Persoana careia o societate comerciala i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de catre aceasta a unei activitati comerciale, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale, nu este îndreptatita la cumpararea acestor spatii în baza art. 7 din legea nr. 85/1992, modificata.
Prin cererea înregistrata initial pe rolul Judecatoriei Mangalia sub nr. 132/254/2007, reclamantul M.D. a solicitat obligarea pârâtei SC COMCM SA sa vânda în baza Legii nr. 85/1992 si Decretului – Lege 61/1990 garsoniera situata în mun. Mangalia, str. N.V. nr. 13, bl. P., et. 2, ap. 209,sub sanctiunea platii de daune cominatorii de 100 lei pe zi de la data ramânerii definitive a hotarârii si pâna la încheierea contractului de vânzare-cumparare,motivat de faptul ca ocupa locuinta mentionata în baza contractului de închiriere nr. 7943/05.05.2004,iar blocul în care este situata a fost construit si dat în folosinta la începutul anilor 70, din fondurile statului si,desi nu este salariatul pârâtei, beneficiaza de prevederile art. 7 alin. 5 din Legea nr. 85/1992 republicata,însa pârâta refuza încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Pârâta a invocat lipsa calitatii procesuale active a reclamantei,sustinând ca aceasta nu este persoana îndreptatita la cumparare în temeiul dispozitiilor legale invocate si fata de dispozitiile contractului consimtit liber,precum si exceptia inadmisibilitatii,având în vedere ca acest spatiu denumit impropriu garsoniera este în realitate o camera fara bucatarie si grup sanitar si nu constituie o unitate locativa distincta.
Prin sentinta civila nr.390/C/26.02.2007 pronuntata de Judecatoria Mangalia a fost admisa exceptia necompetentei teritoriale si s-a declinat competenta de solutionare în favoarea Judecatoriei Constanta.
S-a retinut,din actele si lucrarile dosarului,ca la data de 05.05.2004, pârâta, în calitate de proprietar si reclamantul în calitate de chirias au încheiat procesul-verbal de predare–primire a suprafetei locative închiriate, respectiv o camera în folosinta exclusiva si camera de baie si Wc în folosinta comuna situate în Municipiul Mangalia, judet Constanta, str. N.V. nr. 13, sc. A, bl. Camin P., et. 2, durata contractului convenita de parti fiind de un an.
Cu privire la calitatea procesuala activa,instanta a constatat ca reclamantul avea la momentul promovarii actiunii calitatea de chirias,în baza contractului de locatiune încheiat cu pârâta si astfel justifica promovarea actiunii prin care solicita obligarea pârâtei la vânzarea garsonierei în baza dispozitiilor art. 7 alin. 6 din Legea nr. 85/1992, iar raportat la exceptia inadmisibilitatii s-a apreciat ca reclamantul poate solicita în baza textului de lege mentionat obligarea pârâtei de a-i vinde garsoniera.
A stabilit prima instanta ca art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 republicata instituie posibilitatea chiriasilor din locuintele mentionate de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuintelor construite anterior anului 1992 din fondurile unitatilor economice si bugetare si care, potrivit legislatiei din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate si nicidecum vândute persoanelor fizice,dar ca beneficiul facultatii de a cumpara si obligatia corelativa imperativa de a vinde, instituita în sarcina persoanelor juridice detinatoare ale unor astfel de locuinte, este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrarii în vigoare a legii, în anul 1992, indiferent de forma contractului de închiriere.
S-a apreciat ca obligatia de a vinde nu exista atâta timp cât chiriasul de la data intrarii în vigoare nu a cerut a i se vinde si înceteaza în momentul în care raportul de locatiune a luat nastere dupa intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992,în aceasta din urma ipoteza, locuinta ramânând în proprietatea persoanei juridice detinatoare, nemaifacând obiectul prevederilor art. 7 alin. 1, modul de administrare si eventuala înstrainare stabilindu-se de catre consiliul de administratie sau de catre conducerea societatii detinatoare,astfel cum prevad dispozitiile art. 7 alin. 8 din aceeasi lege.
