Prin sentinţa civilă nr.6110/31.03.2009 Judecătoria Constanţa a admis în parte cererea formulată de reclamanta RAEDPP Constanţa în contradictoriu cu pârâta B.G., a obligat-o la plata sumei de 2.394,93 lei reprezentând chirie aferentă perioadei februarie 2007 – august 2008 şi de 1.857,40 lei reprezentând penalităţi de întârziere, şi a respins ca nefondate celelalte capete de cerere, precum şi cererea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta I.M. ca neîntemeiată în tot ; de asemenea, a fost obligată pârâta B.G. la plata sumei de 529 lei reprezentând cheltuieli de judecată, onorariu avocat şi taxă judiciară de timbru.
Prin cererea de investire a instanţei, reclamanta Regia Autonomă „Exloatarea Domeniului Public şi Privat” Constanţa a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care pârâtele B.G. şi I.M. să fie obligate :
– la plata sumei de 1.339,65 lei cu titlu de contravaloare chirie aferentă perioadei februarie 2007 – decembrie 2008,
– la plata sumei de 654,38 lei reprezentând penalităţi de întârziere,
– la plata chiriei prevăzută în contractul de închiriere şi a penalităţilor convenţionale de întârziere în cuantum de 0,5%, până la data executării efective a hotărârii;
De asemenea, s-a silicitat să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr.13/80001/18.06.2002 încheiat între RAEDPP – Constanţa şi pârâta B.G. pentru neplata chiriei pe o perioadă mai mare de 3 luni de zile, evacuarea necondiţionată a pârâtelor din imobilul situat în Constanţa, str. B.P. Haşdeu nr.104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanţa şi obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta B.G. contractul de închiriere nr.13/8001/18.06.2002, pentru spaţiul cu destinaţie de locuit situat în Constanţa, str. B.P. Haşdeu nr. 104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanţa, în suprafaţă totală de 48,60 mp, compus din două camere şi dependinţe, contract în care a fost inclusă ca membră a familiei titularului de închiriere, cu drepturi locative în spaţiu, şi pârâta I.M.
A precizat reclamanta că potrivit contractului de închiriere, în sarcina chiriaşului erau stabilite obligaţiile referitoare la plata chiriei lunare, în cuantumul şi la datele convenite. Pârâtele nu au achitat contravaloarea chiriei aferentă perioadei februarie 2007 – decembrie 2008, penalităţile calculate asupra debitului restant fiind în cuantum de 0,5% lei calculate asupra debitului principal.
A mai arătat reclamanta că obligarea pârâtelor la plata chiriei în continuare, până la data executării efective a hotărârii de evacuare, ar reprezenta un beneficiu instituit de lege în favoarea locatorului, în vederea evitării situaţiilor în care, de la data rămânerii definitive a hotărârii de evacuare, locatorul ar fi privat de cuantumul chiriei ce ar putea să o perceapă pentru spaţiul locativ şi implicit ar fi nevoit să demareze un nou litigiu.
Cu referire la capătul de cerere privind rezilierea contractului, reclamanta a făcut trimitere la dispoziţiile art.4 şi cele ale art.24 din Legea nr.114/1996 a locuinţei, cu modificările şi completările ulterioare, care oferă proprietarului posibilitatea de a solicita rezilierea contractului în situaţia neplăţii chiriei pentru o perioadă de cel puţin 3 luni consecutiv, pe cale de consecinţă impunându-se şi evacuarea din spaţiul ce face obiectul contractului.
Pârâtele au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată. În esenţă, s-a arătat că în conformitate cu convenţia din data de 10.01.1983, dintre pârâta B.G. şi numita B.R. – sora sa şi fostul soţ al pârâtei, sora sa G. va contracta apartamentul pe numele ei, urmând ca ulterior să-i transfere proprietatea acestuia, dar prin hotărârea de divorţ şi partaj a preluat în cadrul unei tranzacţii încheiate cu fostul său soţ, creanţa reprezentând suma achitată pentru apartament şi folosinţa asupra apartamentului. Titulara contractului de închiriere nu a locuit niciodată în apartament fiind stabilită definitiv în Suedia, iar fiica sa I.M. a renunţat la spaţiul locativ şi nu are calitate în cauză.
