Contract de închiriere spaţiu comercial de către persoana care îl are în administrare. Calitatea procesuală pasivă a acesteia pentru pretenţiile constând în contravaloare îmbunătăţiri, reparaţii şi construcţii noi privind acel spaţiu pretinse de către chiriaş.
Art.969, 970, 1073, 1429 alin.2 Cod civil
HCM nr.860/1973
Cum izvorul raportului juridic este relevat de contractul de închiriere intervenit între cel ce administrează un spaţiu comercial şi chiriaş şi din clauzele contractuale nu rezultă contrariul, sigur că titularul dreptului de administrare a spaţiului închiriat are calitate procesuală pasivă în cauza având ca obiect pretenţii constând în îmbunătăţiri, reparaţii şi construcţii noi privind spaţiul închiriat.
(Decizia comercială nr.405 din 23.09.2008 – Secţia a VI-a Comercială a Curţii de Apel Bucureşti)
Deliberând constată că, prin sentinţa comercială nr.2180/15.02.2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI-a Comercială în dosarul nr.26047/3/2007 a fost admisă în parte acţiunea principală formulată de reclamantul CGMB – AFI Bucureşti în contradictoriu cu pârâtul T.N. şi s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.12953/16.11.1990, pârâtul fiind obligat la plata către reclamantă a sumei de 11.403,69 lei RON. De asemenea, s-a dispus evacuarea pârâtului din spaţiul situat în Bucureşti, str. Turnu Măgurele, nr.17, sector 4.
Totodată s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantei-pârâte CGMB – AFI Bucureşti faţă de cererea reconvenţională formulată de pârâtul T.N. faţă de intervenienta S.C. T S.R.L.
Tot astfel s-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul T.N. şi cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul T.N. faţă de intervenienta S.C. T S.R.L. ca introduse împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
De asemenea, s-a admis cererea reconvenţională formulată de reclamanta CGMB – AFI Bucureşti faţă de cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul T.N. faţă de intervenienta S.C. T S.R.L.
S-a mai dispus evacuarea intervenientei S.C. T S.R.L. Bucureşti din spaţiul situat în Bucureşti, str. Turnu Măgurele, nr.17, sector 4.
Pârâtul T.N. a fost obligat la plata către reclamantă a sumei de 32 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa astfel instanţa de fond a reţinut în esenţă că, între reclamantă şi pârâtul T.N. s-a încheiat contractul de închiriere nr.12953/16.11.1990 a cărei reziliere se solicită.
Se mai arată că reclamanta a încheiat acest contract în calitate de titular al dreptului de administrare a suprafeţei locative cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, spaţiul fiind proprietatea Municipiului Bucureşti.
Ulterior, pârâtul T.N. a înfiinţat S.C. T S.R.L., spaţiul fiind utilizat efectiv de către S.C. T S.R.L. care i-a adus o serie de îmbunătăţiri şi reparaţii, fiind ridicate totodată şi unele construcţii anexe noi.
Pe parcursul derulării contractului suprafaţa locativă închiriată a fost micşorată de la 942,61 mp la 382,17 mp ivindu-se divergenţe cu privire la cuantumul chiriei datorate, pârâtul T.N. refuzând să achite chiria calculată de reclamantă.
Totuşi pârâtul a rămas în spaţiul respectiv şi după expirarea termenului iniţial, chiria fiind modificată succesiv, fiind înregistrată o restanţă în sumă de 11.403,69 lei RON pe care acesta nu o achită.
Ca urmare s-a dispus rezilierea contractului nr.12953/1990 şi pârâtul a fost obligat la plata debitului restant.
Majorările de întârziere şi penalităţile aferente nu s-au acordat pentru lipsa clauzei din contract.
S-a mai dispus şi evacuarea pârâtului din spaţiul ce a făcut obiectul contractului închiriat.
