Tip speta: sentinta civila
Titlu: constatare perfectă vânzare cumpărare
Data speta: 01.02.2010
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buhuşi la data de 10.03.2008, sub nr 243/199/2008 reclamanta G. P. E. chemat în judecată pe pârâţii O. B. prin primar şi Consiliul Local B. pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate perfectă vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi pentru spaţiul situat în incinta clădirii Policlinicii B. spaţiu compus din:cabinet medicină de familie, cu o suprafaţă construită de 19,21 m.p. şi spaţii comune (cotă indiviză) de 3,01 m.p.;sala de tratamente în cotă indiviză de 1/3, cu o suprafaţă construită-cotă indiviză din 19,22 m.p. , respectiv 6,40 mp şi suprafaţa construită spaţii comune, cota invidiză 1/3 din 3,01 m.p. , respectiv 1,00 m.p.; şi pentru terenul aferent spaţiului identificat anterior, respectiv terenul aflat sub cabinet şi spaţiul comun-cotă indiviză 11,11 m.p.,nr.cadastral 1935 şi nr. carte funciară 2582/02.11.2006 şi terenul aflat sub sala de tratamente şi spaţii comune-cotă indiviză 1/3 din 11,11 m.p., respectiv 3,70 m.p.,nr.cadastral 1934, nr. carte funciară 2583/03.11.2006.
În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că a solicitat spaţiul şi terenul mai sus menţionate în temeiul prevederilor art. 3 O.U.G.nr.110/2005. Fiind parcursă procedura reglementată de art. 4 şi art 6 din O.U.G.nr.110/2005 , la data de 12.07.2007 au fost încheiate procesele-verbale nr.18387/2007 şi nr.18388/2007 privind finalizarea procedurii de vânzare pentru aceste imobile. Conform dispoziţ.art.10 al.1 din O.U.G.nr.110/2005 constituirea formală a contractului de vânzare-cumpărare astfel încheiată trebuie realizată în termen de 15 zile de la încheierea procedurilor de soluţionare a contestaţiilor formulate. Reclamanta arată că a achitat preţul stabilit şi solicitat de pârâtă iar Consiliul local a procedat la emiterea facturilor fiscale pentru imobilele în litigiu. Mai arată că se află în posesia imobilelor încă de la data 01.10.2004, în baza contractului de concesiune nr.12421/01.10.2004 încheiat pentru exploatarea(folosinţă) spaţiului cu destinaţia de cabinet medical .
În drept reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoz. art.1295 C.Civ. şi art.242 c pr c.
În dovedirea cererii,reclamanta a depus înscrisuri proces verbal de vânzare nr.18387/12.07.2007 , proces verbal de vânzare nr.18388/12.07.2007 , factura fiscală nr.0465646/30.07.2007,chitanţă fiscală, factura fiscală nr.0465645/30.07.2007,chitanţă fiscală, anexă la procesul verbal de vânzare nr. 18388/12.07.2007 , 18387/12.07.2007 ,adresa reprezentând comunicarea încheierii nr.3181/02.11.2006, încheiere nr. 3181/02.11.2006, extras de carte funciară,documentaţie cadastrală, contract de concesiune nr.12421/01.10.2004, proces verbal de predare-primire a spaţiului , schiţă, adresa nr.17091/31.10.2006 emisă de Consiliul local B., anunţ privind vânzarea spaţiului.
Reclamanta, prin apărător a solicitat proba cu expertiză tehnică specialitatea topocadastru si constructii.
Pârâtii , legal citati , au fost reprezentaţi în faţa instanţei şi au formulat întâmpinare.
În cea depusă de Consiliul local se arată că procesele verbale de vânzare s-au încheiat în conformitate cu prevederile O.U.G.nr.110/2005 , în vigoare la acea dată . Prin Decizia nr.871/09.10.2007 Curtea Constituţională a constatat că dispoziţiile O.U.G.nr. 110/2005, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 236/2006, sunt neconstituţionale. Pârâta arată că în condiţiile în care O.U.G.nr. 110/2005 şi-a încetat efectele, ca urmare a declarării ca neconstituţionale a dispoziţiilor acesteia, este ilegală încheierea contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului medical şi a terenului aferent acestuia. Ca urmare, perfectarea vânzării spaţiilor medicale şi a terenului aferent se poate realiza numai în condiţiile unei legi speciale în materie,aceasta având prioritate în raport cu normele dreptului comun, în speţă dreptul civil.