Au menţionat pârâtele că la data de 11.10.2007 au notificat reclamanta să verifice sentinţa civilă nr.1463/2005 prin care s-a admis contestaţia împotriva Dispoziţiei primarului nr.1749/19.05.2005, prin care s-a dispus restituirea în natură a apartamentului către B.R., iar regimul juridic al contractului de închiriere este cel prevăzut de lege pentru schimbarea proprietarului.
Au mai precizat pârâtele că nu datorează nici o chirie reclamantei, iar reclamanta nu mai are calitate să solicite chiria, deoarece nu mai este proprietară.
În cursul judecăţii, reclamanta a precizat că din eroare a menţionat perioada pentru care solicită obligarea pârâtelor la plata chiriei ca fiind februarie 2007 – decembrie 2008, corect fiind februarie 2007 – august 2008, iar c/val chiriei solicitate este de 2.394,93 lei, şi penalităţi în valoare de 1.857, 40 lei, precum şi contravaloarea notificării de 75,55 lei.
În considerentele sentinţei, instanţa a reţinut că la data de 18.06.2002, reclamanta în calitate de locator şi pârâta B.G., în calitate de locatar, au încheiat contractul de închiriere nr.13/8001/18.06.2002 şi actul adiţional pentru imobilul în suprafaţă de 48,60 mp situat în Constanţa, str. B.P. Haşdeu nr.104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanţa, titlu locativ având şi pârâta I.M., fiica primei pârâte.
La data de 28.05.2007, reclamanta a emis un alt act adiţional la contractul de închiriere prin care se urmărea modificarea chiriei negociate.Prin declaraţia autentificată sub nr.2377/27.06.2005 la BNP Asociaţi „Mariana Tuscali şi Dan Pitu”, pârâta I.M. a declarat că renunţă definitiv şi irevocabil la dreptul său locativ asupra spaţiului de locuit situat în Constanţa, str. B.P. Haşdeu nr.104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanţa.
Între timp, imobilul în cauză a fost retrocedat în natură în baza dispoziţiilor Legii nr.10/2001, numitei B.R. (sora pârâtei B.G.), prin Dispoziţia nr. 1749/2005 emisă de Primarul Municipiului Constanţa, această dispoziţie de restituire urmând să facă dovada proprietăţii asupra imobilului şi să constituite titlu executoriu, numai după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară conform art.3 din dispoziţie.
Împotriva acestei dispoziţii, numita B.R., prin mandatar B.A., a formulat contestaţie conform procedurii speciale prevăzute de Legea nr. 10/2001, contestaţie admisă prin sentinţa civilă nr.1054/17.04.2006 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul nr.1463/2005 şi menţinută prin decizia civilă nr. 260/C/14.11.2006 a Curţii de Apel Constanţa.
Contractul de închiriere reglementat de art.1411 Cod civil, este contractul în temeiul căruia o persoană, denumită locator, se obligă să asigure unei alte persoane- locatar, folosinţa temporară totală sau parţială a unui bun în schimbul unei sume de bani reprezentând chirie. În materia închirierii de locuinţe regulile generale aplicabile contractului de închiriere prevăzute de dispoziţiile Codului civil se completează cu dispoziţiile Legii locuinţei nr.114/1996, normele de drept incidente în materie instituind ca o obligaţie principală a chiriaşului plata chiriei în cuantumul şi la termenele stabilite prin contract (art.1429 Cod civil).
În cazul în care chiriaşul nu înţelege să-şi îndeplinească această obligaţie, locatorul are posibilitatea de a se adresa instanţei cu acţiune în pretenţii, prin care, în temeiul clauzelor contractuale, să solicite obligarea chiriaşilor la plata sumelor reprezentând chirie restantă.