S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantei-pârâte CGMB – AFI Bucureşti faţă de cererea reconvenţională formulată de pârâtul T.N. şi de cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul T.N. faţă de intervenienta S.C. T S.R.L. motivat de faptul că reclamanta AFI nu are calitatea de proprietar a spaţiului închiriat ci doar administrează fondul imobiliar aparţinând CGMB, fiind invocată HCGMB nr.101/29.05.2001 a CLMB, fiind respinsă cererea reconvenţională şi cererea de chemare în judecată a altor persoane ca introduse împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru că S.C. T S.R.L. nu are nici un drept locativ asupra spaţiului în litigiu dar aceasta îl ocupă, s-a admis cererea reconvenţională formulată de reclamanta CGMB – AFI la cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul T.N. faţă de intervenienta S.C. T S.R.L. şi pe cale de consecinţă s-a dispus evacuarea intervenientei S.C. T S.R.L. din acest spaţiu.
Împotriva sentinţei precitate au formulat apel reclamanta CGMB – AFI şi pârâţii T.N. şi S.C. T S.R.L.
1. Reclamanta AFI critică sentinţa apelată pentru faptul că instanţa de fond nu i-a acordat majorările de întârziere în plată şi penalităţile iar debitul provenit din chirie nu i s-a admis integral.
Se susţine în esenţă că, apelanta nu este de acord cu concluziile raportului de expertiză avut în vedere de instanţa de fond şi la care a formulat obiecţiuni cât timp pârâtul figurează înregistrat pe perioada august 1999 – octombrie 2003 cu un debit în sumă totală de 2.395.728.060 lei (ROL). Altfel suma de 303.451.355 lei virată în contul AFI nu face parte din debitul de 2.395.728.060 lei (ROL).
În fine, deşi contractul este legea părţilor acesta se completează cu normele legale imperative acolo unde contractul nu prevede anumite clauze.
Or, în această situaţie temeiul legal pentru majorările pretinse este HCM nr.860/1973. Apelanta invocă şi prevederile art.1073 şi art.1429 alin.2 Cod civil.
În concluzie apelanta solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei apelate în sensul admiterii în totalitate a acţiunii principale şi obligarea pârâtului T.N. la plata sumei totale de 2.395.728.060 lei reprezentând chirie, TVA, majorări de întârziere şi penalităţi calculate pentru perioada 31.08.1999 – 10.2003, cu cheltuieli de judecată.
În drept se invocă art.282-298 Cod procedură civilă.
În baza art.242 alin.2 Cod procedură civilă s-a solicitat judecarea în lipsă.
2. Apelantul T.N. a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate şi pe fond respingerea cererii principale şi admiterea cererii reconvenţionale.
Apelantul susţine în esenţă că, spaţiul în litigiu este ocupat de acesta şi nu de S.C. T S.R.L., că a plătit chiria la zi şi că nu se impune evacuarea sa. În privinţa pretenţiilor apelantul arată că expertiza a stabilit ca debitor pe S.C. T S.R.L. iar probele relevă că, de fapt reclamanta-pârâtă datorează pârâţilor sume de bani. În fine concilierea nu s-a efectuat cu apelantul ci, cu S.C. T S.R.L.
Altfel apelantul consideră că AFI are calitate procesuală pasivă faţă de prevederile cuprinse în HCGMB nr.101 din 29.05.2001 şi a anexei 1 la această hotărâre pentru că, AFI este instituţie publică de interes local cu personalitate juridică, cu finanţare de la buget şi venituri extrabugetare şi are ca atribuţii principale administrarea, repararea şi întreţinerea locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie aflate în patrimoniul Municipiului Bucureşti.
Se mai arată că AFI ar fi preluat cea mai mare parte din spaţiul în litigiu cu toate investiţiile efectuate de S.C. T S.R.L. şi că într-un alt litigiu a fost obligată la plata unor sume către pârâte cărora li s-a acordat drept de retenţie asupra spaţiilor. De aceea apelantul solicită respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a AFI în raport de cererea reconvenţională.
Având calitate procesuală pasivă AFI, apelantul solicită a fi obligată la plata sumei de 76.002,5 RON echivalentul a 22.700 USD reprezentând valoarea totală a lucrărilor de construcţii, amenajări şi anexe noi pe infrastructura existentă la spaţiul în litigiu.
Se susţine că nu s-au formulat obiecţii la acest raport de expertiză.
S-au solicitat şi cheltuieli de judecată fond şi apel.
3. Apelanta S.C. T S.R.L. Bucureşti a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate iar pe fond respingerea cererii principale şi admiterea cererii de chemare în judecată a altor persoane.
