.2002. Reclamanta a solicitat sa i se plateasca cotele de intretinere restante pe perioada februarie 2003 – mai 2005, deci pentru o perioada ulterioara incetarii contractului de inchiriere nr. 980/2000. In aceste conditii, avand in vedere ca numitii I nu mai detineau calitatea de chiriasi pe perioada pentru care se solicita plata cotelor de intretinere, rezulta ca aceasta obligatie de plata a cotelor restante incumba proprietarului apartamentului, respectiv paratului Municipiul Bucuresti.
Faptul ca evacuarea efectiva din imobil a chematilor in garantie s-a realizat abia la data de 16.03.2006, astfel cum rezulta din procesul verbal inchaiat de BRJ Badea Catalin in dosarul nr. 273/2005, nu este de natura a înlatura obligatiile proprietarului apartamentului de a achita cotele de intretinere, obligatie ce-i revine potrivit art. 23 lit.b pct.a din HG nr.400/2003. Situatia de fapt existenta prezinta importanta doar in ceea ce priveste relatiile existente intre proprietar (paratul Municipiul Bucuresti) si fostii chiriasi. De altfel, paratul a inteles sa-si valorifice eventualele pretentii prin cererea de chemare in garantie pe care a formulat-o. Pentru toate aceste considerente, instanta a apreciat ca obligatia de plata a cotelor de intretinere pe perioada februarie 2003 – mai 2005, ulterioara incetarii contractului de inchiriere, incumba proprietarului de apartament – respectiv paratului Municipiul Bucuresti, si nu fostilor chiriasi, motiv pentru care a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului ca neintemeiata.
Pe fondul cauzei instanta a retinut ca, Paratul Municipiul Bucuresti este proprietarul apartamentului 69 situat in Bucuresti, sector 6. In calitate de proprietar al apartamentului nr. 69, paratul nu a achitat cotele de intretinere aferente acestui spatiu in perioada februarie 2003 – mai 2005, in cuantum de 10.631 RON, astfel cum rezulta din raportul de expertiza contabila efectuat în cauza. Aplicand o penalizare de 0.2% pentru fiecare zi de intarziere asupra sumei restante in fiecare luna, a rezultat ca paratul este dator al reclamantei si pentru suma de 2.827 RON, ce reprezinta penalizari pentru neplata la termenul stabilit a cotelor de intretinere. Potrivit art.23 lit.b pct.a din HG nr.400/2003 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, proprietarul unui apartament situat intr-o cladire de locuit are obligatia de a achita in termenul stabilit cotele de contributie ce ii revin in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari si de a contribui la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale acesteia. Aceste cote de contributie trebuie sa fie platite in termen de 15 zile calendaristice de la data afisarii listei de plata. Dupa o perioada de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, Asociatia de Proprietari poate sa calculeze si sa perceapa penalitati de intarziere pentru suma neplatita , in conditiile stabilite si aprobate de aceasta , dupa cum rezulta din dispozitiile art.25 din HG nr.400/2003 , si care se aplica pentru fiecare cota de intretinere lunara, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de intretinere la care s-a aplicat. Prin urmare, avand in vedere ca paratul nu si-a respectat obligatia de plata a taxelor de intretinere in termenul mentionat pe perioada februarie 2003 – mai 2005 si ca, potrivit Statutului privind organizarea si functionarea Asociatiei, reclamanta poate impune o penalizare de 0.2%, in temeiul art.61 din legea nr.114/1996, art.31 anexa 2 a aceluiasi act normativ si art.23 si 25 din HG nr.400/2003, instanta a constatat ca pretentiile reclamantei Asociatia de Locatari sunt intemeiate.
Sub aspectul cererii de chemare in garantie a numitilor I, formulata de paratul Municipiul Bucuresti, instanta a retinut ca familia I a ocupat apartamentul 69 situat in Bucuresti sector 6, în calitate de chiriasi, potrivit contractului de inchiriere nr. 980/19.06.2000. In urma pronuntarii sentintei civile nr. 14188/18.12.2002, prin care s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr. 980/2000 si evacuarea chiriasilor din imobil, chematii in garantie I au pierdut calitatea de chiriasi la momentul ramanerii definitive a hotararii. Ulterior, acestia au ocupat imobilul fara a mai detine vreun titlu locativ, fiind evacuati abia la data de 16.03.2006. Astfel, in perioada febr. 2003 – mai 2005, aflata in discutie, chematii in garantie au ocupat imobilul si au beneficiat de toate utilitatile aferente, fara a detine vreun titlu legal.
Potrivit art. 998 cod civil, „Orice fapta a omului, care cauzeaza altuia prejudiciu, obliga pe acela din a carui greseala s-a ocazionat, a-l repara”.
Pentru angajarea raspunderii civile delictuale a chematilor in garantie, este necesar sa fie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: existenta unei fapte ilicite, aducandu-se prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al creditoarei; existenta unui prejudiciu patrimonial in care se concretizeaza aceasta atingere; raportul de cauzalitate intre fapta si prejudiciu; vinovatia debitoarei si sa nu existe o clauza de neresponsabilitate.
In cauza, astfel cum rezulta din probele administrate, chematii in garantie nu au executat obligatia de a evacua imobilul in litigiu, dupa ramanerea definitiva a sentintei civile nr. 14188/18.12.2002 (prin care s-a dispus rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea lor din imobil), din motive ce le sunt imputabile, in conditiile in care culpa este prezumata conform art. 1083 cod civil si nu s-a facut dovada existentei unei cauze straine exoneratoare de raspundere. Pe de alta parte, prin comiterea acestei fapte ilicite, chematii in garantie i-au cauzat paratului un prejudiciu in cuantum de 13.458 RON, reprezentând 10.631 RON – cheltuieli de întretinere restante pe perioada februarie 2003-mai 2005 si 2827 RON – penalitati de întârziere calculate pâna la data de 30.09.2006. Pentru aceste considerente, avand in vedere ca actiunea principala a fost admisa in parte, in baza art. 60 cod proc.civ., instanta a admis cererea de chemare in garantie formulata de catre paratul Municipiul Bucuresti si a obligat chematii în garantie sa plateasca pârâtului suma de 13.458 RON, reprezentând 10.631 RON – cheltuieli de întretinere restante pe perioada februarie 2003-mai 2005 si 2827 RON – penalitati de întârziere calculate pâna la data de 30.09.2006.
Împotriva acestei sentinte a promovat, în termen legal, recurs pârâtul Municipiul Bucuresti, criticând solutia instantei de fond, întrucât reclamanta, nefiind constituita ca Asociatie de Proprietari, nu putea percepe penalitati de întârziere, nefiindu-i aplicabile dispozitiile HGR nr. 400/2003. Recursul astfel promovat a fost respins prin decizia nr. 178/R/12.02.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III a Civila în dosarul nr. 2931/303/2006, apreciindu-se ca Asociatiei de Locatari îi sunt aplicabile prin asemanare regulile ce guverneaza Asociatiile de Proprietari, astfel ca poate percepe penalitati de întârziere.