Aceştia au depus la dosarul cauzei un set de înscrisuri :adresa nr.11369/09.06.2008,H.C.L. nr.79/2004 , nr.107/2005, şi nr.77/2006.
La termenul din 14.04.2008 reclamanta a depus un răspuns la întâmpinare. În acesta se arată că întreaga procedură prevăzută. De O.U.G.nr.110/2005 a fost parcursă şi încheiată cu mult înainte de declararea acestui act normativ ca neconstituţional. Arată că este culpa pârâtelor care nu au înţeles să încheie contractul în termenul prev. delege şi nu poate fi invocată ca temei pentru eludarea obligaţiilor legale ce le reveneau în acest sens. Mai arată că O.U.G.nr.110/2005 nu stabileşte reguli speciale privind validitatea contractelor de vânzare privind cabinetele medicale ceea ce înseamnă că sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun. Art 1295 Cod civil prevede că vânzarea este perfectă şi proprietatea de drept strămutată îndată ce părţile s-au învoit asupra preţului şi asupra lucrului , chiar dacă preţul nu a fost numărat şi bunul nu a fost predat. Reclamanta arată că, condiţiile au fost îndeplinite odată cu încheierea proceselor verbale şi cu plata preţului bunurilor.
La termenul din 19.05.2008 Consiliul local B. a depus la dosarul cauzei precizări. În acestea se arată că unul din motivele pentru care Curtea Constituţională a declarat neconstituţionalitatea prevederilor O.U.G.nr. 110/2005 a fost că preţul stabilit prin acest act normativ nu ţine de valoarea pe piaţă a bunului, fiind calificat de Curte ca fiind neserios . Consideră că în condiţiile în care O.U.G.nr. 110/2005 a fost declarată neconstituţională, prevederile acesteia nu mai pot fi aplicate şi pe cale de consecinţă, contractul de vânzare-cumpărare nu mai poate fi perfectat . Vânzarea spaţiilor comerciale fiind o lege specială, nu poate fi perfectată în condiţiile dreptului comun, aşa cum susţine reclamanta deoarece, conform principiului fundamental de drept specialul derogă de la general. Precizează că notariatul a refuzat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului medical şi a terenului aferent acestuia tot pentru aceleaşi considerente.
La data de 05.08.2008 s-au mai depus nişte precizări de către Consiliul local B.. În acestea s-a precizat că prin Decizia Curţii Constituţionale se stipulează că preţul vânzării spaţiului medical şi a terenului aferent se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisia constituită în conformitate cu prevederile acesteia şi poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare întocmit de un evaluator independent autorizat în condiţiile legii. Având în vedere că procedura de vânzare a spaţiului nu a fost definitivată Consiliul local B., pentru a nu prejudiciat în ceea ce priveşte încasarea preţului, intenţionează să organizeze vânzarea în condiţiile stipulate în noul act normativ urmând ca preţul achitat de reclamantă să constituie un avans, sau să fie restituit.
Pe data de 27.08.2008 reclamanta a depus un răspuns la întâmpinare:în acesta se arată că procesele verbale de vânzare s-au încheiat în conformitate cu prevederile O.U.G.nr.110/2005 , lege în vigoare la acea dată, totul fiind constituţional. Reclamanta arată că înainte de vânzare, în data de 31.10.2006 a primit o adresă de la Consiliul local B. prin care o înştiinţa că trebuie să comunice în 5 zile dacă este de acord cu cumpărarea spaţiului medical. Consiliul local o înştiinţa că plata în caz de cumpărare se va face integral cu toate că în Monitorul Oficial se precizează că se va depune 25% din preţ, apoi se va putea plăti şi în rate. Mai arată că una din clauzele contractului de vânzare cumpărare a fost ca acest contract să se încheie în termen de maxim 15 zile de la data achitării integrale a preţului de vânzare, respectiv până la data de 15.08.2007 . Pârâta nu a respectat acest termen de 15 zile .
Ulterior,pe data de 16.09.2008 reclamanta a mai depus nişte precizări în care a arătat că legea de vânzare cumpărare a cabinetelor medicale a fost abrogată mult mai târziu şi consideră că era în legalitate când a plătit cumpărarea cabinetului. În 13.10.2008 a mai arătat că este de acord cu efectuarea expertizei specialitatea construcţii însă nu este de acord cu expertiza topocadastru întrucât documentaţia cadastrală a fost făcută de pârâtă încă din anul 2006.