A constatat instanta fondului ca în cauza de fata reclamantul nu a avut calitatea de chirias al locuintei în litigiu la data intrarii în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 2004, astfel încât nu are beneficiul art. 7 alin. 1 din lege, iar pârâta nu poate fi obligata a-i vinde aceasta locuinta.
Împotriva acestei hotarâri judecatoresti a declarat apel,în termen legal, reclamantul M.D., care a criticat solutia instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie sub mai multe aspecte.
A sustinut apelantul-reclamant ca s-a probat împrejurarea ca garsoniera închiriata este locuinta de serviciu si nu locuinta de interventie,reprezinta singura posibilitate locativa a familiei si apelantul are dreptul sa o cumpere în conditiile reglementate de Legea nr.85/1992 si Decretul – Lege nr.61/1990 întrucât locuinta a fost construita din fondurile statului,în anii 1974-1975,nefiind astfel incidente prevederile art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992.
Prin decizia civila nr. 235/18.04., Tribunalul Constanta a admis apelul reclamantului si a schimbat în parte sentinta apelata în sensul ca a admis actiunea reclamantului. A fost obligata pârâta sa încheie în favoarea reclamantului un contract de vânzare – cumparare cu privire la imobilul situat în Mangalia, str. N.V. nr. 13, bloc Camin P., sc. A, etaj 2, ap. 2009, în baza Legii nr. 85/1992 si a Decretului – Lege 61/1990. A fost respinsa ca, inadmisibila cererea de obligare la plata de daune cominatorii si au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
A fost obligata intimata pârâta catre apelantul reclamant la plata sumei de 107,15 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie , instanta de apel a retinut în esenta ca, în speta sunt aplicabile dispozitiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 modif., reclamantul fiind îndreptatit sa i se vânda locuinta detinuta cu chirie, întrucât aceasta a fost construita din fondurile statului anterior Legii nr. 85/1992. Împrejurarea ca reclamantul nu detinea un contract de închiriere, anterior adoptarii legii, nu constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumparare, sens în care a statut si Înalta Curte de Casatie si Justitie, în recursul în interesul legii solutionat prin Decizia civila nr. 5/2008. S-a mai retinut ca, art. 7 din Legea 85/1992 reprezinta o norma de justitie sociala, iar privatizarea unitatii detinatoare a locuintei nu constituie un impediment la vânzarea locuintei, aceasta obligatie fiind o obligatie „în rem”, iar nu o obligatie „în personam”, care ar fi avut în considerare societatea comerciala ce a luat nastere pe calea privatizarii.
Împotriva acestei decizii, în termenul legal a declarat recurs pârâta S.C. COMCM S.A. care a criticat-o pentru nelegalitate, conform dispozitiilor art. 30 pct. a Cod proc. civila, sub urmatoarele aspecte:
1. În mod gresit prima instanta a retinut ca în cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 7 din Legea 85/1992, în conditiile în care s-a dovedit cu prisosinta ca locuinta în litigiu nu este locuinta de serviciu si nu a fost închiriata reclamantului conform Legii nr. 114/1996, ci în conditiile realizarii obiectului de activitate al societatii comerciale – oferirea de spatii de cazare.
2. Pârâta este o societate comerciala privatizata, care si-a dobândi proprietatile cumparând cu venituri realizate din propriile activitati productive, actiunii la participatiile statului care constituie echivalentul valoric al unor categorii de bunuri, neputând fi obligata sa îsi înstraineze aceste bunuri, conform Legii 85/1992.
3. Instanta de apel nu a examinat prevederile din contractul de închiriere al reclamantului, din care rezulta ca i s-a pus în vedere faptul ca aceasta locuinta nu poate fi vânduta, iar contractul este încheiat pe o perioada de 1 an, în realizarea obiectului de activitate al societatii comerciale.