Cum în cazul de faţă, imobilul în litigiu nu a fost efectiv predat fostului proprietar, fiind contestat în instanţă însuşi actul de proprietate, respectiv Dispoziţia nr. 1749/2005 emisă de Primarul Municipiului Constanţa, iar această dispoziţie de restituire urma să facă dovada proprietăţii asupra imobilului şi să fie considerat titlu executoriu numai după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară conform art.3 din dispoziţie, instanţa a constatat că numai pârâta B.G., ca titulară a contractului de închiriere ce nu a fost reziliat sau denunţat de părţi, este obligată să achite contravaloarea chiriei stabilită prin contract, fiind obligată şi la plata penalităţilor de întârziere aferente, deoarece transferul dreptului de proprietate în ceea ce priveşte imobilul de mai sus încă nu a operat din patrimoniul reclamantei în patrimoniul surorii pârâtei, numita B.R., nefiind încă efectuate formalităţile de publicitate imobiliară, iar contractul încheiat între reclamanta RAEDPP şi pârâta B.G., contract ce este încă în vigoare, are putere de lege între părţi conform disp. art.969 Cod civil.
Cu privire la pârâta I.M., instanţa a reţinut că aceasta nu are calitate de chiriaşă în imobilul menţionat mai sus, deoarece prin declaraţia autentificată sub nr.2377/27.06.2005 la BNP Asociaţi „Mariana Tuscali şi Dan Pitu” aceasta a renunţat definitiv şi irevocabil la dreptul său locativ asupra spaţiului de locuit situat în Constanţa, str. B.P. Haşdeu nr. 104, bl. H5, sc. A, et. 3, ap. 15, jud. Constanţa, motiv pentru care faţă de această pârâtă acţiunea a fost respinsă în tot ca nefondată.
Cu privire la cererea reclamantei de a se dispune rezilierea contractului de închiriere, instanţa a reţinut că până la soluţionarea definitivă a litigiului purtat cu privire la titlul de proprietate asupra imobilului menţionat, rezilierea contractului nu se poate dispune, nefiind dovedită culpa exclusivă a pârâtei în neexecutarea clauzelor contractuale, pârâta având altă reprezentare a situaţiei de fapt, considerând că imobilul a devenit proprietatea surorii sale de la data emiterii dispoziţiei de restituire emisă în baza Legii nr.10/2001. De asemenea, nici cererea privind evacuarea pârâtei nu este întemeiată, pentru aceleaşi considerente.
Cu privire la cererea reclamantei privind obligarea pârâtelor la plata chiriei prevăzută în contractul de închiriere şi a penalităţilor convenţionale de întârziere în cuantum de 0,5%, până la data executării efective a hotărârii, instanţa a reţinut că această cerere este nefondată, o atare creanţă nefiind certă, lichidă şi exigibilă, ci doar o creanţă viitoare şi incertă, iar dreptul de proprietate cu privire la imobil este sub condiţie, existând posibilitatea ca reclamanta să nu mai aibă calitate de locator şi pentru viitor având în vedere că acest imobil urmează să fie retrocedat în natură numitei B.R., iar soarta acestei creanţe solicitate şi pentru viitor depinde de soluţia ce se va pronunţa de instanţa de recurs cu privire la Dispoziţia nr. 1749/2005 emisă de Primarul Municipiului Constanţa.
Cu privire la cererea reclamantei privind plata sumei de 75,55 lei reprezentând contravaloarea notificării emise prin executor judecătoresc, instanţa a reţinut că această sumă nu constituie o obligaţie a pârâtei de a o achita reclamantei, lipsind orice raport obligaţional în acest sens, motiv pentru care a fost respinsă şi această cerere ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri, pârâta B.G. a declarat în termen legal recurs. În motivarea cererii de recurs, a susţinut că reclamanta nu are calitate procesuală deoarece apartamentul cu privire la care i se solicită chirie este proprietatea surorii sale, B.R., fiindu-i restituit prin dispoziţia nr. 1749/2005 emisă de Primarul Municipiului Constanţa, dată la care a încetat de drept şi contractul său cu RAEDPP. În mod nelegal, prima instanţă a apreciat că dispoziţia primarului face dovada dreptului de proprietate numai după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, deoarece potrivit art.21 alin.1,4 din Legea nr.10/2001 actele de restituire a imobilelor preluate abuziv nu sunt constitutive de drepturi, ci au efect declarativ. Numai pentru punerea în posesie, dispoziţia constituie titlu executoriu după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară. De asemenea, este important de constatat că sora sa a atacat numai în parte dispoziţia primarului, sub aspectul obligării sale la plata unui pretins rest din preţul apartamentului.