În cauză s-a încuviinţat efectuarea unei expertize tehnice specialitatea topocadastru de către expertul desemnat D. L. Acesta nu a fost contestat de nici una dintre părţi.
De asemenea,în cauză a mai fost efectuat şi un raport de expertiză în specialitatea construcţii de către domnul expert E. A..
În baza rolului activ instanţa a trimis o adresă pârâţilor pentru a preciza statutul juridic al imobilelor. Răspunsul a fost ataşat la dosar (fila 171).O dată cu acest răspuns pârâţii au depus şi copie după HG 1347/2001 publicat în Monitorul Oficial nr.305 bis/2002 precum şi al OUG 68/2008 privind vânzarea spaţiilor cu destinaţia de cabinete medicale.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:
Pe data de 12.07.2007 s-a încheiat procesul verbal de vânzare nr.18387/12.07.2007 între Consiliul Local B. în calitate de vânzător şi G. P. E. în calitate de cumpărător. Obiectul contractului îl constituia vânzarea unui cabinet medical situat în B.Acesta era format din Cabinet medical în suprafaţă de 19,21 mp şi spaţii comune în cotă indiviză în suprafaţă de 3,01 mp.Totalul spaţiului propus vânzării a fost de 22,22 mp. De asemenea,a mai făcut obiectul contractului şi suprafaţa de teren de 11,11 mp teren.
Preţul a fost stabilit în contract,conform normelor în vigoare la acea dată,la suma de 806,47 euro. Acesta trebuia achitat în termen de 30 de zile de la data semnării contractului la cursul de schimb al BNR din ziua plăţii.
Contractul a fost încheiat în baza OUG 110/2005,Legii nr.236/2006,HCL 107/2005 şi HCL 77/2006.
După încheierea contractului de vânzare cumpărare au fost emise şi facturile nr.0465645/30.07.2007 şi 0465646/30.07.2007 iar în aceeaşi zi,reclamanta a plătit pârâţilor suma de 2547 lei pentru ambele facturi.
Deşi imobilele erau intabulate în cartea funciară,vânzarea nu a putut avea loc deoarece existau deficienţe ale schiţelor cadastrale. Acestea au fost refăcute,dar pârâţii au refuzat să mai perfecteze în forma autentică vânzările. Cu toate acestea reclamanta nu a primit o înştiinţare scrisă privitoare la motivul refuzului. Nici la dosarul cauzei,pârâţii nu au depus vreun înscris în acest sens. Mai mult,preţul plătit nu a fost returnat de către pârâţi reclamantei.
Instanţa reţine aşadar că prin acest antecontract, pârâţii s-au obligat să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilelor construcţii şi teren. Această obligaţie de a face este susceptibilă de executare silită directă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în temeiul dispoziţiilor de principiu ale art. 1073 şi art. 1077 C.civ.
Pentru a fi posibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este însă necesar să fie îndeplinite toate condiţiile pentru transmiterea proprietăţii de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător, cu excepţia consimţământului promitentului-vânzător.
Cu alte cuvinte, este necesar ca promitentul vânzător să fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vânzare, sau, în cazul în care există mai mulţi coproprietari, toţi aceştia să se oblige la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic,trebuie indeplinite atat conditiile de validitate prevazute de art. 948 si urm. Cod Civil pentru actul juridic, dar si conditiile de validitate specifice contractului de vanzare-cumparare.
În ceea ce priveşte consimtamantul valabil exprimat,instanţa constată că această condiţie a fost îndeplinită.
Astfel,prin adresa nr.17091/31.10.2006, Consiliul Local B. solicita reclamantei să-şi exprime disponibilitatea de a cumpara spatiile medicale în discutie la un anumit preţ menţionat chiar in adresa.Respectiva adresa reprezinta o adevarata oferta de vanzare, care exprima in mod neechivoc intentia paratei de a vinde.
În momentul în care nu doar ca reclamanta si-a manifestat vointa de a cumpara, atat prin adresa de raspuns cat si prin semnarea ulterioara a procesele verbale de vanzare nr. 18387 si 18388 din 12.07.2007, dar a achitat si pretul fixat de catre parata, este evident ca ambele parti si-au exprimat in mod liber si in deplina cunostinta de cauza acordul de vointa referitor la vanzarea-cumpararea spatiilor medicale si a terenului aferent.