4. Spatiul solicitat a fi înstrainat nu constituie o „locuinta” în sensul Decretului – Lege 61/1990, deoarece nu constituie o unitate locativa, formata din camere si dependinte, ci este format numai dintr-o camera cu hol, dependintele (baie, WC) fiind în folosinta comuna a tuturor chiriasilor din imobil – caminul „P”.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, intimatul reclamant a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, Legea nr. 85/1996 cuprinzând norme de justitie sociala, care impun unitatii detinatoare sa înstraineze locuintele constituite din fondul statului anterior adoptarii Legii 85/1992.
Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport cu criticile pârâtei se constata ca recursul este fondat, pentru urmatoarele considerente:
Este real faptul ca Legea 85/1992 cuprinde dispozitii ce reprezinta norme de justitie sociala, impunând unitatilor detinatoare de locuinte de serviciu, construite din fondul statului, vânzarea acestor locuinte chiriasilor – fara deosebire – dupa cum acestia detineau contractele de închiriere la momentul adoptarii Legii 85/1992, sau au dobândit aceasta calitate ulterior anului 1992.
În cauza însa dispozitiile Legii 85/1992 nu sunt aplicabile pentru urmatoarele considerente:
Societatea pârâta este organizata în forma unei societatii comerciale pe actiuni, în patrimoniul acesteia întrând ca activ si Caminul „P”, în care se afla spatiul a carui vânzare a fost solicitata de catre reclamant.
Retinem ca, societatea pârâta are ca obiect de activitate si oferirea de servicii de cazare, caminul ”P” constituind un punct de lucru, fiind utilizat pentru realizarea obiectului de activitate al acesteia, închirierea fiind un act de comert, venitul obtinut reprezinta profit al societatii si pentru care se achita impozit pe profitul general al societatii, asa cum rezulta din actul constitutiv al societatii comerciale, Capitolul II, art. C (3).
Aceste aspecte au fost stabilite cu titlu irevocabil prin decizia civila nr.38/COM/08.02.2007 a Curtii de Apel Constanta, care a confirmat sentinta civila nr. 5950/COM/2006 a Tribunalului Constanta.
Având în vedere ca spatiul în litigiu reprezinta un activ al societatii iar contractele de închiriere au natura unor contracte comerciale, concluzia care se impune este aceea ca unor asemenea spatii nu le sunt aplicabile dispozitiile Decretului Lege nr.61/1990, ale Legii nr.85/1992 sau ale Legii nr. 76/1994 prin care s-a modificat Legea nr.85/1992, actele de dispozitie privind activele societatii putând fi încheiate numai în conditiile prevazute de actele normative care reglementeaza aceasta materie.
Aceste spatii nu au fost cumparate de societatea pârâta, în procesul de privatizare, pentru a fi folosite ca locuinte, în sensul dat acestei notiuni de actele normative mai sus mentionate si de Legea nr.114/1996, nefiind locuinte de serviciu sau locuinte de interventie ci spatii necesare realizarii a însusi obiectului de activitate al acesteia.
În situatia vânzarii spatiilor în litigiu, societatea comerciala ar fi pusa în situatia de nu-si mai putea realiza obiectul de activitate, ceea ce nu se poate admite.
Intimatul reclamant este o persoana careia societatea pârâta i-a oferit servicii de cazare, prin derularea de catre aceasta a unei activitati comerciale, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale, care nu cad sub incidenta Legii nr.85/1992 astfel cum a fost modificata.
Fata de considerentele expuse, retinându-se ca dispozitiile art. 7 din Legea 85/1992 nu sunt aplicabile în speta, se admite recursul pârâtei, ca fondat.
Modifica în tot decizia civila recurata în sensul ca, respinge apelul reclamantului, ca nefondat, mentinând ca legala si temeinica hotarârea primei instante.