Instanţa a prelungit nepermis dreptul pierdut de RAEDPP prin efectul legii. Reclamanta nu a notificat proprietarei faptul că imobilul este afectat de un contract de închiriere, după cum nu a comunicat nici recurentei schimbarea proprietarului. În loc de aceasta, reclamanta a formulat acţiunea de faţă, în care nu se face trimitere la modalitatea în care s-a reconstituit dreptul de proprietate al surorii sale asupra apartamentului.
A susţinut recurenta că motivarea primei instanţe este şi contradictorie, deoarece este respinsă cererea de reziliere a contractului de închiriere, cu motivarea că aceasta nu este posibilă până la soluţionarea definitivă a litigiului cu privire la titlul de proprietate asupra imobilului. Litigiul are însă ca obiect constatarea caracterului simulat al contractului de construire a apartamentului, în sensul că recurenta este adevărata proprietară, acest contract constituind dovada dreptului de proprietate reconstituit prin dispoziţia primarului.
În drept, s-au invocat dispoziţiile art.304 pct.7, 8, 9 din Codul de procedură civilă.
La rândul său, reclamanta RAEDPP Constanţa a declarat în termen legal apel. În motivare, a susţinut că în mod corect a fost admis primul capăt de cerere, respingerea celorlate cereri fiind contrară soluţiei de admitere a acestuia. În situaţia în care s-a constatat existenţa unui contract de închiriere între părţi, care dă naştere la drepturi şi obligaţii, este de neînţeles motivarea potrivit căreia nu se poate dispune rezilierea acestuia şi evacuarea pârâtelor. Chiar dacă există un litigiu fundamentat pe Legea nr.10/2001, situaţia imobilului este clară. Dispoziţia de restituire nu a fost pusă în executare, astfel că situaţia este aceeaşi ca şi în momentul încheierii contractului de închiriere, respectiv imobilul se află în rolul său fiscal şi în administrarea sa, iar contractul de închiriere se află în derulare.
Solicitarea din ultimul capăt de cerere este perfect legală şi se întemeiază pe disp. art.25 din Legea nr.114/1996.
Prin încheierea de dezbateri din 29.09.2009 tribunalul a calificat recursul ca fiind calea de atac corepunzătoare, reţinând că obiectul litigiului este evaluabil în bani, iar valoarea acestuia se situează sub 100.000 lei conform art.2821 din Codul de procedură civilă.
Analizând sentinţa recurată în raport de criticile formulate prin cele două recursuri, tribunalul reţine următoarele :
Cu privire la recursul declarat de pârâta B.G.
Susţinerea recurentei B.G. privind lipsa calităţii procesuale active a RAEDPP Constanţa în acţiunea de la fond este nefondată. Pretenţiile formulate de reclamantă având ca obiect plata chiriei şi a penalităţilor de întârziere se întemeiază pe contractul de închiriere nr.13/8001/18.06.2002, în care reclamanta are calitatea de parte, chestiunea datorării sau nu a sumelor solicitate ori a derulării raporturilor dintre părţi în baza acestui contract constituind o problemă de fond.
Potrivit art.25 alin.4 din Legea nr.10/2001, dispoziţia de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra acestuia, are forţa probantă a unui înscris autentic şi constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
De asemenea, potrivit art.14 din lege, dacă imobilul restituit face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare.
Prin dispoziţia Primarului municipiului Constanţa nr.1749/19.05.2005 imobilul a fost restituit în natură numitei B.R., sora pârâtei B.G. Este adevărat că dispoziţia a fost contestată de aceasta în instanţă, dar numai în partea referitoare la restituirea de către B.R. a unei sume de bani reprezentând echivalentul creditului nerambursat plătit de stat.