Apelanta consideră că AFI are calitate procesuală pasivă pentru aceleaşi argumente susţinute şi de apelantul T.N. şi prezentate mai sus la punctul 2. Ca urmare apelanta solicită respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a AFI în raport de cererea reconvenţională.
În privinţa cererii de chemare în judecată a altor persoane apelanta solicită admiterea acesteia, omologarea raportului de expertiză tehnică judiciară imobiliară prin care s-a constatat că aceasta a efectuat investiţii în cuantum de 76.002,5 RON echivalentul a 22.700 USD, motiv dezvoltat cu concluzia admiterii cererii reconvenţionale şi a obligării AFI la plata sumei de 76.002,5 lei reprezentând investiţii efectuate la spaţiul în litigiu, cu cheltuieli de judecată fond şi apel.
Apelantele au timbrat cererile cu câte 5 RON taxă judiciară de timbru şi cu câte 0,15 RON timbru judiciar. Ulterior apelantele pârâte au completat taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar corespunzător dispoziţiilor instanţei.
Examinând motivele de apel în raport de probele administrate în cauză Curtea reţine că apelurile apar fondate pentru considerentele de mai jos.
Izvorul relaţiilor dintre reclamanta AFI şi pârâtul T.N. este relevat de contractul de închiriere nr.12953/16.11.1990 având ca obiect închirierea spaţiului situat în str. Turnu Măgurele, nr.17, sector 4, de către reclamantă în favoarea pârâtului.
Din preambulul contractului precitat rezultă că, reclamanta AFI a încheiat acest contract în calitate de titular al dreptului de administrare a suprafeţei locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
La art.5 din acest contract sunt prevăzute obligaţiile ce revin proprietarului care în speţă este titular al dreptului de administrare a spaţiului închiriat dar căruia îi revin inclusiv obligaţii de reparare sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii.
În altă ordine de idei din analiza conţinutului contractului precitat şi a anexelor la acesta rezultă că, de fapt acest contract este un tipizat adaptat a fi semnat şi de reclamanta din cauza de faţă care, nu a modificat menţiunea “proprietar” la semnătură, semnând însă peste aceasta şi aplicând ştampila sa.
Având în vedere obligaţiile asumate de către părţi prin acest contract, eventualele încălcări ale acestora conferă părţilor dreptul de a solicita inclusiv pe calea acţiuni în justiţie repararea eventualelor daune sau a altor pretenţii.
Din această perspectivă reclamanta AFI are calitate procesuală pasivă în cererea reconvenţională şi de chemare în judecată a altor persoane formulate de pârâtul T.N.
Împrejurarea că pe fond aceste cereri sunt sau nu fondate rămâne în sarcina părţilor să producă cuvenitele probe.
Nu este admisibil ca un spaţiu să fie închiriat pârâtului de către reclamantă şi să aibă calitate pentru anumite obligaţii proprietarul, întrucât, contractul potrivit art.969-970 Cod civil este legea părţilor şi se execută cu bună credinţă de către acestea.
Altfel proprietarul i-a acordat dreptul de administrare a spaţiului reclamantei care are calitate procesuală să stea în proces în orice litigiu care ar avea ca izvor contractul precitat.
Cum instanţa de fond a respins cererea reconvenţională şi cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de pârâtul T.N. pentru lipsa calităţii procesuale pasive a reclamantei fără a intra în cercetarea fondului Curtea pe acest motiv în baza art.297 Cod procedură civilă a admis apelurile formulate de apelanţii T.N. şi S.C. T S.R.L. Bucureşti, a desfiinţat sentinţa apelată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Pe de altă parte, pentru a se asigura o judecată unitară a cererii principale şi a celorlalte cereri Curtea pe cale de consecinţă a admis şi apelul formulat de reclamantă, a desfiinţat sentinţa apelată şi a trimis cauza spre soluţionare aceleiaşi instanţe. Cu ocazia rejudecării se vor avea în vedere şi motivele de apel ale reclamantei.
În ceea ce privesc motivele de apel vizând alte chestiuni de formă şi de fond invocate de apelantele pârâte nu vor mai fi analizate întrucât ar fi de prisos, urmând a fi avute în vedere cu ocazia rejudecării fondului de către instanţa de fond.
5