Privitor la capacitatea de a contracta a părţilor,instanţa reţine următoarele.
În anul 2007 ambele parti aveau capacitate deplina de exercitiu si nu se aflau in vreunul din cazurile de incapacitate speciala. Potrivit art. 1306 Cod civil, pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Aceeasi conditie se aplica si vanzatorilor.
Aşa fiind,instanţa cosntată că şi această condiţie este îndeplinită.
O altă condiţie pentru valabilitatea actului juridic civil este cea referitoare la obiectul determinat, aflat in circuitul civil, licit si posibil, proprietatea vanzatorului, dar si la un pret determinat in bani, sincer si serios.
Identificarea amanuntita a imobilele ce urmau sa faca obiectul vanzarii-cumpararii a fost realizata in documentatiile cadastrale inregistrate la OCPI sub nr. 3647 si 3648 din 1.11.2006. Imobilele au primit nr. cadastral si au fost inscrise in cartea funciara.
Obiectul vanzarii a fost identificat initial in anexele la HCL B. nr. 107/2005 si 77/2006. Aceste hotarari se refera la aprobarea listei cu spatiile medicale si terenurile aferente aflate in proprietatea si administrarea paratilor ce urmau sa fie vandute in baza OUG nr.110/2005.
Ulterior, in cuprinsul proceselor-verbale de vanzare, imobilele au fost identificate conform datelor din documentatiile cadastrale mai sus amintite.
Certitudinea ca bunul nu provine dintr-o activitate ilicita tine, de asemenea, de domeniul evidentei. Referitor la conditia de bun posibil, aceasta a fost indeplinita din moment ce bunul deja exista si era bine determinat.
Privitor la bunurile ce urmau a fi vandute se aflau in circuitul civil este demonstrat o data in plus de faptul ca ele fac obiectul unei legi speciale care prevede posibilitatea vanzarii lor. Din moment ce insusi legiuitorul prevede expres prin lege faptul ca bunurile sunt in circuitul civil, orice alta discutie teoretica referitoare la acest aspect este de prisos.
O ultimă condiţie generală de validitate a actului juridic priveşte cauza licita si morala.
La momentul desfasurarii procedurii de vanzare, cat si dupa aparitia deciziei amintite a Curtii Constitutionale, nu s-a pus niciun moment problema ca vanzarea in sine a spatiilor medicale ar avea un scop ilicit sau imoral. Atata timp cat si in prezent legislatia permite in vanzarea acestor imobile, este evident ca prin aceasta se doreste in primul rand asigurarea unei cât mai bune desfasurari a asistentei medicale a populatiei.
În afara condiţiilor generale,mai trebuie îndeplinite şi cele specifice vanzarii-cumpararii referitoare la un pret.
Privitor la seriozitatea pretului, aceasta e o chestiune de fapt, in general aprecierea indeplinirii acestei cerinte neputandu-se face doar dupa criterii obiective, ci si tinand cont de subiectivismul partilor contractante.
In procesele verbale de vanzare este prevazut exact pretul pentru fiecare imobil in parte. Acest pret a fost deja achitat de catre cumparatoare pe 30.07.2007.De altfel,înşişi pârâţii au emis facturi pentru spaţiu şi terenul aferent către reclamantă.
Faptul ca pretul a fost stabilit pe baza unor dispozitii legale, a fost platit cu chitanta in urma intocmirii unei facturi exclude posibilitatea ca acesta sa fi fost fictiv, deghizat in totalitate sau macar in parte.
In cazul de fata, pretul a fost determinat in bani chiar de catre vanzator, in baza dispozitiilor legii.Astfel,oferta de vanzare facuta initial cuprindea date referitoare la determinarea pretului la care urma a se face vanzarea.
Decizia nr.871/2007 a Curtii Constitutionale, facand referire mai ales la pretul de 1 euro/mp stabilit pentru teren, il califica drept neserios. Însă decizia Curtii Constitutionale nu retroactiveaza,iar raporturile juridice deja statornicite pana la momentul aparitiei acesteia urmeaza sa-si produca efecte.Este de mentionat ca decizia in discutie a fost pronuntata la 9 octombrie 2007, adica la peste o luna dupa data la care s-a achitat pretul si la peste doua saptamani fata de data la care partile stabilisera sa incheie actul de vanzare cumparare.