Aşadar, dispoziţia menţionată face dovada proprietăţii altei persoane decât unitatea administrativ-teritorială, Municipiul Constanţa, asupra imobilului, iar la pct.3 din dispoziţie, în aplicarea disp. art.25 alin.4 din lege, se menţionează în mod expres acest aspect. Noul proprietar, respectiv B.R., se subrogă în drepturile Municipiului (prin administrator RAEDPP Constanţa) în ceea ce priveşte contractul de închiriere, prin urmare reclamanta RAEDPP nu mai este îndreptăţită să ceară executarea contractului de către chiriaş, respectiv plata chiriei şi a penalităţilor de întârziere, hotărârea primei instanţe fiind pronunţată cu aplicarea greşită a legii şi interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii.
Potrivit dispoziţiilor legale menţionate, dobândirea caracterului de titlu executoriu, după efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară, are relevanţă numai sub aspectul punerii efective în posesie a proprietarului căruia i s-a restituit imobilul, respectiv prin încheierea protocolului de predare-primire.
Aşadar, calitatea de proprietar al imobilului, respectiv calitatea de titular al contractului de închiriere a Municipiului Constanţa şi, respectiv a RAEDPP Constanţa, au încetat în speţa de faţă în momentul emiterii dispoziţiei de restituire în natură a imobilului.
În consecinţă, se reţine că sunt fondate criticile întemeiate pe art.304 pct.8 şi 9 din Codul de procedură civilă.
În ceea ce priveşte respingerea cererii de reziliere a contractului de închiriere, instanţa de fond nu s-a raportat la litigiul existent între pârâta B.G. şi sora sa B.R., având ca obiect „simulaţie”, aşa cum susţine recurenta în motivarea recursului, litigiul nefiind relevant sub aspectul chestiunilor care se discută în cauza de faţă, ci instanţa de fond s-a raportat la litigiul cu privire la dispoziţia emisă în temeiul Legii nr.10/2001, aşa cum rezultă din motivarea hotărârii (fila 4, alin.2).
În consecinţă, este nefondată critica întemeiată pe art.304 pct.7 din Codul de procedură civilă.
Pentru motivele de fapt şi de drept expuse, în temeiul art.312 rap. la art.304 pct.8 şi 9 din Codul de procedură civilă va fi admis recursul declarat de pârâta B.G. şi va fi modificată în parte sentinţa, în sensul că va fi respinsă ca nefondată acţiunea, sub toate aspectele, şi faţă de această pârâtă, urmând a fi menţinute celelalte dispoziţii.
Cu privire la recursul declarat de reclamanta RAEDPP Constanţa.
Aceleaşi considerente expuse mai sus vor fi avute în vedere şi în ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta RAEDPP Constanţa, soluţia primei instanţe fiind corectă sub aspectul respingerii cererilor privind rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea, dar cu motivarea expusă mai sus. Astfel, contractul de închiriere dintre RAEDPP şi B.G. a încetat ca efect al emiterii dispoziţiei Primarului municipiului Constanţa nr.1749/19.05.2005, prin care imobilul a fost restituit în natură în temeiul Legii nr.10/2001 numitei B.R., sora pârâtei B.G., noul proprietar subrogându-se în drepturile locatorului, astfel că reclamanta nu mai poate formula o acţiune întemeiată pe contract, pentru împrejurări ulterioare emiterii dispoziţiei. Aşadar, cererea reclamantei de reziliere a contractului de închiriere şi de evacuare a pârâtei B.G. este nefondată.
În consecinţă, în temeiul art.312 rap. la art.304 pct.8 şi 9 din Codul de procedură civilă va fi respins ca nefondat recursul declarat de reclamanta RAEDPP Constanţa.
Totodată, în temeiul art.274 din acelaşi cod, intimata recurentă RAEDPP Constanţa aflată în culpă procesuală va fi obligată către recurenta intimată B.G. la plata sumei de 172,5 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