Imobilele in discutie sunt situate in policlinica din orasul B., iar aceste imobile ce fac obiectul vanzarii se refera atat la spatii comune cat si la terenuri in indiviziune situate sub constructii.
În ceea ce priveste strict spatiile medicale supuse vanzarii, trebuie tinut cont de faptul ca nu este vorba de locuinte sau spatii comerciale, industriale ori de birouri despre care se poate spune ca se tranzactioneaza pe piata libera si ar putea exista un termen de comparatie referitor la pretul de circulatie al imobilului.
Aceste spatii au o destinatie speciala ce nu poate fi schimbata, tocmai pentru ca folosirea lor nu are ca scop principal obtinerea de profit de catre o persoana privata ci se circumscrie unui interes public, acela al garantarii dreptului cetatenilor la ocrotirea sanatatii.
Situatia aparte a acestor spatii se reflecta si in faptul ca inainte de aparitia OUG 110/2005, acestea erau detinute de medici in baza unor contracte de concesiune ale caror redeventa era de asemenea cu mult mai mica decat valoarea de piata a chiriei pentru spatii comerciale.
Instanţa apreciază că şi condiţia preţului cerută pentru contractul de vânzare cumpărare a fost îndeplinită,neexistând vreun impediment în acest sens.
În ceea ce priveşte vânzarea de imobile,actul trebuie să îndeplinească şi anumite condiţii de forma.
Partile consimt atat la tranzactionarea de constructii cat si de teren asa după cum rezultă din ambele procese verbale de vanzare-cumparare existente la dosar.
Legea prevede forma autentica ad validitatem doar pentru vanzarea terenurilor.
Astfel,cele doua procese-verbale de vanzare reprezinta doar antecontracte de vanzare-cumparare in ceea ce priveste terenul, avand valoarea unor promisiuni bilaterale ce ar putea fi perfectate atata timp cat bunurile inca se regasesc in patrimoniul promitentului vanzator.
Referitor la prevederile contractuale din cele doua procese-verbale care se refera la vanzarea constructiilor, acestea alcatuiesc adevarate contracte de vanzare-cumparare, din moment ce,inca de la momentul semnarii acestora erau indeplinite toate conditiile de fond necesare pentru validitatea vanzarii-cumpararii.
Conform art. 1295 Cod Civil prevede ca «vinderea este perfecta» inca din momentul in care partile au convenit asupra lucrului si asupra pretului, chiar daca lucrul inca nu s-a predat iar pretul nu s-a platit.
Imobilele constructii,la momentul semnarii celor doua acte in discutie erau deja in posesia cumparatorului.Pentru plata pretului s-a stabilit un termen de plata.
Instanţa reţine că toate condiţii unei vânzări valabile sunt îndeplinite în cauza de faţă, atât în ceea ce priveşte terenul cât şi construcţiile.
Întreg materialul probator duce la concluzia pertinentă că acţiunea este fondată.
Pentru considerentele ce preced instanţa va admite acţiunea şi va perfecta vânzarea –cumpărarea intervenită între părţi a spaţiului compus din: cabinet medicină de familie, cu o suprafaţă construită de 19,21 m.p. şi spaţii comune (cotă indiviză) de 3,01 m.p.; sala de tratamente în cotă indiviză de 1/3, cu o suprafaţă construită-cotă indiviză din 19,22 m.p. , respectiv 6,40 mp şi suprafaţa construită spaţii comune, cota invidiză 1/3 din 3,01 m.p. , respectiv 1,00 m.p.; şi pentru terenul aferent spaţiului identificat anterior, respectiv terenul aflat sub cabinet şi spaţiul comun-cotă indiviză 11,11 m.p.,nr.cadastral 1935 şi nr. carte funciară 2582/02.11.2006 şi terenul aflat sub sala de tratamente şi spaţii comune-cotă indiviză 1/3 din 11,11 m.p., respectiv 3,70 m.p.,nr.cadastral 1934, nr. carte funciară 2583/03.11.2006 .
Va lua act că preţul vânzării,în sumă de 806,47 euro, respectiv în sumă de 848,17 lei şi 2546,83 lei a fost achitata integral de reclamantă .
În temeiul art. 274 C.pr.civ., va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Red. A.N.T
